Tous les propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation, particuliers et entreprises, sont soumis à une nouvelle obligation déclarative à effectuer entre le 1er janvier 2023 et le 30 juin 2023 inclus : ils doivent déclarer l’occupation de leurs logements sur l’espace « Gérer mes biens immobiliers ».

« I.- Les propriétaires de locaux affectés à l’habitation sont tenus de déclarer à l’administration fiscale, avant le 1er juillet de chaque année, les informations relatives, s’ils s’en réservent la jouissance, à la nature de l’occupation de ces locaux ou, s’ils sont occupés par des tiers, à l’identité du ou des occupants desdits locaux, selon des modalités fixées par décret.

Sont dispensés de cette déclaration les propriétaires des locaux pour lesquels aucun changement dans les informations transmises n’est intervenu depuis la dernière déclaration.

 II.- Cette déclaration est souscrite par voie électronique par les propriétaires dont la résidence principale est équipée d’un accès à internet.

Ceux de ces propriétaires qui indiquent à l’administration ne pas être en mesure de souscrire cette déclaration par voie électronique ainsi que les propriétaires dont la résidence principale n’est pas équipée d’un accès à internet utilisent les autres moyens mis à leur disposition par l’administration. »

La loi dit « Les propriétaires » sans distinction de nature : selon les règles d’interprétation de la loi,  il convient donc de ne pas distinguer là où la loi ne le fait pas et en conséquence, l’application aux personnes morales semble être applicable. Le syndicat des copropriétaires, lequel est doté de la personnalité morale (article 14 de la loi du 10 juillet 1965) devrait en conséquence répondre de ses obligations déclaratives par l’intermédiaire de son syndic.

Il appartiendrait au syndicat des copropriétaire de préciser les modalités d’occupation du lot :

• Propriétaire occupant du lot à titre de résidence principale ;
• Propriétaire occupant du lot à titre de résidence secondaire ;
• Bien vacant ;
• Occupation à titre gratuit ;
• Donné à bail.

L’identité de l’occupant devrait être renseignée :

• Pour une personne physique : les noms, prénoms, date et lieu de naissance
• Pour une personne morale : sa dénomination et son SIREN

Le bouclier tarifaire mis en place en 2021, et déjà prolongé jusqu’en décembre 2022 pour le gaz, et jusqu’au 1^er février 2023 pour l’électricité est reconduit en 2023. Annoncée par le gouvernement en septembre, cette prolongation, destinée à pallier la forte hausse des prix de l’énergie auprès des ménages et des petites entreprises, est confirmée.

La loi de finances prolonge une nouvelle fois le bouclier tarifaire jusqu’au 30 juin 2023.

La hausse des tarifs est limitée à 15 % à compter du 1er janvier 2023 pour le gaz, et également à 15 % pour l’électricité à compter du 1er février 2023.

La limitation est supérieure à celle de 2022 (qui était de 4 %) mais elle concerne « tous les ménages, les copropriétés, les logements sociaux, les petites entreprises et les plus petites communes ».

Loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 de finances pour 2023

Concernant le gaz

Afin de protéger les Français de la hausse sans précédent des prix du gaz naturel, le Gouvernement a institué un bouclier tarifaire :

Pour les particuliers et copropriétés ayant un contrat direct de fourniture de gaz naturel : quelle que soit la nature du contrat souscrit (offre aux tarifs réglementés de vente du gaz naturel (TRVg), offre indexée sur le TRV, ou offre à prix fixe), ils bénéficient du bouclier tarifaire, calculé sur la base des TRV gelés. Pour rappel, s’agissant du gaz, ces derniers ont été gelés à leur niveau TTC le 1er novembre 2021, ce qui a permis aux Français de ne pas subir de hausse sur leur facture jusqu’au 31 décembre 2022. En 2023, le bouclier est prolongé et limitera la hausse des TRV gelés à 15 % TTC en moyenne.

Pour les ménages chauffés collectivement au gaz naturel (logements sociaux, copropriétés avec un contrat de chaleur, EHPAD, etc.) : ces derniers sont couverts par une aide spécifique (bouclier « collectif ») qui réplique le mécanisme du bouclier tarifaire.

Concernant l’électricité

Le bouclier tarifaire est calculé sur la base d’un tarif réglementé de vente de l’électricité (TRVe) gelé : en 2022, ce dispositif a permis de limiter à 4% TTC la hausse des tarifs pour les clients éligibles aux TRVe.
À partir du 1^er février 2023, la hausse sera limitée à 15% TTC en moyenne.

Pour aider les PME et les autres entités non éligibles au bouclier tarifaire sur l’électricité, par exemple les collectivités territoriales, un amortisseur électricité est mis en place en 2023.

Les publics éligibles au bouclier tarifaire électricité sont : les particuliers, les petites collectivités territoriales et les micro-entreprises (entreprises de moins de 10 salariés avec un chiffre d’affaires annuel inférieur à 2 millions d’euros et ayant souscrit une puissance inférieure ou égale à 36 kVA), quelle que soit la nature du contrat souscrit (offre aux tarifs réglementés de vente, offre indexée sur le TRV, ou offre à prix fixe).

Les ménages chauffés collectivement à l’électricité (logements sociaux, copropriétés, etc.) sont couverts par une aide spécifique qui réplique le mécanisme du bouclier tarifaire.

Un comparateur indépendant et gratuit a été mis en place par les pouvoirs publics : http://comparateur.energie-info.fr

Bouclier tarifaire sur le gaz et l’électricité, quelles aides pour les copropriétés ?

Le bouclier tarifaire pour l’habitat collectif, applicable en particulier aux logements sociaux et aux copropriétés, est élargi et prolongé en 2023. Il concerne désormais le gaz et l’électricité. Trois décrets publiés au Journal officiel le 31 décembre 2022 définissent les évolutions de ces dispositifs.

Ce bouclier tarifaire était initialement réservé aux particuliers et aux petites copropriétés consommant moins de 150 MWh/an. En 2023, toutes les copropriétés en chauffage collectif avec un contrat de fourniture de gaz seront intégrées dans le périmètre du bouclier tarifaire.

Ainsi, d’aprèsl’article 181 de la loi de finances 2023 toutes les copropriétés ayant un contrat d’achat gaz pourront bénéficier d’une offre incluant directement le bouclier tarifaire pour leurs contrats signés à partir du 1^er septembre 2022. Le bouclier tarifaire s’appliquera dans les mêmes conditions et sera de montant identique, peu importe le contrat souscrit.

Le bouclier tarifaire « collectif » est étendu à l’électricité. Les structures collectives non éligibles aux tarifs réglementés de vente (TRV) et en chauffage collectif électrique bénéficieront d’un bouclier « collectif » sur l’électricité, avec effet rétroactif au 1^er juillet 2022. La compensation au titre de ce bouclier collectif correspond, en 2023, à la différence entre le prix unitaire des TRV non gelés (part variable) et celui du TRV gelé. À titre exceptionnel, pour la période allant du 1^er juillet au 31 décembre 2022, la compensation correspond à 70 % de la facture au-delà du TRV gelé, dans la limite d’un plafond unitaire d’aide de 130 €/MWh.

Pour les particuliers, il n’y a aucune démarche à effectuer pour percevoir cette compensation. Celle-ci est répercutée sur les charges des particuliers par les gestionnaires de leur logement (organismes HLM, syndicats d’économie mixte, syndics de copropriétaires, propriétaires uniques d’un immeuble collectif, etc.). Concrètement, l’aide est d’abord demandée à l’État par le fournisseur de gaz ou d’électricité, qui la reverse dans les 30 jours suivant cette demande au gestionnaire de l’habitat collectif. Celui-ci la retranche des charges des résidents.

À noter : pour les structures ayant été contraintes de souscrire des contrats d’électricité ou de gaz à prix très hauts au second semestre 2022, une aide complémentaire est prévue : au-delà du tarif réglementé de vente non gelé (part variable) majoré de 30 %, la facture sera prise en charge à hauteur de 75 % par l’État.

Textes de loi et références

• Décret n° 2022-1764 du 30 décembre 2022 relatif à l’aide en faveur de l’habitat collectif résidentiel face à l’augmentation du prix de l’électricité au second semestre 2022 
• Décret n° 2022-1762 du 30 décembre 2022 relatif à l’aide en faveur de l’habitat collectif résidentiel face à l’augmentation du prix du gaz naturel en 2023 
• Décret n° 2022-1763 du 30 décembre 2022 relatif à l’aide en faveur de l’habitat collectif résidentiel face à l’augmentation du prix de l’électricité pour 2023 
• LOI n° 2022-1157 du 16 août 2022 de finances rectificative pour 2022 

Vous savez maintenant tout sur les évolutions du bouclier tarifaire sur le gaz et l’électricité !

La Loi du 22 août 2021 dite « Climat et résilience » a prévu la création, à compter du 1er janvier 2023, d’un Carnet d’information du logement (CIL)

Le CIL est notamment établi lors de la construction du logement permettant d’attester sa performance énergétique.

Il doit être aussi constitué par le bailleur à l’occasion de la réalisation de travaux ayant une incidence significative sur la performance énergétique du logement loué… une nouvelle obligation du bailleur qui s’ajoute à la longue liste des actions à mener pour louer son bien.

Le périmètre des logements concernés est large ce qui signifie que l’obligation de créer un CIL concerne de nombreux acteurs : les constructeurs, les syndics, les gérants mais bien entendu aussi, les bailleurs qui gèrent directement leurs biens et les vendeurs (copropriétaires occupants ou non).

Le carnet d’information doit contenir de nombreux éléments portant sur les matériaux utilisés lors de la construction ou la rénovation et sur les équipements.

Cela signifie qu’un bailleur doit faire preuve de la plus grande vigilance pour obtenir ces éléments notamment dans le cadre d’une Vefa.
Cette vigilance s’ajoute à celle qu’il convient d’avoir lors du recensement des réserves émises à la livraison du bien.
Si un bailleur nous confie la gestion de son appartement qu’il s’apprête à réceptionner, nous lui offrons notre assistance lors de la réception. Nous pourrons ainsi veiller à l’obtention de ce document et à son contenu.

Dans le cadre de la vente d’un bien, que vous voudrez bien nous confier, cette aide pourra aussi vous être apportée afin que l’acquéreur puisse disposer du CIL pour l’acte authentique.

Les « dark stores » apparaissent un peu partout dans les grandes villes en France. Ils se situent dans Paris bien entendu, mais aussi dans des villes limitrophes, telles que Boulogne Billancourt, par exemple.
Ce sont des entrepôts sans devantures ni enseignes et fermés au public.
A ces « dark stores » s’ajoutent aussi les « dark kitchen ». Ce sont des cuisines qui sont installées dans les locaux ne disposant pas pour la plupart des installations techniques conformes.

Leur fort développement est dû, d’une part à la crise du Covid qui a fortement bouleversé les habitudes de consommation des Français et, d’autre part, au cadre législatif imprécis dans ce domaine.

Ces nouveaux entrepôts sont aussi contestés car considérés par les élus comme néfastes sur le plan économique puisqu’ils menacent l’équilibre des petits commerçants.

Leur fonctionnement repose sur le principe de la livraison ce qui entraîne un flux régulier de véhicules, des stationnements dits « sauvages » ainsi que des nuisances sonores du fait notamment de l’amplitude horaire au quotidien.
Ces entrepôts fantômes compliquent, voire dégradent les copropriétés qui subissent en pied d’immeuble et en sous-sol leur implantation.

Certains bailleurs de locaux commerciaux, tentés par une rentabilité supérieure, ne sont pas toujours conscients, lorsqu’ils signent un bail avec ces sociétés, des conséquences multiples que provoquent ces mini-entrepôts en centre-ville.

Certes les copropriétés sont en principe en droit de refuser l’implantation de certains commerces, le règlement de copropriété déterminant la destination de l’immeuble.
Mais les anciens règlements de copropriété ne prévoient pas cette typologie.
Les copropriétés concernées par une implantation de ce type vont devoir agir efficacement pour éviter ces nuisances.

Après quelques mois de polémique entre l’exécutif et les élus et au terme d’une concertation, l’exécutif retient finalement cette définition sans équivoque : les « dark stores » sont donc bien des entrepôts.

Mais cette clarification, pour s’appliquer juridiquement doit faire l’objet d’un arrêté.
Il faut éviter le risque de jurisprudence car, à Paris, deux enseignes ont obtenu du Tribunal Administratif de Paris (Ordonnance du 5 octobre 2022) la suspension des procès-verbaux d’infraction dressés par la Ville de Paris. La Ville a annoncé se pourvoir en cassation.

A l’instar de la ville de Boulogne Billancourt, les élus souhaitent alerter les habitants sur le phénomène d’ubérisation exponentielle et ainsi la nécessité d’adapter les règlements de copropriété.

Pour la première fois depuis des décennies, la France pourrait venir à manquer de gaz et d’électricité si les températures s’avéraient particulièrement froides cet hiver.

Les Français vont donc devoir fournir des efforts pour maitriser les dépenses énergétiques. Dans ce contexte, pour se prémunir d’éventuels rationnements et coupures cet hiver, tous les petits gestes du quotidien comptent.

Pour vous permettre d’agir efficacement, nous vous présentons quelques actions et écogestes à mettre en place au quotidien sans que cela soit trop contraignant et pour garder votre budget sous contrôle durant la crise énergétique… et après.

Si certaines pratiques sont déjà bien ancrées dans les foyers français (couper l’eau quand on se brosse les dents, éteindre la lumière quand on quitte une pièce…), d’autres sont encore boudées ou très peu mises en place, alors qu’elles permettent de réduire notablement la consommation énergétique, sans trop d’effort.

Réduire les principaux postes de dépenses :

#1 – Régler son chauffage à 19°C maximum

Le chauffage est le plus gros poste des dépenses puisqu’il représente à lui seul 66% des dépenses d’énergie selon l’ADEME. Baisser le chauffage de 1°C dans chacune des pièces de votre foyer permet de réaliser 7% d’économies d’énergie par an. Il est possible de diminuer sa consommation sans incidence sur son confort. Adaptons la température au plus près de nos besoins

• Régler la température des pièces occupées à 19° maximum
• Régler la température des pièces inoccupées et la nuit à 17° maximum
• Baissez le chauffage en quittant votre logement à 16° maximum.
• Si vous vous absentez quelques jours, pensez à mettre votre système de chauffage en position hors gel.
• Pensez à purger régulièrement vos radiateurs et évitez les radiateurs d’appoint électriques ou gaz.
• Bloquer les entrées d’air froid : Fermez les inserts de cheminées, les portes qui donnent sur des locaux non chauffés (sous-sol, cave, cellier…). Calfeutrez au besoin les portes, donnant sur l’extérieur ou sur des pièces non chauffées, avec des boudins pour bas de portes. Vérifier l’étanchéité des portes et des fenêtres
• Calorifuger les tuyaux et le ballon d’eau chaude : En entourant le ballon d’eau chaude et les tuyaux avec un isolant, vous évitez des pertes de chaleur. Le calorifugeage est d’autant plus nécessaire lorsque le ballon d’eau chaude est installé dans un endroit non chauffé (garage, sous-sol…) et que les points d’eau sont éloignés de du ballon d’eau chaude.

#2 – Régler son chauffe-eau à 55°C et rester moins longtemps sous la douche

L’eau chaude sanitaire représente jusqu’à 20% de la consommation d’énergie d’un ménage et coûte environ 270 € par an. Moins d’eau chaude consommée, c’est moins d’énergie dépensée pour la chauffer : 10L d’eau chauffée en moins par jour, c’est 10% d’économies d’énergie sur le chauffe-eau par an.

Pour cela, le premier réflexe est de régler votre chauffe-eau à 55 degrés. Vous pouvez également le couper lorsque vous êtes absents 2 ou 3 jours plutôt que de le maintenir inutilement chaud pendant plusieurs jours.

• Fermez les robinets mitigeurs en position froide pour éviter de solliciter le chauffe-eau inutilement. Ne laissez pas le mitigeur en position intermédiaire. C’est de l’eau tiède qui est utilisée à chaque fois alors que pour laver les légumes, se laver les mains, rincer son éponge… l’eau froide convient bien.
• Installez des mousseurs ou des réducteurs de débits sur les robinets. Une douchette économe peut vous permettre d’économiser jusqu’à 75 % d’eau.
• Ne laissez pas fonctionner le ballon d’eau chaude en période d’absence prolongée.
• Ne prélavez pas votre vaisselle et qui plus est sous l’eau chaude lorsque vous possédez un lave-vaisselle.

#3 – Eteindre tous les appareils en marche ou en veille quand ils ne sont pas utilisés

De plus en plus présents dans nos logements, certains appareils électriques, devenus indispensables à notre quotidien, fonctionnement 24h/24 et consomment plus qu’on ne le croit. Les appareils en veille représentent entre 10 et 15% de votre facture d’électricité (hors chauffage et eau chaude) soit plus de 100 € / an.10% de la consommation électrique française est liée aux services numériques. Alors qu’il s’agisse de gros électroménagers ou de petits appareils électroniques, nous pouvons limiter leur consommation en adoptant des gestes simples :

Chassez les appareils en veille. En moyenne, un foyer compte 15 à 50 équipements en veille. La puissance totale des appareils en veille pour un ménage dépasse souvent 50 W, selon l’Ademe. En éteignant les veilles des équipements audiovisuels et informatiques ordinateurs, consoles de jeux, box…), des appareils de cuisson et du petit électroménager, un ménage peut non seulement réduire sa facture électrique annuelle mais aussi préserver ses équipements et allonger leur durée de vie. Très facile à mettre en place, il suffit de brancher vos appareils sur des multiprises à interrupteur pour les éteindre facilement quand vous n’avez pas besoin de les utiliser pendant plusieurs heures comme la nuit ou lorsque vous partez au travail. Faites cependant attention à la surcharge, ne branchez pas trop d’appareils sur la même multiprise !

#4 – Privilégier les modes économies d’énergie

• Utilisez les modes économies d’énergie des smartphones, ordinateurs, ….
• Pour votre lave-linge ou votre lave-vaisselle, privilégiez un programme éco et un remplissage complet afin d’optimiser les lavages. Le programme « Eco » permet d’économiser de l’eau et de l’énergie même si la durée du cycle est plus élevée. Le temps de trempage et le lavage est plus long mais l’eau est moins chauffée. Or, c’est le chauffage de l’eau qui consomme le plus d’électricité. Le programme eco du lave-vaisselle consomme jusqu’à 45 % moins d’électricité qu’un programme intensif. En n’utilisant que le programme Eco pour laver le linge, on peut économiser 15 % d’électricité. Et en choisissant le programme 30 °C, plus de 50 % d’électricité. Quant à la demi-charge du lave-linge, elle consomme moins d’eau mais tout autant d’électricité !
• Ne pas utiliser systématiquement le sèche-linge. Malgré les progrès le sèche-linge reste un appareil ménager gourmand en énergie (environ 200 kWh par an), si vous le pouvez laisser sécher votre linge à l’air libre.
• Cuisiner en mode éco: des petits gestes simples, comme couvrir vos casseroles, couper les plaques avant la fin de la cuisson, éviter la cuisson au four… peuvent vous aider à réduire votre consommation électrique. Quand vous couvrez les poêles et casseroles, la cuisson est plus rapide et cela permet de consommer 25 % d’énergie en moins.
• Du côté du four, appareil très gourmand en matière de cuisson, vous pouvez éteindre l’appareil 5 à 10 minutes avant la fin du réchauffage, comme l’explique l’Ademe. Le plat finira de cuire pendant que le four refroidit. Ce simple geste permet de réduire la facture énergétique de 10 %.
• Peu de Français le font et, pourtant, nettoyer régulièrement la grille située au dos du réfrigérateur permet de diminuer de 30 % sa consommation électrique. Il suffit juste d’ôter la poussière et les saletés accumulées au fil des mois. Un geste à réaliser plusieurs fois par an.

• Lorsque vous achetez de nouveaux équipements, privilégiez les mieux classés sur l’étiquette énergie.

#5 – Eteindre les lumières inutiles et généraliser l’éclairage LED

• Éteignez les lumières en sortant d’une pièce
• Les lampes à LED consomment peu d’électricité et durent longtemps(jusqu’à 40 000 h). Attention à l’effet « LED de déco » qui apparaissent de plus en plus sur des meubles. Ces LED ne sont d’aucune utilité pour l’éclairage mais consomment pourtant de l’électricité.
• Nettoyer vos ampoules permet de faire baisser sa consommation électrique
• Privilégiez les couleurs claires pour décorer votre intérieur (murs, sols, abats jour…) car elles réfléchissent mieux la lumière alors que les couleurs sombres l’absorbent.
• Placez les canapés, bureaux près de fenêtres et profitez le plus longtemps possible de la lumière naturelle.

#6 – Décaler l’utilisation des appareils électriques (lave-linge, sèche-linge, lave-vaisselle) en dehors des heures de pointe

C’est entre 8h et 13h et entre 18h et 20h que les économies d’électricité sont les plus utiles, car c’est à ces moments de la journée que les Français consomment le plus d’énergie.

L’électroménager dans les foyers mais surtout le démarrage des entreprises et l’arrivée au travail expliquent la pointe électrique du matin. Le soir, c’est l’éclairage, le chauffage et l’électroménager des foyers de retour chez eux.

Si tous les foyers français éteignent une ampoule chez eux, on économise l’équivalent de la consommation d’une ville comme Toulouse.

#7 – Conserver la chaleur à l’intérieur

Si vous êtes équipé, fermez rideau et volets limitera aussi les déperditions de chaleur

Pour limiter les déperditions de chaleur, fermer toujours vos volets et tirer les rideaux dès que la nuit tombe et que les températures rafraichissent. . En effet, jusqu’à 60% de la déperdition de la chaleur passe par les fenêtres selon l’ADEME. Et vous évitez ainsi que le froid rayonne dans le logement et l’ambiance de la pièce sera plus confortable sans avoir besoin de pousser le chauffage.

Lors de périodes de grand froid, gardez les volets fermés même en journée si vous n’êtes pas chez vous. Vous freinerez ainsi les déperditions de chaleur par les vitrages.

#8 – Installer un thermostat programmable

Quel que soit votre système de chauffage, un thermostat programmable permet d’ajuster la température de votre logement à votre rythme de vie et à votre présence (comme baisser la température la nuit, ou en journée lorsque le logement est vide).

Grâce à la programmation, vous pouvez réguler plus facilement la température des pièces de votre logement et ainsi réduire les consommations d’énergie jusqu’à 15% par an.

Pour vous aider dans cette démarche, une application a été créée

EcoWatt est un dispositif citoyen qui permet aux français, entreprises et collectivités, de consommer l’électricité au bon moment et ainsi de réduire les risques de coupure d’électricité en France.

Véritable météo de l’électricité, EcoWatt qualifie en temps réel le niveau d’électricité disponible pour alimenter les consommateurs français. A chaque instant, des signaux clairs guident les consommateurs pour adopter les bons gestes afin de limiter la consommation nationale d’électricité.

Un dispositif d’alerte indique les périodes où les français sont appelés à réduire ou décaler leur consommation d’électricité pour éviter les coupures.

En savoir plus sur Ecowatt

Autres ressources utiles :

10 gestes pour faire des économies d’énergie chez soi
10 gestes pour faire des économies d’énergie dans votre immeuble

Qu’est-ce que l’assurance loyers impayés ?

Être propriétaire bailleur peut impliquer en cours de vie de la mise en location différents aléas locatifs qui peuvent être d’autant plus préjudiciable si l’on compte sur les revenus issus de la location pour rembourser le crédit immobilier. Malgré la sélection et les nombreuses vérifications que nous opérons lors de la recherche de vos locataires, nous ne sommes malheureusement pas à l’abri d’une suspension du paiement des loyers par ces derniers. La crise sanitaire actuelle et d’autres événements tels que : chômage, divorce, longue maladie, décès, baisse du pouvoir d’achat…, peuvent mettre en difficulté vos locataires et vous créer un important préjudice financier. Même si les loyers impayés ne concernent en réalité que 2 à 3% des locations, ce risque d’impayés est en hausse ces dernières années et représente la principale inquiétude des bailleurs. Les dégradations immobilières, quant à elles, peuvent être très importantes et ne peuvent pas être entièrement couvertes par le seul dépôt de garantie.

L’assurance loyer impayé également appelée garantie loyers impayés (GLI) est alors une des options possibles pour se prémunir contre ces risques.

Quelles sont les garanties couvertes par l’assurance loyer impayé ?

L’assurance loyers impayés s’adresse au bailleur qui désire se protéger contre les aléas de l’investissement locatif. En effet, elle sécurise les revenus locatifs du propriétaire bailleur et le protège contre les difficultés de paiement du locataire (sur le loyer mais aussi sur les charges impayés) et les éventuelles dégradations réalisées dans le logement (dès lors que leurs montants sont supérieurs au dépôt de garantie). Selon la formule choisie, l’assurance peut aussi rembourser les frais de contentieux avec le locataire, les frais de recouvrement par huissier de justice et les frais de serrurier. De même, les contrats peuvent inclure aussi des options permettant de se faire rembourser le loyer en cas de départ prématuré du locataire ou en cas de décès du locataire.

En souscrivant à cette garantie des loyers impayés, le bailleur peut donc se protéger contre les différents risques locatifs et ainsi sécuriser ses revenus et louer son bien en toute sécurité.

L’assurance est aussi totalement déductible des revenus fonciers du propriétaire si celui-ci a opté pour le régime réel d’imposition. Il est même autorisé de retirer le coût de l’assurance de ses revenus fonciers.

Quelles conditions faut-il pour pouvoir bénéficier d’une assurance loyers impayés

Afin que votre dossier soit accepté, votre bien immobilier doit être la résidence principale du locataire.

Votre locataire doit être considérés comme solvables pour que vous soyez éligible à l’assurance loyer impayé. Votre locataire doit donc respecter certaines conditions :

• Soit être titulaire d’un CDI et présenter un salaire net 2,7 fois supérieur au montant du loyer, charges comprises.
• Soit être titulaire d’un CDD (avec une durée de plus de 8 mois à la signature), et présenter un salaire net 3 fois supérieur au montant du loyer, charges comprises.
• Ou, encore, si le locataire est étudiant, il devra présenter une caution solidaire d’un tiers.

Par ailleurs, le bailleur est tenu de s’assurer de la solvabilité de son locataire en recueillant toutes les informations nécessaires au moment de la signature du bail (ou bien obtenir la preuve du paiement régulier des loyers si le locataire est déjà en place) : copies du contrat de travail, des bulletins de salaire et des avis d’imposition.

Le locataire doit souscrire à une assurance des risques locatifs, cela permet d’être assuré en cas de dommages causés dans le logement pendant la durée du bail (dégât des eaux, incendie, …). En effet, le locataire est soumis à certaines obligations vis-à-vis de son propriétaire. Ces obligations sont régies par la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs et doivent être précisées dans le contrat de location signé par le locataire et le propriétaire. En cas de non-respect de celles-ci, le propriétaire peut résilier le bail.

Le bailleur doit lui aussi respecter certaines obligations pour pouvoir souscrire l’assurance. En premier lieu, il doit proposer un logement décent correspondant aux normes de location. Il doit en outre intégrer une clause résolutoire dans le contrat de location pour tout défaut de paiement (résiliation de plein droit). Dans le cas d’une colocation, le propriétaire doit veiller à ce qu’une clause de solidarité figure dans le bail unique des colocataires.

Quelles conditions faut-il pour pouvoir bénéficier d’une assurance loyers impayés

Lorsque le locataire du bien ne peut pas payer son loyer, cela constitue un risque pour le propriétaire du logement. Pour éviter tout désagrément de ce type, le bailleur peut alors souscrire une assurance loyers impayés.

Elle prend effet après une période probatoire de quelques mois, au cours de laquelle le locataire ne peut avoir fait défaut. Si l’assurance est souscrite pour un ancien locataire, le bailleur doit prouver qu’il n’y a pas eu d’incident de paiement pendant une certaine durée avant la souscription, qui peut atteindre six mois.

Comment fonctionne-t-elle ?

1/Les loyers et charges impayés

L’assurance loyers impayés prend le relais (sous conditions) en cas de défaut de paiement des loyers par le locataire.

En cas de retard ou de loyer impayé, le propriétaire doit d’abord respecter une phase de résolution du conflit à l’amiable avant d’engager une procédure. En effet, le propriétaire doit commencer par relancer son locataire pour défaut de paiement du loyer et le prévenir du non-paiement du loyer. Si vous êtes passé par une agence du Cabinet JOURDAN pour gérer la location de votre bien, c’est elle qui s’en chargera. En l’absence de réponse du locataire ou si cette première étape n’aboutit pas au paiement du loyer, le bailleur doit ensuite envoyer une lettre de mise en demeure en courrier recommandé avec accusé de réception au locataire. Si malgré ces relances, le bailleur ne parvient pas à obtenir le remboursement des loyers impayés, il peut alors faire jouer la garantie des loyers impayés en engageant une procédure. Pour cela, il doit alors prévenir l’assureur rapidement, dans les délais prévus dans le contrat d’assurance, et doit faire une déclaration de sinistre. Des pièces justificatives vont être demandées afin de pouvoir obtenir une indemnisation.

2/ Les dégradations immobilières

Les dégradations immobilières causées par le locataire et constatées au moment de son départ lors de l’état des lieux de sortie, sont couvertes par l’assurance. Les frais de remise en état sont pris en charge, ainsi que les loyers perdus pendant la période d’exécution des travaux et de réparation du logement. Mais avant cela, le bailleur peut utiliser le dépôt de garantie versé par le locataire au moment de la signature du contrat. Si le dépôt de garantie ne permet pas de compenser intégralement le coût de réparation du bien immobilier, le bailleur peut demander au locataire de verser le complément en lui fournissant les factures ou devis de réparation afin de justifier la somme réclamée. Si le locataire refuse de payer le surplus, le bailleur peut le mettre en demeure de payer et peut aussi se retourner contre son garant ou sa caution. S’il n’obtient pas le montant nécessaire, il peut alors faire jouer la garantie des loyers impayés.

3/ Le départ prématuré du locataire, ou vacance locative

En cas de départ soudain ou de décès du locataire, ou lorsque le bien est inoccupé entre deux baux de location, la garantie des loyers impayés permet au bailleur de percevoir les loyers perdus pendant toute la durée de non-location du bien.

4/ Les frais de procédure

Si le locataire est toujours en situation d’impayés malgré les relances, et que le propriétaire bailleur décide de mettre fin au contrat de bail, il peut déclencher procédure juridique afin d’obtenir le paiement des loyers ou l’expulsion du locataire. Les frais de procédure sont alors pris en charge par la Garantie des loyers impayés (frais d’huissier, frais d’avocat, frais de recouvrement, frais de déménagement, etc.).

Conclusion

La garantie des loyers impayés est donc une assurance offrant de nombreux avantages au bailleur :

• Elle protège son patrimoine.
• Elle garantit le revenu locatif.
• Elle rassure les partenaires financiers.
• Elle libère de tout souci de gestion de contentieux.
• Elle est totalement déductible des revenus fonciers et entrent dans le calcul du déficit foncier au même titre d’ailleurs que les honoraires d’agence pour la gestion.

Par conséquent, la garantie des loyers impayés est une solution attractive offerte aux bailleurs pour sécuriser leurs revenus et louer leurs biens en toute sérénité.

Aujourd’hui, il est prudent de s’assurer pour éviter d’avoir à supporter des sinistres que la conjoncture rend plus fréquents. Aussi, nous vous conseillons de vous assurer auprès de notre courtier.

De nombreuses aides financières sont cumulables pour réduire toujours plus les frais de vos travaux de rénovation énergétique.

Et depuis le 1er juillet 2022, ces combinaisons s’enrichissent !

Afin de faciliter le financement des travaux d’économies d’énergie dans votre logement, vous pouvez cumuler un éco-prêt à taux zéro avec l’aide MaPrimRénov’. Cette complémentarité concerne tous les propriétaires sans conditions de revenus.

L’obtention d’un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), cumulé avec MaPrimeRénov’ est devenue moins fastidieuse !

Ce changement est inscrit dans le décret n°2022-454 du 30 mars 2022.

Créé en 2009, l’éco-prêt à taux zéro est un prêt bancaire sans intérêts (ni frais de dossier, ni pénalités en cas de remboursement anticipé), qui permet de financer l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien avec conditions de travaux. L’éco-PTZ a subi plusieurs modifications depuis son entrée en vigueur.  Il est déjà possible de demander un éco-prêt à taux zéro pour financer le reste à charge des travaux d’isolation thermique ou d’installation d’un nouveau chauffage.

Instaurée en janvier 2020, MaPrimeRénov’ est l’aide de l’Etat qui est venue remplacer le crédit d’impôt pour la transition énergétique. MaPrimRénov’ est une aide à la rénovation énergétique accessible à tous les propriétaires et copropriétaires, occupants ou bailleurs, quel que soit le niveau de leurs ressources. Le logement doit être construit depuis au moins 15 ans.

Des démarches simplifiées :

Depuis le 1er juillet 2022, la notification d’octroi de MaPrimeRénov’ envoyée par l’Anah après acceptation de votre dossier sera suffisante pour constituer votre demande de l’éco-prêt à taux zéro auprès de votre banque, sans que vous n’ayez à fournir la liste des travaux concernés avec leurs devis. Cette notification doit toutefois ne pas dater de plus de six mois, et les travaux ne doivent pas avoir commencé plus de trois mois avant l’émission de l’offre d’éco-prêt à taux zéro. Cette simplification devrait permettre de fluidifier l’obtention de ce type de produit financier et donc d’inciter à des travaux de rénovation énergétique plus complets.

Seules les banques ayant signé une convention avec l’État sont habilitées à distribuer le prêt subventionné. L’octroi de l’éco-PTZ reste conditionné aux critères d’endettement. Tous crédits confondus, l’emprunteur ne doit pas afficher un taux d’endettement supérieur à 35% de ses revenus nets, assurance emprunteur incluse.

Depuis le début de l’année 2022, l’Eco-PTZ qui était limité à 30 000 € remboursables sur 15 ans, peut monter à 50 000 € sur 20 ans, lorsqu’il s’agit de financer des travaux (non couverts par MaPrimeRénov’ et les autres aides financières cumulables) qui apportent plus de 35 % d’économie d’énergie et qui permettent de sortir du statut de passoire énergétique (étiquette F ou G selon le DPE).

Aujourd’hui, 70 % environ des aides MaPrimeRénov’ servent à financer un seul type de rénovation (le changement d’un système de chauffage, l’isolation extérieure …).

Avec ce changement, l’enjeu pour l’Etat est de faire augmenter le nombre de rénovations énergétiques globales ou tout au moins couplée (chauffage et isolation), aux investissements certes élevés mais qui se révèlent plus efficaces pour réduire l’empreinte carbone des habitations.

Cumul MaPrimeRénov’Sérénité et Certificats d’économie d’énergie

Contrairement aux bénéficiaires de MaPrimeRénov’, les ménages les plus modestes ne pouvaient pas cumuler les primes énergies des Certificats d’économie d’énergie (CEE) et MaPrimeRénov’Sérénité dont ils relèvent.

Depuis le 1er juillet 2022, si vous êtes éligible à l’aide MaPrimeRénov’ Sérénité, vous allez pouvoir cumuler les 2 dispositifs. Cette aide permet de financer des travaux plus ambitieux et pourra aller jusqu’à 50% de financement des travaux à condition que les travaux concernés fassent au moins 35% d’économies d’énergie. Seul bémol, cette aide ne serait pour l’instant pas réellement accessible : son obtention serait conditionnée par l’intervention d’un Accompagnateur rénov’, dont le rôle est encore mal cerné, en l’absence d’un texte réglementaire.

 Un autre prêt peut compléter ce panel d’aides : Le prêt Avance Rénovation

Le prêt Avance rénovation (ou prêt Avance mutation) est un nouveau prêt hypothécaire consenti par un établissement de crédit, un établissement financier ou une société de tiers-financement. Aujourd’hui seuls la Banque Postale, le Crédit Mutuel et le CIC le proposent.

Il est proposé depuis le 1er janvier 2022 aux ménages modestes propriétaire de leur logement et qui l’occupent à titre de résidence principale pour leur permettre de financer des travaux de rénovation énergétique. Il complète le coût des travaux non couverts par les aides à l’éco-rénovation (MaPrimeRénov (sérénité), l’éco-prêt PTZ, les CEE, les aides de l’Anah).Le capital emprunté est remboursé « in fine » lors de la vente du logement ou lors de la succession.  Si le prêt avance rénovation présente l’avantage d’être remboursable en une seule fois, il a toutefois un coût. Des intérêts (2% actuellement) se cumulent chaque mois et l’emprunteur peut s’en acquitter en une seule fois à la fin du prêt, en même temps que le remboursement du capital. Il est aussi possible d’opter pour un remboursement progressif des intérêts, en convenant avec l’établissement prêteur d’une périodicité de remboursement. Le prêt est garanti par une hypothèque prise sur le bien immobilier, associé à la garantie publique apportée par l’État à hauteur de 75 %.

Il est octroyé sous conditions de ressources. Les ressources du ménage doivent être inférieures ou égales à certains plafonds, qui dépendent du nombre de personnes composant le foyer et de la localisation du logement. Les plafonds de ressources sont révisés chaque année au 1er janvier.

Le prêt Avance rénovation finance les travaux de rénovation énergétique. Les établissements distributeurs précisent les travaux éligibles. Il peut ainsi financer :

• L’isolation thermique de toitures, des murs ou portes donnant sur l’extérieur
• Des travaux de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire
• Le remplacement de fenêtres en simple vitrage par des fenêtres en double vitrage.

Les travaux doivent être réalisés par des professionnels RGE. Le montant du prêt dépend directement de la valeur de votre bien immobilier, de l’âge de l’emprunteur et de la banque qui vous prêtera l’avance.

L’audit énergétique collectif obligatoire est reporté en avril 2023

Initialement prévu à partir du 1^er septembre 2022, l’entrée en vigueur de l’audit énergétique obligatoire a été reportée au 1^er avril 2023 selon un décret et un arrêté publiés au Journal officiel le 11 août 2022. « Ce report technique est indispensable compte tenu du manque d’entreprises et de personnels qualifiés pour établir l’ensemble des audits énergétiques qui seront nécessaires », affirmait Olivier Klein.

La mise en vente d’un logement doit être accompagnée depuis 2006 d’un diagnostic de performance énergétique (DPE), qui évalue la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre du logement. Les résultats de ce DPE permettent de classer le logement de A à G.

A partir du 1^er avril 2023, la loi « Climat et Résilience » publiée le 24 août 2021 a rendu obligatoire la réalisation d’un audit énergétique qui devra être réalisé en plus de ce DPE et préalablement à la mise en vente de maisons ou d’immeubles classés F ou G.

L’audit s’appliquera ensuite aux habitations classées E à partir du 1^er janvier 2025, puis aux logements classés D à partir du 1^er janvier 2034.

Afin de garantir davantage de visibilité, une trame-type de l’audit visant à définir un format unique pour l’audit règlementaire sera proposée. Elle permettra d’accompagner les professionnels et de s’assurer de la bonne communication vis-à-vis des propriétaires.

L’audit énergétique reprendra les mêmes informations qu’un DPE pour établir la performance énergétique du logement, il sera toutefois plus détaillé.

Il va en effet préciser tous les défauts d’isolation et les ponts thermiques du logement. En plus, il proposera plan de travaux de rénovation énergétique, soit un choix de travaux à effectuer pour améliorer la performance énergétique de l’habitation. Il devra constituer un véritable outil d’aide à la décision de rénovation à l’occasion de l’acquisition d’un nouveau logement, et définir la période la plus propice à la réalisation des travaux. Deux solutions seront proposées dans cet audit : des travaux en une seule fois ou des travaux par étapes (sauf contrainte particulière, la première étape doit faire gagner au moins une classe, et atteindre au minimum la classe E). En plus de toutes ces informations, l’audit va aussi évaluer les dépenses annuelles du bâtiment dans lequel se trouve le bien. Il va également décrire les parties communes, en plus des parties privatives du bâtiment.

Ces travaux ne sont pas obligatoires pour conclure la vente, mais l’acquéreur sera informé de leur nature. L’objectif de ce document est d’informer l’acquéreur, afin qu’il intègre ces travaux de rénovation dans son projet d’achat.

Cet audit devra être composé :

• D’un état des lieux général du logement (caractéristiques thermiques, informations sur les équipements de chauffage de production d’eau chaude, de ventilation, de refroidissement, et d’éclairage)
• D’une estimation de la performance énergétique du bien
• Différentes propositions de travaux permettant d’atteindre l’amélioration.

Pour chaque étape du parcours de travaux l’audit devra fournir à minima :

• L’estimation du montant des travaux
• L’estimation des économies d’énergie
• L’estimation de l’impact théorique des travaux proposés sur la facture d’énergie sous la forme d’une fourchette d’économie de coûts
• La mention des principales aides financières mobilisables (nationales et locales).

En conclusion,

Pour mieux répondre à la crise énergétique mondiale et au réchauffement climatique, le gouvernement souhaite faire disparaître les passoires thermiques et lutter contre le gâchis énergétique en rendant obligatoire la réalisation de travaux de rénovation de millions de logements.

Le gouvernement lutte aussi contre la précarité énergétique de nombreux ménages qui sont dans l’incapacité de se chauffer correctement, parce que leur logement est mal isolé ou ventilé, ou parce qu’ils n’ont pas les moyens de régler leurs factures énergétiques. Les passoires thermiques sont en plus à l’origine de nombreux problèmes de santé des ménages par l’humidité et les moisissures qu’elles peuvent générées. Ainsi, la rénovation énergétique des millions de passoires thermiques générera un gain sanitaire et social très important.

Investir dans la pierre et réduire ses impôts, c’est encore possible en 2022 !

L’investissement immobilier locatif fait partie des placements préférés des Français. En effet, investir dans la pierre est considéré comme un placement fiable et en plus il permet de réduire son imposition grâce à la défiscalisation immobilière.

Avant d’investir, il convient de se poser un certain nombre de questions : choix de la ville, type d’acquisition, budget et financement ou encore le choix du dispositif de défiscalisation.

Nous vous livrons quelques informations sur les dispositifs Pinel et Censi-Bouvard.

Investissement locatif en loi Pinel : une réduction d’impôt encadrée

Initié en 2014, la loi Pinel succède au dispositif Duflot. Elle offre à l’investisseur locatif une réduction d’impôt sur le revenu.

La réduction d’impôt Pinel est attribuée aux propriétaires qui s’engagent à mettre leur logement en location durant six ans au minimum, avec un loyer fixé à 20% en dessous du prix du marché.

L’économie d’impôt sur le revenu dépend du nombre d’années de mise en location du bien immobilier : 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Le logement doit respecter un certain nombre de critères :

• Être acquis neuf, en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou avoir été réhabilité et rénové ;
• Être loué nu, donc sans meuble ;
• Être loué uniquement en tant que résidence principale ;
• Être situé dans un bâtiment collectif et dans une zone où le rapport entre l’offre et la demande de logements est considéré comme tendu (A bis, A ou B1)* ;
• Respecter un certain niveau de performance énergétique en lien avec les normes BBC 2005, RT 2012 ou RE 2020 ;
• Être achevé dans les 30 mois à compter du début des travaux et loué dans les 12 mois qui suivent la livraison ;
• Être loué à des locataires dont le foyer fiscal respecte les plafonds de ressources imposés par la loi Pinel − variables selon la zone où se situe le bien. Une spécificité de la loi Pinel : les investisseurs peuvent louer leur logement à un membre de leur famille tout en maintenant leurs avantages fiscaux. Il peut s’agir de parents ascendants ou descendants. Toutefois, ils ne peuvent faire partie de votre foyer fiscal.

Bien entendu, il s’agit de véritables contraintes en termes d’investissement. Cependant, elles vous permettent de bénéficier d’une belle réduction sur votre impôt sur le revenu :

• Durée de 6 ans : Taux de réduction d’impôt de 12 % du prix d’acquisition du bien immobilier,
• 9 ans : 18%,
• 12 ans : 21 %.

Avec la loi Pinel, vous ne pouvez effectuer plus de deux acquisitions par an, dans un plafond d’investissement annuel de 300 000 € et d’un plafond au m² dépendant du zonage Pinel* où se trouve votre bien.

 Attention, en 2023 et 2024, la loi Pinel évolue et se complexifie encore !

En 2023 et 2024, les taux de réduction d’impôt dont vous permet de bénéficier le dispositif Pinel évoluent à la baisse. 2022 est en effet la dernière année pour profiter du dispositif Pinel tel qu’il existe. À compter du 1er janvier 2023, l’actuel Pinel sera remplacé par un Pinel à taux réduit et un Pinel+. La réduction d’impôt dépendra toujours de la durée d’engagement de la location, mais aussi du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) de votre investissement. Résultat, en 2023, seuls les biens classés au moins B (selon les normes RE2020) pourront prétendre à la réduction d’impôt

En 2023, pour une durée de 6 ans, le taux de réduction d’impôt s’établira à 10,5 % du prix d’acquisition du bien immobilier, pour 9 ans à 15%, et pour 12 ans à 17,5 %.

En 2024, pour une durée de 6 ans, le taux de réduction d’impôt s’établira à 9 % du prix d’acquisition du bien immobilier, pour 9 ans à 12%, et pour 12 ans à 14 %.

Particularité notable du Pinel + :

Ce dernier vous permettra de conserver une réduction d’impôt jusqu’à 21%, si et seulement si, vous respectez trois nouvelles conditions en matière d’écologie et de confort. À savoir :

• Une double exposition obligatoire pour les T3 et plus.
• Une surface habitable minimum selon la typologie du logement.
• Un extérieur obligatoire pour les T3 et plus

Le dispositif Pinel repose sur un engagement de location qui peut s’étendre sur une période de 6 à 12 ans. Au cours de cette période, le propriétaire ne peut pas utiliser son bien comme il le souhaite : il est obligé de le louer. En cas de non-respect de l’engagement de location, l’éligibilité à l’avantage fiscal peut être remise en cause. Ainsi, si le propriétaire rompt son engagement de location avant la fin de ce dernier, il devra rembourser les réductions d’impôt perçues depuis le début de sa participation au dispositif.

Néanmoins, des exceptions ont été mises en place pour certaines situations. Les personnes concernées ne sont pas dans l’obligation de rembourser la réduction d’impôt dans les cas suivants :

• Décès du propriétaire ; dans le cadre d’un couple marié ou pacsé, le conjoint survivant n’est pas dans l’obligation de rembourser l’avantage fiscal perçu.
• La perte d’un emploi ou le licenciement du propriétaire.
• Le propriétaire est reconnu comme invalide.

*  Les zones A et A bis, qui réunissent les départements 75, 77, 78, 91, 92, 93, 94, 95, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération genevoise. La zone B1 qui comprend la totalité des métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne de Paris, et certaines autres villes où le prix de l’immobilier locatif est conséquent.

Qu’est-ce que la loi Censi-Bouvard ?

Crée en 2009, la loi Censi-Bouvard appelée également « amendement Bouvard » par les législateurs, ce texte à l’initiative d’Yves Censi et de Michel Bouvard, a été voté par l’Assemblée nationale.

Prolongé jusqu’au 31 décembre 2022, la loi Censi-Bouvard vous engage pour 9 ans avec à la clé une réduction de 11 % du montant hors taxes de votre placement (dans le respect d’un plafond d’investissement de 300 000 euros par an, comme pour la loi Pinel).

Le dispositif Censi-Bouvard est destiné aux particuliers domiciliés en France qui souhaitent investir dans un appartement neuf ou en VEFA meublé situé en résidence services (résidence étudiante, résidence seniors, EHPAD ou encore hôtellerie d’affaire). Le bien doit être neuf, confié à un gestionnaire de résidence et mis en location sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) pendant au moins neuf ans. Si ce statut limite vos revenus issus de la location à 23 000 € par an et 50% des revenus globaux du ménage, il vous permet de profiter d’une réduction d’impôt équivalente à 11% du prix HT de votre acquisition immobilière.

Si la réduction d’impôt est supérieure au montant d’impôt à payer, la somme peut être reportée. Ce montant non utilisé peut ainsi être imputé sur vos impôts jusqu’à la 6ème année qui suit votre achat.

Ce dernier offre une belle réduction d’impôt sans contrainte d’emplacement géographique, de loyer ou encore de plafonnement des ressources des locataires !

Bonus : Avec ce dispositif de défiscalisation immobilière, vous récupérez les 20% de TVA du prix d’achat de votre logement meublé neuf. Un avantage fiscal complémentaire qui, une fois ajouté au 11% de réduction d’impôt mentionnés précédemment, vous permet de faire une économie totale de 31% sur le prix de votre investissement !

Les inconvénients de la loi Censi-Bouvard

Opter pour la réduction d’impôt offerte par le dispositif de défiscalisation immobilière Censi-Bouvard, c’est renoncer à l’amortissement du bien rendu possible par le statut LMNP durant toute la phase de réduction d’impôt.

Vous pouvez toutefois bénéficier de l’amortissement proposé avec le statut LMNP :

• Pour la portion supérieure à 300 000 euros par an (la réduction d’impôt Censi-Bouvard ne s’applique pas au-delà de ce plafond) ;
• A la fin des 9 ans durant lesquels court le dispositif de défiscalisation immobilière.

Vous souhaitez revendre votre logement Censi-Bouvard avant 9 ans de détention ? Sachez qu’il y a alors une reprise de la réduction d’impôt : l’avantage fiscal obtenu depuis l’acquisition jusqu’à la revente du bien locatif doit être entièrement remboursé à l’administration fiscale.

Depuis le 24 août 2022, et en application de la loi de lutte contre le dérèglement climatique publiée au Journal officiel du 24 août 2021, les loyers des logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé F ou G (« passoires thermiques ») ne pourront faire l’objet d’aucune hausse.

Ces dispositions s’appliquent aux locations de tous logements nus et meublés à usage de résidence principale du locataire et pour tout contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022.

En cas de nouvelle location :

Lorsqu’un logement de la classe « F » ou de la classe « G » fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

En cas de révision, de majoration ou de réévaluation de loyer

Il en est de même pour les révisions de loyer, majorations ou réévaluations de loyers. Lorsque la révision de loyer est prévue par le contrat, elle ne peut pas s’appliquer si le logement est classé F ou G.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, ces dispositions seront applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après le 1er juillet 2024.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être annexé au contrat de location lors de sa signature et lors de chaque renouvellement.

Quels logements sont considérés comme des passoires thermiques ?

Ce sont des logements présentant une consommation d’énergie particulièrement élevée par rapport aux besoins réels des occupants.

Quelles en sont les causes : des équipements vétustes énergivore, une isolation insuffisante, ou encore, une mauvaise ventilation.

• Les logements consommant entre 330 et 420 kWh/m2 par an ou générant un rejet annuel de plus de 70 kg CO2eq/m2* par an sont classées F.
• Les logements avec une consommation annuelle supérieure à 420 kWh/m2 ou générant un rejet annuel de plus de 100 kg de CO2eq/m2* sont classées G.

*eq/m2 : équivalent par mètre carré

Locataire, soyez vigilant !

•  Si le DPE n’a pas été annexé à votre contrat de location, vous pouvez le demander à votre bailleur en lui rappelant son obligation.
• Si votre bailleur augmente toutefois le loyer de votre logement alors qu’il est classé « F » ou « G », rappelez son obligation à votre propriétaire ou si besoin vous avez la possibilité de faire appel dans un premier temps à un conciliateur de justice ou dans un second temps d’entreprendre une action en justice en saisissant la commission départementale de conciliation.

Propriétaires, vos obligations et sanctions

•  Toute annonce de location pour un logement classé F ou G doit comporter la mention « logement à consommation énergétique excessive».
• Le nouveau DPE est devenu opposable par les locataires. Le locataire a le droit de se retourner contre le bailleur si le logement loué ne se situe pas dans la classe énergétique annoncée. Après constatation judiciaire, il peut être exigé du propriétaire qu’il rénove le logement et entreprenne les travaux d’isolation thermique nécessaires. De plus, une réduction du loyer et des dommages et intérêts à verser au locataire peuvent être imposés.
• Avant d’engager des travaux de rénovation, assurez-vous que ces travaux permettent de changer le classement du DPE. Certains travaux, en effet n’autoriseront pas de hausse. Selon le rapport Sichel, le passage de l’état de passoire thermique au label BBC d’un appartement coûte en moyenne 25000 €. Des aides de l’état permettent d’engager ses travaux. Mais attention, en copropriété, la rénovation énergétique peut s’avérer complexe car un propriétaire n’a pas toutes les cartes en main pour rénover son logement à sa guise, l’accord de l’assemblée générale est nécessaire si les travaux concernent (ou ont un impact sur) les parties communes de la copropriété.

Les autres dates du calendrier des mesures phares de la loi climat et résilience pour les propriétaires

(n° 2021-1104 du 22 août 2021 – JO du 24 août 2021).

1. Pour encourager la rénovation énergétique des logements, la loi Climat et résilience a mis en place des mesures pour les propriétaires et les copropriétaires.

• En 2025 : il sera interdit de mettre en location des logements classés G;
• En 2028 : l’interdiction s’étendra aux logements classés F;
• Et en 2034 : il sera interdit de mettre en location les logements classés E.

2. Les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 seront soumis à l‘établissement d’un diagnostic de performance énergétique selon un calendrier précis (CCH, art.L.126-31) :

• 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
• 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots ;
• 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots.

Ce diagnostic devra être renouvelé tous les dix ans, sauf si la copropriété est classée A, B ou C après le 1er juillet 2021.

La loi climat et résilience impose aussi, aux copropriétés, l’élaboration d’un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) excepté si le diagnostic ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les années à venir. Nous écrirons prochainement un article plus détaillé sur ce sujet.