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L’acquéreur d’un bien immobilier découvre, en entrant dans son bien après son achat, un parquet détérioré masqué lors des visites par un tapis, ou la construction, quelques mois après la vente, d’une route à grande circulation à 50 m du bien immobilier acheté. Les mauvaises surprises ne sont malheureusement pas rares, même si les diagnostics sont aujourd’hui un atout considérable pour les éviter. Que faire dans ces cas ? Peut-on demander l’annulation de la transaction, un remboursement d’une partie du prix ou des dommages et intérêts au vendeur ?

Le vendeur, quant à lui, a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

Il est, d’abord, essentiel de savoir si l’on parle de vice caché ou de dol immobilier. Les conséquences juridiques n’étant pas du tout les mêmes.

Vice caché ou dol immobilier : quelle est la différence ?

En l’occurrence, un point extrêmement important, c’est l’intention du vendeur. S’il avait des informations qu’il a volontairement cachées à l’acquéreur, le problème n’est plus tout à fait le même et les conséquences non plus…

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Malgré plusieurs visites attentives et des diagnostics impeccables, le bien peut révéler, après la signature de l’acte de vente, des défauts importants : fissures non apparentes, infiltrations masquées, fondations défectueuses, carrières souterraines, nuisances acoustiques, instabilité du terrain, etc… qui impactent fortement le quotidien et qu’on appelle vices cachés.

Le vendeur est tenu à la garantie des vices cachés lorsque les conditions cumulatives suivantes sont réunies :

En matière immobilière, l’acte de vente contient fréquemment une clause aux termes de laquelle, le vendeur ne peut être tenu qu’à la garantie des vices cachés dont il avait connaissance préalablement à la vente. Cette clause est valable (Article 1643 du code civil).

Ainsi, le défaut doit affecter l’usage que l’on fait de la chose. Il doit en outre revêtir une gravité suffisante, les défauts mineurs n’ouvrant pas l’action en garantie des vices cachés.

Pour établir le vice caché, l’acquéreur devra, dans la plupart des cas, avoir recours à une expertise judiciaire afin de faire constater l’étendue et la gravité du désordre ainsi que l’antériorité et le caractère caché du vice.

Qu’est-ce qu’un vice pour dol ?

Le dol est une tromperie. Il y a dol lorsque le vendeur obtient la vente et le consentent de l’acheteur grâce à des manœuvres, des mensonges ou en cachant une information (Article 1137 du code civil).

A la différence du vice caché, le vice de dol sous-entend une connaissance du vice par le vendeur au moment de la vente. Dès lors que le vendeur a été de mauvaise foi, qu’il a cherché à cacher le défaut, alors il y a tromperie et l’on parle de dol. En d’autres termes, une simple information dissimulée par le vendeur, qu’elle soit significative ou anodine, peut constituer un dol si l’information était déterminante dans le choix d’acheter le bien immobilier.

Exemples de vice de dol sur le bien immobilier

Attention l’environnement du bien est également concerné par le dol. En effet, la responsabilité du vendeur peut aller au-delà de son seul bien immobilier.

Exemples de vices de dol sur l’environnement du bien immobilier

Vice caché ou dol, quelles sont les conséquences ?

Les garanties pour l’acquéreur en cas de vice caché

Pour établir le vice caché, l’acquéreur devra, dans la plupart des cas, avoir recours à une expertise judiciaire afin de faire constater l’étendue et la gravité du désordre ainsi que l’antériorité et le caractère caché du vice.

Si le vice caché est avéré, un accord amiable peut être trouvé entre l’acquéreur et le vendeur. A défaut, l’acquéreur devra engager une action en justice contre le vendeur devant le tribunal judiciaire du lieu du bien immobilier en question.

L’acquéreur peut alors, au choix, demander l’annulation de la vente ou une diminution de son prix (pour financer les travaux de remise en état) selon les articles (article 1644  et 1646 du Code civil.

Les garanties pour l’acquéreur en cas de vice de dol

Dès lors que le vice pour dol est avéré, le vendeur de mauvaise foi pourra en plus de l’annulation de la vente, être condamné à verser des dommages et intérêts (article 1645 du code civil).

Vice caché ou dol, pendant combien de temps peut-on y avoir recours ?

Selon Article 1648 du code civil, l’acquéreur va pouvoir faire jouer la garantie pour vice caché et engager une action dans les 2 ans qui suivent la découverte du vice caché et au plus tard 5 ans après la signature de l’acte authentique de vente. En revanche, si la vente est intervenue postérieurement au 19 juin 2008 (date d’entrée en vigueur de la réforme de la prescription à la suite d’une jurisprudence), la Cour de Cassation ajoute un délai dit « butoir » pouvant aller jusqu’à 20 ans selon les chambres.

Le délai pour engager une action en matière de dol est de cinq ans à compter du jour où l’acquéreur a eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance du vice de dol (Article 2224 du code civil).

Parfois, il sera possible de démontrer à la fois l’existence d’un vice caché et d’un dol. Tel sera le cas lorsque le vendeur avait connaissance d’un vice affectant le bien vendu et l’a caché au vendeur. Il pourra s’avérer plus intéressant de se fonder sur le dol afin de bénéficier d’un délai de prescription plus long.

Le vendeur peut-il s’exonérer de sa responsabilité ?

Cas du vice caché

En matière immobilière, le vendeur peut en effet s’exonérer de sa responsabilité en intégrant dans l’acte de vente, une clause indiquant qu’il ne sera pas tenu de garantir l’acquéreur en cas de vice caché.

Ces clauses, présentes dans la majorité des actes notariés, ne sont valables que si le vendeur est un non professionnel et qu’il est de bonne foi (Article 1643 du code civil). Le vendeur professionnel est présumé connaitre les vices affectant le bien vendu et ne peut pas se prévaloir d’une clause excluant par avance la garantie des vices cachés.

Cas du vice de dol

Le dol ne rentre évidemment pas dans le champ de ces clauses d’exonération de responsabilité.

Les obligations de la banque avant l’émission d’une offre de prêt immobilier vont se durcir.

Vous êtes sur le point de concrétiser un projet important de votre vie : l’achat d’un bien immobilier. Mais avant cela, il n’est pas rare d’avoir recours à un prêt immobilier.

Que vérifient les banques avant d’accorder un prêt immobilier ?

Ce que tous les établissement font déjà

En France, notre droit interne fait du prêt immobilier un prêt personnel, accordé sur des considérations relatives à l’emprunteur.

Pour verser les fonds nécessaires à son client, les banques estiment, en effet, que la maîtrise du risque, pour elles et pour les ménages, passe par un examen de la situation des emprunteurs et de leurs solvabilités.

Pour cela, avant d’émettre l’offre de prêt, l’établissement financier doit s’assurer que la situation financière de l’emprunteur est compatible avec le montant emprunté.

Dès lors que l’on emprunte, on s’engage à rembourser le crédit, en plusieurs mensualités, sur une durée convenue lors de la souscription. Il faut donc que l’établissement bancaire s’assure que l’emprunteur soit en mesure, financièrement parlant, de faire face à ces remboursements.

La banque commencera donc par examiner le taux d’endettement de l’emprunteur.

Elle consultera aussi la situation financière et l’historique bancaire de l’emprunteur (capacité à épargner, découverts de comptes, possession de produits financiers,…). Elle vérifiera aussi si l’emprunteur est fiché pour des incidents de paiement. La loi oblige l’établissement prêteur à consulter le fichier national des incidents de remboursement des particuliers (FICP) avant d’accorder un crédit qu’il soit immobilier ou à la consommation. Cette consultation permet de connaitre les personnes qui ont un incident de paiement de crédit non résolu ou qui ont un dossier de surendettement en cours (dans la limite des délais légaux).

L’inscription au FICP n’interdit pas, cependant, à l’établissement financier de consentir un crédit. Mais le plus fréquemment, la banque refusera d’accorder un nouveau crédit, quel qu’il soit. Une telle décision protège aussi l’emprunteur, lui évitant d’accroître son endettement et ses éventuelles difficultés financières.

L’établissement bancaire calculera ensuite la mensualité qu’il est possible d’ajouter aux charges actuelles de l’emprunteur sans dépasser le seuil maximal d’endettement autorisé par la loi. On ne peut pas, en effet, consacrer plus de 35 % de ses revenus au paiement des échéances diverses (crédits consommation, prêts immobiliers, loyer, pensions).

À partir de cette mensualité, la banque effectuera une simulation de crédit pour évaluer votre capacité d’emprunt.

La stabilité professionnelle ainsi que la situation personnelle seront aussi des facteurs qui entreront en compte dans le coût du crédit immobilier ou dans l’assurance.

Ce qui va changer ?

Si pendant plus d’une décennie, l’accès aux prêts était chose aisée avec une politique de distribution généreuse, des taux d’intérêt très bas, des durées longues, des quotités de crédit importantes, prenant même en compte les frais d’acquisition, cela est dorénavant révolue.

Les banques estimaient jusqu’à peu, que la maîtrise du risque, pour elles et pour les ménages, passait par le seul examen de la situation des emprunteurs et de leurs solvabilités, sans trop avoir un regard sur le bien immobilier, objet du crédit, la banque centrale européenne ouvre un nouveau débat.

En effet, la banque centrale européenne (BCE) vient de rendre public le constat que 40% des prêts émis récemment par les banques européennes n’étaient pas associés à des évaluations à part entière des biens financés. La France est particulièrement visée par la BCE car dans la pratique, l’octroi des prêts ne tient pas compte, ou de façon très exceptionnelle, à l’évaluations des biens immobiliers. La banque centrale européenne demande désormais aux établissements de crédit, français en tête, de tenir compte de la valeur du bien financé pour accorder un prêt.

La pertinence du projet immobilier

Après que la banque a estimé et validé la capacité d’emprunt de l’emprunteur, elle pore déjà un certain regard sur le bien immobilier. Elle va vérifier qu’elle s’accorde avec le projet immobilier de l’emprunteur : à savoir si le prix du bien immobilier est cohérent avec les possibilités financières de l’emprunteur, ses objectifs (accession à la propriété / investissement pour revendre dans un futur proche / investissement pour réaliser des revenus fonciers : dans ce dernier cas, si la zone où se situe le bien immobilier est une zone à forte demande locative et dorénavant sa performance énergétique,…).

Il est vrai qu’une mauvaise performance énergétique peut plus facilement compromettre le remboursement du crédit, notamment si l’emprunteur est bailleur et qu’il encourt une interdiction de louer pour cause de mauvaise étiquette. On parle là davantage de la fragilité sur la durée de la destination du bien, que d’évaluation du bien.

Cette nouvelle contrainte de la BCE trouve son origine dans une ordonnance du 1er juillet 2016, prise pour transposer une directive européenne du 4 février 2014. Ce texte communautaire, ayant pour objet de garantir que les consommateurs bénéficient d’un niveau élevé de protection -sic-, crée pour les banques une obligation de fournir une évaluation des biens immobiliers donnant lieu à un crédit de plus de 75 000 euros et non garantis par une hypothèque, acquis par des particuliers. L’ordonnance, quant à elle, précise les règles de l’évaluation : elle pourra se faire en interne ou en externe par un expert.

Fort est de constater que les banques traînent encore les pieds à respecter cette loi. L’inflation des taux d’intérêt, un marché immobilier en recul donc moins d’emprunts, cette exigence d’évaluation du bien immobilier, comme le conçoit la BCE, qu’elle soit réalisée en interne ou en externe, augmente encore le coût du crédit pour l’emprunteur. En effet, l’évaluateur doit être rémunéré et enchérit de ce fait le coût du crédit.

Par ailleurs, apprécier la vraie valeur d’un logement, surtout quand le marché devient baissier, relève d’un exercice fin.  Pour estimer un bien immobilier, l’évaluateur devra justifier d’une compétence professionnelle, attestée par un diplôme spécialisé et une expérience, ou par une expérience seule d’une durée de sept années, et indépendant du processus d’octroi du prêt. Les banques s’interrogent sur le fait de savoir si les simples exigences de compétences constituent des garanties suffisantes quand on sait qu’en France, le titre d’expert n’est pas protégé et n’importe qui peut s’intituler expert immobilier.

La BCE entend protéger le système bancaire en faisant estimer les biens immobiliers dans ce marché immobilier baissier où la crainte de dévalorisations des actifs est réelle. En cas de défaut de remboursement de l’emprunteur, la crainte que la banque récupère par saisie un actif à la valeur inférieure à la créance obsède les autorités prudentielles.

Les objectifs sont de taille et les banques françaises devront obtempérer et respecter les obligations réglementaires européennes mais ne risquent elles pas d’être trop prudentes et de refuser des prêts. Il faut savoir qu’en France, les banques ne sont pas obligées d’accorder le crédit, elles ont toujours le droit de refuser d’accorder un crédit sans avoir à motiver leurs décisions de refus.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), comme son nom l’indique, est un prêt sans intérêt mis en place par l’Etat afin d’aider les ménages à revenus modestes et intermédiaires à accéder à la propriété.

Prolongé dans les mêmes conditions jusqu’au 31 décembre 2023, le dispositif permet aux acquéreurs de financer partiellement l’achat d’un logement neuf ou ancien. Il ne doit pas être confondu avec l’éco-PTZ, spécifiquement dédié au financement des travaux de rénovation énergétique.

Quels sont les critères pour en bénéficier ? Quel est son montant ? Les durées de remboursement possibles ? Faisons le point !

PTZ 2023, encore quelques mois pour en profiter

Pour bénéficier d’un PTZ, il est nécessaire que votre futur logement et votre foyer respectent certains critères.

Quels logements sont éligibles au prêt à taux zéro ?

 
Il est possible de bénéficier du PTZ si vous achetez un logement neuf, c’est-à-dire achevé depuis plus de cinq ans, ou un logement ancien.

Logement neuf

Il doit devenir votre résidence principale, au plus tard 1 an après son achat ou la fin des travaux de construction ou à partir de votre départ en retraite, s’il a lieu au plus tard 6 ans après l’achat ou la fin des travaux.

Logement ancien (plus de 5 ans)

Si vous achetez un logement ancien, celui-ci doit respecter 3 critères :

Quels sont les critères que doivent respecter les demandeurs d’un PTZ ?

 
Le PTZ s’adresse aux primo-accédants. Pour prétendre donc à un PTZ, il faut que les demandeurs n’aient pas été propriétaires de leur logement dans les deux ans précédant l’offre de prêt. Des exceptions existent toutefois, pour les personnes en situation de handicap, ayant l’usufruit de leur résidence principale ou dont le logement est inhabitable suite à une catastrophe naturelle.

Par ailleurs, l’obtention d’un PTZ est conditionnée à un plafond de ressources et dépend directement du nombre de personnes qui vont occuper le logement et de la zone où il est situé. À noter que ce sont les revenus fiscaux de l’année N-2 qui sont pris en compte : c’est-à-dire les revenus de référence de 2021 si vous faites une demande de PTZ en 2023.

Pour connaître précisément les conditions, vous pouvez consulter les tableaux mis en ligne par les pouvoirs publics, pour les logements neufs et les logements anciens.

Quels sont les montants et les durées de remboursement d’un PTZ ?

Le PTZ ne peut pas financer la totalité de l’achat de votre résidence. Il doit donc être complété par un ou plusieurs prêts. Il ne peut excéder le montant du ou des autres prêts, d’une durée au moins égale à deux ans, concourant au financement de la même opération.

Comment est déterminé le montant du prêt à taux zéro ?

Le montant de votre prêt à taux zéro dépend :

Plus précisément, le montant de votre PTZ est égal à une partie du coût total de l’achat dans la limite d’un plafond. Dans le cas d’un logement ancien, il peut représenter au maximum 40 % du coût total de l’opération à financer. Pour connaître le montant du PTZ auquel vous pouvez prétendre, consultez le simulateur de l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement).

Quel est le délai de remboursement de prêt à taux zéro ?

La durée de remboursement du PTZ varie selon les mêmes critères (revenus et composition du foyer fiscal, zone géographique du logement) auxquels s’ajoute le coût total à financer. Plus les revenus du foyer sont élevés, plus la durée du prêt est courte. En moyenne, le délai du prêt s’étend de 20 à 25 ans. Selon vos ressources, vous pouvez bénéficier d’une période de différée de 5, 10 ou 15 ans. Durant le différé, vous ne remboursez pas votre PTZ.

Pour obtenir un PTZ, vous devez vous adresser à un établissement financier ayant signé une convention avec l’Etat. Comme pour tout autre prêt, l’établissement prêteur apprécie sous sa responsabilité, la solvabilité et les garanties de remboursement des ménages. Il n’a pas l’obligation d’accorder le prêt à taux zéro.

PTZ 2024, nouvelles règles

Pour s’adapter aux nouvelles réalités du marché immobilier, le gouvernement a déjà annoncé son intention de proroger le PTZ de trois années supplémentaires, soit jusqu’en 2027 mais avec de nouvelles conditions d’octroi plus restrictives.

Découvrez quels changements sont prévus pour le PTZ 2024

 
Les nouvelles modalités d’octroi du Prêt à Taux Zéro visent à cibler plus précisément les zones et la nature des projets aidés.  Le PTZ sera exclusivement destiné à l’acquisition d’un logement neuf au sein d’une zone tendue, faisant partie d’une opération de logements collectifs.

Pour ceux qui souhaitent investir dans un logement ancien dans une zone détendue, le PTZ reste possible, mais à condition de réaliser d’importants travaux de rénovation, énergétique notamment.

Ces changements souhaités par le gouvernement veulent garantir que le PTZ soutient activement la construction de nouvelles habitations dans les zones où la demande est la plus forte, tout en encourageant la rénovation des logements anciens dans des zones moins tendues.

 

Alors pour ceux qui veulent encore bénéficier des conditions avantageuses du PTZ 2023, le compte à rebours est lancé !

Le projet de loi de finances pour 2024 a été présenté le mercredi 27 septembre en Conseil des ministres par le locataire de Bercy, Bruno Le Maire.

Considérant que les avantages fiscaux des locations touristiques contribuent fortement à intensifier cette crise du logement, de nombreux parlementaires s’accordent pour lutter contre l’augmentation des prix locatifs et contre la diminution du nombre de biens en location longue durée pour les résidents permanents dans les zones tendues, en souhaitant encadrer davantage la location des meublés de tourisme.

Plusieurs amendements ont déjà été déposés pour mieux encadrer les locations touristiques

Aujourd’hui, les particuliers qui louent un logement meublé saisonnier ont le choix entre deux fiscalités : soit le régime réel avec une déduction de toutes les charges, soit le régime micro-BIC avec un abattement pouvant aller jusqu’à 71% selon l’enregistrement de la location.

Bruno Le Maire a déjà annoncé vouloir réduire l’abattement fiscal pour les biens en location meublée de courte durée de 71% à 50%. Actuellement, environ 100 000 logements loués en France bénéficient d’un abattement fiscal de 71%, ce qui incite les propriétaires à privilégier les locations de courte durée.

Patrice Vergriete, Ministre du Logement, envisage de remettre la fiscalité des locations meublées et non meublées sur un pied d’égalité. Il voudrait aller plus loin en réduisant l’abattement fiscal sur toutes les formes de locations meublées à 40%.

Cet amendement vise à rééquilibrer le marché locatif en harmonisant, à un taux de 40%, les abattements fiscaux relatifs aux revenus des meublés touristiques sur ceux de la location de longue durée (pour les particuliers qui choisissent le régime forfaitaire dans leur déclaration).

Il exclut volontairement de son champ d’application les maisons d’hôtes, gites ruraux, les logements en stations de ski et d’alpinisme.

Pour les logements classés en meublés de tourisme, l’abattement fiscal en micro-BIC diminuerait donc de 71% à 40% avec un plafond de loyers annuels fortement limité à 30.000 € contre 188.700€ actuellement.

Pour les biens meublés non classés, l’abattement fiscal en micro-BIC diminuerait de 50% à 40% avec un plafond de revenus annuels limité à 15.000 € contre 77.700€ actuellement.

La différence de plafond entre ces deux régimes permettrait de conserver une incitation en faveur des logements classés afin d’accompagner la montée en gamme des logements destinés à la location de tourisme.

Les bailleurs qui font de la location saisonnière ne choisissent pas toujours cette fiscalité. Ils peuvent aussi choisir le régime réel et ainsi déduire de nombreuses charges (amortissements d’intérêts d’emprunt, une partie de la valeur du bien, mais aussi travaux…). Et avec la rénovation énergétique, l’intérêt de passer sur cette fiscalité est grandissant, même si les déclarations de revenus sont plus complexes à remplir.

La location meublée longue durée moins lucrative

Un autre amendement propose d’aller beaucoup plus loin en s’attaquant au régime réel simplifié qui est particulièrement favorable aux investisseurs effectuant des locations meublées en permettant de pratiquer des amortissements sur le bien immobilier et au final de neutraliser la quasi-totalité des loyers pour d’échapper à l’impôt.

Cet amendement propose d’aligner les conditions du régime réel pour les locations meublées et nues. Autrement dit, les loueurs de meublés ne pourraient plus déclarer leurs revenus en bénéfices industriels et commerciaux et perdraient l’énorme avantage de la déduction des amortissements…

Alignement de la fiscalité pour la location nue et meublée de longue durée

Patrice Vergriete voudrait aussi ajuster la fiscalité actuelle de la location classique, sous le régime microfoncier pour encourager les bailleurs à aller vers ce type de location et rééquilibrer le marché locatif. Le taux serait revu de 30% à 40%, et le plafond de revenus de 15.000 € à 30.000€.

Le dispositif Pinel

La loi Pinel, entrée en vigueur en 2015, a évolué continuellement pour s’adapter au marché. Elle a été prolongée jusqu’à fin 2024. Mais attention, les avantages fiscaux liés à ce dispositif d’investissement locatif, déjà réduits en 2023, vont continuer de baisser en 2024.

Pour rappel, la loi Pinel a pour objectif de stimuler la construction de biens neufs dans les zones tendues, en manque d’offre de logements (zones A et B1) et ainsi disposer d’un parc locatif de logements neufs non meublés à loyers plafonnés, pour des locataires sous conditions de ressources utilisant le logement au titre de résidence principale.

Ce dispositif permet aux particuliers d’investir dans un logement neuf à des fins de défiscalisation en s’engageant, en échange, sur une durée précise de mise en location à des loyers plafonnés. Pour être éligible au dispositif Pinel, le prix des biens immobiliers achetés puis mis en location ne peut excéder 300 000 € et le prix du mètre carré celui de 5 500 €.

En 2023, les taux de défiscalisation de la Loi Pinel pour les propriétaires avaient déjà été revus à la baisse

* Initialement et jusqu’en 2022

Ces taux seront une nouvelle fois rognés à partir du 1er janvier 2024, pour atteindre les seuils de réduction d’impôts suivants :

Les mois sont donc comptés pour les investisseurs souhaitant profiter des multiples avantages de la loi Pinel

 

Le dispositif Pinel plus

Pour pallier cette réduction des taux, un dispositif Pinel +, appelé aussi Super Pinel, a été introduit en 2023, plus exigeant en termes de normes énergétiques et de confort mais il permet de conserver les avantages fiscaux du dispositif Pinel initial.

Pour ce faire, le bien doit :

Jugé trop coûteux, les dispositifs Pinel et Pinel Plus seront définitivement enterrés à la fin d’année 2024.

Acheter sa résidence principale ou la louer ? C’est une question que de nombreux ménages se posent tôt ou tard. Devenir propriétaire ou rester locataire comporte dans chaque cas des avantages et des inconvénients.

Devenir propriétaire

Investir dans la pierre reste pour de nombreux français l’assurance d’anticiper l’avenir et de se constituer un patrimoine. C’est le souhait d’un grand nombre de Français, tout d’abord pour des raisons psychologiques car beaucoup ressentent le besoin d’être « chez soi ». Le besoin d’acquérir un logement est un phénomène assez récent. Avec le développement de la société industrielle, la maison devient un refuge pour la famille. L’accession à la propriété se développe avec les années de prospérité et le développement des crédits logements dans les années 1950. Devenir propriétaire c’est l’assurance de se constituer un patrimoine. L’immobilier est perçu comme un signe extérieur de réussite … Diverses études le montrent : posséder son logement, c’est un rêve pour une majorité de français, quelle que soit la classe sociale. C’est aussi une réalité pour plus de la moitié des ménages (Au 1er janvier 2019, 58 % des ménages métropolitains sont propriétaires de leur résidence principale – source INSEE). De manière générale, la propriété rassure.

Décider de devenir propriétaire, c’est aussi se préparer un avenir plus serein, surtout lorsque votre crédit immobilier est remboursé, les charges financières mensuelles diminuent et, ainsi, le niveau de vie devient plus important. Et lorsque vous arrivez à la retraite et que vos revenus baissent, avoir moins de charges financières et un logement qui vous appartient, c’est un avantage certain !

Devenir propriétaire reste toujours l’un des meilleurs investissements sur le long terme. De plus, en cas de revente, même si ce n’est pas garanti, il n’est pas rare de faire une plus-value. Tout dépendra du marché immobilier lors de votre acquisition et lors de la revente.

Être propriétaire de votre résidence principale vous donne également le droit d’y faire des travaux de rénovation, d’isolation. Un espace de vie que vous pouvez aménager selon vos envies et vos besoins alors qu’il faudrait l’accord du propriétaire dans un bien en location, où, par nature, on a moins envie de s’investir. Et si les rénovations vous permettent, à court terme, de gagner en confort, elles sont aussi l’espoir, à long terme, de faire une belle plus-value lors de la revente.

Mais attention, l’acquisition d’une bien immobilier nécessite un réel budget et cela reste un véritable investissement qui demande une bonne réflexion et de bien évaluer votre capacité d’emprunt. En moyenne, le logement correspond à 40 % du budget des ménages. En plus du coût initial du bien immobilier s’ajoutent les frais de notaire, et éventuellement des frais d’agence.  Si le financement de votre projet doit se faire avec un prêt immobilier, il faut également penser aux charges des mensualités de remboursement du prêt ainsi que la période pendant laquelle s’étale le remboursement.  Il est possible d’adapter les mensualités et la durée du prêt en fonction de l’évolution de vos revenus et des aléas de la vie. Ensuite, chaque année, vous devez vous acquitter de la taxe foncière, qui peut s’avérer élevée selon la zone géographique. A cela, s’ajoute les éventuelles charges de copropriété, si le bien immobilier est en copropriété, ainsi que les frais d’entretien, de rénovation, d’aménagement, d’isolation … qui peuvent être plus ou moins lourds.

Si aujourd’hui, devenir propriétaire de sa résidence principale rassure car signe d’une situation plus stable et plus sécurisante, est-ce vraiment plus intéressant que de louer son logement ?

Rester locataire

La location, quant à elle, est souvent associée à une perte d’argent mais à davantage de liberté et moins de responsabilité.

En France métropolitaine, la part des ménages qui sont locataires de leur résidence principale a légèrement diminué dans les années 1980, mais elle s’établit depuis aux alentours de 40 %.

En choisissant d’être locataire, vous vous engagez à payer un loyer tous les mois. Selon les contrats de bail, les loyers peuvent être révisés chaque année. A cela, d’autres charges comme les charges locatives, les frais d’agence, le dépôt de garantie, viennent entacher votre budget de locataire. Au fil du temps, la somme allouée au loyer peut s’avérer conséquente. Or, cet argent, engagé chaque mois, ne vous permet pas de capitaliser pour votre avenir en vous constituant un patrimoine. Dans certaines villes où le marché est tendu, il peut être difficile de trouver une location rapidement et à votre goût, et les loyers peuvent être exorbitants.

En tant que locataire, vous conservez votre liberté de mobilité car il est plus facile de quitter votre logement. Il vous suffit de déposer votre préavis (délais à respecter) quand vous le souhaitez. Si vous n’avez pas de visibilité sur votre avenir, que ce soit professionnel ou personnel (début de carrière, cas de mutations professionnelles fréquentes, ou encore, lorsque l’on n’a pas encore fondé une famille…), le statut de locataire offre la possibilité de changer de résidence principale à tout moment sans être obligé d’attendre la revente de son bien immobilier pour quitter les lieux et déménager. En tant que locataire, vous avez aussi la possibilité d’intégrer un logement meublé et de ce fait, de ne pas investir dans du mobilier pour faire des économies.

Être locataire décharge également des coûts d’entretien du bien qui pèsent parfois lourds quand on est propriétaire. Vous n’avez pas à vous acquitter des taxes foncières. En contrepartie, vous ne pouvez pas jouir du bien comme bon vous semble et y effectuer des travaux sans demander l’accord du bailleur. Vous êtes donc tributaire de votre propriétaire, tant pour les rénovations, l’isolation que pour l’amélioration de votre confort.

Propriétaire ou locataire : un choix qui dépend de votre situation

La décision de devenir propriétaire ou de rester locataire ne dépend que de vous. Elle dépend de votre budget, votre situation financière, de vos projets à court, moyen et long terme du choix de la localisation du bien immobilier….

Alors, avant de vous lancer, posez-vous les bonnes questions :

Est-ce rentable pour vous ?

Commencez par étudier votre situation financière pour vous permettre de prendre la meilleure décision. En effet, acheter sa résidence principale n’est pas avantageux pour tous les ménages. Si vous devez investir l’intégralité de votre épargne pour l’achat d’un logement, mieux vaut rester locataire et continuer à économiser pour vous constituer un meilleur apport.

Disposez-vous d’une épargne ?

Avoir un apport personnel de 10 à 20% de la valeur du bien que vous convoitez vous permettra d’obtenir plus facilement un prêt et un taux avantageux.

Est-ce que le bien immobilier est en phase avec vos projets futurs ?

Acheter un bien immobilier implique de se projeter sur le long terme : l’envie d’achat est donc fortement liée à des projets de vie (enfants, travail, région…), ce qui va forcément avoir une influence sur l’image que vous avez du bien de vos rêves.

Enfin, avez-vous bien défini votre besoin ?

Pour éviter une revente rapide par manque de préparation, il est préférable de bien cerner son projet immobilier. Connaître vos envies, déterminer ce qui est essentiel pour vous et ce qui est accessoire (taille, environnement, ville ou campagne, transports, commerces, écoles…) vous permettra de trouver plus facilement le bien qui vous correspond.

Les ventes dans l’ancien en baisse…

 

Avec la baisse du pouvoir d’achat, la hausse des taux de crédit, les difficultés d’emprunt, les nouvelles obligations imposées par la transition énergétique, le volume des transactions immobilières recule… 

Le nombre de transactions de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois en France (hors Mayotte) atteint 1 069 000 transactions à fin mars 2023 contre 1 115 000 fin décembre 2022 (Sources : Insee, Notaires de France).

Si une période haussière exceptionnelle de 2 années avait été constatée juste après la crise sanitaire, permettant au marché immobilier de retrouver son niveau avant covid ; depuis août 2021, ce volume de transactions est à nouveau entré dans une phase baissière. La baisse s’est subitement accélérée, après être passé à – 5,5 % depuis l’été 2022, elle atteint désormais -8,1 % sur un an à fin février.

À ce rythme, les notaires de France estiment que le volume de transactions pourrait repasser sous la barre du million à la sortie de l’été, les ventes se faisant principalement au printemps.

Tout d’abord, la problématique du crédit immobilier. Au regard du contexte inflationniste, ils ont augmenté très rapidement. Les taux des crédits immobiliers (source : Observatoire Crédit Logement de mai 2023) sont remontés à 3,15% pour une durée de 15 ans, 3,38% pour 20 ans et 3,52% pour 25 ans (pouvant même aller au-delà de 4 % pour une petite partie des emprunteurs les moins bien dotés en apport personnel). Le taux moyen était de 2,35% en décembre 2022 et à 1.07 % en janvier 2022.

Si le taux d’usure, remonté à 35%, permet de donner un léger souffle d’air, cela ne suffit pas aux acheteurs qui, à mensualités égales, ont donc de moins en moins de budget, alors qu’en face les prix immobiliers ont à peine commencé à reculer.

Il faudrait que les prix de vente des biens immobiliers baissent de 10 à 12 % pour compenser la hausse des taux de ces derniers mois. La baisse est amorcée, elle devrait se poursuivre tout au long de l’année 2023 et ainsi pouvoir compenser cette hausse des taux.

Au premier trimestre 2023, les prix des logements anciens en France (hors Mayotte) baissent pour la première fois depuis le deuxième trimestre 2015 : -0,2 % par rapport au quatrième trimestre 2022. Sur un an, les prix décélèrent nettement : +2,7 % au premier trimestre 2023, après +4,6 % au quatrième trimestre 2022 et +6,4 % au troisième.

À Paris et en Île-de-France, les prix des appartements continuent de baisser

Les prix des logements anciens en Île-de-France baissent pour le deuxième trimestre consécutif : -1,1 % au premier trimestre 2023, après -0,5 % au quatrième trimestre 2022 et +0,5 % au troisième.

Sur un an, les prix des logements anciens en Île-de-France baissent également : -0,6 % au premier trimestre 2023, après +1,3 % au quatrième trimestre 2022 et +1,9 % au troisième trimestre 2022. Cette baisse est portée par le repli des prix des appartements (-1,2 % sur un an, après +0,5 % au quatrième trimestre 2022 et +0,2 % au troisième) tandis que les prix des maisons restent en hausse (+0,9 % sur un an, après +3,3 % et +5,5 %).

À Paris, les prix des appartements baissent sur un trimestre pour le troisième trimestre consécutif : -1,2 % au premier trimestre 2023 après -0,7 % au quatrième trimestre 2022 et -0,1 % au troisième. Sur un an, les prix des appartements parisiens diminuent de 2,0 % au premier trimestre 2023.

Loïc Cantin, président de la Fnaim, une organisation syndicale qui représente les professionnels de l’immobilier estime qu’une poursuite de cette dégradation des prix de l’immobilier devrait se faire dans les semaines et mois à venir. « Sur l’ensemble de l’année 2023, les prix devraient connaître une baisse d’environ 5%… Ce qui représenterait une baisse réelle de presque 10% conjuguée à l’inflation ! »

 

Et un marché du neuf en plein marasme sans perspective actuelle de redémarrage.

 

Le pôle habitat de la Fédération française du bâtiment (FFB) dévoilait fin février que, tous secteurs confondus, « 71.000 logements neufs ont été perdus en l’espace d’une année ». Selon l’observatoire FPI de l’immobilier neuf, la chute du marché de l’immobilier neuf serait de 25% au premier trimestre 2023.

Les promoteurs pensent que les investisseurs, figurant parmi les premiers acheteurs en proportion, avant cette crise, boudent désormais ce type d’investissement. La fin du dispositif Pinel (version désormais modifiée Pinel+), la fiscalité sur les revenus fonciers peu attractive, la hausse de la taxe foncière, et le plafonnement des loyers, a fait chuter le rendement net de ce type d’investissement. L’observatoire Clameur constate que les loyers progressent moins rapidement que l’inflation. Ainsi, sur les 5 dernières années, à l’échelle nationale, les loyers ont progressé de 7% alors que l’inflation cumulée sur la période dépasse les 10,5%. En parallèle, les prix à l’achat ont grimpé de près de 30%. Au global, les prix ont tellement monté que Clameur ne peut que constater une baisse de la rentabilité locative moyenne. On est passé de 5,8% de rendement brut (avant charges et impôts) à l’échelle nationale il y a 5 ans à 5% aujourd’hui.

Et enfin, rappelons également que, vient s’ajouter aussi la rénovation énergétique obligatoire des logements dont le financement peut interroger. Les coûts et la complexité des travaux (voir l’incapacité de le faire pour des raisons techniques) comme c’est le cas pour la plupart des bâtiments haussmanniens rebutent les investisseurs.

Le rôle des conseillers immobiliers du Cabinet JOURDAN est alors essentiel pour vous accompagner dans la prise en compte du nouveau contexte du marché immobilier et pour estimer au mieux la valeur verte des biens immobiliers présentés.

Pour acheter un bien immobilier en couple, vous pouvez être coacquéreurs avec votre conjoint, pacsés ou concubins. Vous pouvez aussi choisir d’investir à deux via une société civile immobilière (SCI). Mais, avant de vous lancer, il est important de prendre quelques précautions et de ne pas négliger le régime d’acquisition du bien immobilier.

Vous êtes mariés sous le régime de la communauté (universelle ou réduite aux acquêts)

comme 80% des Français (s’applique d’office pour les couples mariés sans contrat)
Lorsque vous achetez un logement pendant votre mariage, celui-ci est automatiquement réputé constituer un bien commun détenu par moitié par chacun des époux, que celui-ci soit acheté par les époux ensemble ou par l’un d’entre eux et quel que soit le montant de l’apport que chacun aura injecté dans le bien. Ce principe s’applique quel que soit le mode de financement : argent emprunté ou fonds propres. Si les fonds proviennent d’une donation ou d’un héritage, il est nécessaire de le préciser en insérant des précautions particulières dans l’acte d’achat indiquant que les fonds que vous avez utilisés sont personnels (clause de remploi), sinon ce bien sera réputé commun. Pour la rédaction d’une telle clause, il est recommandé de se faire assister par un notaire pour éviter d’éventuelles contestations de la part de votre conjoint.

En cas de divorce, sans contrats ou clauses spécifiques, vos biens acquis pendant votre mariage (régime de la communauté réduite aux acquêts) ainsi que ceux acquis avant mariage (régime de la communauté universelle) seront partagés à part égales, ceux

Vous êtes mariés sous le régime de la séparation de biens

La séparation de biens confère à chacun des époux une indépendance financière et matérielle totale. En clair, tous les biens acquis avant et après le mariage restent personnels à chacun des époux. Si vous achetez un bien immobilier pendant votre mariage, les époux seront propriétaires de manière proportionnelle à leur part d’investissement dans l’acte d’acquisition. Il est recommandé d’indiquer lors de l’acquisition dans ce qui est appelé  » convention d’indivision  » la répartition réelle de la participation financière de chacun. La répartition tient compte des apports personnels de chacun mais aussi des participations au remboursement des prêts. En l’absence de précision, il y a une présomption d’acquisition à 50/50, les conjoints sont donc propriétaires à parts égales. En cas de divorce, les biens seront réparties selon vos quotes-parts si celles sont précisées.

Vous êtes pacsés

Si vous êtes pacsés depuis 2007, le régime qui s’applique par défaut est celui de la séparation des biens. Le bien immobilier acquis sera donc possédé en indivision et entraînera donc un droit de propriété proportionnel à la part de l’apport de chacun.

En étant pacsés vous pouvez aussi opter d’acheter sous le régime de l’indivision (à ne pas confondre avec l’achat en indivision). Vous serez alors, avec votre partenaire de pacs, propriétaire à part égale (50%). Le montant injecté par chacun dans la transaction n’aura donc pas d’effet.

Vous êtes concubins

L’indivision s’applique et les concubins sont donc propriétaires à la hauteur du financement qu’ils engagent. Cela signifie que chacun est propriétaire du bien à la hauteur de la quote-part renseignée dans le contrat d’indivision.

Si vous achetez en indivision, en cas de séparation, l’une des deux parties a le droit de vouloir se retirer de l’indivision. Dans ce cas, soit la deuxième partie est en mesure de racheter l’autre part ou sinon le bien devra être vendu.

Enfin, si vous vivez en union libre ou pacsés,

Sachez qu’en cas de décès de l’un des propriétaires et sans testament, votre compagnon ou votre compagne survivant n’a aucun droit d’héritage sur le bien. C’est pourquoi, nous vous conseillons de rédiger soit un testament qui vous permet de désigner votre partenaire comme héritier pour lui léguer votre quote-part de propriété ou lui attribuer le logement en cas de décès. Sinon, les parts reviendront automatiquement à ses parents ou fratrie. Vous pouvez aussi protéger votre partenaire en signant une donation au dernier vivant chez un notaire, pour que celui-ci bénéficie de la succession en usufruit.

Quant aux droits de succession, ils sont exonérés pour les couples mariés et pacsés. En revanche, et la loi voit les concubins comme des étrangers, le concubin restant devra donc payer de très importants frais de succession.

Vous souhaitez acheter en SCI

Que vous soyez en couple ou non (frères/sœurs, partenaires financiers, amis…), vous pouvez choisir d’acheter un bien immobilier par le biais d’une société civile immobilière (SCI). Dans le cas d’un couple, chacun fait un apport de capital à la SCI représentant la quote-part du prix du logement qu’il souhaite injecter. Dans tous les cas, c’est la SCI qui est propriétaire du bien immobilier, les associés détenant des parts sociales de la société à proportion de leurs apports financiers. Ensuite, il suffit de stipuler que le couple occupe le logement à titre gratuit ou en tant que locataires.

Acheter un bien en passant par une SCI nécessite beaucoup plus de démarches administratives que l’achat en indivision et parfois des frais supplémentaires. Il faut rédiger les statuts, tenir une assemblée et gérer la comptabilité comme le veut la loi en matière de SCI… Autre contrainte avec la SCI : elle limite les possibilités d’emprunt, il n’est pas possible par exemple, de bénéficier d’un prêt épargne logement.
Si la SCI s’avère une solution plus complexe au départ, c’est en revanche, plus facile à gérer lorsque l’un des deux conjoints souhaite se retirer du projet ou décède.

La création d’une SCI peut être judicieuse notamment dans les cas suivants :
• Lorsque le patrimoine immobilier est composé de plusieurs biens (résidence principale, résidence secondaire, etc.) ou qu’il appartient à plusieurs membres d’une même famille (parents et enfants, par exemple) : la SCI facilite la gestion et la transmission de ce patrimoine ;
• Lorsqu’un investissement locatif est réalisé à plusieurs. Le cas échéant, c’est à la SCI – et non aux associés individuellement – qu’il appartient de respecter les engagements locatifs inhérents à certains dispositifs d’investissement locatif.

Afin de vous prémunir totalement, pensez aussi à votre prêt immobilier…

En effet, si vous devez contracter un prêt immobilier, ce qui est le cas dans la majorité des achats immobiliers, souvent les banquent imposent de souscrire le prêt immobilier à deux avec une clause de solidarité. Or, en cas de défaillance d’une partie, l’autre est tenu de rembourser la totalité du prêt, nous vous recommandons donc, de souscrire une assurance emprunteur (invalidité, décès, perte d’emploi) selon les ressources des deux parties. Une assurance décès peut également être utile pour que le partenaire survivant rachète la part de l’autre.

Lorsque l’on s’apprête à devenir propriétaire, le prix du logement ne constitue pas l’unique dépense. Il s’y ajoute de nombreux frais annexes : commissions d’agence, frais de notaire, frais liés au crédit…

Découvrez un récapitulatif de tous les frais annexes liés à l’achat d’un logement pour vous aider à calculer le coût global et réussir votre projet d’acquisition.

Estimez les frais liés à l’acquisition du logement

Lors de votre recherche immobilière, vous allez porter particulièrement votre attention sur les prix affichés dans les annonces. Mais ce prix ne sera pas le montant définitif de votre achat. D’une part, parce qu’il peut être négocié et d’autre part, parce que plusieurs frais vont s’ajouter au prix d’achat du bien.

Le coût d’une acquisition immobilière est donc composé :

Du prix net vendeur du bien immobilier,

Des frais de notaire,

L’achat d’un bien se fait automatiquement devant un notaire.

Bon à savoir

Pour les biens de plus de 150 000 euros, le notaire peut vous accorder une remise de 10 % au maximum sur la part de ses émoluments. Pour les transactions immobilières de faible montant, les émoluments ne peuvent excéder 10 % du prix de vente du bien.

Ces 3 montants sont couramment regroupés sous le nom de « frais de notaire ». Pour un bien ancien, ils représentent entre 7 et 8 % du prix de vente et entre 2 et 3 % pour un logement neuf.

Éventuellement des honoraires d’agence

Près de la moitié des transactions s’effectuent par le biais d’un agent immobilier. L’intervention de cet intermédiaire ouvre droit à une commission, qui lui sera versée uniquement si la vente se réalise. Le montant de la commission est fixé librement par les agences et peut donc varier fortement d’une agence à une autre. Il peut s’agir d’une somme fixe ou d’un pourcentage du prix de vente final. 

Par ailleurs, ces frais peuvent être soit à la charge de l’acheteur soit à celle du vendeur. Il convient de bien se renseigner.

Ne négligez pas les frais liés au crédit

Dans 95 % des transactions immobilières, les acquéreurs ont recours à un crédit immobilier. La souscription d’un crédit immobilier engendre des frais. En plus d’avoir à rembourser le montant prêté (échelonné sur plusieurs années), vous devrez payer :

Le dépôt de garantie

Dès la signature du compromis ou de la promesse de vente, vous devrez verser un dépôt de garantie (représentant de 5 % à 10 % du montant de l’achat). La somme est déposée sur un compte bancaire « séquestre » (à la Caisse des dépôts et consignation) jusqu’à la signature de l’acte de vente définitif. Elle est ensuite déduite du prix total de la vente.

Des dépenses à régler au vendeur

Lors de la signature de l’acte authentique, vous devrez rembourser au vendeur votre quote-part de la taxe foncière et, dans le cas d’un achat d’un appartement, des éventuelles charges de copropriété.

Leur montant varie pour chaque bien.

Pour la taxe foncière, son prix dépend de la taille de votre bien et du taux fixé par la commune.

Pour les charges de copropriété : le calcul se fait au prorata temporis des jours de propriété. Attention aussi, à bien regarder le procès-verbal de copropriété car des travaux peuvent être prévu par la copropriété. Il est donc vivement conseillé de prévoir un budget annuel de travaux.

Pensez aux frais après achat

Ne négligez pas non plus les dépenses d’après-achat pour votre installation ou pour l’entretien de votre futur logement.

En effet, en faisant l’acquisition d’un logement, vous devrez également conserver une enveloppe pour l’organisation de votre déménagement, les frais d’ouverture/clôture des contrats d’électricité/gaz/ téléphone, la souscription d’une multirisque habitation, …. Ainsi que les frais d’aménagement de votre nouveau chez vous. Pour mettre les lieux à votre goût ou aux normes, vous devrez probablement effectuer quelques travaux d’entretien (peinture, papier peint, revêtement de sol…) voire de gros travaux (abattre une cloison, aménager les combles…).

On compte différentes étapes dans le processus de vente d’un bien avant la signature de l’acte authentique. L’offre d’achat, la promesse de vente et le compromis de vente sont trois éléments essentiels. Quelle sont les différences entre ces termes et les conséquences qui en découlent pour votre projet immobilier.

Une offre d’achat, qu’est-ce que c’est ?

L’offre d’achat est la première étape dans le processus d’achat d’un bien immobilier. Si, après avoir visité un logement, le potentiel acheteur est intéressé par celui-ci, il peut alors faire une proposition d’achat au vendeur par écrit. Par ce document, le potentiel acquéreur transmet sa volonté d’acheter le bien immobilier du vendeur. Le code civil impose que l’offre comprenne les éléments essentiels de la vente envisagée :

L’offre d’achat peut également contenir :

À ce stade de la transaction, seul l’acheteur s’engage à acheter le logement au prix qu’il propose. Il n’a aucune garantie quant à la réponse du vendeur. Libre au vendeur de refuser l’offre d’achat, de l’accepter ou de faire une contre-proposition. Le vendeur n’est en aucun cas engagé par cette offre de prix tant qu’il ne l’a pas contresignée.

A noter : Lorsque la vente du logement a été confiée à une agence immobilière, l’acheteur doit alors formuler son offre d’achat par l’intermédiaire de l’agence avec laquelle la visite a eu lieu. C’est alors l’agent immobilier qui transmet la proposition au vendeur et qui annonce sa réponse à l’acheteur.

Les modalités de réponse du vendeur

Comme l’offre d’achat est assortie d’un délai, l’offre devient caduque passé ce délai.

Si l’offre d’achat reçue répond aux attentes du vendeur, celui-ci doit l’accepter dans toutes les conditions proposées et répondre par écrit en apposant sa signature.

Si le vendeur accepte le contenu de l’offre, l’acheteur et le vendeur sont contractuellement liés en vertu de l’article 1113 du Code civil, la vente est donc conclue. Le futur acquéreur se trouve engagé, Une fois que le vendeur a accepté par écrit l’offre d’achat d’un acheteur, il ne peut plus se rétracter, il a donc l’obligation de céder son bien immobilier à l’acheteur même s’il reçoit par la suite une offre plus élevée. À défaut, l’acquéreur peut saisir le juge judiciaire afin de forcer la vente ou d’obtenir une indemnisation. L’étape suivante est alors la signature du compromis de vente.

Le vendeur peut également décider de formuler une contre-proposition. Si le vendeur accepte qu’une partie des conditions proposées dans l’offre d’achat initiale, en répondant, le vendeur, devient alors l’auteur d’une offre dans l’attente de l’acceptation du potentiel acquéreur, ce que l’on appelle une « contre-offre ».

Le vendeur peut aussi refuser purement et simplement l’offre d’achat qui lui a été présentée.

La promesse de vente, quant à elle, engage surtout le vendeur

A la différence de l’offre d’achat, la promesse de vente, que l’on peut aussi retrouver parfois sous le nom de promesse unilatérale de vente, est rédigée par le vendeur. Par ce document, le vendeur s’engage à réserver le bien à l’attention exclusive d’un futur acquéreur, à un prix spécifié dans le contrat et pour une durée limitée pendant laquelle cette préférence est valable. Durant ce délai, le vendeur s’interdit de vendre son bien à un autre acheteur.

En contrepartie, le futur acquéreur doit verser au vendeur une indemnité d’immobilisation du bien, généralement égale à 10% du prix de vente (hors frais de notaire).  La promesse de vente doit être écrite et signée soit devant un notaire, soit sous seing privé.

Pour conclure la vente, l’acheteur doit alors confirmer son intention d’achat en « levant l’option » dans le délai préalablement convenu. La somme alors versée est imputée sur le prix de vente. Par contre, s’il renonce à acheter ou s’il donne sa décision finale au-delà du délai fixé, l’acquéreur abandonne tout droit à récupérer la somme préalablement versée, qui reste acquise au vendeur à titre de dédommagement.

Le compromis de vente engage officiellement les deux parties à mener la transaction à son terme.

Le compromis de vente est un document, avant -contrat, qui engage pleinement les deux parties. En effet, il permet de sceller l’accord entre le vendeur et l’acheteur sur une transaction immobilière à un prix déterminé et dans les conditions qu’ils ont fixés. Le compromis de vente peut être signé sous seing privé, mais il peut également être signé chez le notaire, souvent également en présence de l’agent immobilier en charge de la vente.

L’engagement de l’acheteur est généralement symbolisé par le versement d’un dépôt de garantie aussi appelé séquestre. Son montant représente entre 5 et 10 % du prix de vente conclu.

Le vendeur, s’engage envers l’acheteur dès l’acceptation de l’offre d’achat. En vertu de la loi Macron de 2015, l’acheteur a, lui, la possibilité de se rétracter durant les 10 jours ouvrés qui suivent la signature du compromis.

A noter : Le début du délai de rétractation a lieu à compter du lendemain, à la condition que toutes les pièces qui doivent obligatoirement être contenues dans le compromis de vente soient bien fournies à l’acquéreur au plus tard le jour de la signature du compromis de vente. Lorsqu’une ou plusieurs pièces manquent dans le dossier qui constitue le compromis, le délai de rétractation ne démarre que le lendemain de la communication à l’acquéreur de cette ou ces dernière(s) pièce(s) manquante(s).

Durant ce délai légal, l’acquéreur n’est pas tenu de motiver sa rétractation, et il récupère le montant du dépôt de garantie dans son intégralité. Si l’acquéreur décide de se rétracter durant le délai de 10 jours qui lui est accordé, il doit adresser au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception, dans laquelle il l’informe de sa volonté d’annuler la vente, conformément aux dispositions légales qui lui en donnent la possibilité.

Après ce délai, si l’une des parties se rétracte, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice tout en exigeant le versement de dommages et intérêts. Il s’agit donc d’un véritable contrat, qui vaut vente au sens juridique.

Comme le vendeur ne dispose pas d’un droit de rétractation au même titre que l’acheteur, la signature du compromis de vente pour le vendeur est donc un engagement ferme et définitif. Il convient donc au vendeur de bien réfléchir au moment de l’offre d’achat avant de l’accepter. Il peut toutefois proposer à l’acheteur une résiliation du compromis de vente à l’amiable.

Si l’acheteur accepte la résiliation de la vente, moyennant certaines conditions, les sommes versées par l’acheteur au moment de la signature au titre du dépôt de garantie, devront évidemment lui être restituées. Attention cependant, des frais de mutation peuvent être dû au notaire pour les sommes qu’il aura engagées pour la cession du bien.

Le vendeur peut aussi demander l’annulation du compromis de vente si l’acheteur a manqué à l’une de ses obligations contractuelles. Ces obligations sont mentionnées dans le compromis de vente et peuvent légitimer la démarche du vendeur. Il s’agit en revanche d’une procédure qui peut être longue et qui doit être précédée d’une mise en demeure que le vendeur adresse à l’acheteur.

Le délai entre l’offre d’achat, le compromis de vente et l’acte authentique de vente

La loi ne prévoit aucun délai obligatoire entre l’acceptation de l’offre d’achat par le vendeur et la signature du compromis de vente. En pratique, entre ces deux étapes, il peut s’écouler entre une semaine et un mois. L’offre d’achat peut néanmoins contenir une indication précise, qu’il conviendra alors de respecter.

Une fois le compromis de vente signé, l’acheteur et le vendeur vont devoir réitérer leur engagement devant un notaire lors de la signature de l’acte authentique de vente.

Le délai entre ces deux formalités est de 3-4 mois environ.

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