Vous êtes propriétaire d’un logement et vous souhaitez le mettre en location ? Si vous acceptez de le proposer à un loyer inférieur au prix du marché à un locataire aux revenus modestes, le nouveau dispositif Loc’Avantages vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt importante, calculée en fonction du montant du loyer.

Programmé jusqu’au 31 décembre 2024, Loc’Avantages prolonge et remplace « Louer Abordable », (loi Cosse), qui n’a jamais séduit beaucoup de propriétaires bailleurs. De 154 000 en 2017, ils n’étaient plus que 110 000 en 2021, soit 26% de moins qu’en 2017. Devant ce constat, le gouvernement a décidé de rendre le dispositif plus simple et avantageux et espère inciter les propriétaires à remettre sur le marché des logements vacants, dont le nombre est estimé à plus de trois millions en France, selon l’Insee. Le gouvernement espère cette fois convaincre environ 20.000 propriétaires bailleurs par an, contre seulement 8.000 avec l’ancienne mouture.

Contrairement au précédent mécanisme, la carotte incitant le bailleur à réduire son loyer ne consiste plus en une déduction d’impôt, mais en une réduction d’impôt, qui s’avèrera souvent plus avantageuse pour lui.

Pour cela, il promet une réduction d’impôt sur le revenu « d’autant plus importante que le loyer est bas ».

Autre avantage par rapport aux lois Pinel et Denormandie, tous les logements anciens sont concernés, où qu’ils soient dans la France entière et non plus seulement dans les zones définies en déficit de logement.

Comment bénéficier de Loc’Avantages ?

En tant que propriétaire, vous signez une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) dans laquelle vous vous engagez.

Six conditions sont à respecter pour en bénéficier :

• Louer un bien non meublé pour une durée minimale de 6 ans;
• Le logement peut être récent ou ancien avec ou sans travaux;
• Ne pas dépasser un montant maximum de loyer (3 niveaux possibles : intermédiaire, social ou très social);
• Louer, en tant que résidence principale, à un locataire ayant des revenus inférieurs à des plafonds de ressources fixés par l’État;
• Ne pas louer à un membre de sa famille;
• Respecter un niveau de performance énergétique globale fixé par arrêté (les logements dont la classe énergie est F ou G sont exclus).

Tout bail prenant effet à partir du 1er janvier 2022 peut être éligible au dispositif fiscal. Les demandes de convention peuvent être déposées depuis le 1er avril sur la plateforme de l’Anah.

Attention, le dossier doit être envoyé :

• Avant le 1er mai 2022 pour les baux signés avant le 1er mars 2022 ;
• Dans un délai de 2 mois pour les baux signés après le 1er mars 2022.
  La réduction d’impôt sera calculée de façon rétroactive, à compter de la date de prise d’effet du bail.

Quel profil de locataire ?

La réduction d’impôt ayant pour objectif de proposer des logements à des prix abordables pour des ménages de la classe moyenne ou ayant des revenus modestes, l’occupant doit répondre à des conditions de ressources selon la taille de son ménage, la situation géographique du bien et le niveau de loyer pratiqué. Plus le niveau de loyer choisi est réduit, plus la réduction d’impôt est élevée et plus le plafond de ressources s’appliquant au locataire est bas.
Rendez-vous sur www.anah.fr/locavantages pour connaître les plafonds de loyers et de ressources applicables.

Comment calculer le montant du loyer ?

Le loyer ne doit pas excéder un plafond défini au niveau de la commune, ou, de l’arrondissement pour Paris, Lyon et Marseille. Selon un décret publié le 1er avril au Journal officiel, les plafonds sont fixés à partir d’une estimation du loyer hors charges de marché du parc locatif privé réalisée selon la méthode suivante :

• Dans les communes ou arrondissements couverts par les observatoires locaux des loyers, le loyer de marché hors charges a été estimé à partir des loyers médians payés par les locataires qui ont emménagé depuis moins d’un an et calculés par les observatoires ;
• Dans les autres communes, le loyer de marché hors charges a été estimé à partir de la carte des loyers publiée sur le site du ministère en charge du Logement, sur la base des données de SeLoger, Leboncoin et PAP.

Le loyer maximum est ensuite fixé en appliquant une décote sur l’estimation du loyer de marché et en fonction de l’affection du logement à la location : Trois niveaux de décote sur le loyer sont définis règlementairement, intermédiaire, sociale ou très sociale : – 15 %, – 30 % ou – 45 %.

Plus le loyer est réduit, plus votre réduction d’impôt est forte.

Il est possible de connaître les montants des loyers plafonds par commune grâce à un simulateur en ligne sur le site de l’Anah, dans la rubrique « simuler votre projet ».

Enfin, la sortie du dispositif sera facilitée dans les zones tendues de plus de 50 000 habitants soumises à l’encadrement de l’évolution des loyers. En cas de relocation consécutive au terme de la convention Anah, le bailleur pourra réévaluer librement le loyer au niveau des loyers du marché.

Quelle réduction d’impôt ?

Le taux de réduction d’impôt dépend du niveau de loyer appliqué (intermédiaire, social ou très social) et du mode de gestion du bien (en direct ou en intermédiation locative) mais il ne varie plus selon la localisation du logement. Il est fixé à 15 ou 35 % pour les propriétaires qui gèrent eux-mêmes leur bien, et à 20, 40 ou 65 % si le bien est confié à une agence immobilière à vocation sociale ou à une association agréée par l’Etat.

Vous pouvez bénéficier d’avantages supplémentaires et d’une sécurité renforcée avec l’intermédiation locative.

Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt majorée en confiant votre bien à une agence immobilière à vocation sociale ou à un organisme agréé par l’Etat, en vue d’une location ou sous-location à des ménages ayant des revenus modestes.

Quels avantages ?

• Déduction fiscale majorée (jusqu’à 65 %) et une prime pouvant atteindre 3000€.
• Garantie du paiement des loyers et des charges;
• Remise en état du logement en cas de dégradation;
• Gestion locative assurée par le tiers.

Primes d’intermédiation locative

Si vous optez pour l’intermédiation locative avec un niveau de loyer loc2 ou loc3, vous bénéficiez d’une prime de :

• 1 000 € si vous louez votre bien à l’association qui le sous-loue à l’occupant ;
• 2 000 € si votre bien est géré par une agence immobilière à vocation sociale ou un organisme agréé, et que l’occupant dispose d’un bail à son nom (mandat de gestion locative).

La prime est encore majorée de 1 000 € si la surface du logement est inférieure ou égale à 40 m2.

Montant de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt est calculée sur le montant des loyers bruts encaissés chaque année pendant toute la durée d’application de la convention. Elle est plafonnée à 10 000 euros par an, la limite habituelle des niches fiscales.

Des aides pour réaliser des travaux

En plus de la réduction fiscale, les bailleurs pourront profiter, avec Loc’Avantages, d’aides financières pour réaliser des travaux de rénovation avant la mise en location du logement :

• Jusqu’à 28 000 € d’aides pour une rénovation complète : des travaux de réhabilitation (installation ou rénovation de réseaux d’eau, d’électricité ou de gaz, installation d’une salle de bain et de toilettes, etc.);
• Jusqu’à 15 000 € d’aides pour des travaux de rénovation énergétique;
• Jusqu’à 875 € pour se faire accompagner par un spécialiste lors du montage du dossier de demande d’aides aux travaux;
• Et vous pouvez accéder à un écoprêt à taux zéro ou au prêt avance rénovation pour financer le solde de la facture restant à la charge du propriétaire.

Dans tous les cas, le logement devra atteindre au moins l’étiquette énergie D après travaux. A ces aides de l’Anah, peuvent s’ajouter d’éventuelles aides des collectivités territoriales.

A noter
Le dispositif Loc’Avantages ne pourra pas se cumuler avec un autre régime fiscal en faveur de l’investissement locatif tel que le dispositif Pinel.

Loc’Avantages : un gain limité

La réduction d’impôt octroyée par Loc’Avantages est très différente de celle pratiquée sous les lois Pinel et Denormandie. Son assiette est celle du « montant des revenus bruts du logement », tandis que pour les autres dispositifs, il s’agit du prix du bien. Par ailleurs, la réduction concerne uniquement l’année pour laquelle elle est calculée et si elle dépasse le montant de l’impôt, le reliquat ne peut pas être récupéré.

Dans de nombreux cas, l’avantage procuré reste faible. Il se pourrait que le nombre de contribuables que cette nouvelle mesure séduira soit donc réduit. Car finalement, le choix se résume souvent à percevoir un loyer de marché sans avantage fiscal, ou réduire ses revenus locatifs en optant pour Loc’Avantages mais obtenir une réduction d’impôt en compensation de la perte.