Menu Espace client

Acheter sa résidence principale ou la louer ? C’est une question que de nombreux ménages se posent tôt ou tard. Devenir propriétaire ou rester locataire comporte dans chaque cas des avantages et des inconvénients.

Devenir propriétaire

Investir dans la pierre reste pour de nombreux français l’assurance d’anticiper l’avenir et de se constituer un patrimoine. C’est le souhait d’un grand nombre de Français, tout d’abord pour des raisons psychologiques car beaucoup ressentent le besoin d’être « chez soi ». Le besoin d’acquérir un logement est un phénomène assez récent. Avec le développement de la société industrielle, la maison devient un refuge pour la famille. L’accession à la propriété se développe avec les années de prospérité et le développement des crédits logements dans les années 1950. Devenir propriétaire c’est l’assurance de se constituer un patrimoine. L’immobilier est perçu comme un signe extérieur de réussite … Diverses études le montrent : posséder son logement, c’est un rêve pour une majorité de français, quelle que soit la classe sociale. C’est aussi une réalité pour plus de la moitié des ménages (Au 1er janvier 2019, 58 % des ménages métropolitains sont propriétaires de leur résidence principale – source INSEE). De manière générale, la propriété rassure.

Décider de devenir propriétaire, c’est aussi se préparer un avenir plus serein, surtout lorsque votre crédit immobilier est remboursé, les charges financières mensuelles diminuent et, ainsi, le niveau de vie devient plus important. Et lorsque vous arrivez à la retraite et que vos revenus baissent, avoir moins de charges financières et un logement qui vous appartient, c’est un avantage certain !

Devenir propriétaire reste toujours l’un des meilleurs investissements sur le long terme. De plus, en cas de revente, même si ce n’est pas garanti, il n’est pas rare de faire une plus-value. Tout dépendra du marché immobilier lors de votre acquisition et lors de la revente.

Être propriétaire de votre résidence principale vous donne également le droit d’y faire des travaux de rénovation, d’isolation. Un espace de vie que vous pouvez aménager selon vos envies et vos besoins alors qu’il faudrait l’accord du propriétaire dans un bien en location, où, par nature, on a moins envie de s’investir. Et si les rénovations vous permettent, à court terme, de gagner en confort, elles sont aussi l’espoir, à long terme, de faire une belle plus-value lors de la revente.

Mais attention, l’acquisition d’une bien immobilier nécessite un réel budget et cela reste un véritable investissement qui demande une bonne réflexion et de bien évaluer votre capacité d’emprunt. En moyenne, le logement correspond à 40 % du budget des ménages. En plus du coût initial du bien immobilier s’ajoutent les frais de notaire, et éventuellement des frais d’agence.  Si le financement de votre projet doit se faire avec un prêt immobilier, il faut également penser aux charges des mensualités de remboursement du prêt ainsi que la période pendant laquelle s’étale le remboursement.  Il est possible d’adapter les mensualités et la durée du prêt en fonction de l’évolution de vos revenus et des aléas de la vie. Ensuite, chaque année, vous devez vous acquitter de la taxe foncière, qui peut s’avérer élevée selon la zone géographique. A cela, s’ajoute les éventuelles charges de copropriété, si le bien immobilier est en copropriété, ainsi que les frais d’entretien, de rénovation, d’aménagement, d’isolation … qui peuvent être plus ou moins lourds.

Si aujourd’hui, devenir propriétaire de sa résidence principale rassure car signe d’une situation plus stable et plus sécurisante, est-ce vraiment plus intéressant que de louer son logement ?

Rester locataire

La location, quant à elle, est souvent associée à une perte d’argent mais à davantage de liberté et moins de responsabilité.

En France métropolitaine, la part des ménages qui sont locataires de leur résidence principale a légèrement diminué dans les années 1980, mais elle s’établit depuis aux alentours de 40 %.

En choisissant d’être locataire, vous vous engagez à payer un loyer tous les mois. Selon les contrats de bail, les loyers peuvent être révisés chaque année. A cela, d’autres charges comme les charges locatives, les frais d’agence, le dépôt de garantie, viennent entacher votre budget de locataire. Au fil du temps, la somme allouée au loyer peut s’avérer conséquente. Or, cet argent, engagé chaque mois, ne vous permet pas de capitaliser pour votre avenir en vous constituant un patrimoine. Dans certaines villes où le marché est tendu, il peut être difficile de trouver une location rapidement et à votre goût, et les loyers peuvent être exorbitants.

En tant que locataire, vous conservez votre liberté de mobilité car il est plus facile de quitter votre logement. Il vous suffit de déposer votre préavis (délais à respecter) quand vous le souhaitez. Si vous n’avez pas de visibilité sur votre avenir, que ce soit professionnel ou personnel (début de carrière, cas de mutations professionnelles fréquentes, ou encore, lorsque l’on n’a pas encore fondé une famille…), le statut de locataire offre la possibilité de changer de résidence principale à tout moment sans être obligé d’attendre la revente de son bien immobilier pour quitter les lieux et déménager. En tant que locataire, vous avez aussi la possibilité d’intégrer un logement meublé et de ce fait, de ne pas investir dans du mobilier pour faire des économies.

Être locataire décharge également des coûts d’entretien du bien qui pèsent parfois lourds quand on est propriétaire. Vous n’avez pas à vous acquitter des taxes foncières. En contrepartie, vous ne pouvez pas jouir du bien comme bon vous semble et y effectuer des travaux sans demander l’accord du bailleur. Vous êtes donc tributaire de votre propriétaire, tant pour les rénovations, l’isolation que pour l’amélioration de votre confort.

Propriétaire ou locataire : un choix qui dépend de votre situation

La décision de devenir propriétaire ou de rester locataire ne dépend que de vous. Elle dépend de votre budget, votre situation financière, de vos projets à court, moyen et long terme du choix de la localisation du bien immobilier….

Alors, avant de vous lancer, posez-vous les bonnes questions :

Est-ce rentable pour vous ?

Commencez par étudier votre situation financière pour vous permettre de prendre la meilleure décision. En effet, acheter sa résidence principale n’est pas avantageux pour tous les ménages. Si vous devez investir l’intégralité de votre épargne pour l’achat d’un logement, mieux vaut rester locataire et continuer à économiser pour vous constituer un meilleur apport.

Disposez-vous d’une épargne ?

Avoir un apport personnel de 10 à 20% de la valeur du bien que vous convoitez vous permettra d’obtenir plus facilement un prêt et un taux avantageux.

Est-ce que le bien immobilier est en phase avec vos projets futurs ?

Acheter un bien immobilier implique de se projeter sur le long terme : l’envie d’achat est donc fortement liée à des projets de vie (enfants, travail, région…), ce qui va forcément avoir une influence sur l’image que vous avez du bien de vos rêves.

Enfin, avez-vous bien défini votre besoin ?

Pour éviter une revente rapide par manque de préparation, il est préférable de bien cerner son projet immobilier. Connaître vos envies, déterminer ce qui est essentiel pour vous et ce qui est accessoire (taille, environnement, ville ou campagne, transports, commerces, écoles…) vous permettra de trouver plus facilement le bien qui vous correspond.

Les ventes dans l’ancien en baisse…

 

Avec la baisse du pouvoir d’achat, la hausse des taux de crédit, les difficultés d’emprunt, les nouvelles obligations imposées par la transition énergétique, le volume des transactions immobilières recule… 

Le nombre de transactions de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois en France (hors Mayotte) atteint 1 069 000 transactions à fin mars 2023 contre 1 115 000 fin décembre 2022 (Sources : Insee, Notaires de France).

Si une période haussière exceptionnelle de 2 années avait été constatée juste après la crise sanitaire, permettant au marché immobilier de retrouver son niveau avant covid ; depuis août 2021, ce volume de transactions est à nouveau entré dans une phase baissière. La baisse s’est subitement accélérée, après être passé à – 5,5 % depuis l’été 2022, elle atteint désormais -8,1 % sur un an à fin février.

À ce rythme, les notaires de France estiment que le volume de transactions pourrait repasser sous la barre du million à la sortie de l’été, les ventes se faisant principalement au printemps.

Tout d’abord, la problématique du crédit immobilier. Au regard du contexte inflationniste, ils ont augmenté très rapidement. Les taux des crédits immobiliers (source : Observatoire Crédit Logement de mai 2023) sont remontés à 3,15% pour une durée de 15 ans, 3,38% pour 20 ans et 3,52% pour 25 ans (pouvant même aller au-delà de 4 % pour une petite partie des emprunteurs les moins bien dotés en apport personnel). Le taux moyen était de 2,35% en décembre 2022 et à 1.07 % en janvier 2022.

Si le taux d’usure, remonté à 35%, permet de donner un léger souffle d’air, cela ne suffit pas aux acheteurs qui, à mensualités égales, ont donc de moins en moins de budget, alors qu’en face les prix immobiliers ont à peine commencé à reculer.

Il faudrait que les prix de vente des biens immobiliers baissent de 10 à 12 % pour compenser la hausse des taux de ces derniers mois. La baisse est amorcée, elle devrait se poursuivre tout au long de l’année 2023 et ainsi pouvoir compenser cette hausse des taux.

Au premier trimestre 2023, les prix des logements anciens en France (hors Mayotte) baissent pour la première fois depuis le deuxième trimestre 2015 : -0,2 % par rapport au quatrième trimestre 2022. Sur un an, les prix décélèrent nettement : +2,7 % au premier trimestre 2023, après +4,6 % au quatrième trimestre 2022 et +6,4 % au troisième.

À Paris et en Île-de-France, les prix des appartements continuent de baisser

Les prix des logements anciens en Île-de-France baissent pour le deuxième trimestre consécutif : -1,1 % au premier trimestre 2023, après -0,5 % au quatrième trimestre 2022 et +0,5 % au troisième.

Sur un an, les prix des logements anciens en Île-de-France baissent également : -0,6 % au premier trimestre 2023, après +1,3 % au quatrième trimestre 2022 et +1,9 % au troisième trimestre 2022. Cette baisse est portée par le repli des prix des appartements (-1,2 % sur un an, après +0,5 % au quatrième trimestre 2022 et +0,2 % au troisième) tandis que les prix des maisons restent en hausse (+0,9 % sur un an, après +3,3 % et +5,5 %).

À Paris, les prix des appartements baissent sur un trimestre pour le troisième trimestre consécutif : -1,2 % au premier trimestre 2023 après -0,7 % au quatrième trimestre 2022 et -0,1 % au troisième. Sur un an, les prix des appartements parisiens diminuent de 2,0 % au premier trimestre 2023.

Loïc Cantin, président de la Fnaim, une organisation syndicale qui représente les professionnels de l’immobilier estime qu’une poursuite de cette dégradation des prix de l’immobilier devrait se faire dans les semaines et mois à venir. « Sur l’ensemble de l’année 2023, les prix devraient connaître une baisse d’environ 5%… Ce qui représenterait une baisse réelle de presque 10% conjuguée à l’inflation ! »

 

Et un marché du neuf en plein marasme sans perspective actuelle de redémarrage.

 

Le pôle habitat de la Fédération française du bâtiment (FFB) dévoilait fin février que, tous secteurs confondus, « 71.000 logements neufs ont été perdus en l’espace d’une année ». Selon l’observatoire FPI de l’immobilier neuf, la chute du marché de l’immobilier neuf serait de 25% au premier trimestre 2023.

Les promoteurs pensent que les investisseurs, figurant parmi les premiers acheteurs en proportion, avant cette crise, boudent désormais ce type d’investissement. La fin du dispositif Pinel (version désormais modifiée Pinel+), la fiscalité sur les revenus fonciers peu attractive, la hausse de la taxe foncière, et le plafonnement des loyers, a fait chuter le rendement net de ce type d’investissement. L’observatoire Clameur constate que les loyers progressent moins rapidement que l’inflation. Ainsi, sur les 5 dernières années, à l’échelle nationale, les loyers ont progressé de 7% alors que l’inflation cumulée sur la période dépasse les 10,5%. En parallèle, les prix à l’achat ont grimpé de près de 30%. Au global, les prix ont tellement monté que Clameur ne peut que constater une baisse de la rentabilité locative moyenne. On est passé de 5,8% de rendement brut (avant charges et impôts) à l’échelle nationale il y a 5 ans à 5% aujourd’hui.

Et enfin, rappelons également que, vient s’ajouter aussi la rénovation énergétique obligatoire des logements dont le financement peut interroger. Les coûts et la complexité des travaux (voir l’incapacité de le faire pour des raisons techniques) comme c’est le cas pour la plupart des bâtiments haussmanniens rebutent les investisseurs.

Le rôle des conseillers immobiliers du Cabinet JOURDAN est alors essentiel pour vous accompagner dans la prise en compte du nouveau contexte du marché immobilier et pour estimer au mieux la valeur verte des biens immobiliers présentés.

Pour acheter un bien immobilier en couple, vous pouvez être coacquéreurs avec votre conjoint, pacsés ou concubins. Vous pouvez aussi choisir d’investir à deux via une société civile immobilière (SCI). Mais, avant de vous lancer, il est important de prendre quelques précautions et de ne pas négliger le régime d’acquisition du bien immobilier.

Vous êtes mariés sous le régime de la communauté (universelle ou réduite aux acquêts)

comme 80% des Français (s’applique d’office pour les couples mariés sans contrat)
Lorsque vous achetez un logement pendant votre mariage, celui-ci est automatiquement réputé constituer un bien commun détenu par moitié par chacun des époux, que celui-ci soit acheté par les époux ensemble ou par l’un d’entre eux et quel que soit le montant de l’apport que chacun aura injecté dans le bien. Ce principe s’applique quel que soit le mode de financement : argent emprunté ou fonds propres. Si les fonds proviennent d’une donation ou d’un héritage, il est nécessaire de le préciser en insérant des précautions particulières dans l’acte d’achat indiquant que les fonds que vous avez utilisés sont personnels (clause de remploi), sinon ce bien sera réputé commun. Pour la rédaction d’une telle clause, il est recommandé de se faire assister par un notaire pour éviter d’éventuelles contestations de la part de votre conjoint.

En cas de divorce, sans contrats ou clauses spécifiques, vos biens acquis pendant votre mariage (régime de la communauté réduite aux acquêts) ainsi que ceux acquis avant mariage (régime de la communauté universelle) seront partagés à part égales, ceux

Vous êtes mariés sous le régime de la séparation de biens

La séparation de biens confère à chacun des époux une indépendance financière et matérielle totale. En clair, tous les biens acquis avant et après le mariage restent personnels à chacun des époux. Si vous achetez un bien immobilier pendant votre mariage, les époux seront propriétaires de manière proportionnelle à leur part d’investissement dans l’acte d’acquisition. Il est recommandé d’indiquer lors de l’acquisition dans ce qui est appelé  » convention d’indivision  » la répartition réelle de la participation financière de chacun. La répartition tient compte des apports personnels de chacun mais aussi des participations au remboursement des prêts. En l’absence de précision, il y a une présomption d’acquisition à 50/50, les conjoints sont donc propriétaires à parts égales. En cas de divorce, les biens seront réparties selon vos quotes-parts si celles sont précisées.

Vous êtes pacsés

Si vous êtes pacsés depuis 2007, le régime qui s’applique par défaut est celui de la séparation des biens. Le bien immobilier acquis sera donc possédé en indivision et entraînera donc un droit de propriété proportionnel à la part de l’apport de chacun.

En étant pacsés vous pouvez aussi opter d’acheter sous le régime de l’indivision (à ne pas confondre avec l’achat en indivision). Vous serez alors, avec votre partenaire de pacs, propriétaire à part égale (50%). Le montant injecté par chacun dans la transaction n’aura donc pas d’effet.

Vous êtes concubins

L’indivision s’applique et les concubins sont donc propriétaires à la hauteur du financement qu’ils engagent. Cela signifie que chacun est propriétaire du bien à la hauteur de la quote-part renseignée dans le contrat d’indivision.

Si vous achetez en indivision, en cas de séparation, l’une des deux parties a le droit de vouloir se retirer de l’indivision. Dans ce cas, soit la deuxième partie est en mesure de racheter l’autre part ou sinon le bien devra être vendu.

Enfin, si vous vivez en union libre ou pacsés,

Sachez qu’en cas de décès de l’un des propriétaires et sans testament, votre compagnon ou votre compagne survivant n’a aucun droit d’héritage sur le bien. C’est pourquoi, nous vous conseillons de rédiger soit un testament qui vous permet de désigner votre partenaire comme héritier pour lui léguer votre quote-part de propriété ou lui attribuer le logement en cas de décès. Sinon, les parts reviendront automatiquement à ses parents ou fratrie. Vous pouvez aussi protéger votre partenaire en signant une donation au dernier vivant chez un notaire, pour que celui-ci bénéficie de la succession en usufruit.

Quant aux droits de succession, ils sont exonérés pour les couples mariés et pacsés. En revanche, et la loi voit les concubins comme des étrangers, le concubin restant devra donc payer de très importants frais de succession.

Vous souhaitez acheter en SCI

Que vous soyez en couple ou non (frères/sœurs, partenaires financiers, amis…), vous pouvez choisir d’acheter un bien immobilier par le biais d’une société civile immobilière (SCI). Dans le cas d’un couple, chacun fait un apport de capital à la SCI représentant la quote-part du prix du logement qu’il souhaite injecter. Dans tous les cas, c’est la SCI qui est propriétaire du bien immobilier, les associés détenant des parts sociales de la société à proportion de leurs apports financiers. Ensuite, il suffit de stipuler que le couple occupe le logement à titre gratuit ou en tant que locataires.

Acheter un bien en passant par une SCI nécessite beaucoup plus de démarches administratives que l’achat en indivision et parfois des frais supplémentaires. Il faut rédiger les statuts, tenir une assemblée et gérer la comptabilité comme le veut la loi en matière de SCI… Autre contrainte avec la SCI : elle limite les possibilités d’emprunt, il n’est pas possible par exemple, de bénéficier d’un prêt épargne logement.
Si la SCI s’avère une solution plus complexe au départ, c’est en revanche, plus facile à gérer lorsque l’un des deux conjoints souhaite se retirer du projet ou décède.

La création d’une SCI peut être judicieuse notamment dans les cas suivants :
• Lorsque le patrimoine immobilier est composé de plusieurs biens (résidence principale, résidence secondaire, etc.) ou qu’il appartient à plusieurs membres d’une même famille (parents et enfants, par exemple) : la SCI facilite la gestion et la transmission de ce patrimoine ;
• Lorsqu’un investissement locatif est réalisé à plusieurs. Le cas échéant, c’est à la SCI – et non aux associés individuellement – qu’il appartient de respecter les engagements locatifs inhérents à certains dispositifs d’investissement locatif.

Afin de vous prémunir totalement, pensez aussi à votre prêt immobilier…

En effet, si vous devez contracter un prêt immobilier, ce qui est le cas dans la majorité des achats immobiliers, souvent les banquent imposent de souscrire le prêt immobilier à deux avec une clause de solidarité. Or, en cas de défaillance d’une partie, l’autre est tenu de rembourser la totalité du prêt, nous vous recommandons donc, de souscrire une assurance emprunteur (invalidité, décès, perte d’emploi) selon les ressources des deux parties. Une assurance décès peut également être utile pour que le partenaire survivant rachète la part de l’autre.

Lorsque l’on s’apprête à devenir propriétaire, le prix du logement ne constitue pas l’unique dépense. Il s’y ajoute de nombreux frais annexes : commissions d’agence, frais de notaire, frais liés au crédit…

Découvrez un récapitulatif de tous les frais annexes liés à l’achat d’un logement pour vous aider à calculer le coût global et réussir votre projet d’acquisition.

Estimez les frais liés à l’acquisition du logement

Lors de votre recherche immobilière, vous allez porter particulièrement votre attention sur les prix affichés dans les annonces. Mais ce prix ne sera pas le montant définitif de votre achat. D’une part, parce qu’il peut être négocié et d’autre part, parce que plusieurs frais vont s’ajouter au prix d’achat du bien.

Le coût d’une acquisition immobilière est donc composé :

Du prix net vendeur du bien immobilier,

Des frais de notaire,

L’achat d’un bien se fait automatiquement devant un notaire.

Bon à savoir

Pour les biens de plus de 150 000 euros, le notaire peut vous accorder une remise de 10 % au maximum sur la part de ses émoluments. Pour les transactions immobilières de faible montant, les émoluments ne peuvent excéder 10 % du prix de vente du bien.

Ces 3 montants sont couramment regroupés sous le nom de « frais de notaire ». Pour un bien ancien, ils représentent entre 7 et 8 % du prix de vente et entre 2 et 3 % pour un logement neuf.

Éventuellement des honoraires d’agence

Près de la moitié des transactions s’effectuent par le biais d’un agent immobilier. L’intervention de cet intermédiaire ouvre droit à une commission, qui lui sera versée uniquement si la vente se réalise. Le montant de la commission est fixé librement par les agences et peut donc varier fortement d’une agence à une autre. Il peut s’agir d’une somme fixe ou d’un pourcentage du prix de vente final. 

Par ailleurs, ces frais peuvent être soit à la charge de l’acheteur soit à celle du vendeur. Il convient de bien se renseigner.

Ne négligez pas les frais liés au crédit

Dans 95 % des transactions immobilières, les acquéreurs ont recours à un crédit immobilier. La souscription d’un crédit immobilier engendre des frais. En plus d’avoir à rembourser le montant prêté (échelonné sur plusieurs années), vous devrez payer :

Le dépôt de garantie

Dès la signature du compromis ou de la promesse de vente, vous devrez verser un dépôt de garantie (représentant de 5 % à 10 % du montant de l’achat). La somme est déposée sur un compte bancaire « séquestre » (à la Caisse des dépôts et consignation) jusqu’à la signature de l’acte de vente définitif. Elle est ensuite déduite du prix total de la vente.

Des dépenses à régler au vendeur

Lors de la signature de l’acte authentique, vous devrez rembourser au vendeur votre quote-part de la taxe foncière et, dans le cas d’un achat d’un appartement, des éventuelles charges de copropriété.

Leur montant varie pour chaque bien.

Pour la taxe foncière, son prix dépend de la taille de votre bien et du taux fixé par la commune.

Pour les charges de copropriété : le calcul se fait au prorata temporis des jours de propriété. Attention aussi, à bien regarder le procès-verbal de copropriété car des travaux peuvent être prévu par la copropriété. Il est donc vivement conseillé de prévoir un budget annuel de travaux.

Pensez aux frais après achat

Ne négligez pas non plus les dépenses d’après-achat pour votre installation ou pour l’entretien de votre futur logement.

En effet, en faisant l’acquisition d’un logement, vous devrez également conserver une enveloppe pour l’organisation de votre déménagement, les frais d’ouverture/clôture des contrats d’électricité/gaz/ téléphone, la souscription d’une multirisque habitation, …. Ainsi que les frais d’aménagement de votre nouveau chez vous. Pour mettre les lieux à votre goût ou aux normes, vous devrez probablement effectuer quelques travaux d’entretien (peinture, papier peint, revêtement de sol…) voire de gros travaux (abattre une cloison, aménager les combles…).

On compte différentes étapes dans le processus de vente d’un bien avant la signature de l’acte authentique. L’offre d’achat, la promesse de vente et le compromis de vente sont trois éléments essentiels. Quelle sont les différences entre ces termes et les conséquences qui en découlent pour votre projet immobilier.

Une offre d’achat, qu’est-ce que c’est ?

L’offre d’achat est la première étape dans le processus d’achat d’un bien immobilier. Si, après avoir visité un logement, le potentiel acheteur est intéressé par celui-ci, il peut alors faire une proposition d’achat au vendeur par écrit. Par ce document, le potentiel acquéreur transmet sa volonté d’acheter le bien immobilier du vendeur. Le code civil impose que l’offre comprenne les éléments essentiels de la vente envisagée :

L’offre d’achat peut également contenir :

À ce stade de la transaction, seul l’acheteur s’engage à acheter le logement au prix qu’il propose. Il n’a aucune garantie quant à la réponse du vendeur. Libre au vendeur de refuser l’offre d’achat, de l’accepter ou de faire une contre-proposition. Le vendeur n’est en aucun cas engagé par cette offre de prix tant qu’il ne l’a pas contresignée.

A noter : Lorsque la vente du logement a été confiée à une agence immobilière, l’acheteur doit alors formuler son offre d’achat par l’intermédiaire de l’agence avec laquelle la visite a eu lieu. C’est alors l’agent immobilier qui transmet la proposition au vendeur et qui annonce sa réponse à l’acheteur.

Les modalités de réponse du vendeur

Comme l’offre d’achat est assortie d’un délai, l’offre devient caduque passé ce délai.

Si l’offre d’achat reçue répond aux attentes du vendeur, celui-ci doit l’accepter dans toutes les conditions proposées et répondre par écrit en apposant sa signature.

Si le vendeur accepte le contenu de l’offre, l’acheteur et le vendeur sont contractuellement liés en vertu de l’article 1113 du Code civil, la vente est donc conclue. Le futur acquéreur se trouve engagé, Une fois que le vendeur a accepté par écrit l’offre d’achat d’un acheteur, il ne peut plus se rétracter, il a donc l’obligation de céder son bien immobilier à l’acheteur même s’il reçoit par la suite une offre plus élevée. À défaut, l’acquéreur peut saisir le juge judiciaire afin de forcer la vente ou d’obtenir une indemnisation. L’étape suivante est alors la signature du compromis de vente.

Le vendeur peut également décider de formuler une contre-proposition. Si le vendeur accepte qu’une partie des conditions proposées dans l’offre d’achat initiale, en répondant, le vendeur, devient alors l’auteur d’une offre dans l’attente de l’acceptation du potentiel acquéreur, ce que l’on appelle une « contre-offre ».

Le vendeur peut aussi refuser purement et simplement l’offre d’achat qui lui a été présentée.

La promesse de vente, quant à elle, engage surtout le vendeur

A la différence de l’offre d’achat, la promesse de vente, que l’on peut aussi retrouver parfois sous le nom de promesse unilatérale de vente, est rédigée par le vendeur. Par ce document, le vendeur s’engage à réserver le bien à l’attention exclusive d’un futur acquéreur, à un prix spécifié dans le contrat et pour une durée limitée pendant laquelle cette préférence est valable. Durant ce délai, le vendeur s’interdit de vendre son bien à un autre acheteur.

En contrepartie, le futur acquéreur doit verser au vendeur une indemnité d’immobilisation du bien, généralement égale à 10% du prix de vente (hors frais de notaire).  La promesse de vente doit être écrite et signée soit devant un notaire, soit sous seing privé.

Pour conclure la vente, l’acheteur doit alors confirmer son intention d’achat en « levant l’option » dans le délai préalablement convenu. La somme alors versée est imputée sur le prix de vente. Par contre, s’il renonce à acheter ou s’il donne sa décision finale au-delà du délai fixé, l’acquéreur abandonne tout droit à récupérer la somme préalablement versée, qui reste acquise au vendeur à titre de dédommagement.

Le compromis de vente engage officiellement les deux parties à mener la transaction à son terme.

Le compromis de vente est un document, avant -contrat, qui engage pleinement les deux parties. En effet, il permet de sceller l’accord entre le vendeur et l’acheteur sur une transaction immobilière à un prix déterminé et dans les conditions qu’ils ont fixés. Le compromis de vente peut être signé sous seing privé, mais il peut également être signé chez le notaire, souvent également en présence de l’agent immobilier en charge de la vente.

L’engagement de l’acheteur est généralement symbolisé par le versement d’un dépôt de garantie aussi appelé séquestre. Son montant représente entre 5 et 10 % du prix de vente conclu.

Le vendeur, s’engage envers l’acheteur dès l’acceptation de l’offre d’achat. En vertu de la loi Macron de 2015, l’acheteur a, lui, la possibilité de se rétracter durant les 10 jours ouvrés qui suivent la signature du compromis.

A noter : Le début du délai de rétractation a lieu à compter du lendemain, à la condition que toutes les pièces qui doivent obligatoirement être contenues dans le compromis de vente soient bien fournies à l’acquéreur au plus tard le jour de la signature du compromis de vente. Lorsqu’une ou plusieurs pièces manquent dans le dossier qui constitue le compromis, le délai de rétractation ne démarre que le lendemain de la communication à l’acquéreur de cette ou ces dernière(s) pièce(s) manquante(s).

Durant ce délai légal, l’acquéreur n’est pas tenu de motiver sa rétractation, et il récupère le montant du dépôt de garantie dans son intégralité. Si l’acquéreur décide de se rétracter durant le délai de 10 jours qui lui est accordé, il doit adresser au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception, dans laquelle il l’informe de sa volonté d’annuler la vente, conformément aux dispositions légales qui lui en donnent la possibilité.

Après ce délai, si l’une des parties se rétracte, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice tout en exigeant le versement de dommages et intérêts. Il s’agit donc d’un véritable contrat, qui vaut vente au sens juridique.

Comme le vendeur ne dispose pas d’un droit de rétractation au même titre que l’acheteur, la signature du compromis de vente pour le vendeur est donc un engagement ferme et définitif. Il convient donc au vendeur de bien réfléchir au moment de l’offre d’achat avant de l’accepter. Il peut toutefois proposer à l’acheteur une résiliation du compromis de vente à l’amiable.

Si l’acheteur accepte la résiliation de la vente, moyennant certaines conditions, les sommes versées par l’acheteur au moment de la signature au titre du dépôt de garantie, devront évidemment lui être restituées. Attention cependant, des frais de mutation peuvent être dû au notaire pour les sommes qu’il aura engagées pour la cession du bien.

Le vendeur peut aussi demander l’annulation du compromis de vente si l’acheteur a manqué à l’une de ses obligations contractuelles. Ces obligations sont mentionnées dans le compromis de vente et peuvent légitimer la démarche du vendeur. Il s’agit en revanche d’une procédure qui peut être longue et qui doit être précédée d’une mise en demeure que le vendeur adresse à l’acheteur.

Le délai entre l’offre d’achat, le compromis de vente et l’acte authentique de vente

La loi ne prévoit aucun délai obligatoire entre l’acceptation de l’offre d’achat par le vendeur et la signature du compromis de vente. En pratique, entre ces deux étapes, il peut s’écouler entre une semaine et un mois. L’offre d’achat peut néanmoins contenir une indication précise, qu’il conviendra alors de respecter.

Une fois le compromis de vente signé, l’acheteur et le vendeur vont devoir réitérer leur engagement devant un notaire lors de la signature de l’acte authentique de vente.

Le délai entre ces deux formalités est de 3-4 mois environ.

Pour la première fois depuis des décennies, la France pourrait venir à manquer de gaz et d’électricité si les températures s’avéraient particulièrement froides cet hiver.

Les Français vont donc devoir fournir des efforts pour maitriser les dépenses énergétiques. Dans ce contexte, pour se prémunir d’éventuels rationnements et coupures cet hiver, tous les petits gestes du quotidien comptent.

Pour vous permettre d’agir efficacement, nous vous présentons quelques actions et écogestes à mettre en place au quotidien sans que cela soit trop contraignant et pour garder votre budget sous contrôle durant la crise énergétique… et après.

Si certaines pratiques sont déjà bien ancrées dans les foyers français (couper l’eau quand on se brosse les dents, éteindre la lumière quand on quitte une pièce…), d’autres sont encore boudées ou très peu mises en place, alors qu’elles permettent de réduire notablement la consommation énergétique, sans trop d’effort.

Réduire les principaux postes de dépenses :

#1 – Régler son chauffage à 19°C maximum

Le chauffage est le plus gros poste des dépenses puisqu’il représente à lui seul 66% des dépenses d’énergie selon l’ADEME. Baisser le chauffage de 1°C dans chacune des pièces de votre foyer permet de réaliser 7% d’économies d’énergie par an. Il est possible de diminuer sa consommation sans incidence sur son confort. Adaptons la température au plus près de nos besoins

#2 – Régler son chauffe-eau à 55°C et rester moins longtemps sous la douche

L’eau chaude sanitaire représente jusqu’à 20% de la consommation d’énergie d’un ménage et coûte environ 270 € par an. Moins d’eau chaude consommée, c’est moins d’énergie dépensée pour la chauffer : 10L d’eau chauffée en moins par jour, c’est 10% d’économies d’énergie sur le chauffe-eau par an.

Pour cela, le premier réflexe est de régler votre chauffe-eau à 55 degrés. Vous pouvez également le couper lorsque vous êtes absents 2 ou 3 jours plutôt que de le maintenir inutilement chaud pendant plusieurs jours.

#3 – Eteindre tous les appareils en marche ou en veille quand ils ne sont pas utilisés

De plus en plus présents dans nos logements, certains appareils électriques, devenus indispensables à notre quotidien, fonctionnement 24h/24 et consomment plus qu’on ne le croit. Les appareils en veille représentent entre 10 et 15% de votre facture d’électricité (hors chauffage et eau chaude) soit plus de 100 € / an.10% de la consommation électrique française est liée aux services numériques. Alors qu’il s’agisse de gros électroménagers ou de petits appareils électroniques, nous pouvons limiter leur consommation en adoptant des gestes simples :

Chassez les appareils en veille. En moyenne, un foyer compte 15 à 50 équipements en veille. La puissance totale des appareils en veille pour un ménage dépasse souvent 50 W, selon l’Ademe. En éteignant les veilles des équipements audiovisuels et informatiques ordinateurs, consoles de jeux, box…), des appareils de cuisson et du petit électroménager, un ménage peut non seulement réduire sa facture électrique annuelle mais aussi préserver ses équipements et allonger leur durée de vie. Très facile à mettre en place, il suffit de brancher vos appareils sur des multiprises à interrupteur pour les éteindre facilement quand vous n’avez pas besoin de les utiliser pendant plusieurs heures comme la nuit ou lorsque vous partez au travail. Faites cependant attention à la surcharge, ne branchez pas trop d’appareils sur la même multiprise !

#4 – Privilégier les modes économies d’énergie

#5 – Eteindre les lumières inutiles et généraliser l’éclairage LED

#6 – Décaler l’utilisation des appareils électriques (lave-linge, sèche-linge, lave-vaisselle) en dehors des heures de pointe

C’est entre 8h et 13h et entre 18h et 20h que les économies d’électricité sont les plus utiles, car c’est à ces moments de la journée que les Français consomment le plus d’énergie.

L’électroménager dans les foyers mais surtout le démarrage des entreprises et l’arrivée au travail expliquent la pointe électrique du matin. Le soir, c’est l’éclairage, le chauffage et l’électroménager des foyers de retour chez eux.

Si tous les foyers français éteignent une ampoule chez eux, on économise l’équivalent de la consommation d’une ville comme Toulouse.

#7 – Conserver la chaleur à l’intérieur

Si vous êtes équipé, fermez rideau et volets limitera aussi les déperditions de chaleur

Pour limiter les déperditions de chaleur, fermer toujours vos volets et tirer les rideaux dès que la nuit tombe et que les températures rafraichissent. . En effet, jusqu’à 60% de la déperdition de la chaleur passe par les fenêtres selon l’ADEME. Et vous évitez ainsi que le froid rayonne dans le logement et l’ambiance de la pièce sera plus confortable sans avoir besoin de pousser le chauffage.

Lors de périodes de grand froid, gardez les volets fermés même en journée si vous n’êtes pas chez vous. Vous freinerez ainsi les déperditions de chaleur par les vitrages.

#8 – Installer un thermostat programmable

Quel que soit votre système de chauffage, un thermostat programmable permet d’ajuster la température de votre logement à votre rythme de vie et à votre présence (comme baisser la température la nuit, ou en journée lorsque le logement est vide).

Grâce à la programmation, vous pouvez réguler plus facilement la température des pièces de votre logement et ainsi réduire les consommations d’énergie jusqu’à 15% par an.

Pour vous aider dans cette démarche, une application a été créée

EcoWatt est un dispositif citoyen qui permet aux français, entreprises et collectivités, de consommer l’électricité au bon moment et ainsi de réduire les risques de coupure d’électricité en France.

Véritable météo de l’électricité, EcoWatt qualifie en temps réel le niveau d’électricité disponible pour alimenter les consommateurs français. A chaque instant, des signaux clairs guident les consommateurs pour adopter les bons gestes afin de limiter la consommation nationale d’électricité.

Un dispositif d’alerte indique les périodes où les français sont appelés à réduire ou décaler leur consommation d’électricité pour éviter les coupures.

En savoir plus sur Ecowatt

Autres ressources utiles :

10 gestes pour faire des économies d’énergie chez soi
10 gestes pour faire des économies d’énergie dans votre immeuble

De nombreuses aides financières sont cumulables pour réduire toujours plus les frais de vos travaux de rénovation énergétique.

Et depuis le 1er juillet 2022, ces combinaisons s’enrichissent !

Afin de faciliter le financement des travaux d’économies d’énergie dans votre logement, vous pouvez cumuler un éco-prêt à taux zéro avec l’aide MaPrimRénov’. Cette complémentarité concerne tous les propriétaires sans conditions de revenus.

L’obtention d’un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), cumulé avec MaPrimeRénov’ est devenue moins fastidieuse !

Ce changement est inscrit dans le décret n°2022-454 du 30 mars 2022.

Créé en 2009, l’éco-prêt à taux zéro est un prêt bancaire sans intérêts (ni frais de dossier, ni pénalités en cas de remboursement anticipé), qui permet de financer l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien avec conditions de travaux. L’éco-PTZ a subi plusieurs modifications depuis son entrée en vigueur.  Il est déjà possible de demander un éco-prêt à taux zéro pour financer le reste à charge des travaux d’isolation thermique ou d’installation d’un nouveau chauffage.

Instaurée en janvier 2020, MaPrimeRénov’ est l’aide de l’Etat qui est venue remplacer le crédit d’impôt pour la transition énergétique. MaPrimRénov’ est une aide à la rénovation énergétique accessible à tous les propriétaires et copropriétaires, occupants ou bailleurs, quel que soit le niveau de leurs ressources. Le logement doit être construit depuis au moins 15 ans.

Des démarches simplifiées :

Depuis le 1er juillet 2022, la notification d’octroi de MaPrimeRénov’ envoyée par l’Anah après acceptation de votre dossier sera suffisante pour constituer votre demande de l’éco-prêt à taux zéro auprès de votre banque, sans que vous n’ayez à fournir la liste des travaux concernés avec leurs devis. Cette notification doit toutefois ne pas dater de plus de six mois, et les travaux ne doivent pas avoir commencé plus de trois mois avant l’émission de l’offre d’éco-prêt à taux zéro. Cette simplification devrait permettre de fluidifier l’obtention de ce type de produit financier et donc d’inciter à des travaux de rénovation énergétique plus complets.

Seules les banques ayant signé une convention avec l’État sont habilitées à distribuer le prêt subventionné. L’octroi de l’éco-PTZ reste conditionné aux critères d’endettement. Tous crédits confondus, l’emprunteur ne doit pas afficher un taux d’endettement supérieur à 35% de ses revenus nets, assurance emprunteur incluse.

Depuis le début de l’année 2022, l’Eco-PTZ qui était limité à 30 000 € remboursables sur 15 ans, peut monter à 50 000 € sur 20 ans, lorsqu’il s’agit de financer des travaux (non couverts par MaPrimeRénov’ et les autres aides financières cumulables) qui apportent plus de 35 % d’économie d’énergie et qui permettent de sortir du statut de passoire énergétique (étiquette F ou G selon le DPE).

Aujourd’hui, 70 % environ des aides MaPrimeRénov’ servent à financer un seul type de rénovation (le changement d’un système de chauffage, l’isolation extérieure …).

Avec ce changement, l’enjeu pour l’Etat est de faire augmenter le nombre de rénovations énergétiques globales ou tout au moins couplée (chauffage et isolation), aux investissements certes élevés mais qui se révèlent plus efficaces pour réduire l’empreinte carbone des habitations.

Cumul MaPrimeRénov’Sérénité et Certificats d’économie d’énergie

Contrairement aux bénéficiaires de MaPrimeRénov’, les ménages les plus modestes ne pouvaient pas cumuler les primes énergies des Certificats d’économie d’énergie (CEE) et MaPrimeRénov’Sérénité dont ils relèvent.

Depuis le 1er juillet 2022, si vous êtes éligible à l’aide MaPrimeRénov’ Sérénité, vous allez pouvoir cumuler les 2 dispositifs. Cette aide permet de financer des travaux plus ambitieux et pourra aller jusqu’à 50% de financement des travaux à condition que les travaux concernés fassent au moins 35% d’économies d’énergie. Seul bémol, cette aide ne serait pour l’instant pas réellement accessible : son obtention serait conditionnée par l’intervention d’un Accompagnateur rénov’, dont le rôle est encore mal cerné, en l’absence d’un texte réglementaire.

 Un autre prêt peut compléter ce panel d’aides : Le prêt Avance Rénovation

Le prêt Avance rénovation (ou prêt Avance mutation) est un nouveau prêt hypothécaire consenti par un établissement de crédit, un établissement financier ou une société de tiers-financement. Aujourd’hui seuls la Banque Postale, le Crédit Mutuel et le CIC le proposent.

Il est proposé depuis le 1er janvier 2022 aux ménages modestes propriétaire de leur logement et qui l’occupent à titre de résidence principale pour leur permettre de financer des travaux de rénovation énergétique. Il complète le coût des travaux non couverts par les aides à l’éco-rénovation (MaPrimeRénov (sérénité), l’éco-prêt PTZ, les CEE, les aides de l’Anah).Le capital emprunté est remboursé « in fine » lors de la vente du logement ou lors de la succession.  Si le prêt avance rénovation présente l’avantage d’être remboursable en une seule fois, il a toutefois un coût. Des intérêts (2% actuellement) se cumulent chaque mois et l’emprunteur peut s’en acquitter en une seule fois à la fin du prêt, en même temps que le remboursement du capital. Il est aussi possible d’opter pour un remboursement progressif des intérêts, en convenant avec l’établissement prêteur d’une périodicité de remboursement. Le prêt est garanti par une hypothèque prise sur le bien immobilier, associé à la garantie publique apportée par l’État à hauteur de 75 %.

Il est octroyé sous conditions de ressources. Les ressources du ménage doivent être inférieures ou égales à certains plafonds, qui dépendent du nombre de personnes composant le foyer et de la localisation du logement. Les plafonds de ressources sont révisés chaque année au 1er janvier.

Le prêt Avance rénovation finance les travaux de rénovation énergétique. Les établissements distributeurs précisent les travaux éligibles. Il peut ainsi financer :

Les travaux doivent être réalisés par des professionnels RGE. Le montant du prêt dépend directement de la valeur de votre bien immobilier, de l’âge de l’emprunteur et de la banque qui vous prêtera l’avance.

Des valeurs fortes

pour vous satisfaire en toutes circonstances

La gestion immobilière est une activité exigeante : elle demande du temps, de l’énergie et surtout des compétences.

C’est pourquoi, au Cabinet JOURDAN, nous concevons notre métier autour de l’excellence.

En 40 ans d’existence, notre entreprise familiale a su s’adapter aux transformations de la société, réglementaires, digitales, comme à celles des métiers de l’immobilier.