le 15 février 2022 - par Cabinet JOURDAN

La loi ELAN simplifie l’acte de caution

1/ L’acte de cautionnement peut être conclu par voie électronique

L’ordonnance 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme sur droit des sûretés autorise, à partir du 1er janvier 2022, la signature électronique pour les actes de cautionnement utilisés dans le cadre d’un bail de location.

L’objectif de la Loi ELAN est bien de permettre la dématérialisation complète de tous les actes de gestion locative.

Si les baux pouvaient faire l’objet d’une signature électronique, ce n’était pas le cas pour les cautions. C’est maintenant chose faite depuis le 1er janvier 2022.

Une mesure qui permet aussi à tous les acteurs de ne plus se déplacer pour finaliser les démarches.
Un argument non négligeable pour certains garants qui devaient parfois faire de longs déplacements pour signer l’acte.

En pratique donc, l’acte de caution ne sera plus envoyé par la poste mais de manière dématérialisée et retourné signé de la même manière.

L’article 1174 du Code civil prévoit que : « Lorsqu’un écrit est exigé pour la validité d’un contrat, il peut être établi et conservé sous forme électronique dans les conditions prévues aux articles 1366 et 1367 et, lorsqu’un acte authentique est requis, au deuxième alinéa de l’article 1369. Lorsqu’est exigée une mention écrite de la main même de celui qui s’oblige, ce dernier peut l’apposer sous forme électronique si les conditions de cette apposition sont de nature à garantir qu’elle ne peut être effectuée que par lui-même. »

Cette mesure s’inscrit dans la cohérence de la modification apportée par l’article 26 de l’ordonnance afin de permettre la dématérialisation des sûretés même en dehors du cadre professionnel.

L’autorisation de signer électroniquement les actes de cautionnement n’est pas la seule modification présente dans l’ordonnance.

2/ Contenu de la mention requise pour les actes de cautions des personnes physiques.

(Article 35-VIII de l’ordonnance – article 22-1 tel qu’issu de la loi ELAN du 6 juillet 1989 modifié / ART. 3 de l’ordonnance – Art. 2297 du code civil dans sa rédaction en vigueur au 1er janvier 2022)

Tout particulier qui se porte caution n’a plus l’obligation de recopier mot pour mot la formule légale mais devra cependant préciser comprendre la portée et la nature de son engagement et indiquer qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au bailleur ce que lui doit le locataire en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en lettres et en chiffres… En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Attention ! Sans cette mention, l’acte de cautionnement serait considéré comme non valable.

En cas de contestation, il appartiendra ainsi au magistrat d’apprécier « le caractère suffisant de la mention » d’engagement en qualité de caution (Rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés).

3/ Autre information : le devoir de mise en garde.

En clair, les cautions personnes physiques devront être clairement mises en garde par le bailleur si le locataire signe un contrat de bail avec un loyer paraissant inadapté à ses capacités financières. Le risque que la caution doive s’y substituer serait alors important… Si le bailleur n’informe pas la caution de cette information, celui-ci ne pourrait pas réclamer la dette auprès d’elle. Attention, donc, à bien penser à donner cette information (le plus simple est de rédiger un écrit à la caution et de lui envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception) afin de pouvoir conserver la preuve de cette transmission.