On compte différentes étapes dans le processus de vente d’un bien avant la signature de l’acte authentique. L’offre d’achat, la promesse de vente et le compromis de vente sont trois éléments essentiels. Quelle sont les différences entre ces termes et les conséquences qui en découlent pour votre projet immobilier.

Une offre d’achat, qu’est-ce que c’est ?

L’offre d’achat est la première étape dans le processus d’achat d’un bien immobilier. Si, après avoir visité un logement, le potentiel acheteur est intéressé par celui-ci, il peut alors faire une proposition d’achat au vendeur par écrit. Par ce document, le potentiel acquéreur transmet sa volonté d’acheter le bien immobilier du vendeur. Le code civil impose que l’offre comprenne les éléments essentiels de la vente envisagée :

• Le prix proposé qui peut alors être le prix fixé par le vendeur ou un montant inférieur.
• La durée de validité de l’offre d’achat : Il est préférable de ne laisser que peu de temps au vendeur pour donner sa réponse (entre 10 et 15 jours), afin de ne pas se bloquer dans les recherches.

L’offre d’achat peut également contenir :

• Les moyens de financement de l’acquisition
• des conditions suspensives ( prêt immobilier nécessaire au financement de son achat par exemple) afin de se protéger et qui permettront à l’acquéreur potentiel de se rétracter.

À ce stade de la transaction, seul l’acheteur s’engage à acheter le logement au prix qu’il propose. Il n’a aucune garantie quant à la réponse du vendeur. Libre au vendeur de refuser l’offre d’achat, de l’accepter ou de faire une contre-proposition. Le vendeur n’est en aucun cas engagé par cette offre de prix tant qu’il ne l’a pas contresignée.

A noter : Lorsque la vente du logement a été confiée à une agence immobilière, l’acheteur doit alors formuler son offre d’achat par l’intermédiaire de l’agence avec laquelle la visite a eu lieu. C’est alors l’agent immobilier qui transmet la proposition au vendeur et qui annonce sa réponse à l’acheteur.

Les modalités de réponse du vendeur

Comme l’offre d’achat est assortie d’un délai, l’offre devient caduque passé ce délai.

Si l’offre d’achat reçue répond aux attentes du vendeur, celui-ci doit l’accepter dans toutes les conditions proposées et répondre par écrit en apposant sa signature.

Si le vendeur accepte le contenu de l’offre, l’acheteur et le vendeur sont contractuellement liés en vertu de l’article 1113 du Code civil, la vente est donc conclue. Le futur acquéreur se trouve engagé, Une fois que le vendeur a accepté par écrit l’offre d’achat d’un acheteur, il ne peut plus se rétracter, il a donc l’obligation de céder son bien immobilier à l’acheteur même s’il reçoit par la suite une offre plus élevée. À défaut, l’acquéreur peut saisir le juge judiciaire afin de forcer la vente ou d’obtenir une indemnisation. L’étape suivante est alors la signature du compromis de vente.

Le vendeur peut également décider de formuler une contre-proposition. Si le vendeur accepte qu’une partie des conditions proposées dans l’offre d’achat initiale, en répondant, le vendeur, devient alors l’auteur d’une offre dans l’attente de l’acceptation du potentiel acquéreur, ce que l’on appelle une « contre-offre ».

Le vendeur peut aussi refuser purement et simplement l’offre d’achat qui lui a été présentée.

La promesse de vente, quant à elle, engage surtout le vendeur

A la différence de l’offre d’achat, la promesse de vente, que l’on peut aussi retrouver parfois sous le nom de promesse unilatérale de vente, est rédigée par le vendeur. Par ce document, le vendeur s’engage à réserver le bien à l’attention exclusive d’un futur acquéreur, à un prix spécifié dans le contrat et pour une durée limitée pendant laquelle cette préférence est valable. Durant ce délai, le vendeur s’interdit de vendre son bien à un autre acheteur.

En contrepartie, le futur acquéreur doit verser au vendeur une indemnité d’immobilisation du bien, généralement égale à 10% du prix de vente (hors frais de notaire).  La promesse de vente doit être écrite et signée soit devant un notaire, soit sous seing privé.

Pour conclure la vente, l’acheteur doit alors confirmer son intention d’achat en « levant l’option » dans le délai préalablement convenu. La somme alors versée est imputée sur le prix de vente. Par contre, s’il renonce à acheter ou s’il donne sa décision finale au-delà du délai fixé, l’acquéreur abandonne tout droit à récupérer la somme préalablement versée, qui reste acquise au vendeur à titre de dédommagement.

Le compromis de vente engage officiellement les deux parties à mener la transaction à son terme.

Le compromis de vente est un document, avant -contrat, qui engage pleinement les deux parties. En effet, il permet de sceller l’accord entre le vendeur et l’acheteur sur une transaction immobilière à un prix déterminé et dans les conditions qu’ils ont fixés. Le compromis de vente peut être signé sous seing privé, mais il peut également être signé chez le notaire, souvent également en présence de l’agent immobilier en charge de la vente.

L’engagement de l’acheteur est généralement symbolisé par le versement d’un dépôt de garantie aussi appelé séquestre. Son montant représente entre 5 et 10 % du prix de vente conclu.

Le vendeur, s’engage envers l’acheteur dès l’acceptation de l’offre d’achat. En vertu de la loi Macron de 2015, l’acheteur a, lui, la possibilité de se rétracter durant les 10 jours ouvrés qui suivent la signature du compromis.

A noter : Le début du délai de rétractation a lieu à compter du lendemain, à la condition que toutes les pièces qui doivent obligatoirement être contenues dans le compromis de vente soient bien fournies à l’acquéreur au plus tard le jour de la signature du compromis de vente. Lorsqu’une ou plusieurs pièces manquent dans le dossier qui constitue le compromis, le délai de rétractation ne démarre que le lendemain de la communication à l’acquéreur de cette ou ces dernière(s) pièce(s) manquante(s).

Durant ce délai légal, l’acquéreur n’est pas tenu de motiver sa rétractation, et il récupère le montant du dépôt de garantie dans son intégralité. Si l’acquéreur décide de se rétracter durant le délai de 10 jours qui lui est accordé, il doit adresser au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception, dans laquelle il l’informe de sa volonté d’annuler la vente, conformément aux dispositions légales qui lui en donnent la possibilité.

Après ce délai, si l’une des parties se rétracte, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice tout en exigeant le versement de dommages et intérêts. Il s’agit donc d’un véritable contrat, qui vaut vente au sens juridique.

Comme le vendeur ne dispose pas d’un droit de rétractation au même titre que l’acheteur, la signature du compromis de vente pour le vendeur est donc un engagement ferme et définitif. Il convient donc au vendeur de bien réfléchir au moment de l’offre d’achat avant de l’accepter. Il peut toutefois proposer à l’acheteur une résiliation du compromis de vente à l’amiable.

Si l’acheteur accepte la résiliation de la vente, moyennant certaines conditions, les sommes versées par l’acheteur au moment de la signature au titre du dépôt de garantie, devront évidemment lui être restituées. Attention cependant, des frais de mutation peuvent être dû au notaire pour les sommes qu’il aura engagées pour la cession du bien.

Le vendeur peut aussi demander l’annulation du compromis de vente si l’acheteur a manqué à l’une de ses obligations contractuelles. Ces obligations sont mentionnées dans le compromis de vente et peuvent légitimer la démarche du vendeur. Il s’agit en revanche d’une procédure qui peut être longue et qui doit être précédée d’une mise en demeure que le vendeur adresse à l’acheteur.

Le délai entre l’offre d’achat, le compromis de vente et l’acte authentique de vente

La loi ne prévoit aucun délai obligatoire entre l’acceptation de l’offre d’achat par le vendeur et la signature du compromis de vente. En pratique, entre ces deux étapes, il peut s’écouler entre une semaine et un mois. L’offre d’achat peut néanmoins contenir une indication précise, qu’il conviendra alors de respecter.

Une fois le compromis de vente signé, l’acheteur et le vendeur vont devoir réitérer leur engagement devant un notaire lors de la signature de l’acte authentique de vente.

Le délai entre ces deux formalités est de 3-4 mois environ.