Que couvre réellement l’assurance loyers impayés ?

La garantie des loyers impayés a pour objet de couvrir le risque d’impayés (loyers et charges) des locataires et les dégradations locatives mais également les frais exposés lors de la procédure judiciaire.
C’est une solution idéale pour louer en toute sérénité !

Dans quel cas ai-je l’obligation d’enregistrer en Mairie mon bien en location ?

La Cour de cassation a rendu un arrêt le 18 février 2021 pour encadrer la location des résidences secondaires sur les plateformes de location en ligne. Ces nouvelles mesures complètent le dispositif de régulation de l’activité touristique sur les plateformes numériques :

Qui doit s’enregistrer en Mairie ?
L’arrêté de la Cour de cassation stipule que ceci concerne l’ensemble des « bien meublés en location saisonnière » pour les villes de plus de 200 000 habitants tels que :

• La résidence principale ou secondaire
• Les locations de logement entier

Il n’est pas nécessaire d’enregistrer votre logement si :

• Votre bien est destiné exclusivement pour de la location longue durée (supérieure à 3 mois consécutifs)
• Il s’agit d’un hébergement touristique dédié, y compris des chambres d’amis, des chambres d’hôtes, des hôtels et des résidences de tourisme.
• Votre bien est une chambre simple de la résidence principale du titulaire du compte Airbnb
• Votre logement est loué uniquement sous le régime du bail mobilité.

Puis-je faire réviser mon loyer ?

La révision de loyer vous permet de modifier le montant du loyer en cours de bail.
Cela est possible une seule fois par an et dans deux cas seulement :

• Votre contrat de bail prévoit une clause de révision annuelle du loyer.
• Vous avez effectué des travaux d’amélioration du bien qui justifient une augmentation de loyer.

Dans ces cas-là, vous pouvez augmenter le loyer dans la limite de l’indice de référence des loyers (IRL).

Ai-je l’obligation de faire installer des détecteurs de fumée dans mon bien voué à la location ?

La loi impose l’installation d’un détecteur de fumée (au minimum) dans chaque logement.

Qui doit installer le détecteur de fumée dans une location ?
En vertu de la loi Alur, c’est au propriétaire du logement qu’incombe l’achat et l’installation d’un détecteur de fumée conforme à la norme européenne. C’est donc le bailleur qui doit équiper l’habitation destinée à être louée. Néanmoins, l’entretien du dispositif revient au locataire. Celui-ci doit poser au moins un détecteur par logement, occupé ou non.

Comment installer un détecteur de fumée ?
Si la loi impose l’installation d’au moins un détecteur de fumée, il est préférable d’en prévoir plusieurs lorsque le logement est construit sur plusieurs niveaux.
L’appareil doit être posé, idéalement, en hauteur et dans les lieux de circulation qui desservent les chambres : couloir ou palier. Il faut éviter la proximité des pièces humides (la vapeur d’eau risquant de le déclencher).

Qui doit prendre en charge l’entretien du détecteur-avertisseur de fumée ?
L’entretien du détecteur de fumée incombe à l’occupant du logement. Cela fait donc partie des obligations du locataire. L’occupant doit veiller au bon fonctionnement du dispositif, remplacer les piles (le cas échéant) lorsque c’est nécessaire, et effectuer des tests réguliers conformément à ce que préconise la notice de l’appareil. Si celui-ci présente des dysfonctionnements ou se casse en raison d’un manque d’entretien ou d’une mauvaise utilisation du locataire, c’est ce dernier qui est chargé de le remplacer.

Quelles sont les obligations du propriétaire en termes de travaux et de réparations de plomberie ?

En matière de plomberie dans une location, il est indispensable d’avoir en tête les responsabilités qui incombent au propriétaire en ce qui concerne l’entretien et les réparations.
Le propriétaire d’un logement en location a l’obligation d’assurer la qualité et le bon fonctionnement des installations et des équipements. Il doit donc prendre en charge les réparations et les travaux de plus grande ampleur, mais uniquement dans deux cas de figure : lorsque la vétusté est en cause, et lorsque le problème découle d’un événement indépendant de la volonté du locataire (une catastrophe naturelle, un vice de construction…).
De fait, le propriétaire bailleur doit réparer ou remplacer tout élément de la plomberie qui ne fonctionne pas (ou plus) en raison de son ancienneté : robinetterie, canalisations et tuyauterie (intérieures et extérieures), WC, chaudière, etc.
Cette obligation concerne également les canalisations des parties communes. Il doit aussi prendre en charge les réparations qui découlent d’un vice de construction découvert après l’emménagement du locataire, d’un défaut d’entretien de sa part, ou d’un sinistre.

Confronté à une situation d’urgence, que doit faire le locataire pour faite intervenir un plombier dans les plus brefs délais ?
Dans tous les cas, la prise en charge d’une intervention urgente concernant la plomberie dans une location doit être validée par le propriétaire bailleur. Ce faisant, l’occupant des lieux doit avant toute chose contacter son propriétaire et lui indiquer le problème, afin que ce dernier puisse faire intervenir le plombier de son choix. Si cette procédure n’est pas respectée, le bailleur peut refuser de prendre en charge la facture.
Néanmoins, il existe une exception à cette règle : en cas d’urgence véritable et d’impossibilité de joindre le bailleur dans des délais raisonnables. Il faut, pour cela, démontrer que le bailleur n’était pas joignable malgré plusieurs tentatives, que l’intervention d’un professionnel était justifiée, et que les réparations ne pouvaient pas être différées. (Il est à noter que ces procédures ne dispensent pas d’effectuer une déclaration à l’assurance et que celle-ci peut prendre en charge la d*gestion dudit sinistre.)

Mon locataire peut-il quitter le logement en cours de bail ?Quelles sont ses obligations ?

Un locataire peut quitter le logement qu’il loue à tout moment en cours de bail. Il lui suffit simplement de respecter le délai de préavis prévu par la loi.
Un locataire qui souhaite résilier son bail locatif et quitter le logement peut signifier sa décision à son propriétaire à tout moment. Il doit simplement lui adresser un courrier recommandé avec accusé de réception et respecter un délai donné, jusqu’au terme duquel il est redevable du paiement du loyer et des charges.

La durée du préavis locatif est encadrée par la loi :

• 3 mois dans le cadre d’un bail de location nue.
• 1 mois dans le cadre d’un bail de location meublée.
• 1 mois dans certains cas particuliers : logement situé en zone tendue ou situation spécifique propre au locataire (déménagement pour raisons professionnelles, chômage, etc.).

Le locataire peut-il quitter le logement avant la fin de son préavis ?
Le locataire est libre de partir des lieux quand il le souhaite mais il reste redevable du paiement du loyer et des charges jusqu’au dernier jour du préavis. Le locataire peut donc restituer le logement avant. Le propriétaire peut trouver un nouveau locataire durant cette période. Si celui-ci désire habiter le bien avant la fin du préavis de l’ancien locataire : ce dernier peut dans ce cas de figure verser loyer et charges jusqu’au jour de la date d’entrée officielle du nouveau locataire dans les lieux (celle qui est mentionnée dans le bail).

La réduction du délai de préavis locatif
La durée légale du préavis locatif peut faire l’objet d’une modification, dès lors que les deux parties (locataire et bailleur) sont d’accord. Ainsi, ce délai peut être écourté, avec l’obligation, pour l’occupant, de verser le loyer et les charges uniquement jusqu’à la date de son départ effectif.

Enfin, il faut noter qu’il n’y a pas de préavis à respecter par l’occupant lorsque le congé est donné par le propriétaire. Le départ se fait alors à la date d’échéance du contrat locatif.

Est-il possible de louer un logement vide pendant moins de 3 ans ?

La durée de bail est de 3 ans minimum lorsque le logement est la résidence principale du locataire mais il peut être plus court (un an minimum) si le bailleur invoque une raison familiale ou professionnelle. Par exemple, si vous vous expatrié pendant une période moins de trois ans et que vous voulez récupérer votre logement à votre retour ; vous pouvez prévoir un bail de la même durée de votre expatriation. Si vous prévoyez d’habiter pour votre retraite (que vous prendrez avant 3 ans) dans le logement que vous mettez en location, vous devrez indiquer dans le bail cette clause et rappeler l’échéance à votre locataire 2 mois avant la date fatidique.
Si en revanche le logement est la résidence secondaire de votre locataire, vous pouvez louer sans motif pour moins de 3 ans car dans ce cas la durée de bail est libre.

Existe t-il un contrat type pour tous les types de location ?

Non seulement si vous louez à titre de résidence principale, la loi prévoit alors un contrat type pour les locations nues et un autre pour les locations meublées. Si le logement est destiné à une occupation à titre de résidence secondaire ou saisonnière, aucun modèle n’est imposé. Mais, pour simplifier la vie des bailleurs, Il existe de nombreux modèles facilement accessibles.

Peut-on rajouter des clauses au contrat type de bail pour une location nue au titre de la résidence principale ?

Non, toutes les clauses essentielles sont déjà prévues dans ce bail type. Vous pouvez simplement apporter des précisions dans les conditions particulières mais la marge de manœuvre est étroite car de nombreuses clauses sont jugées trop favorables au propriétaire bailleur.
Quelques exemples de clauses ou conditions particulières interdites :

• Vous ne pouvez pas prévoir des dépenses supplémentaires en dehors des charges et des loyers et des frais de location prévus par la loi
• Vous ne pouvez pas prévoir des frais de relance pour retard de loyer ou pour envoi de quittances
• Vous ne pouvez pas imposer la souscription d’une assurance habitation auprès d’un organisme en particulier
• Vous ne pouvez pas prévoir de venir contrôler l’état du bien en cours de bail.

Quelles informations sur mon espace client ?

Sur l’espace client Cabinet JOURDAN vous pourrez consulter et éditer à tout moment :

• Les baux, avenants, états des lieux, et diagnostics
• La situation comptable détaillée et les rapports de gérance
• Les éléments de revenus fonciers