Aujourd’hui 94% des rénovations énergétiques sont faites par des propriétaires occupants.

Pour inciter les propriétaires bailleurs à réaliser des travaux de rénovations énergétiques, les logements considérés comme passoires thermiques seront interdits de mise en location.

Mieux se loger

Depuis le 1er janvier 2023, un logement n’est pas considéré comme décent si sa consommation en énergie finale est supérieure à 450 kWh/m2 par an en France métropolitaine (sont donc concernés les logements les plus énergivores de la classe G).

Bailleurs

Passoires thermiques : le calendrier d’interdiction de mise en location confirmé par décret

Le Décret n° 2023-796 du 18 août 2023 vient entériner l’interdiction de mise en location des logements considérés comme passoires thermiques

A compter du 1er janvier 2025, en France métropolitaine, tout logement dont le DPE sera en deçà de la classe F ne pourra plus être loué. Les logements classés G au DPE doivent donc être rénovés pour pouvoir continuer d’être loués après le 1er janvier 2025.

A compter du 1er janvier 2028, les logements devront être classé E et à partir du 1er janvier 2034, classé D.

Dans les DOM-TOM, le calendrier est différent. A compter du 1er janvier 2028, les logements loués devront appartenir à la classe F, et à partir du 1er janvier 2031, à la classe E.

Des mesures intermédiaires à l’étude

Etranglés par l’inflation et le plafonnement des loyers, certains propriétaires peinent à financer les travaux de rénovation nécessaires pour avoir le droit de louer leurs biens. Ce qui n’aide pas un marché locatif déjà sérieusement carencé !

Si passer de G à D nécessite de gros travaux et de gros investissements pour les propriétaires, le gouvernement réfléchit à plus de souplesse et pourrait ainsi opter pour une stratégie “étape par étape” : les passoires thermiques pourraient être rénovées non pas de G à D, mais de grade en grade, soit de G à F – catégorie pour laquelle l’interdiction locative est prévue en 2028. Cela permettrait de ne pas trop brusquer les propriétaires, tout en débloquant le marché locatif. Et enfin, concernant le calendrier, le ministre se montre inflexible. Il rappelle qu’on ne parle « que de 673.000 logements du parc locatif privé dont l’étiquette est G et qui devront être rénovés d’ici à 2025. L’urgence aujourd’hui est de passer de G à F ». Il ajoute qu’il souhaite mettre en place un dispositif d’accompagnement renforcé dans les copropriétés. « Nous allons aussi faire évoluer et simplifier les aides pour 2024. Il reste un an et trois mois pour rénover les G ».

Propriétaires

Par ailleurs, pour inciter les propriétaires à rénover les biens immobiliers avant leur vente – il est en effet plus facile de faire des gros travaux de rénovation lorsque le bien est vide – le gouvernement plancherait sur l’obligation de rénover un bien avant de le mettre en vente.

Pour atteindre la cible de 200 000 rénovations performantes en 2024 (contre 90000 en 2023) et accélérer la sortie des passoires thermiques, le Projet de loi des finances prévoit, pour 2024, une hausse de 50 % des moyens alloués à la rénovation énergétique des logements, pour atteindre 5 milliards d’euros en 2024, ainsi que la prolongation de l’éco-prêt à taux zéro jusqu’en 2027. Pour cela, une réforme de MaPrimeRenov en 2024 sera réalisée autour de 2 piliers « efficacité » et « performance ».

Copropriétaires

A partir du 1^er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, du 1^er janvier 2025 pour les copropriétés de 50 à 200 lots, et du 1^er janvier 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots, certaines questions devront être inscrites à l’ordre du jour des assemblées générales de copropriété. En effet, devront figurer à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui suit l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique.

Copropriété de plus de 200 lots

Depuis le 1^er janvier 2023, la réalisation d’un Diagnostic Technique Global (DTG) suivi de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux sont obligatoires

A compter du 1^er janvier 2024, un DPE collectif devra être réalisé.

Copropriétés entre 50 et 200 lots

La réalisation d’un Diagnostic Technique Global (DTG) et d’un plan pluriannuel de travaux seront obligatoires à partir du 1^er janvier 2024 et le DPE collectif sera, quant à lui, exigé à compter du 1^er janvier 2025.

Copropriétés de moins de 50 lots

La réalisation d’un Diagnostic Technique Global (DTG) et d’un plan pluriannuel de travaux seront obligatoires à partir du 1^er janvier 2025 et le DPE collectif sera, quant à lui, exigé à compter du 1^er janvier 2026.

DPE

Pour rappel, le diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire depuis 2006, évalue l’efficacité énergétique et climatique d’un logement. Il permet d’évaluer sa consommation d’énergie primaire et finale, et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre, en le classant de A à G.

Zoom sur les classes énergétiques et climatiques du DPE

Il existe 7 classes de DPE, chacune conditionnée par des seuils de consommation d’énergie finale et d’émissions de GES. Voici les seuils en vigueur depuis le 1er juillet 2021 et la réforme du DPE.

• DPE A : consommation d’énergie finale inférieure à 70 kWh/m².an, émissions de GES de 6 kg CO2eq/m².an.
• DPE B : consommation d’énergie finale de 70 à 110 kWh/m².an, émissions de GES de 11 kg CO2eq/m².an.
• DPE C : consommation d’énergie finale de 110 à 180 kWh/m².an, émissions de GES de 30 kg CO2eq/m².an.
• DPE D : consommation d’énergie finale de 180 à 250 kWh/m².an, émissions de GES de 50 kg CO2eq/m².an.
• DPE E : consommation d’énergie finale de 250 à 330 kWh/m².an, émissions de GES de 70 kg CO2eq/m².an.
• DPE F : consommation d’énergie finale de 330 à 420 kWh/m².an, émissions de GES de 100 kg CO2eq/m².an.
• DPE G : consommation d’énergie finale de supérieure à 420 kWh/m².an, émissions de GES de > 100 kg CO2eq/m².an.

Un DPE plus clair depuis le 1er janvier 2023

Le DPE mentionne deux types d’énergies : l’énergie primaire* et l’énergie finale** – sur la première page du DPE, le classement DPE mentionné dans l’étiquette est l’énergie primaire. Il faut donc aller sur la 3ème page du DPE pour connaitre l’énergie finale du logement (celle visée par la loi climat et résilience). La valeur indiquée sur les DPE antérieur au 1^er janvier 2023 correspond à la consommation du logement dans sa globalité en énergie finale et non une consommation rapportée au m² de surface habitable. Il faut donc la diviser par la superficie habitable que l’on trouve, quant à elle, affichée en 1ere page.

L’arrêté du 3 novembre 2022 modifie certaines dispositions : depuis le 1er janvier 2023, tout DPE doit, en plus de la mention relative à la quantité d’énergie primaire, indiquer la quantité totale d’énergie finale rapportée au mètre carré de surface habitable considérée et exprimée en kilowattheures par mètre carré et par an.

En 2023, beaucoup de biens sont sortis de la location par mauvaise interprétation de ces chiffres.

Différences entre l’énergie primaire et l’énergie finale

Comprendre les différences entre l’énergie primaire et l’énergie finale est essentiel pour évaluer la performance énergétique d’un bâtiment. Ces deux notions représentent des aspects clés de la consommation énergétique et jouent un rôle majeur dans les évaluations énergétiques.

La distinction entre l’énergie primaire et l’énergie finale réside essentiellement dans les pertes d’énergie qui se produisent lors de la conversion et de la distribution de l’énergie. Lorsque l’énergie primaire est transformée et acheminée jusqu’au consommateur, une partie de cette énergie primaire est perdue sous forme de chaleur, de résidus ou d’inefficacités du système.

* Energie primaire : L’énergie primaire est l’énergie contenue dans les ressources naturelles, avant une éventuelle transformation. Des énergies comme le gaz, le pétrole, le bois sont des énergies primaires, car elles sont utilisables sans transformation. En revanche, l’électricité n’est pas une énergie primaire.

** Energie finale : L’énergie finale est la quantité d’énergie consommée et facturée à son point d’utilisation. L’énergie finale prend en compte les pertes énergétiques qui se produisent tout au long du processus de production, de transformation, de transport, de stockage et de distribution de l’énergie.

Conversion énergie primaire en énergie finale

2lectricité : on estime que pour 1 kWh d’énergie électrique finale payée par le consommateur, il faut produire 2,58 kWh d’énergie électrique primaire, en raison des pertes engendrées pour la produire, la transformer et la transporter.

A ce jour, les autres énergies (fioul, gaz, bois, soleil) ont un coefficient de 1, c’est-à-dire que 1 kWh d’énergie finale est égale à 1 kWh d’énergie primaire car elles relèvent d’une convention : il n’y a pas de transformation pour ces énergies primaires ; et le transport ou encore l’extraction ne sont pas (encore) comptabilisés…

La tension locative est un indicateur qui mesure, à un instant T, l’écart entre l’offre et la demande de locations sur un secteur géographique donné.

Quelles sont les villes les plus touchées par la pénurie de logements ?

En France métropolitaine, la tension locative s’est aggravée partout. Elle continue surtout à progresser dans les grandes villes. De nombreuses villes, en particulier celles étudiantes, sont en très forte tension locative. La tension locative est parfois si forte qu’il est devenu quasiment impossible de trouver un logement vacant.

Les demandes de biens à louer ont explosé entre 2021 et 2022, et cela continue en 2023.

Une tension accrue dans 28 agglomérations regroupant 1 149 communes. Sans surprise, on retrouve Paris, Marseille, Lille, Bordeaux, Lyon, Toulouse, … Mais la tension locative touche désormais aussi les villes moyennes comme Nice, Montpellier, Perpignan, Nîmes, Toulon, Orléans, Aix-en-Provence, Angers, Caen, rennes, Brest, Le Havre, Rouen, et Dijon pour tout type de biens prisés.

En Ile de France, les 10 villes les plus tendues sont Meaux, Nanterre, Paris, Vincennes, Saint-Ouen, Montreuil, Levallois-Perret, Massy, Issy-les-Moulineaux et Créteil.

Dans le cas de Paris, le nombre de contacts moyen pour louer un appartement de petite surface (T1 ou T2) a augmenté fortement et plus particulièrement pour les deux pièces.

Comment explique-t-on la difficulté croissante pour trouver un bien en location ?

La réduction du nombre de biens à louer peut s’expliquer par plusieurs facteurs :

• Faute de pouvoir devenir propriétaire en raison de la hausse des taux immobiliers, une partie de la population, reste en location, augmentant ainsi la demande.
• Un certain nombre de biens, (classés G au DPE, considérés comme passoires thermiques, sont sortis du marché locatif.
• Le nombre de biens immobiliers en location longue durée avaient augmenté pendant la crise sanitaire, en raison de l’absence des touristes. Ces biens sont, depuis, revenus sur le marché de la location de courte durée.

Le projet de loi de finances pour 2024 a été présenté le mercredi 27 septembre en Conseil des ministres par le locataire de Bercy, Bruno Le Maire.

Considérant que les avantages fiscaux des locations touristiques contribuent fortement à intensifier cette crise du logement, de nombreux parlementaires s’accordent pour lutter contre l’augmentation des prix locatifs et contre la diminution du nombre de biens en location longue durée pour les résidents permanents dans les zones tendues, en souhaitant encadrer davantage la location des meublés de tourisme.

Plusieurs amendements ont déjà été déposés pour mieux encadrer les locations touristiques

Aujourd’hui, les particuliers qui louent un logement meublé saisonnier ont le choix entre deux fiscalités : soit le régime réel avec une déduction de toutes les charges, soit le régime micro-BIC avec un abattement pouvant aller jusqu’à 71% selon l’enregistrement de la location.

Bruno Le Maire a déjà annoncé vouloir réduire l’abattement fiscal pour les biens en location meublée de courte durée de 71% à 50%. Actuellement, environ 100 000 logements loués en France bénéficient d’un abattement fiscal de 71%, ce qui incite les propriétaires à privilégier les locations de courte durée.

Patrice Vergriete, Ministre du Logement, envisage de remettre la fiscalité des locations meublées et non meublées sur un pied d’égalité. Il voudrait aller plus loin en réduisant l’abattement fiscal sur toutes les formes de locations meublées à 40%.

Cet amendement vise à rééquilibrer le marché locatif en harmonisant, à un taux de 40%, les abattements fiscaux relatifs aux revenus des meublés touristiques sur ceux de la location de longue durée (pour les particuliers qui choisissent le régime forfaitaire dans leur déclaration).

Il exclut volontairement de son champ d’application les maisons d’hôtes, gites ruraux, les logements en stations de ski et d’alpinisme.

Pour les logements classés en meublés de tourisme, l’abattement fiscal en micro-BIC diminuerait donc de 71% à 40% avec un plafond de loyers annuels fortement limité à 30.000 € contre 188.700€ actuellement.

Pour les biens meublés non classés, l’abattement fiscal en micro-BIC diminuerait de 50% à 40% avec un plafond de revenus annuels limité à 15.000 € contre 77.700€ actuellement.

La différence de plafond entre ces deux régimes permettrait de conserver une incitation en faveur des logements classés afin d’accompagner la montée en gamme des logements destinés à la location de tourisme.

Les bailleurs qui font de la location saisonnière ne choisissent pas toujours cette fiscalité. Ils peuvent aussi choisir le régime réel et ainsi déduire de nombreuses charges (amortissements d’intérêts d’emprunt, une partie de la valeur du bien, mais aussi travaux…). Et avec la rénovation énergétique, l’intérêt de passer sur cette fiscalité est grandissant, même si les déclarations de revenus sont plus complexes à remplir.

La location meublée longue durée moins lucrative

Un autre amendement propose d’aller beaucoup plus loin en s’attaquant au régime réel simplifié qui est particulièrement favorable aux investisseurs effectuant des locations meublées en permettant de pratiquer des amortissements sur le bien immobilier et au final de neutraliser la quasi-totalité des loyers pour d’échapper à l’impôt.

Cet amendement propose d’aligner les conditions du régime réel pour les locations meublées et nues. Autrement dit, les loueurs de meublés ne pourraient plus déclarer leurs revenus en bénéfices industriels et commerciaux et perdraient l’énorme avantage de la déduction des amortissements…

Alignement de la fiscalité pour la location nue et meublée de longue durée

Patrice Vergriete voudrait aussi ajuster la fiscalité actuelle de la location classique, sous le régime microfoncier pour encourager les bailleurs à aller vers ce type de location et rééquilibrer le marché locatif. Le taux serait revu de 30% à 40%, et le plafond de revenus de 15.000 € à 30.000€.

Le dispositif Pinel

La loi Pinel, entrée en vigueur en 2015, a évolué continuellement pour s’adapter au marché. Elle a été prolongée jusqu’à fin 2024. Mais attention, les avantages fiscaux liés à ce dispositif d’investissement locatif, déjà réduits en 2023, vont continuer de baisser en 2024.

Pour rappel, la loi Pinel a pour objectif de stimuler la construction de biens neufs dans les zones tendues, en manque d’offre de logements (zones A et B1) et ainsi disposer d’un parc locatif de logements neufs non meublés à loyers plafonnés, pour des locataires sous conditions de ressources utilisant le logement au titre de résidence principale.

Ce dispositif permet aux particuliers d’investir dans un logement neuf à des fins de défiscalisation en s’engageant, en échange, sur une durée précise de mise en location à des loyers plafonnés. Pour être éligible au dispositif Pinel, le prix des biens immobiliers achetés puis mis en location ne peut excéder 300 000 € et le prix du mètre carré celui de 5 500 €.

En 2023, les taux de défiscalisation de la Loi Pinel pour les propriétaires avaient déjà été revus à la baisse

• 10,5 % de réduction d’impôt pour une mise en location de 6 ans (contre 12 %*) jusqu’en 2022),
• 15 % de réduction d’impôt pour une mise en location de 9 ans (contre 18 %*),
• 17,5 % de réduction d’impôt pour une mise en location de 12 ans (contre 21 %*).

* Initialement et jusqu’en 2022

Ces taux seront une nouvelle fois rognés à partir du 1er janvier 2024, pour atteindre les seuils de réduction d’impôts suivants :

• 9 % pour 6 ans de mise en location,
• 12 % pour 9 ans de mise en location,
• 14 % pour une mise en location de 12 ans.

Les mois sont donc comptés pour les investisseurs souhaitant profiter des multiples avantages de la loi Pinel

• Réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63000 € selon l’investissement et la durée de location.
• Investissement dans la pierre, l’investissement le plus sûr du marché.
• Se constituer un patrimoine pérenne en investissant dans un bien neuf répondant aux dernières normes de construction et de performance énergétique.
• Être propriétaire d’un bien immobilier dans des villes à forte demande locative

Le dispositif Pinel plus

Pour pallier cette réduction des taux, un dispositif Pinel +, appelé aussi Super Pinel, a été introduit en 2023, plus exigeant en termes de normes énergétiques et de confort mais il permet de conserver les avantages fiscaux du dispositif Pinel initial.

Pour ce faire, le bien doit :

• Etre situé dans un quartier prioritaire de la politique des villes
• Disposer d’un niveau de qualité en matière de performance énergétique et environnementale au-dessus du seuil fixé par la règlementation en vigueur ou faire l’objet de travaux importants de réhabilitation pour avoir un DPE A.
• Disposer d’un minimum de surfaces Loi Carrez selon la typologie du bien acheté
• Etre doté d’un extérieur
• Avoir une double exposition

Jugé trop coûteux, les dispositifs Pinel et Pinel Plus seront définitivement enterrés à la fin d’année 2024.

Les ventes dans l’ancien en baisse…

Avec la baisse du pouvoir d’achat, la hausse des taux de crédit, les difficultés d’emprunt, les nouvelles obligations imposées par la transition énergétique, le volume des transactions immobilières recule… 

Le nombre de transactions de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois en France (hors Mayotte) atteint 1 069 000 transactions à fin mars 2023 contre 1 115 000 fin décembre 2022 (Sources : Insee, Notaires de France).

Si une période haussière exceptionnelle de 2 années avait été constatée juste après la crise sanitaire, permettant au marché immobilier de retrouver son niveau avant covid ; depuis août 2021, ce volume de transactions est à nouveau entré dans une phase baissière. La baisse s’est subitement accélérée, après être passé à – 5,5 % depuis l’été 2022, elle atteint désormais -8,1 % sur un an à fin février.

À ce rythme, les notaires de France estiment que le volume de transactions pourrait repasser sous la barre du million à la sortie de l’été, les ventes se faisant principalement au printemps.

Tout d’abord, la problématique du crédit immobilier. Au regard du contexte inflationniste, ils ont augmenté très rapidement. Les taux des crédits immobiliers (source : Observatoire Crédit Logement de mai 2023) sont remontés à 3,15% pour une durée de 15 ans, 3,38% pour 20 ans et 3,52% pour 25 ans (pouvant même aller au-delà de 4 % pour une petite partie des emprunteurs les moins bien dotés en apport personnel). Le taux moyen était de 2,35% en décembre 2022 et à 1.07 % en janvier 2022.

Si le taux d’usure, remonté à 35%, permet de donner un léger souffle d’air, cela ne suffit pas aux acheteurs qui, à mensualités égales, ont donc de moins en moins de budget, alors qu’en face les prix immobiliers ont à peine commencé à reculer.

Il faudrait que les prix de vente des biens immobiliers baissent de 10 à 12 % pour compenser la hausse des taux de ces derniers mois. La baisse est amorcée, elle devrait se poursuivre tout au long de l’année 2023 et ainsi pouvoir compenser cette hausse des taux.

Au premier trimestre 2023, les prix des logements anciens en France (hors Mayotte) baissent pour la première fois depuis le deuxième trimestre 2015 : -0,2 % par rapport au quatrième trimestre 2022. Sur un an, les prix décélèrent nettement : +2,7 % au premier trimestre 2023, après +4,6 % au quatrième trimestre 2022 et +6,4 % au troisième.

À Paris et en Île-de-France, les prix des appartements continuent de baisser

Les prix des logements anciens en Île-de-France baissent pour le deuxième trimestre consécutif : -1,1 % au premier trimestre 2023, après -0,5 % au quatrième trimestre 2022 et +0,5 % au troisième.

Sur un an, les prix des logements anciens en Île-de-France baissent également : -0,6 % au premier trimestre 2023, après +1,3 % au quatrième trimestre 2022 et +1,9 % au troisième trimestre 2022. Cette baisse est portée par le repli des prix des appartements (-1,2 % sur un an, après +0,5 % au quatrième trimestre 2022 et +0,2 % au troisième) tandis que les prix des maisons restent en hausse (+0,9 % sur un an, après +3,3 % et +5,5 %).

À Paris, les prix des appartements baissent sur un trimestre pour le troisième trimestre consécutif : -1,2 % au premier trimestre 2023 après -0,7 % au quatrième trimestre 2022 et -0,1 % au troisième. Sur un an, les prix des appartements parisiens diminuent de 2,0 % au premier trimestre 2023.

Loïc Cantin, président de la Fnaim, une organisation syndicale qui représente les professionnels de l’immobilier estime qu’une poursuite de cette dégradation des prix de l’immobilier devrait se faire dans les semaines et mois à venir. « Sur l’ensemble de l’année 2023, les prix devraient connaître une baisse d’environ 5%… Ce qui représenterait une baisse réelle de presque 10% conjuguée à l’inflation ! »

Et un marché du neuf en plein marasme sans perspective actuelle de redémarrage.

Le pôle habitat de la Fédération française du bâtiment (FFB) dévoilait fin février que, tous secteurs confondus, « 71.000 logements neufs ont été perdus en l’espace d’une année ». Selon l’observatoire FPI de l’immobilier neuf, la chute du marché de l’immobilier neuf serait de 25% au premier trimestre 2023.

Les promoteurs pensent que les investisseurs, figurant parmi les premiers acheteurs en proportion, avant cette crise, boudent désormais ce type d’investissement. La fin du dispositif Pinel (version désormais modifiée Pinel+), la fiscalité sur les revenus fonciers peu attractive, la hausse de la taxe foncière, et le plafonnement des loyers, a fait chuter le rendement net de ce type d’investissement. L’observatoire Clameur constate que les loyers progressent moins rapidement que l’inflation. Ainsi, sur les 5 dernières années, à l’échelle nationale, les loyers ont progressé de 7% alors que l’inflation cumulée sur la période dépasse les 10,5%. En parallèle, les prix à l’achat ont grimpé de près de 30%. Au global, les prix ont tellement monté que Clameur ne peut que constater une baisse de la rentabilité locative moyenne. On est passé de 5,8% de rendement brut (avant charges et impôts) à l’échelle nationale il y a 5 ans à 5% aujourd’hui.

Et enfin, rappelons également que, vient s’ajouter aussi la rénovation énergétique obligatoire des logements dont le financement peut interroger. Les coûts et la complexité des travaux (voir l’incapacité de le faire pour des raisons techniques) comme c’est le cas pour la plupart des bâtiments haussmanniens rebutent les investisseurs.

Le rôle des conseillers immobiliers du Cabinet JOURDAN est alors essentiel pour vous accompagner dans la prise en compte du nouveau contexte du marché immobilier et pour estimer au mieux la valeur verte des biens immobiliers présentés.

A l’heure du digital et du zéro papier, pensez à la Lettre Recommandée Electronique (LRE) …et en plus gagnez du temps !

Alors qu’en application de la loi n°2020-105 du 10 février 2020 relative à la lutte contre le gaspillage et à l’économie circulaire, les tickets de caisse ne seront plus automatiquement imprimés, qu’en est-il des lettres recommandées ?

Chaque année, c’est encore entre 150 et 200 millions de lettres recommandées qui sont encore imprimées et envoyées en France ! Celles-ci sont légion dans le secteur immobilier : convocations aux Assemblées générales, résiliation de bail, états des lieux, relances d’impayés…pour ne citer que quelques exemples…Que d’encres consommées, de papiers utilisés…

Les mails ont bientôt complétement remplacé nos traditionnels courriers papier, à tel point que la poste se réinvente ! Il est temps aujourd’hui de se pencher sur les avantages de la lettre recommandée électronique (LRE).

Les avantages de la Lettre Recommandée Électronique (LRE)

• Strictement identique: Depuis l’entrée en application de l’article L100 du Code des postes et des communications électroniques au 1er janvier 2019, la LRE est le strict équivalent juridique du courrier recommandé papier avec avis de réception acheminé par voie postale.
• Conforme et fiable: La LRE présente la même valeur juridique devant un tribunal – force probatoire
• Sécurisée : Identifications de l’expéditeur et du destinataire hautement sécurisées (selon le règlement européen eIDAS) : c’est seulement après vérification de l’identité du destinataire que ce dernier peut accuser réception de sa lettre recommandée électronique.
• Conservée et récupérable à tout moment: Traçabilité et preuves du contenu opposable en cas de litige. Vos données sont chiffrées et conservées en toute sécurité
• Acheminement rapide: l’expédition est instantanée et vous recevez la preuve du dépôt et de l’envoi (équivalent à un avis de passage) quelques minutes seulement après l’avoir envoyé. C’est la preuve du dépôt qui fait courir les délais légaux, 24h après le dépôt sur la boite e-mail du destinataire.
• Accessible à tout moment par le destinataire : Il reçoit une notification par e-mail qu’il est invité à ouvrir. Celui-ci dispose d’un délai légal de 15 jours à compter de la date de réception de la notification pour récupérer son courrier. Durant cette période, plusieurs relances e-mail sont envoyées au destinataire pour lui signaler qu’une lettre recommandée électronique lui a été adressée.  Il peut accuser réception 24h/24 et 7j/7 depuis son téléphone, sa tablette ou son ordinateur.
• Economique : un tarif unique peu importe le nombre de pages et de pièces jointes pour un volume pouvant aller jusqu’à 256 Mo et suppression des frais d’impression et de papier.
• Pratique et rapide : plus besoin de se déplacer surtout quand les bureaux de poste se rarifient, vous pouvez tout faire depuis votre salon.
• Ecologique: vous réduisez votre empreinte carbone en dématérialisant vos lettres recommandées.
• Fiable et sûr : La LRE ne peut pas se perdre. Vous recevez des preuves à tout moment : preuve de dépôt et d’envoi, preuve d’accusé de réception, preuve de refus(le destinataire refuse la lettre recommandée), preuve de négligence (si le destinataire n’a toujours pas récupéré sa lettre recommandée électronique au bout de 15 jours, une preuve de négligence est alors envoyée à l’expéditeur).

Le Cabinet JOURDAN a choisi le prestataire qualifiée eIDAS AR24 pour l’envoi de ces LRE.

Alors qu’en est-ce que vous passez à la LRE !

Le gouvernement a confirmé son action en faveur de la rénovation énergétique des logements en renforçant les moyens financiers pour soutenir en priorité les rénovations les plus performantes et d’accentuer le soutien aux ménages modestes.

A cette fin, les évolutions suivantes ont été engagées en 2023 :

• Depuis le 1^er janvier et pour accélérer la rénovation de l’habitat collectif, le dispositif MaPrimeRénov’ copropriétés est pérennisé et sera renforcé par le relèvement des plafonds de travaux finançables (de 15 000 € à 25 000 €) et le doublement des primes individuelles versées aux ménages aux revenus très modestes et modestes (pour atteindre respectivement 3 000 € et 1 500 €).
• Les plafonds de travaux finançables avecMaPrimeRénov’ Sérénité ont été revalorisés de 30 000 € à 35 000 € pour mieux accompagner les ménages les plus modestes dans leurs projets de rénovation globale.
• En revanche, pour encourager les bouquets de travaux, certaines subventions ont été supprimées ou réduites :
  • Depuis le 1^er janvier 2023, la prime ne s’applique plus à l’achat d’une chaudière à gaz, y compris celles à très haute performance énergétique (condensation) ;
  • Depuis le 1er février 2023, le montant de subvention pour l’achat d’une ventilation mécanique contrôlée et pour l’achat d’un poêle à granulés ont été abaissés.
  • Le bonus de 1000€ versé pour le remplacement d’une chaudière fioul ou au gaz par un équipement d’origine renouvelable, mis en place temporairement dans le cadre du « plan de résilience », a pris fin le 1er avril 2023.
  • Fin de l’aide sur certains projets d’isolation dits « monotâche » destinés aux ménages aux ressources supérieures : aménagement de combles, isolation des toits-terrasses, isolation de murs par l’extérieur (ITE) ou l’intérieur (ITI) à partir du 1^eravril 2023. Les forfaits « rénovations globales », quant à eux, ont été relevés, pour les ménages aux ressources intermédiaires et supérieurs, à respectivement 10 000 € et 5 000 € pour orienter plus clairement ces ménages vers les bouquets de travaux les plus performants. 

Conformément à l’orientation de réduire progressivement notre dépendance aux énergies fossiles, de privilégier les bouquets de travaux et cibler les aides sur les ménages les plus modestes, l’audit énergétique réglementaire ouvre droit à l’aide MaPrimeRénov’ pour la rénovation globale.

L’audit énergétique réglementaire

Arrêté du 9 août 2022 modifiant l’arrêté du 4 mai 2022 définissant le contenu de l’audit énergétique réglementaire

Initialement prévu à partir du 1^er septembre 2022, l’entrée en vigueur de l’audit énergétique obligatoire a été reportée au 1^er avril 2023 selon un décret et un arrêté publiés au Journal officiel le 11 août 2022. Depuis le 1er avril 2023, tout propriétaire d’une maison individuelle ou d’un immeuble comportant plusieurs logements classés F ou G a l’obligation de réaliser un audit énergétique. Il sera rendu obligatoire pour les logements E au 1er janvier 2025 et au 1er janvier 2034 pour les logements D.

L’audit énergétique est une évaluation de la performance énergétique d’un bâtiment. Il est valable 5 ans.

L’audit énergétique est une étape importante pour la rénovation énergétique de votre logement. Il permet de connaître les points faibles de votre logement et de déterminer les travaux à réaliser pour améliorer sa performance énergétique.

Si le diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire depuis 2006, évalue la consommation d’énergie et d’émissions de gaz à effet de serre du logement en le classant de A à G, l’audit énergétique a pour objectif de dresser un parcours de travaux cohérent, par étapes, pour atteindre une rénovation énergétique et environnementale performante du bien (amélioration du confort thermique et de la qualité de l’air). Ces propositions de travaux doivent être compatibles avec les servitudes prévues par le code du patrimoine et présenter un coût qui n’est pas disproportionné par rapport à la valeur du bien.

L’audit énergétique concerne les propriétaires de maisons individuelles et les immeubles composés de plusieurs logements appartenant à un propriétaire unique proposés à la vente en France métropolitaine. Tout propriétaire qui souhaite vendre ou mettre en location son logement classé F ou G, selon le DPE, devra désormais fournir aussi un autre document : l’audit énergétique.

Que contient l’audit énergétique ?

L’audit énergétique apporte des informations complémentaires au DPE et ne le remplace en aucun cas. Il repose sur une analyse plus complète et comporte notamment :

• un état des lieux général du bien (caractéristiques thermiques et géométriques, indications sur les équipements de chauffage, de ventilation, d’éclairage…)
• une estimation de la performance du bâtiment
• des propositions de travaux de rénovation permettant d’améliorer le niveau de performance énergétique
• l’estimation des économies d’énergie
• des ordres de grandeur des coûts des travaux proposés
• la mention des principales aides publiques mobilisables.

Qui peut réaliser un audit énergétique ?

L’audit énergétique doit être réalisé par un professionnel qualifié (par exemple : bureau d’étude qualifié, sociétés d’architectes et architectes inscrits à l’ordre et ayant suivi une formation ou entreprises certifiées RGE offre globale), disposant d’une assurance qui couvre les conséquences d’un engagement de sa responsabilité. Ce professionnel ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui.

Les honoraires étant libres, le coût de l’audit énergétique peut donc varier d’un professionnel à un autre.

Mon Accompagnateur Rénov’

Mon Accompagnateur Rénov’ est un service public qui permet d’obtenir des informations sur les aides financières disponibles et sur les professionnels qualifiés pour réaliser les travaux.

Depuis le 1^er janvier 2023, Mon Accompagnateur Rénov’ est obligatoire pour bénéficier de subventions pour certains travaux de rénovation énergétique.

Les travaux conditionnés à l’accompagnement obligatoire sont les suivants :

• Depuis le 1^erjanvier 2023 : les travaux bénéficiant des aides à la rénovation énergétique de l’Anah conditionnées à une amélioration de la performance énergétique globale du logement(MaPrimeRénov’ Sérénité) dont le coût supérieur à 5 000 € TTC (aide accordée aux ménages modestes pour la réalisation de travaux permettant un gain énergétique d’au moins 35 %).

• À partir du 1^er septembre 2023 : les travaux de deux gestes ou plus pouvant bénéficier de la prime de transition énergétique (décret n° 2020-26 du 14 janvier 2020), dont le coût est supérieur à 5 000 € TTC et qui font l’objet d’une demande d’aide (MaPrimeRénov’) supérieure à 10 000 euros.
• Sont également concernés les travaux qui font l’objet de demandes d’aides distinctes dépassant ces seuils et intervenant dans un délai de 3 ans à compter de la première demande d’aide formulée.

Mon Accompagnateur Rénov’ accompagne les particuliers dans leur projet de rénovation énergétique, sur les points suivants :

• Définition des travaux : visite, diagnostic, préconisations de travaux adaptés ;
• Conseils pour la sélection des entreprises et choix des devis ;
• Appui aux démarches administratives ;
• Aide spécifique pour les ménages en situation de précarité ;
• Mobilisation des financements ;
• Conseils en fin de chantier.

L’objectif du dispositif est de simplifier le parcours de rénovation avec un accompagnement personnalisé et de traiter chaque étape du projet dans ses différentes dimensions : technique, sociale, administrative ou financière.

L’accompagnement doit obligatoirement comporter 3 étapes :

• Une évaluation de l’état du logement et de la situation du ménage ;
• Un audit énergétique ou la présentation d’un audit énergétique existant ;
• La préparation et l’accompagnement à la réalisation du projet.

Dans une location et selon le bail signé entre les deux parties, le propriétaire bailleur s’engage à mettre son logement à disposition du locataire qui lui, est tenu de payer son loyer et les charges locatives à la date convenue dans le contrat.

Malheureusement, en louant son bien immobilier, le propriétaire s’expose au risque d’impayés. Alors, que faire en cas de loyer impayé ? Quels sont les recours possibles ? Comment obtenir le recouvrement des loyers ? Comment se prémunir contre ce genre d’incidents ?

Un loyer est dit impayé lorsque le locataire ne règle pas la somme dans les délais fixés par le contrat de bail.

Ce manquement aux obligations contractuelles autorise le propriétaire à se retourner contre le locataire. En effet, dès l’échéance dépassée, le propriétaire bailleur est en droit d’agir. Il existe alors plusieurs recours contre les locataires qui ne paient pas leur loyer à la date prévue.

Déjà, il faut savoir qu’un locataire défaillant n’est pas toujours un mauvais payeur. Il peut en effet rencontrer des difficultés économiques passagères, avoir changer de banque, oublier tout simplement… Les incidents de paiement touchent environ 2 à 3 % des locations, et l’issue dépend de la rapidité des actions engagées par l’une ou l’autre partie afin de régler la situation.

Le propriétaire doit procéder par étapes

1^èreétape : trouver un accord à l’amiable

Avant d’entreprendre toute procédure devant les tribunaux, il est préférable de tenter de résoudre la situation à l’amiable.

Dès le premier impayé, et pour garder de bonnes relations avec son locataire, le propriétaire doit contacter ce dernier, de préférence par écrit pour conserver une trace des échanges, afin de connaître les raisons du retard de paiement. En fonction des habitudes d’échanges avec le locataire, le propriétaire peut envoyer un mail ou une lettre par voie postale dans un premier temps. Cette démarche peut aboutir à une solution rapide et convenable pour les deux parties. Si votre locataire rencontre des difficultés financières passagères, vous pouvez lui proposer des solutions comme un délai de paiement ou un échelonnement de la dette en plusieurs mensualités par exemple. Si vous tombez sur un accord, il est indispensable de formaliser ce dernier dans un document daté et signé par les deux parties concernées. Lorsque le locataire rencontre des difficultés à payer son loyer, le locataire et le propriétaire peuvent aussi choisir de faire appel à un conciliateur de justice pour formaliser un accord de paiement (par exemple, pour l’étalement du remboursement de l’impayé).

Sachez que même dans le cas d’une résolution à l’amiable, le propriétaire a le droit de de demander des dommages et intérêts si cela est stipulé dans le contrat de bail.

Si la situation s’éternise, ou que le locataire fait preuve de mauvaise foi, il faut agir.

2^ème étape : Recouvrement des loyers impayés

La procédure de recouvrement débute après la conciliation à l’amiable. Vous devez envoyer une lettre en recommandé avec accusé de réception pour défaut de paiement.

Après un délai de 15 jours, si le locataire ne répond pas, le propriétaire devra alors lui faire parvenir une lettre de mise en demeure de régler sous huitaine. Dans ce courrier, le propriétaire donne un échéancier au locataire pour régler les sommes dues. La mise en demeure est obligatoire avant de passer aux étapes suivantes si elle n’aboutit pas sur un paiement ou un accord.

Dans un délai de 30 jours, si un engagement de caution ou une assurance a été signé à la conclusion du contrat de bail, le propriétaire peut faire jouer l’une de ses garanties et selon, doit informer (pour plus de détails, voir « Les moyens de prévention : assurances et garanties contre les loyers impayés ») :

• L’assurance qui prend en charge le remboursement si le bailleur a souscrit une garantie de loyers impayés (GLI) ;
• Les garants (personne physique ou la banque qui s’est portée caution) du défaut de paiement du locataire. Ces derniers peuvent d’ailleurs être démarchés pour payer la dette locative en raison de la clause de cautionnement solidaire. Cela ne peut se faire que par un courrier recommandé avec accusé de réception.
• Action logement pour le recouvrement si le locataire est bénéficiaire d’une garantie Visale ;
• La CAF dans un délai de 3 mois, si le locataire bénéficie d’une aide au logement.

3^ème étape : L’injonction de payer

Si le locataire n’est pas coopératif et que cela n’aboutit pas, une procédure judiciaire peut être engagée à son encontre.

A ce stade, si vous n’avez pas obtenu les sommes dues :

• Vous pouvez opter pour une procédure simplifiée et envoyer une sommation de payer par voie d’huissier de justice si les créances sont inférieures à 5.000 €
• Ou saisir le tribunal judiciaire ou le tribunal de proximité et engager une procédure d’injonction de payer (pour une créance jusqu’à 10.000 €).

Le locataire dispose, alors, d’un délai de deux mois pour régulariser l’arriéré tout en devant continuer de payer les provisions sur charges et les loyers courants. Le commandement de payer détaille les arriérés de loyer mais aussi de charges mois par mois.

Notez toutefois que l’injonction de payer permet uniquement le recouvrement de la dette sans toutefois mettre fin au bail.

Vérifiez si votre bail mentionne une clause résolutoire, qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas de loyer impayé (article du 29 novembre 2022). Si c’est le cas, et que le locataire manque à l’une de ses obligations contractuelles, le propriétaire a le droit de résilier automatiquement le bail. A ce stade, le locataire peut s’acquitter de sa dette entièrement ou partiellement, mais également demander un délai de paiement.

4^ème étape : procédure d’expulsion du locataire pour impayés de loyer

Si votre locataire est toujours redevable à la fin de ce délai, vous devez assigner votre locataire en justice devant un tribunal d’instance, pour que ce dernier constate la résiliation du bail de location et prononce l’expulsion du locataire. Le juge condamnera le locataire au paiement des sommes dues et pourra lui accorder des délais de paiement, ou ordonnera l’expulsion en résiliant le bail. Si le locataire a obtenu des délais de paiement qu’il ne respecte pas, il sera là encore expulsé.

Un commandement sera alors transmis par voie d’huissier au locataire lui signifiant de quitter les lieux dans un délai de deux mois (sauf durant la trêve hivernale, soit entre le 1er novembre et le 31 mars de l’année suivante).

Toute procédure d’expulsion doit être signalée à la CCAPEX (Commission Départementale de Coordination des Actions de prévention) afin d’alerter les services sociaux.

Les moyens de prévention : assurances et garanties contre les loyers impayés

L’assurance loyers impayés appelée aussi garantie des loyers impayés (GLI).

Même si les loyers impayés ne concernent en réalité que 2 à 3% des locations, ce risque d’impayés est en hausse ces dernières années et représente la principale inquiétude des propriétaires bailleurs.
Pour éviter une procédure longue et coûteuse, il est prudent de souscrire à une telle assurance qui sécurise les revenus locatifs du propriétaire bailleur et le protège contre les difficultés de paiement du locataire (sur le loyer mais aussi sur les charges impayés) et les éventuelles dégradations réalisées dans le logement (dès lors que leurs montants sont supérieurs au dépôt de garantie). Selon la formule choisie, l’assurance peut aussi rembourser les frais de contentieux avec le locataire, les frais de recouvrement par huissier de justice et les frais de serrurier. Aussi, nous vous conseillons de vous assurer auprès de notre courtier.

Le propriétaire peut également demander des garanties à son futur locataire. Selon la situation, ce dernier peut alors présenter un garant, ou, s’il n’en a pas, souscrire une assurance.

La caution personne physique

Le bailleur peut demander une caution solidaire au locataire. Cette procédure de recouvrement est moins complexe et plus facile à activer. Cependant, la loi interdit de cumuler assurance pour loyer impayé et caution solidaire, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Toute personne qui se porte garante pour une location s’engage, en cas d’impayés de loyer, à régler la dette locative. Il existe deux types de cautions :

• la caution simple : dans le cas de l’insolvabilité du locataire, le bailleur doit entamer les différentes procédures de recouvrement d’impayés de loyer avant de réclamer les arriérés à la caution. Pour cela, il lui adressera un courrier recommandé avec accusé de réception lui détaillant l’échec des procédures ;
• la caution solidaire : le bailleur a le droit de s’adresser directement à la caution dès le premier euro de loyer impayé.

Visale, une garantie gratuite pour le locataire

La garantie Visale est un dispositif financé par Action Logement, qui s’adresse aux locataires d’un logement du parc privé n’ayant pas de garant. Mise en place en 2016, Visale couvre les loyers impayés pour une durée de 36 mois maximum durant toute la durée du bail.

Qui peut prétendre à ce dispositif ?

• les jeunes de moins de 30 ans : salariés, étudiants ou chômeurs ;
• après 30 ans : salariés du secteur privé (en période d’essai, CDD, intérim, apprentissage et intermittents) qui entrent dans le logement jusqu’à 6 mois après ma prise de fonction.

Dans tous les cas, le logement doit être la résidence principale du locataire, le contrat de location conforme à la loi du 6 juillet 1989 et le loyer ne doit pas dépasser 1.300 € (ou 1.500 € en Ile-de-France).

La Cour de cassation a tranché :  le locataire non respectueux du bien loué devra payer plus que la remise en état du lieu.

Dans le but de protéger aussi bien le locataire que le propriétaire, et d’améliorer les rapports locatifs, l’article 3.2 de la loi du 6 juillet 1989 a rendu l’établissement d’un document d’état des lieux obligatoire et en a déterminé les modalités de réalisation.

L’état des lieux, à joindre au contrat de location, permet de comparer le logement au début et à la fin de la location, de déterminer les éventuelles réparations à réaliser et de les répartir justement entre propriétaire et locataire.

L’état des lieux doit être réaliser avec soin. Il est important d’être précis et attentif !

Modalités :

Un état des lieux d’entrée doit être réalisé lors de la remise des clés au locataire (en pratique, le jour de la signature du bail). Ce document décrit l’état du logement et de ses équipements à l’entrée dans les lieux du locataire.

Lorsque le locataire voudra restituer la location, un nouvel état des lieux (de sortie) sera fait lorsque le locataire quittera réellement le logement et rendra les clés.

De plus, chaque état des lieux doit obligatoirement être signé par les deux parties pour être valable.

Pour pouvoir comparer plus aisément l’état des lieux à l’entrée et à la sortie, il est conseillé d’établir l’état des lieux :

• Soit sur un document unique, comportant pour chaque pièce du logement une colonne « à l’entrée du locataire » et une colonne « à la sortie du locataire »
• Soit sur des documents distincts ayant une présentation similaire.

La comparaison de ces 2 documents permet ainsi d’établir les responsabilités de chaque partie.

Lors de l’état des lieux de sortie, les différences constatées par rapport à l’état des lieux d’entrée qui sont dues à la vétusté du logement ou à la vétusté des équipements ne peuvent pas entraîner de retenue sur le dépôt de garantie. L’état des lieux est alors conforme et le propriétaire a un mois à compter de cette date pour restituer le dépôt de garantie

Pour distinguer vétusté et détérioration, le locataire et le bailleur peuvent avoir convenu, lors de la signature du bail, de l’application d’une grille de vétusté. Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, elle se révèle utile tant pour le propriétaire que le locataire et établit une relation de confiance entre les parties.

La grille de vétusté est un document qui définit l’usure naturelle des différents éléments qui composent le logement par l’application d’un pourcentage affectant chaque année l’état du bien. Il est ainsi plus aisé de déterminer si les dégradations affectant chaque partie du bien résulte d’une usure normale (vétusté), d’une usure rapide liée au mauvais entretien du logement ou d’une dégradation du locataire.

Si l’état des lieux fait apparaître des dégradations, le locataire peut être amené à payer plus que les dégâts commis.

C’est ce qu’a jugé la Cour de cassation dans sa décision du 8 mars 2023. Cette affaire concernait un litige sur un état des lieux d’un bail commercial, mais les juges se sont appuyés sur une disposition tout à fait générale du Code civil. Son article 1732 dispose en effet que le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

En signant son contrat de location, le locataire s’est engagé à entretenir le logement loué jusqu’à la fin du bail. Il doit donc, lors de son départ, remettre le logement dans son état initial. Sans ça, le locataire qui rend le bien immobilier en mauvais état s’expose à payer plus que la simple remise en état.

La Cour de cassation a décidé qu’un propriétaire pouvait désormais réclamer au locataire un montant supérieur aux frais de remise en état des dégâts constatés. La Cour de cassation estime, en effet, que, même si l’ancien locataire paye la remise en état des lieux dégradés, un second préjudice demeure.

Il est vrai que le locataire ne répare pas le manque à gagner pour le propriétaire qui a :

• soit reloué son bien à des conditions défavorables pour compenser le mauvais état des lieux ;
• soit dû attendre de faire les réparations nécessaires et n’a donc pas perçu de loyer pendant une période donnée.

Attention, cependant, le locataire a l’obligation d’entretenir le bien mais il ne doit pas pour autant remettre le logement à neuf, à moins qu’une clause du bail le précise. Si le locataire doit réparer ce qu’il a cassé, détérioré (trous dans le mur, papier-peint arraché, porte enfoncée, moquette brûlée, parquet abîmé …) ou remplacer ce qui a disparu, pas question pour lui de remettre le bien à neuf. Le locataire ne doit pas les réparations dues à la vétusté du bien et de ses équipements (peintures murales ternies, revêtements de sols usés …). La Cour de cassation juge que la vétusté antérieure doit être déduite des sommes dues par le locataire.

Il est donc recommandé au locataire de rendre le bien dans le meilleur état possible au risque de perdre à minima une partie de son dépôt de garantie.

Que vous soyez propriétaire bailleur ou locataire, le Cabinet JORDAN est à votre disposition pour vous conseiller.

Tous les propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation, particuliers et entreprises, sont soumis à une nouvelle obligation déclarative à effectuer entre le 1er janvier 2023 et le 30 juin 2023 inclus : ils doivent déclarer l’occupation de leurs logements sur l’espace « Gérer mes biens immobiliers ».

« I.- Les propriétaires de locaux affectés à l’habitation sont tenus de déclarer à l’administration fiscale, avant le 1er juillet de chaque année, les informations relatives, s’ils s’en réservent la jouissance, à la nature de l’occupation de ces locaux ou, s’ils sont occupés par des tiers, à l’identité du ou des occupants desdits locaux, selon des modalités fixées par décret.

Sont dispensés de cette déclaration les propriétaires des locaux pour lesquels aucun changement dans les informations transmises n’est intervenu depuis la dernière déclaration.

 II.- Cette déclaration est souscrite par voie électronique par les propriétaires dont la résidence principale est équipée d’un accès à internet.

Ceux de ces propriétaires qui indiquent à l’administration ne pas être en mesure de souscrire cette déclaration par voie électronique ainsi que les propriétaires dont la résidence principale n’est pas équipée d’un accès à internet utilisent les autres moyens mis à leur disposition par l’administration. »

La loi dit « Les propriétaires » sans distinction de nature : selon les règles d’interprétation de la loi,  il convient donc de ne pas distinguer là où la loi ne le fait pas et en conséquence, l’application aux personnes morales semble être applicable. Le syndicat des copropriétaires, lequel est doté de la personnalité morale (article 14 de la loi du 10 juillet 1965) devrait en conséquence répondre de ses obligations déclaratives par l’intermédiaire de son syndic.

Il appartiendrait au syndicat des copropriétaire de préciser les modalités d’occupation du lot :

• Propriétaire occupant du lot à titre de résidence principale ;
• Propriétaire occupant du lot à titre de résidence secondaire ;
• Bien vacant ;
• Occupation à titre gratuit ;
• Donné à bail.

L’identité de l’occupant devrait être renseignée :

• Pour une personne physique : les noms, prénoms, date et lieu de naissance
• Pour une personne morale : sa dénomination et son SIREN