La loi de finances 2025, promulguée le 14 février, introduit des changements significatifs dans le paysage immobilier français. Au cœur de ces modifications se trouve l’augmentation potentielle des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), communément appelés « frais de notaire ». Cette mesure, qui suscite déjà de vives réactions parmi les professionnels et les acquéreurs, pourrait entraîner des répercussions importantes sur les transactions immobilières.

Une hausse temporaire mais conséquente

À partir du 1er avril 2025 et jusqu’au 31 mars 2028, l’article 116 de la loi de finances 2025 prévoit la possibilité pour chaque département d’augmenter de 0,5 point la fraction des DMTO les concernant, à savoir la taxe départementale de publicité foncière (TPF) et droits d’enregistrement départementaux, les portant ainsi de 4,5% à 5%. Chaque département est libre de voter cette hausse ou non. Le budget 2025 ayant opéré à une coupe de 2,2 milliards d’euros dans les finances des collectivités territoriales, il est fort probable que la majorité des départements adopte cette possibilité offerte d’augmenter les DMTO de 0.5%. Cette hausse, bien que temporaire (3 ans maximum annoncé), des frais de notaire représente un moyen de renflouer leurs caisses. Cette mesure vise à compenser les efforts budgétaires demandés aux collectivités locales et devrait leurs rapporter 1 milliard d’euros.

Cette augmentation représente une hausse significative des frais de notaire et un surcoût non négligeable pour les acheteurs. Par exemple, pour un bien d’une valeur de 250 000 euros, cela se traduirait par une hausse de 1 250 euros des frais de notaire.

Les primo-accédants épargnés

Dans un effort pour soutenir l’accession à la propriété, le gouvernement a expressément exclu les primo-accédants de cette augmentation. Cette décision vise à préserver la capacité d’achat des ménages qui acquièrent leur première résidence principale. Les conseils départementaux ont même la possibilité d’aller plus loin en adoptant des mesures de réduction, voire d’exonération, des droits de mutation pour cette catégorie d’acheteurs.

Un calendrier d’application variable

L’application de cette hausse dépendra des décisions prises par chaque conseil départemental. La date d’entrée en vigueur de l’augmentation des DTMO variera selon le moment où la délibération sera notifiée aux services fiscaux. Par exemple, si la notification est faite avant le 1er mars 2025, l’augmentation s’appliquera dès le 1er avril 2025. En revanche, si elle est votée entre le 1er et le 15 avril 2025, elle prendra effet le 1er juin 2025

Des inquiétudes pour le marché immobilier

Cette mesure soulève des préoccupations au sein du secteur immobilier. Certains professionnels craignent que cette hausse ne vienne freiner la fragile reprise du marché, déjà confronté à des défis tels que la hausse des taux d’intérêt et l’inflation.

La hausse des DMTO est prévue pour une durée de trois ans, du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Cependant, certains observateurs craignent que cette mesure, initialement temporaire, ne devienne permanente. Les collectivités locales, confrontées à des besoins de financement croissants, pourraient être tentées de maintenir cette hausse au-delà de 2028. Cette incertitude pourrait peser sur les décisions des acquéreurs et des investisseurs, qui pourraient adopter une attitude attentiste en attendant des clarifications sur la pérennité de la mesure.

Un équilibre délicat à trouver

Alors que cette augmentation des DMTO vise à renforcer les finances des départements, elle pose la question de l’équilibre entre les besoins budgétaires des collectivités et la nécessité de maintenir un marché immobilier dynamique et accessible. Les prochains mois seront cruciaux pour évaluer l’impact réel de cette mesure sur le comportement des acheteurs et sur l’évolution du marché immobilier français.

L’Île-de-France fait face à une pénurie de logements. Plus de 277 000 ménages sont en attente d’un logement social, tandis que le besoin total est estimé à environ 500 000 logements.

En parallèle, la région dispose d’un parc de bureaux vacants impressionnant, atteignant près de 6 millions de mètres carrés début 2023. La pandémie de Covid-19 et l’essor du télétravail ont accentué cette tendance, laissant de nombreux bureaux inoccupés. Ce chiffre pourrait atteindre entre 7 et 10 millions de m² d’ici 2030.

Un potentiel considérable en Ile de France

La transformation des bureaux en logements représente une opportunité majeure pour répondre à la crise du logement en Île-de-France. Selon une étude récente de l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Île-de-France (ORIE), jusqu’à 150 000 logements pourraient être créés d’ici 2030, offrant ainsi une solution prometteuse pour loger environ 340 000 personnes. Cette initiative s’inscrit dans un contexte où le foncier se raréfie et où les exigences environnementales se renforcent.

Pourquoi autant de bureaux disponibles ?

Plusieurs facteurs expliquent la disponibilité importante des bureaux en Île-de-France. Tout d’abord, une période de construction intense a conduit à une surabondance de bureaux. Ensuite, les bureaux étaient souvent considérés comme plus louables que les logements, incitant les promoteurs à privilégier ce type de construction. Enfin, l’évolution des modes de travail, notamment le télétravail, a libéré de nombreux espaces de bureaux devenus obsolètes. Ces tendances conjuguées ont créé un vivier donc de bureaux vacants, prêts à être transformés en logements.

Des zones denses en bureaux vacants identifiées en Ile de France

L’ORIE a développé un indice de faisabilité pour évaluer le potentiel de transformation des bureaux en logements en Ile de France. Les zones de Clichy/Saint-Ouen, Vélizy-Villacoublay et la zone allant de Vanves à Gentilly se distinguent particulièrement par leur fort potentiel de transformation. D’autres zones prometteuses comprennent Clamart/Le Plessis-Robinson, La Défense et le secteur d’Asnières-sur-Seine à Villeneuve-la-Garenne. Ces territoires, situés en première couronne de Paris, attirent de nombreuses populations alors que la dynamique des bureaux ralentit.

Quels sont les avantages de transformer des bureaux en logements ?

La transformation de bureaux en logements présente plusieurs avantages économiques significatifs :

Coûts d’acquisition attractifs

L’achat de bureaux pour les convertir en logements est généralement plus avantageux financièrement. Le prix au mètre carré des bureaux est souvent inférieur de 20% à 40% par rapport à celui des logements classiques. Cette différence de prix rend l’investissement initial plus accessible et potentiellement plus rentable.

Incitations financières et fiscales

Pour surmonter ces obstacles, des incitations financières et fiscales sont nécessaires. Les pouvoirs publics ont mis en place plusieurs incitations fiscales pour encourager ces conversions. Cependant, leur impact reste limité.

• Exonération de taxe foncière pendant 5 ans à partir de l’année suivant la fin des travaux.
• Possibilité de bénéficier du dispositif Pinel, permettant une réduction d’impôt allant de 12% à 21% du prix du bien.
• Déduction des intérêts du crédit immobilier pour les investisseurs soumis au régime réel d’imposition.
• La loi Elan de 2018 accorde un bonus de constructibilité aux immeubles convertis ou rénovés en logements, ce qui peut augmenter la surface habitable et donc la valeur potentielle du bien.

Réponse à la forte demande de logements en IDF où la pénurie est importante

La transformation de bureaux en logements offre une solution rapide pour augmenter l’offre de logements dans une région où la demande est particulièrement forte et ainsi contribue à l’objectif régional de création de 70 000 logements par an. Cela permet de revitaliser certains quartiers en diversifiant leur usage. Cela redonne un souffle à la région en créant un potentiel de logements plus abordables dans des zones bien desservies, en assurant un taux d’occupation élevé et des revenus locatifs stables.

Optimisation des infrastructures existantes

Cette approche permet de réduire le nombre de bureaux vacants et de valoriser ainsi les bâtiments existants, souvent bien situés et déjà raccordés aux réseaux urbains, réduisant ainsi les coûts d’aménagement par rapport à une construction neuve.

La transformation de bureaux en logements offre un modèle économique attractif, combinant des coûts d’acquisition réduits, des avantages fiscaux significatifs et un potentiel de rentabilité élevé, tout en répondant à des enjeux urbains et environnementaux majeurs.

Intérêt pour les élus locaux

Les élus locaux ont un intérêt certain à soutenir la transformation des bureaux en logements. Bien que les bureaux puissent rapporter plus de taxes foncières à court terme, la création de logements répond à un besoin social urgent et contribue à la vitalité des quartiers. De plus, les logements génèrent une activité économique locale durable, avec des commerces et des services de proximité. Les élus doivent donc trouver un équilibre entre les revenus immédiats et les bénéfices à long terme pour leurs communes.

Répondre aux impératifs écologiques et améliorer la qualité de vie des Franciliens

En recyclant les bureaux obsolètes, en les transformant en logements, on répond également à un impératif écologique croissant. Cette initiative apparaît donc comme une solution évidente pour densifier l’espace urbain sans artificialiser de nouveaux terrains non bâtis. Cette approche contribue à la réduction de l’empreinte carbone (liée à la construction neuve) et à la préservation des espaces naturels. La loi Climat et Résilience impose une réduction significative de l’artificialisation des sols, avec un objectif de diminution de 50 % d’ici 2030 et l’atteinte de zéro artificialisation nette (ZAN) et de Zéro émissions nettes (ZEN) d’ici 2050, favorisant un développement urbain durable. L’avenir du logement en Île-de-France pourrait bien passer par cette transformation audacieuse et nécessaire.

Quels sont les principaux défis liés à la transformation des bureaux en logements

La transformation des bureaux en logements présente plusieurs défis majeurs :

Défis à surmonter

Malgré son potentiel, plusieurs obstacles freinent cette dynamique.

Défis économiques et techniques

1. Coûts de transformation parfois élevés, notamment pour les bâtiments anciens : Les travaux de rénovation pour adapter des immeubles de bureaux aux normes résidentielles sont souvent plus coûteux qu’une construction neuve.
2. Contraintes structurelles, architecturales et enjeux techniques liés à la reconversion : Les bâtiments de bureaux ont généralement des configurations inadaptées au logement (luminosité, agencement, isolation, réseaux …), nécessitant d’importants réaménagements.
3. Rentabilité incertaine pour les propriétaires : Les coûts élevés et les incertitudes sur la rentabilité découragent parfois les investisseurs.

Défis réglementaires, administratifs et contraintes urbanistiques à adapter

Sur le plan réglementaire, les contraintes sont également importantes. Les dispositions des documents d’urbanisme, les zonages et les normes de construction peuvent faire obstacle à ces projets.

1. Complexité des procédures : le changement d’usage nécessite souvent un permis de construire et doit se conformer aux règles du Code de l’urbanisme.
2. Contraintes liées au logement social : Les obligations en matière de création de logements sociaux peuvent compromettre la faisabilité des projets.
3. Décisions des élus locaux : L’autorisation de changement d’usage reste soumise à la volonté des élus, qui peuvent être réticents pour diverses raisons.

Défis fiscaux et financiers

1. Perte de revenus pour les communes : La transformation entraîne la perte de la contribution économique territoriale des entreprises pour les municipalités.
2. Nécessité d’équipements supplémentaires : Les communes doivent prévoir des infrastructures pour répondre aux besoins des nouveaux habitants.

Défis sociaux et urbains

1. Acceptation sociale : Les projets peuvent susciter des réticences de la part des habitants existants, craignant une densification urbaine.
2. Équilibre entre besoins résidentiels et productivité économique : La transformation doit prendre en compte les enjeux de logement tout en préservant la compétitivité des territoires.
3. L’organisation des chantiers dans des zones densément peuplées pose des défis logistiques importants. Les promoteurs devront donc faire preuve d’innovation et de flexibilité pour mener à bien ces projets.

Ces défis expliquent pourquoi la transformation de bureaux en logements, bien que prometteuse, reste encore limitée et nécessite des ajustements réglementaires et des incitations pour se développer à grande échelle.

Vers un changement de paradigme

La transformation des bureaux en logements nécessite un véritable changement de paradigme de la part de tous les acteurs de la production immobilière. Les promoteurs doivent intégrer cette perspective dès la conception des nouveaux bâtiments, en prévoyant des espaces modulables et adaptables. Les pouvoirs publics, quant à eux, doivent faciliter ces transformations par des incitations fiscales et des assouplissements réglementaires. Ce changement de paradigme est essentiel pour répondre aux besoins en logements tout en respectant les objectifs environnementaux.

Conclusion

La transformation des bureaux en logements représente un potentiel considérable pour répondre à la crise du logement et aux impératifs écologiques en Île-de-France. La transformation de bureaux en logements représente une opportunité significative pour l’Île-de-France. Si elle ne résout pas à elle seule la crise du logement, elle constitue néanmoins une piste prometteuse pour diversifier l’offre de logements et optimiser l’utilisation du parc immobilier existant.

Pour concrétiser ce potentiel, il est crucial de surmonter les défis techniques et normatifs et d’adopter une approche collaborative entre tous les acteurs privés et publics concernés : élus, propriétaires, investisseurs et urbanistes. La Foncière de Transformation Immobilière (FTI), par exemple, investit 100 millions d’euros par an pour produire 1 500 logements, dont 70% en Île-de-France. Les pouvoirs publics encouragent également cette démarche à travers des incitations fiscales et des simplifications réglementaires.

Avec des incitations adaptées et une volonté politique forte, l’objectif de créer 150 000 logements d’ici 2030 devrait être atteignable.

La fin programmée des réseaux 2G-3G en France d’ici fin 2025-2026 pour la 2G et fin 2028-2029 pour la 3G a surpris l’ensemble du secteur de l’immobilier et celui des ascensoristes. Cette décision des opérateurs téléphoniques, prise sans concertation, menace la conformité réglementaire de nombreux ascenseurs et impacte directement la sécurité des usagers. Selon les données fournies par la Fédération des Ascenseurs, près de 50% du parc d’ascenseurs, soit environ 300000 appareils en France sont équipés de systèmes communicants en 2G-3G.

D’ici 2026, de nombreuses copropriétés devront donc faire face à une dépense imprévue pour la mise à jour, voire le remplacement des systèmes de téléalarme de leurs ascenseurs. Un coût supplémentaire qui pourrait peser lourdement sur les charges de copropriété.

Quelles sont les dates prévues pour l’arrêt des réseaux 2G et 3G ? 

Le maintien des réseaux 2G et 3G est, aujourd’hui, considéré comme un non-sens par les opérateurs, représentés par la Fédération française des Télécoms. En effet, devenus trop chers et constituant un obstacle aux développements de réseaux moins énergivores, Orange prévoit d’éteindre son réseau 2G d’ici fin 2025. SFR et Bouygues Telecom suivront entre 2026 et 2029, offrant un plus de temps aux usagers pour s’adapter. La 3G, elle, sera stoppée d’ici fin 2028 chez Orange et SFR, et fin 2029 pour Bouygues Telecom.

Pourquoi la disparition des réseaux 2G/3G impacte-t-elle les ascenseurs ?

Les ascenseurs sont équipés de systèmes de téléalarme, essentiels pour porter secours aux personnes bloquées en cabine. Depuis plus de dix ans, le réseau mobile a remplacé les lignes filaires pour les appels d’urgence des ascenseurs. Des passerelles GSM installées jusqu’ici utilisent actuellement les réseaux 2G ou 3G pour communiquer. Ces dispositifs permettent également aux ascensoristes de surveiller à distance l’état des ascenseurs et d’intervenir rapidement en cas de problème.

Avec la disparition de ces réseaux, ces dispositifs, essentiels à la sécurité, deviendront obsolètes et devront être remplacés par des technologies plus récentes pour rester fonctionnels.

Sans mise à niveau, de nombreux ascenseurs ne seront donc plus conformes aux normes de sécurité en vigueur (loi SAE), ce qui pourrait entraîner leur mise à l’arrêt forcée.

Bien qu’annoncé en 2022 par les opérateurs téléphoniques, le délai imposé pour cette transition technologique s’avère extrêmement court au regard du nombre d’appareils concernés et met une pression considérable sur l’ensemble de la filière. Les fabricants, tout d’abord, doivent concevoir et produire de nouveaux systèmes compatibles avec les réseaux 4G/5G. Et, les installateurs, et entreprises de maintenance par ailleurs, doivent, quant à eux, planifier et réaliser les interventions sur site pour mettre à niveau ou remplacer les équipements existants.

Au-delà des ascenseurs, de nombreux autres services (téléassistance aux personnes dépendantes et isolées, certains dispositifs médicaux, certains systèmes embarques d’appels de secours de véhicules…) faisant appel à la télétransmission, sont également concernés.

Cette diversité des secteurs impactés souligne l’ampleur du défi et la nécessité d’une réponse coordonnée à l’échelle nationale.

Aussi la Fédération des ascenseurs a interpelé l’ARCEP et les pouvoirs publics afin d’obtenir un report minimum de 2 ans des dates butoirs annoncées pour la fin des réseaux 2G-3G et ainsi pouvoir élaborer un plan de transition réalistes et conformes aux normes.

La Fédération des Ascenseurs insiste sur le fait que cette problématique dépasse le simple cadre technique ou économique. En effet, les ascenseurs jouent un rôle essentiel dans la mobilité verticale, notamment pour les personnes âgées, celles à mobilité réduite ou résidant dans des immeubles de grande hauteur. La sécurité de millions d’utilisateurs d’ascenseurs est donc en jeu. Ainsi, garantir leur bon fonctionnement et leur sécurité est une priorité absolue.

Quelles solutions s’offrent aux copropriétés ?

Face à l’obsolescence des réseaux de communication utilisés par les ascenseurs, il est crucial de sensibiliser les copropriétaires aux enjeux liés à la mise à niveau des dispositifs de communication, d’anticiper ces changements pour assurer une transition fluide et limiter les impacts financiers et fonctionnels. Les copropriétés devront choisir des dispositifs de communication compatibles avec les différents types d’ascenseurs présents dans leur immeuble. De plus, ils devront veiller à ce que ces nouveaux dispositifs soient conformes aux normes de sécurité en vigueur et qu’ils ne perturbent pas le fonctionnement général des ascenseurs.

Il est essentiel d’impliquer tous les acteurs dans la prise de décision. Les syndics de copropriété et les propriétaires doivent être informés pour préparer ces changements afin que les copropriétés prennent les bonnes décisions face à cette transition technologique. Cela inclut une gestion efficace des budgets alloués pour l’entretien et la modernisation des ascenseurs ainsi qu’une étude approfondie en matière de coûts et avantages des différentes solutions disponibles.

Mise à jour technologique obligatoire

Plusieurs solutions technologiques peuvent être envisagées à ce jour, selon l’état et la compatibilité des équipements existants. Il est donc essentiel de faire appel à des professionnels qualifiés pour réaliser ces travaux de modernisation. Ces derniers pourront conseiller les copropriétaires sur les meilleures solutions à adopter en fonction de leur situation et les aider à faire face à ces défis techniques pour garantir le bon fonctionnement des ascenseurs.

La première option consiste à remplacer les passerelles 2G /3G par des modèles compatibles avec les réseaux 4G ou 5G. Cette démarche plus économique en terme d’installation (quelques centaines d’euros), s’avère plus couteuse en intégrant une hausse importante des abonnements (passant de la 2G à la 4G).

Une seconde alternative, plus économique serait de passer par une solution sans fil, utilisant le réseau Wi-Fi ou la technologie Long Range. Cette option permettrait aux ascensoristes de surveiller à distance les ascenseurs tout en minimisant les coûts pour les copropriétés. En effet, elle ne nécessite pas d’abonnement mensuel et offre une couverture suffisante pour un bâtiment.

Enfin, certaines entreprises proposent également des solutions basées sur l’IoT (Internet of Things), qui permettent une communication sans fil entre les ascenseurs et les smartphones des techniciens d’entretien. Cette solution pourrait être intéressante pour les copropriétés disposant de plusieurs bâtiments, car elle offre une plus grande flexibilité et une surveillance en temps réel.

Quelle que soit l’option retenue, les copropriétés devront faire face à des dépenses conséquentes pour moderniser leurs ascenseurs. D’après une étude menée par l’Association des responsables de copropriété (ARC), le coût moyen estimé pour remplacer les systèmes de communication s’élève à environ 5.000€ par ascenseur.

Cela représente une charge supplémentaire importante pour les budgets des copropriétés. De plus, le remplacement doit être réalisé avant la disparition complète des réseaux 2G et 3G afin d’éviter toute interruption de communication avec les ascenseurs. La planification et la réalisation des travaux nécessitent une coordination entre propriétaires, syndics, et entreprises de maintenance.

Une charge certes, mais pas à perte !

La mise à niveau des ascenseurs vers des dispositifs de communication compatibles avec la 4G peut avoir un impact significatif sur les immeubles équipés de ces technologies plus attractifs pour les acheteurs et les locataires, car ils offrent une meilleure qualité de vie et une sécurité renforcée.

De plus, cela pourrait également entraîner une hausse du prix des biens immobiliers dans les copropriétés qui ont déjà effectué cette transition technologique, en raison des coûts supplémentaires engagés pour la modernisation.

Enfin, pour les bailleurs, la mise à niveau des ascenseurs vers la 4G pourrait également avoir un impact sur le taux d’occupation des immeubles. Les locataires seront plus enclins à choisir un logement équipé de technologies modernes, ce qui pourrait augmenter la demande dans ces copropriétés et réduire le nombre de logements vacants.

Le Cabinet Jourdan vous épaule dans cette démarche, pour vous aider à sélectionner les professionnels qui sauront vous conseiller sur le meilleur choix à faire pour votre copropriété. En effet, les technologies évoluant très vite, adopter une vision à long terme et prévoir des investissements technologiques adaptés aux besoins d’efficacité et d’innovation et aux normes actuelles et à venir, peut être une garantie de pérennité pour votre copropriété. N’hésitez pas à nous contacter.

L’installation du compteur Linky est obligatoire depuis 2022. Si plus de 37,3 millions de compteurs Linky ont pu être installés depuis 2015, 2,1 millions de foyers français disposent encore d’un compteur ancienne génération.

À partir du 1er août 2025, les foyers français n’ayant pas adopté le compteur Linky devront s’acquitter de frais supplémentaires pour le relevé de leur consommation électrique.

Cette mesure, mise en place par Enedis en accord avec la Commission de régulation de l’énergie (CRE), vise à encourager l’adoption de ces compteurs intelligents, déjà installés dans une grande majorité de foyers en France.

Fin de la période de tolérance

La période de tolérance qui permettait aux réfractaires de s’opposer à l’installation du compteur Linky prendra fin le 1er août 2025.

Depuis 2023, les réfractaires pouvaient éviter des coûts supplémentaires en transmettant leurs relevés de consommation eux-mêmes.

Les clients réfractaires au compteur Linky et ne communiquant pas de relevé de leur compteur sur les 12 derniers mois se voient déjà appliquer un supplément de 9,04 € HT, indique Enedis.

Or, la CRE a décidé de passer à la vitesse supérieure à partir du 1er août 2025, date de l’entrée en vigueur du TURPE 7 (Tarif d’utilisation des réseaux publics d’électricité), la relève de compteur sera payante pour les foyers possédant encore un compteur électrique traditionnel, même s’ils continueront de transmettre leurs index de consommation.

Un surcoût pour ceux qui n’en seront pas équipés

Les clients sans compteur Linky, devront payer pour la gestion spécifique des anciens compteurs, connue sous le nom de « relève résiduelle ». Ce coût (6,48 € bimestriel, soit environ 39 euros par an) vise à compenser les dépenses supplémentaires pour Enedis liés au relevé manuel des compteurs d’ancienne génération (système d’information, relève à pied, contrôle, contact client supplémentaire).

Pour les utilisateurs qui ne communiquent pas leur index ou ne prennent pas de rendez-vous de relève, ce montant sera complété de 4,14 € supplémentaires tous les deux mois, pour couvrir les coûts additionnels dus aux contrôles accrus.

Au total, les réfractaires au compteur Linky pourraient débourser jusqu’à 63 euros de plus par an, une augmentation significative pour le budget des ménages.

La CRE espère donc que l’application de ces frais supplémentaires pourrait convaincre les réfractaires à installer le compteur connecté.

Enedis précise que ces frais sont nécessaires pour couvrir les coûts supplémentaires liés à la nécessité de maintenir deux systèmes informatiques distincts et d’effectuer des interventions manuelles de techniciens pour les compteurs non connectés.Ces opérations engendrent des coûts supplémentaires que l’entreprise souhaite répercuter sur les utilisateurs concernés.

Il est important de noter que certains cas particuliers pourraient être exemptés de ces frais supplémentaires. Les personnes dans l’impossibilité technique de faire installer un compteur Linky du fait d’Enedis, ne devraient pas être concernées par cette mesure.

Quels avantages à installer le compteur Linky ?

Le compteur Linky a quand même quelques avantages non négligeables et simplifie la vie.

Avec lui, fini les relevés manuels, les données sont envoyées automatiquement à Enedis, évitant ainsi les erreurs de facturation.

Vous pouvez également suivre votre consommation en temps réel depuis une application, ce qui permet d’adapter votre utilisation et d’éviter les mauvaises surprises sur la facture. En cas de panne, le diagnostic est aussi fait à distance et votre problème est résolu sans attendre.

Vous avez aussi la possibilité de modifier la puissance de votre abonnement en faisant simplement la demande par téléphone ou mail, la démarche se fait automatiquement sans besoin d’attendre la venue d’un technicien.

Et pour finir, il permet une meilleure intégration des énergies renouvelables en adaptant la distribution d’électricité selon la production et la demande. Bref, il est surtout là pour simplifier et optimiser votre consommation.

Pourquoi certains consommateurs refusent l’installation du compteur Linky ?

Une minorité de consommateurs continue de refuser l’installation de ce compteur intelligent pour les raisons suivantes :

1/ Risques pour la santé : Les anti-Linky craignent que les ondes électromagnétiques émises par le compteur soient dangereuses pour la santé. Certains attribuent des symptômes comme la fatigue, les maux de tête et les troubles cognitifs à ces ondes, bien que ces affirmations ne soient pas scientifiquement prouvées.

2/ Protection des données personnelles : Les opposants s’inquiètent de la collecte et du traitement des données de consommation, considérant le compteur comme un « espion » potentiel. Ils craignent que ces informations puissent être utilisées à des fins commerciales ou de surveillance.

3/ Risques d’incendies : Certains affirment que le compteur Linky pourrait provoquer des incendies dans les logements, bien qu’Enedis ait mis en place des dispositifs de sécurité supplémentaires suite à quelques incidents initiaux.

4/ Interférences avec les appareils domotiques : Des préoccupations existent concernant de possibles dysfonctionnements d’appareils connectés dus aux fréquences émises par le compteur.

5/ Coût et intérêt pour les consommateurs : Des critiques portent sur le manque d’avantages réels pour les usagers et une possible augmentation des factures d’électricité. En effet, Enedis avait promis des économies importantes pour les consommateurs grâce à une meilleure maîtrise de leur consommation. Mais les gains réels en termes d’économies d’énergie ne sont pas à la hauteur envisagée.

6/ Liberté de choix : Certains opposants demandent simplement le droit de refuser l’installation du compteur, considérant son déploiement comme une atteinte à leur liberté de choix.

Ces arguments, bien que largement diffusés, sont souvent contestés par Enedis et les autorités compétentes qui affirment que le compteur Linky est sûr, sécurisé et bénéfique pour les consommateurs et le réseau électrique.

Quelles sont les options pour les consommateurs sceptiques au compteur Linky ? 

Face à cette nouvelle tarification, les consommateurs ont plusieurs options :

1. Accepter l’installation du compteur Linky avant le 1^er août 2025 pour éviter les frais supplémentaires.
2. Payer les frais additionnels et conserver leur compteur actuel.
3. Dans certains cas exceptionnels, demander une dérogation auprès d’Enedis.

Conclusion

Cette mesure marque un tournant dans la politique de déploiement des compteurs Linky. Elle incite fortement les derniers réfractaires à adopter cette technologie. Avec l’introduction des frais de relève résiduelle à partir de 2025, il devient crucial pour les consommateurs français non équipés de considérer sérieusement l’installation de ce compteur intelligent. Cette mesure vise non seulement à rationaliser les opérations de gestion du réseau, mais aussi à optimiser la consommation d’énergie et à réduire l’empreinte carbone.

MaPrimeRénov’, l’aide phare de l’État pour la rénovation énergétique des logements, connaît des évolutions significatives en 2025. Ces évolutions sont rentrés en vigueur en vertu du décret n° 2024-1143 du 4 décembre 2024 modifiant le décret n° 2020-26 du 14 janvier 2020 relatif à la prime de transition énergétique et de l’arrêté du 4 décembre 2024 modifiant l’arrêté du 14 janvier 2020 relatif à la prime de transition énergétique. Voici un tour d’horizon des principaux changements, qui devraient impacter directement les propriétaires et copropriétaires d’Île-de-France souhaitant améliorer la performance énergétique de leur logement.

Rappel du dispositif

MaPrimeRénov’ est une aide financière accessible à tous les propriétaires et à toutes les copropriétés de logements, construites depuis au moins 15 ans en métropole. Elle concerne les logements occupés à titre de résidence principale (par le propriétaire lui-même ou par un locataire) et sert à aider à financer des travaux pour améliorer la performance énergétique d’un logement. Elle se décline en trois volets : le « Parcours par geste » pour des travaux simples, le « Parcours accompagné » pour des rénovations d’ampleur, et la rénovation des copropriétés.

Réduction du budget alloué

Le budget de MaPrimeRénov’ connaît une réduction significative en 2025. Fixé à 2,3 milliards d’euros, il est amputé d’un milliard par rapport à l’année précédente. Cette diminution s’inscrit dans un contexte de restrictions budgétaires et d’adaptation à une baisse des demandes. Malgré cette coupe, le gouvernement assure que l’ambition écologique reste intacte.

Cette diminution entraîne plusieurs ajustements :

Rénovations par geste

Baisse des forfaits pour le chauffage au bois

Les subventions pour les systèmes de chauffage au bois diminuent en moyenne de 30% dans le cadre du parcours par geste.

Évolution des avances 

Les avances MaPrimeRénov’ sont réduites pour certaines catégories de ménages :

• Pour le parcours par geste, l’acompte passe de 70% à 50% pour les ménages très modestes.
• Pour le parcours Accompagné, il diminue de 70% à 30% pour les ménages modestes et très modestes.

L’avance pouvant être versée, en amont de travaux, par l’Anah aux ménages très modestes passe à 50% maximum, contre 70% précédemment.

Cette modification ne change pas le montant final de l’aide, mais elle nécessite un effort financier plus important de la part des ménages pour lancer leurs projets de rénovation.

Modification des taux de financement

Pour les ménages aux revenus élevés réalisant une rénovation d’ampleur, les taux de financement sont revus à la baisse. Ils passent de 30% à 10% pour deux sauts de classe énergétique, et de 35% à 20% pour quatre sauts de classe ou plus.

Maintien de certaines mesures

Malgré ces changements, plusieurs dispositions restent en vigueur :

• Les travaux mono-geste, tels que l’isolation du logement, le remplacement de la ventilation ou le changement de chauffage, restent éligibles à MaPrimeRénov’ sans obligation d’installer simultanément un système décarboné de chauffage ou d’eau chaude sanitaire. Cette flexibilité permet aux ménages de réaliser des travaux de rénovation énergétique de manière progressive, en fonction de leurs moyens et de leurs priorités.

• Le parcours par geste demeure accessible aux passoires thermiques classées « F » et « G » sans obligation de DPE préalable jusqu’au 31 décembre 2025. À partir de 2026, ces logements dits « passoires thermiques » ne pourront plus bénéficier de MaPrimeRénov’ par geste et devront obligatoirement réaliser des travaux de rénovation d’ampleur via le parcours accompagné. Cette prolongation vise à encourager les propriétaires à engager des travaux de rénovation énergétique sans attendre.
• Le report au 1er janvier 2026 de l’obligation de fournir un diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les demandes de prime par geste.
• Les critères d’éligibilité basés sur les revenus restent inchangés. En Île-de-France, un couple avec deux enfants peut bénéficier de la prime bleue avec des revenus jusqu’à 48 447 €, et de la prime rose au-delà de 82 839 €.

Rénovations d’ampleur

Le taux de subvention diminue pour les ménages « aisés » et passe désormais à :

• 10 % du montant HT des travaux pour les projets permettant un gain de deux classes DPE (contre 30% précédemment) :
• 15 % pour les projets permettant un gain de trois classes DPE (contre 35% précédemment) ;
• 20 % pour les projets permettant un gain de quatre classes ou plus (contre 35% précédemment).

Hausse des taux d’écrêtement

Pour compenser la réduction budgétaire, les taux d’écrêtement sont revus à la hausse pour les catégories de ménages n’étant déjà pas à 100%

Les ménages aux revenus intermédiaires et supérieurs bénéficieront d’un taux d’écrêtement plus élevé, ce qui leur permettra de diminuer leur reste à charge lors du cumul de MaPrimeRénov’ avec d’autres aides financières. Concrètement, le plafond du cumul entre MaPrimeRénov’ et les subventions des collectivités locales passe à 90 % pour les travaux de rénovation d’ampleur réalisés par les propriétaires aux revenus modestes, à 80 % pour les revenus intermédiaires, et à 50 % pour les ménages aisés.

Cette augmentation des taux d’écrêtement signifie que les ménages pourront bénéficier d’un financement plus important de leurs projets de rénovation énergétique, réduisant ainsi leur reste à charge.

Ces changements s’appliquent aux demandes de prime déposées à compter du 1er janvier 2025.

Il est important de noter que le taux d’écrêtement ne doit pas être confondu avec le taux de financement, qui détermine le pourcentage du coût des travaux (hors taxes) reversé en prime.

Évolution des plafonds de ressources 

Face à cette nouvelle tarification, les consommateurs ont plusieurs options :

1. Accepter l’installation du compteur Linky avant le 1^er août 2025 pour éviter les frais supplémentaires.
2. Payer les frais additionnels et conserver leur compteur actuel.
3. Dans certains cas exceptionnels, demander une dérogation auprès d’Enedis.

Les plafonds de ressources définissant les catégories de ménages sont revus légèrement à la hausse.

L’aide MaPrimeRénov’ parcours par geste vous est accordée sous conditions de revenus, son montant dépend de votre catégorie de revenus.

Vos revenus et ceux de l’ensemble des personnes qui composent votre ménage sont pris en compte, même si vous avez des avis d’imposition distincts.

Les revenus retenus sont les revenus fiscaux de référence de l’année N-1 (soit ceux de 2024 pour les demandes faites en 2025).

Focus sur les copropriétés 

À partir du 1er janvier 2025, MaPrimeRénov’ Copropriété ne financera plus les projets d’installation de chaudières à gaz, même à très haute performance énergétique.

Conclusion

Bien que le dispositif MaPrimeRénov’ connaisse des ajustements en 2025, il reste un levier important pour la rénovation énergétique des logements franciliens. Les ménages doivent donc anticiper ces changements pour optimiser leurs demandes d’aides et maximiser les financements disponibles. Les propriétaires et copropriétaires sont encouragés à se renseigner auprès des conseillers France Rénov’ pour optimiser leurs projets de rénovation face à ces nouvelles conditions.

Qu’est-ce que le dispositif « Bail Rénov »

Bail Rénov’, est né du constat que 1,6 million de logements mis en location au titre de résidence principale sont des passoires thermiques (étiquette F ou G du diagnostic de performance énergétique – DPE) soit plus du tiers de l’ensemble des résidences principales dites très énergivores.

L’ambition de Bail Rénov’ est de contribuer à l’amélioration de l’habitat et par conséquent de réduire la précarité énergétique dans le parc locatif privé sur l’ensemble du territoire national.

L’objectif est notamment d’accélérer la rénovation énergétique afin d’atteindre la neutralité carbone d’ici à 2050, et d’éradiquer les passoires thermiques pour permettre aux français de vivre dans des logements décents.

En effet, en France métropolitaine, la loi Climat et Résilience a mis en place un calendrier d’interdiction de location pour les logements les plus énergivores. À compter du 1^er janvier 2025, les logements étiquette G seront considérés comme non-décents et leur mise en location sera interdite ; au 1er janvier 2028, ce sera au tour des logements étiquette F et au 1^er janvier 2034, des logements étiquette E. Les propriétaires bailleurs et les locataires sont directement concernés par cette loi qui contraint la location des passoires thermiques.

Le programme Bail Rénov’, est un dispositif gratuit, qui vise à sensibiliser, informer et accompagner les propriétaires bailleurs et les locataires sur la rénovation et la sobriété énergétique des logements locatifs privés.

Bail Rénov’ a été expérimenté depuis septembre 2023 dans 16 territoires. En février 2024, l’expérimentation s’est étendue à 11 nouveaux départements dont Paris et le Val d’oise. L’objectif est de couvrir tout le territoire au 31 décembre 2024.

Bail Rénov’ propose :

• Des réunions publiques dans votre quartier
• Des rendez-vous téléphoniques
• Des visites à domicile.

Bail Rénov’ pour les propriétaires bailleur

Bail Rénov’ apporte des réponses de proximité sur les obligations des propriétaires bailleurs, les travaux de rénovation énergétique pour améliorer le DPE de leur logement et les aides financières qu’ils peuvent solliciter.

La raison d’être de ce dispositif ?

En agissant spécifiquement auprès des propriétaires bailleurs concernés par l’interdiction progressive de mise en location des logements, il participe à la politique du logement et à l’atteinte, d’ici 2050, de l’objectif de neutralité carbone voulues par l’État.

Bail Rénov’ est un dispositif d’informations qualifiées et de conseils personnalisés, qui permet aux propriétaires bailleurs d’échanger avec des experts pour se sensibiliser à la rénovation et la sobriété énergétique et imaginer le meilleur parcours de rénovation énergétique personnalisé.

Qu’est-ce que vous apportent, en détails, les experts Bail Rénov’

Des informations générales sur :

• la transition énergétique
• les lois « Énergie et Climat » et « Climat et Résilience », leurs conséquences (droits et obligations) et leurs échéances fortes
• les aides et accompagnement à la rénovation
• les conditions d’éligibilité à ces aides
• le carnet d’information logement (CIL) – un modèle a été publié par le gouvernement : télécharger le modèle.
• les interlocuteurs à connaître

Des conseils pour :

• se poser les bonnes questions, réaliser un pré-diagnostic personnalisé
• esquisser un parcours de travaux possibles et performants faire un premier bilan sur les stratégies de financements possibles en fonction de votre profil
• ouvrir un carnet d’information logement
• mieux gérer les dépenses énergétiques
• rencontrer les accompagnateurs concernés : A l’issue de ces échanges, les propriétaires sont orientés selon leurs besoins vers un Espace conseil France Rénov’ ou vers un Mon Accompagnateur Rénov

Bail Rénov’ pour les locataires

Parce que la performance énergétique d’un logement s’évalue aussi par la façon dont on vit dedans, Bail Rénov’ vise aussi à lutter contre la précarité énergétique en sensibilisant le locataire. Le dispositif propose d’accompagner les locataires en leurs apportant tous les conseils en matière de sobriété énergétique pour qu’ils puissent mieux gérer leurs consommations énergétiques.

Locataires, les experts Bail Rénov’ vous apportent :

Des informations générales sur :

• la transition énergétique
• les lois « Énergie et Climat » et « Climat et Résilience », leurs conséquences (droits et obligations) et leurs échéances fortes
• les aides et leurs conditions d’accès
• le carnet d’information logement
• les interlocuteurs à connaître

Des conseils pour :

• anticiper la réalisation de travaux
• avoir un bon usage de son logement réhabilité
• ouvrir un carnet d’information logement
• mieux gérer les consommations énergétiques

En bref, Bail Rénov a pour objectifs de proposer un parcours vers la rénovation énergétique des logements du parc locatif privé et d’embarquer propriétaires bailleurs et locataires dans la mise en place d’actions « gagnants-gagnants » en matière de sobriété et de rénovation énergétiques de leurs logements.

Les copropriétaires sont les propriétaires d’un logement en immeuble collectif. Dès lors, ils sont membres du syndicat de copropriétaires. Selon la loi du 10 juillet 1965, le rôle du syndicat de copropriétaires est de veiller à la conservation de l’immeuble et à l’administration des parties communes. Chaque copropriétaire est en droit de s’intéresser à la gestion de son investissement et s’impliquer personnellement dans la vie de la copropriété en fait partie.

Si chacun des copropriétaire se doit donc de respecter un certain nombre d’obligations, définies en général dans le règlement de copropriété. Elles permettent d’éviter certains conflits au sein de la copropriété.

Rappel des différentes obligations des coproprétaires

 
Respecter le règlement de copropriété / respecter la destination de l’immeuble / payer les charges de copropriété / accepter la réalisation des travaux votés et donner accès à son logement si besoin / assurer la tranquillité des autres copropriétaires

Outre les différentes obligations que doivent respecter chacun des copropriétaires occupants ou non, chacun peut choisir de s’investir dans la vie de la copropriété. 

Coproprétaire, comment vous impliquer au sein de votre immeuble

Participer en premier lieu aux AG de copropriétés

 
L’assemblée générale de copropriété est un événement important. C’est, en effet, l’instance majeure, qui réunit, au moins une fois par an, les copropriétaires, et au cours de laquelle sont prises les décisions nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété. C’est au cours de ces AG, que les copropriétaires doivent s’assurer que la copropriété est bien gérée, et qu’ils programment des travaux réguliers de maintenance afin de conserver la résidence en bon état (c’est important pour que le bien ne se dévalorise pas). Mais, c’est aussi lors de ces AG que parfois de lourds travaux sont engagés, notamment des travaux de rénovation énergétique génétique pour participer à la lutte contre le réchauffement climatique.

La présence de tous les copropriétaires, occupants ou non, y est donc fortement recommandée pour pouvoir être informé de ce que ce passe dans la copropriété et de voter les travaux indispensables. Cette réunion ne dure que quelques heures par an.

Malheureusement, force est de constater aujourd’hui que bon nombre de copropriétaires, notamment les copropriétaires-bailleurs, négligent de se rendre à ses réunions. Pourtant, les bailleurs sont d’autant plus concernés qu’ils ont une épée de Damoclès au-dessus de leur tête, l’interdiction de location des logements ayant les plus mauvaises notes dans le DP et leur implication pourrait accroître le rendement de leurs placements immobiliers !

Au-delà de votre simple présence en tant que copropriétaires, vous pouvez également choisir d’endosser un rôle pendant les AG :

• Président de séance : celui-ci, vérifie les pouvoirs et les signatures sur la feuille de présence, fait respecter l’ordre du jour, veille à la bonne tenue de l’assemblée, peut accélérer les débats qui s’éternisent, calmer le jeu entre les participants ou, au contraire, insister sur un point de l’ordre du jour, …. et signe le procès-verbal de l’AG en fin de séance.
• Secrétaire : il rédige le procès-verbal de l’assemblée, cette charge est souvent laissée au gestionnaire du syndic.
• Scrutateur : il décompte les votes des copropriétaires et signe le procès-verbal de l’AG en fin de séance.

Les élections du président, du secrétaire et des scrutateurs sont les premiers points à l’ordre du jour d’une assemblée générale de copropriétaire. Il vous suffit alors de proposer votre candidature à l’un de ces postes, auquel vous serez désigné (uniquement pour l’assemblée en cours) si vous recueillez une majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés (article 24).
 

Devenir membre du Conseil syndical de sa copropriété

 
Le conseil syndical (CS) assiste le syndic et contrôle sa gestion, notamment financière. Il assure plus généralement le dialogue entre le syndic et les habitants de la copropriété via le gestionnaire de copropriétaire ou son assistant(e). C’est lui qui est souvent le premier informé d’une panne, d’un dysfonctionnement… Les membres du CS sont au fait de l’actualité de la copropriété. Ils accueillent les entreprises qui viennent réaliser des devis et des menu-travaux, ils donnent leurs avis au syndic sur le choix des entreprises proposées, participent également au choix des questions à l’ordre du jour des assemblées générales et exposent leurs avis sur les divers sujets abordés lors de l’AG. Le Conseil syndical vérifie, une fois par an, les comptes de la copropriété gérés par le syndic. L’Assemblée Générale peut aussi déléguer au Conseil Syndical des missions particulières.

Être membre du Conseil Syndical demande de s’investir un minimum de temps dans la copropriété. Selon la taille de la copropriété, les actions engagées en AG pour l’année, l’implication du CS et la disponibilité des membres, le temps à consacrer à cette mission peut être très variable. Les membres du CS se réunissent régulièrement tout au long de l’année pour faire un point sur les affaires courantes, les travaux en cours, les contrats à revoir, les sujets à porter à l’ordre du jour de l’AG à venir… Les membres du CS peuvent aussi consacrer du temps sur des missions ponctuelles comme la rédaction des comptes-rendus des réunions, des comparaisons de devis de prestataires, la réception des travaux, l’entretien des parties communes (désencombrements des caves, entretien du jardin, etc).

Les membres du CS sont désignés par l’assemblée générale. Le conseil syndical élit ensuite son président parmi ses membres.
 

Prendre en main une mission ponctuelle dans la copropriété

 
Un copropriétaire peut donner du temps à sa copropriété sans s’engager pour une année entière au sein du Conseil syndical. Tout copropriétaire peut, à sa façon, contribuer à la vie de la copropriété. Un copropriétaire peut, par exemple, faire profiter la copropriété de son expertise sur un sujet qu’il maîtrise. Si un copropriétaire est comptable ou aime simplement les chiffres, il peut donner un coup de main au CS pour la vérification des comptes de la copropriété qui se fait généralement une fois par an chez le syndic. Une personne présente quotidiennement dans la résidence peut accueillir des entreprises qui viennent réaliser des prestations pour la copropriétés, ou réceptionner des colis pour ses voisins…

Que ce soit pour une aide ponctuelle ou plus régulière, il suffit de se faire connaître directement auprès du Conseil Syndical et de manifester son intérêt pour une tache particulière.

Le syndic et le Conseil Syndical n’ont pas le temps pour pouvoir aborder les différentes missions qu’une copropriété peut avoir besoin. Or, la quasi-totalité des copropriétés pourraient tout à fait réduire les charges de copropriété sans pour autant que cela n’altère la qualité de fonctionnement.
 

Aller à la chasse aux coûts

Etudier les contrats de la copropriété

Il suffit de juste regarder les contrats et de vérifier :

• Qu’’ils soient bien utiles. Ce n’est pas toujours le cas ! L’installation de certains équipements sont souvent jumelées avec des contrats d’entretien / de maintenance qui se reconduisent automatiquement d’année en année. Or, autant, il est important d’avoir des contrats de maintenance pour certains équipements qui sont susceptibles de tomber souvent en panne. Autant d’autres équipements ne tombent que très rarement en panne ou 1 fois tous les 10 ans, il est alors peut-être utile de se poser la question du bien-fondé du contrat de maintenance alors qu’une intervention ponctuelle coûterait certainement moins cher !
• Pour ceux qui sont utiles, il est judicieux de regarder attentivement leurs clauses. Certains contrats peuvent contenir des clauses non adaptées ou plus utiles aux besoins de la copropriété et qu’il faudrait annuler ou revoir.
• Qu’ils soient bien au prix du marché et non au-dessus. Là encore, il faut avoir du temps pour étudier l’ensemble des contrats. La mise en concurrence de vos prestataires peut être l’occasion d’obtenir une réduction.

Optimiser la consommation d’énergie de la copropriété

Le chauffage constitue la première dépense en copropriété. Il représente près d’un tiers de la totalité des charges annuelles. Ces dernières années ont été difficile pour les copropriétaires. Aux charges courantes, se sont ajoutées des charges exceptionnelles liées à de nouvelles réglementations, notamment pour lutter contre le réchauffement climatique.

Qui mieux que les copropriétaires pour savoir si tout est mis en place pour réduire la consommation d’énergie. La copropriété est peut-être trop chauffée (durée de la saison de chauffe, baisse du chauffage la nuit, répartition de la chaleur entre les appartements…). Il peut être judicieux de valider que le réseau de chauffage a été vérifié et que tout a été mis en place pour optimiser le rendement du chauffage (canalisations isolées, équipement thermostatique, désembouage de l’installation…).

A cette occasion, un copropriétaire peut devenir le référent énergie de sa copropriété. Mis en place par l’agence parisienne du climat (APV) et Rénovons collectif en partenariat avec France Renvo et l’Ademe. En devenant Coachcopro un copropriétaire peut s’investir pour mobiliser les copropriétaires autour d’un projet de rénovation énergétique global du bâtiment : isolation thermique par l’extérieur, changement des fenêtres, etc. Encadré par des experts, il est le lien entre les professionnels, le syndic et les copropriétaires. Pour cela, il suffit de s’inscrire directement sur le site de CoachCopro et créez le compte de votre copropriété. Le site vous expose ensuite les étapes à suivre pour accompagner votre copropriété dans ses travaux de rénovation thermique.
 

Participer à l’entretien de sa copropriété

 
La plupart des copropriétés qui ne bénéficient pas de la présence d’un gardien à temps plein payent les services d’entreprise(s) pour l’entretien des parties communes, l’entretien des espaces verts, la gestion des poubelles, des encombrants et la réalisation de petits travaux de réparation. Il est tout à fait possible de confier certaines de ces tâches à un ou plusieurs copropriétaires volontaires !

En prenant la responsabilité de menus travaux, les copropriétaires volontaires permettent à la copropriété d’économiser des frais non négligeables. Pour cela, il faudra le faire savoir au syndic et ce point devra être abordé lors de l’AG.

Attention à ne pas entreprendre de travaux sans avoir l’aval de l’AG et l’assurance d’être couvert en cas d’accident.
 

Organiser des moments de partage et des actions bienveillantes entre voisins

 
De nombreux évènements animés collectivement, ayant pour objet de développer des liens sociaux de proximité par le biais d’activités sociales, culturelles ou éducatives sont organisés de plus en plus au sein des copropriétés…Fête des voisins, jardins partagés, bibliothèque partagée, travaux échangées, garde d’enfants, veiller sur les ainés …

Nous espérons vous avoir donné l’envie de vous impliquer dans votre copropriété et auprès de vos voisins !

L’acquéreur d’un bien immobilier découvre, en entrant dans son bien après son achat, un parquet détérioré masqué lors des visites par un tapis, ou la construction, quelques mois après la vente, d’une route à grande circulation à 50 m du bien immobilier acheté. Les mauvaises surprises ne sont malheureusement pas rares, même si les diagnostics sont aujourd’hui un atout considérable pour les éviter. Que faire dans ces cas ? Peut-on demander l’annulation de la transaction, un remboursement d’une partie du prix ou des dommages et intérêts au vendeur ?

Le vendeur, quant à lui, a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

Il est, d’abord, essentiel de savoir si l’on parle de vice caché ou de dol immobilier. Les conséquences juridiques n’étant pas du tout les mêmes.

Vice caché ou dol immobilier : quelle est la différence ?

En l’occurrence, un point extrêmement important, c’est l’intention du vendeur. S’il avait des informations qu’il a volontairement cachées à l’acquéreur, le problème n’est plus tout à fait le même et les conséquences non plus…

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Malgré plusieurs visites attentives et des diagnostics impeccables, le bien peut révéler, après la signature de l’acte de vente, des défauts importants : fissures non apparentes, infiltrations masquées, fondations défectueuses, carrières souterraines, nuisances acoustiques, instabilité du terrain, etc… qui impactent fortement le quotidien et qu’on appelle vices cachés.

Le vendeur est tenu à la garantie des vices cachés lorsque les conditions cumulatives suivantes sont réunies :

• Le vice en question doit être antérieur à la vente.
• Le vice n’est pas apparent lors de la vente. En effet, selon l’Article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas responsable des défauts qui étaient apparents. Cela signifie donc que si dans les documents qu’il a reçus ou lors des visites qu’il a effectuées, l’acquéreur avait les moyens de se rendre compte du défaut, on ne pourra pas parler, alors, de vice caché. A titre d’exemple, si lors des visites, des traces d’humidité sont parfaitement visibles sur les murs, l’acquéreur ne pourra pas bénéficier de la garantie de vices cachés. De la même manière, si des diagnostics sont fournis lors de la vente et attestent que le bien est en zone inondable.
• La définition même du vice caché. Selon l’Art 1641 du code civil, relève d’un vice caché, un défaut du bien immobilier qui était caché au moment de la vente et qui rend le bien immobilier impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou en tout cas, à moindre prix s’il en avait eu connaissance.

En matière immobilière, l’acte de vente contient fréquemment une clause aux termes de laquelle, le vendeur ne peut être tenu qu’à la garantie des vices cachés dont il avait connaissance préalablement à la vente. Cette clause est valable (Article 1643 du code civil).

Ainsi, le défaut doit affecter l’usage que l’on fait de la chose. Il doit en outre revêtir une gravité suffisante, les défauts mineurs n’ouvrant pas l’action en garantie des vices cachés.

Pour établir le vice caché, l’acquéreur devra, dans la plupart des cas, avoir recours à une expertise judiciaire afin de faire constater l’étendue et la gravité du désordre ainsi que l’antériorité et le caractère caché du vice.

Qu’est-ce qu’un vice pour dol ?

Le dol est une tromperie. Il y a dol lorsque le vendeur obtient la vente et le consentent de l’acheteur grâce à des manœuvres, des mensonges ou en cachant une information (Article 1137 du code civil).

A la différence du vice caché, le vice de dol sous-entend une connaissance du vice par le vendeur au moment de la vente. Dès lors que le vendeur a été de mauvaise foi, qu’il a cherché à cacher le défaut, alors il y a tromperie et l’on parle de dol. En d’autres termes, une simple information dissimulée par le vendeur, qu’elle soit significative ou anodine, peut constituer un dol si l’information était déterminante dans le choix d’acheter le bien immobilier.

Exemples de vice de dol sur le bien immobilier

• Une fenêtre doit être rebouchée pour défaut de demande d’autorisation au service de l’urbanisme par le vendeur.
• Des pièces ont été créées sans demande de permis d’agrandissement à la mairie par le vendeur.
• Un copropriétaire voisin du bien vendu est en procédure avec la copropriété pour des nuisances diverses et répétées.

Attention l’environnement du bien est également concerné par le dol. En effet, la responsabilité du vendeur peut aller au-delà de son seul bien immobilier.

Exemples de vices de dol sur l’environnement du bien immobilier

• Si le vendeur a connaissance de constructions de nouveaux biens immobiliers qui vont entraver la vue du bien immobilier pour laquelle il a été achetée.
• Une route à grande circulation va être construite après la transaction et le vendeur l’a sciemment cachée lors de la vente.
• L’acquéreur n’a pas été informé de l’existence d’un projet de ligne à haute tension à proximité du bien vendu.

Vice caché ou dol, quelles sont les conséquences ?

Les garanties pour l’acquéreur en cas de vice caché

Pour établir le vice caché, l’acquéreur devra, dans la plupart des cas, avoir recours à une expertise judiciaire afin de faire constater l’étendue et la gravité du désordre ainsi que l’antériorité et le caractère caché du vice.

Si le vice caché est avéré, un accord amiable peut être trouvé entre l’acquéreur et le vendeur. A défaut, l’acquéreur devra engager une action en justice contre le vendeur devant le tribunal judiciaire du lieu du bien immobilier en question.

L’acquéreur peut alors, au choix, demander l’annulation de la vente ou une diminution de son prix (pour financer les travaux de remise en état) selon les articles (article 1644  et 1646 du Code civil.

• S’il choisit l’annulation de la vente, le vendeur devra alors rembourser à l’acquéreur, le prix d’acquisition ainsi que les frais de notaire.
• S’il choisit une réduction du prix, le calcul de la baisse de prix sera alors déterminé par voie d’expertise.

Les garanties pour l’acquéreur en cas de vice de dol

Dès lors que le vice pour dol est avéré, le vendeur de mauvaise foi pourra en plus de l’annulation de la vente, être condamné à verser des dommages et intérêts (article 1645 du code civil).

Vice caché ou dol, pendant combien de temps peut-on y avoir recours ?

Selon Article 1648 du code civil, l’acquéreur va pouvoir faire jouer la garantie pour vice caché et engager une action dans les 2 ans qui suivent la découverte du vice caché et au plus tard 5 ans après la signature de l’acte authentique de vente. En revanche, si la vente est intervenue postérieurement au 19 juin 2008 (date d’entrée en vigueur de la réforme de la prescription à la suite d’une jurisprudence), la Cour de Cassation ajoute un délai dit « butoir » pouvant aller jusqu’à 20 ans selon les chambres.

Le délai pour engager une action en matière de dol est de cinq ans à compter du jour où l’acquéreur a eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance du vice de dol (Article 2224 du code civil).

Parfois, il sera possible de démontrer à la fois l’existence d’un vice caché et d’un dol. Tel sera le cas lorsque le vendeur avait connaissance d’un vice affectant le bien vendu et l’a caché au vendeur. Il pourra s’avérer plus intéressant de se fonder sur le dol afin de bénéficier d’un délai de prescription plus long.

Le vendeur peut-il s’exonérer de sa responsabilité ?

Cas du vice caché

En matière immobilière, le vendeur peut en effet s’exonérer de sa responsabilité en intégrant dans l’acte de vente, une clause indiquant qu’il ne sera pas tenu de garantir l’acquéreur en cas de vice caché.

Ces clauses, présentes dans la majorité des actes notariés, ne sont valables que si le vendeur est un non professionnel et qu’il est de bonne foi (Article 1643 du code civil). Le vendeur professionnel est présumé connaitre les vices affectant le bien vendu et ne peut pas se prévaloir d’une clause excluant par avance la garantie des vices cachés.

Cas du vice de dol

Le dol ne rentre évidemment pas dans le champ de ces clauses d’exonération de responsabilité.

Après le décès d’un copropriétaire, les biens du défunt deviennent la propriété indivise des héritiers légitimes et selon un ordre de priorité défini légalement. Ce sont donc les héritiers qui prennent la place du copropriétaire défunt pour assumer ses droits et obligations. Mais, encore faut-il que ces héritiers existent ou soient tous connus.

Pour partager les biens de la succession, il faut donc connaître l’identité de tous les héritiers et les retrouver, sans quoi la succession peut être bloquée. Or, chaque année, en France environ 15 000 successions posent un problème généalogique partiel ou total tout simplement parce que l’état civil ne permet pas, à partir des éléments connus de la situation d’un défunt, de dresser la liste exhaustive de ses héritiers que ce soit en ligne directe descendante qu’en ligne collatérale.

Dans ces situations problématiques, il n’est pas rare que d’importantes difficultés pèsent sur la copropriété parmi lesquelles des charges impayées devant être soutenues par les autres copropriétaires, une dégradation d’un bien laissé vacant et non vidé, un défaut d’entretien du bien, des risques liés à la sécurité ou à une occupation illégale. Ces défaillances entraînent alors rapidement et inévitablement des problèmes financiers, de sécurité et de salubrité pour l’ensemble de la copropriété.

Comment mettre en place cette recherche

Pour éviter que les problèmes consécutifs à la disparition d’un copropriétaire sans héritiers connus deviennent préjudiciables à la bonne tenue d’une copropriété, rechercher et trouver les héritiers légitimes s’avère donc crucial.

La loi n°2008-696 du 15 juillet 2008  introduit le principe de la libre communicabilité des archives. Cependant, une grande partie des archives récentes n’est pas librement communicable.

Choix d’un notaire

Un notaire peut établir la liste précise des héritiers de droit commun, ainsi que celle des légataires si un testament a été rédigé mais faut-il encore qu’il dispose de différents éléments du défunt (copie de l’acte de décès, livret de famille du défunt, extraits d’acte de naissance, actes de mariage, copies de donations et du testament,…). Engager un notaire ne sera pas sans frais pour la copropriété, mais cela peut être assez rapide s’il peut rapidement établir la liste des héritiers.

Choix d’un généalogiste successoral

Dans le cas, où les héritiers sont difficilement identifiables ou à localiser, l’intervention d’un expert possédant une connaissance de l’ensemble de ces fonds et une autorisation spécifique sont alors nécessaires, conformément aux conditions définies aux articles 30 et 32 du décret n°2017-890 du 6 mai 2017. En effet, Les moyens du généalogiste sont plus importants que ceux du notaire. Il va pouvoir tenter une reconstitution de la lignée familiale de la personne défunte et à partir de là, essayer de localiser les héritiers absents.

Comment procéder ?

La dévolution légale

Les délais de recherche du généalogiste peuvent prendre plusieurs mois voire plusieurs années. En effet, la dévolution légale permet de désigner les personnes qui héritent d’un défunt, et la quote-part de chacun des héritiers. Elle définit l’ordre d’héritage, étant entendu qu’elle s’arrête aux membres de la famille séparés du défunt de six degrés (ligne directe et ligne collatérale). En cas de ligne directe, le calcul des degrés correspond au nombre de générations séparant le défunt de son descendant. En cas de ligne collatérale, il convient de remonter jusqu’à l’ascendant commun pour redescendre vers le membre de la famille.

Le syndic a-t-il le droit de faire appel à un généalogiste successoral

L’article 36 de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 précise les conditions selon lesquelles une recherche d’héritier(s) peut être lancée dans une succession ouverte ou dont un actif a été omis lors du règlement de la succession. « Le mandat peut être donné par toute personne qui a un intérêt direct et légitime à l’identification des héritiers ou au règlement de la succession ». De ce fait, en cas de décès d’un copropriétaire sans héritier connu, les copropriétaires, les gestionnaires d’immeuble ou les syndics de copropriété sont alors à même de mandater un généalogiste successoral pour mener à bien les recherches nécessaires à l’établissement de la dévolution successorale, et cela sans attendre un accord en assemblée générale.

Le décès d’un copropriétaire sans succession apparente va, à plus ou moins long terme, s’avérer préjudiciable à l’ensemble de la copropriété. Il est donc important de mandater un généalogiste successoral dès que le syndicat des copropriétaire – ou syndic – a connaissance de cette problématique et avant que la situation financière de la copropriété se détériore pour non-paiement des différents appels de fonds (charges et travaux).

Il est donc essentiel de faire appel aux services d’un généalogiste pour :

• Établir la dévolution successorale d’un copropriétaire défunt qui vous est inconnue.
• Vérifier ou confirmer la dévolution successorale d’un copropriétaire défunt qui vous semble incertaine ou partielle.
• Rechercher, identifier et/ou localiser un héritier ou un copropriétaire en France ou à l’étranger.

Pas de frais pour la copropriété

Il est à noter que le recours à un généalogiste n’engendre aucun frais pour la copropriété car, si la recherche aboutit, ce professionnel va se rémunérer sous la forme d’une commission prélevée sur l’actif net recueilli lors de la succession. Dès lors que les héritiers auront accepté le contrat de révélation de succession, ce sont eux qui règleront le coût de la recherche engagée par le généalogiste successoral.

En cas de recherches infructueuses, le généalogiste supportera seul l’ensemble des frais engagés. Il établira par ailleurs un certificat de vaines recherches explicitant l’ensemble des vérifications qu’il a opérées.

Une fois l’héritier identifié

Une fois la succession établie, le notaire devra notifier sans délai au syndic le transfert de propriété qui a eu lieu au bénéfice des héritiers. En effet, à partir du moment où ils acceptent l’héritage, ils sont tenus de régler les charges dues par le défunt et, plus largement, de reprendre l’ensemble de ses engagements.

Mais, quand les héritiers ne sont pas connus à l’avance et que le seul moyen de les retrouver soit la recherche par un généalogiste successoral, il est fort probable que le bien transmis soit en indivision ou fasse l’objet d’un démembrement de propriété, le notaire se doit alors de nommer un mandataire commun chargé de représenter les intéressés. Il communiquera son identité au syndic et ce sera celui-ci qui sera alors convoqué aux assemblées générales et participera aux votes.

Si les héritiers sont négligents ou qu’il existe une mésentente entre ceux-ci, et qu’à ce titre, ils ne s’acquittent pas des charges de copropriété, le syndic n’est pour autant pas démuni. En tant que représentant du syndicat des copropriétaires, il peut, en vertu de l’article 813-1 du Code civil, demander la désignation d’un mandataire successoral, qui aura pour mission d’administrer provisoirement la succession. La désignation de ce mandataire revient au président du tribunal de grande instance du lieu d’ouverture de la succession, par assignation en procédure accélérée.

De la même façon si les héritiers restent introuvables, qu’ils refusent l’héritage, ou qu’ils ne se soient pas présentés dans les 6 mois, on dit alors que la succession reste vacante, le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire du syndic, a la possibilité d’engager une procédure de présomption d’absence et de faire nommer un curateur à la succession par requête au président du tribunal de grande instance du lieu d’ouverture de la succession. Le syndic pourra alors adresser au curateur les appels de fonds correspondant au lot du défunt, qui seront réglés en puisant dans l’actif du copropriétaire décédé. Si le passif est trop important, le curateur fera procéder à la vente du lot afin de dégager les liquidités pour s’acquitter des charges impayées.

Attention toutefois, dans le cas de travaux très couteux votés en assemblée générale mais non encore payés, l’article 786, alinéa 2, du Code civil prévoit en effet une échappatoire pour les héritiers ayant accepté une succession. Ainsi, un héritier peut se prémunir contre une dette successorale ignorée de lui au moment de son acceptation, dans le cas où le montant de celle-ci aurait pour effet « d’obérer gravement son patrimoine personnel ». Il devra, pour ce faire, agir dans un délai de cinq mois à compter du moment où il en a eu connaissance.

Lorsque le logement loué est la résidence principale du locataire, la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire d’un logement vide ou meublé avec un bail d’habitation (y compris un bail mobilité) de s’assurer à minima contre les risques locatifs.

Quelle assurance peut contracter le locataire ?

Le locataire doit à minima souscrite une assurance « risques locatifs »

L’assurance doit au minimum couvrir les risques incendie, dégât des eaux, explosion. L’assurance risques locatifs constitue la couverture de base obligatoire pour tous les locataires. La couverture de cette assurance concerne uniquement les dommages causés au logement loué lui-même.
Les dommages qui seraient causés aux voisins ne sont pas couverts par cette assurance. Ils doivent faire l’objet d’une autre garantie, appelée recours des voisins et des tiers, qui est facultative.
L’assurance des risques locatifs ne couvre pas non plus les biens personnels du locataire comme du propriétaire, qui pourraient être endommagés lors d’un sinistre.
Pour une couverture personnalisée et optimale, bien que non obligatoire il est recommandé au locataire de souscrire une assurance multirisque habitation (MRH).

Qu’est-ce que l’assurance « multirisque habitation (MRH) »

Avec ce type de contrat, le locataire dispose en plus des risques locatifs obligatoire, de garanties complémentaires non obligatoires, généralement incluses par défaut dans les contrats d’assurance multirisque habitation comme :

• La responsabilité civile recours des voisins et des tiers ;
• La responsabilité civile vie privée ;
• La garantie catastrophes Naturelles ;
• La garantie catastrophes technologiques ;
• La garantie événements Climatiques ;
• La garantie bris de vitres ;
• L’assistance.

Le locataire peut aussi ajouter un bon nombre d’options afin d’avoir une prise en charge la plus complète possible et des frais moindres en cas de sinistre :

• La garantie dommages électriques ;
• La garantie Protection Juridique ;
• Une protection des objets de valeur ;
• La garantie « panne électroménager » ;
• La garantie « appareils nomades » ;
• Etc…

Quelles conséquences si le locataire n’a pas souscrit une assurance habitation ?

Quels sont les risques pour le propriétaire en cas de sinistre ?

L’assurance habitation n’étant pas obligatoire pour le propriétaire dans le cas d’un logement vide en copropriété et d’une maison meublée, il ne s’expose à aucune conséquence légale ou judiciaire en cas de défaut d’assurance. Les enjeux pour le bailleur sont plutôt financiers. En effet, le propriétaire peut se retrouver à devoir payer tous les frais engendrés par un sinistre s’il n’a pas souscrit lui-même une assurance habitation.

Même si pour le propriétaire bailleur, propriétaire non occupant (PNO) l’assurance habitation n’est pas toujours obligatoire, dans les faits, elle reste un incontournable.

En effet, lorsqu’il choisit de mettre son logement en location, le propriétaire non occupant devrait souscrire sa propre assurance pour garantir une protection adéquate et une indemnisation en cas de problème. Il peut faire face à ses différents cas de figure :

• Le locataire n’a pas souscrit du tout d’assurance habitation.
• Le locataire a souscrit à la seule couverture de base obligatoire, l’assurance risques locatifs. Comme celle-ci ne couvre que les sinistres causés au bien lui-même et uniquement en cas d’incendies, explosions ou dégâts de eaux. Tout autre sinistre ne sont pas couverts, ni les risques causés au voisinage.

Dans ces deux premiers cas, le logement du bailleur n’est pas assuré pour les risques complémentaires comme le vol, le vandalisme,…Même si le propriétaire n’est en aucun cas responsable des objets volés au locataire, s’il n’est pas assuré lui-même, il devra prendre en charge les frais de réparation des dégâts occasionnés à son logement (porte fracturée, fenêtre cassée, tags sur les murs, ….).

• Un sinistre se déclare alors que le logement est vacant. En effet, entre deux locations, si le logement n’est pas assuré par le propriétaire non occupant, il ne bénéficie d’aucune protection en l’absence de locataire.
• Cas d’une location en meublé :
  • Si le logement est en copropriété, le propriétaire devra prendre une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) qui inclut une couverture du mobilier loué avec le logement ;
  • Si le logement n’est pas en copropriété, l’assurance PNO n’est pas obligatoire mais fortement conseillé. En effet, le locataire va assurer le montant de ses biens propres. En cas de sinistre, le mobilier du propriétaire ne sera donc pas couvert.

Les propriétaires ont donc intérêt à souscrire à une assurance PNO pour éviter d’avoir à dépenser des grosses sommes en cas de sinistre.

Quels risques pour le locataire

Sans assurance, en cas de sinistre, le locataire perd ses objets personnels mais il devra lui-même indemniser les personnes ayant subi le sinistre et les dégâts liés. Ainsi, il peut être redevable d’une somme qui peut très vite être colossale.

L’assurance habitation étant obligatoire pour le locataire, il risque gros s’il n’a pas d’assurance habitation. Au-delà des sommes à débourser, s’il subit un sinistre, il s’expose aussi à :

La résiliation de son bail de location

Si le bail de location conclu contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance le propriétaire peut décider de mettre un terme au bail.

La souscription d’une assurance habitation par le propriétaire

Le propriétaire est en droit de souscrire une assurance habitation choisie par ses soins au nom du locataire. Le coût de cette assurance peut alors être plus élevée que si le locataire avait choisi lui-même son contrat d’assurance. Sans compter que le propriétaire peut appliquer une majoration pouvant aller jusqu’à 10% sur le prix de l’assurance habitation, en contrepartie des démarches occasionnées par la faute du locataire. Le locataire devra alors s’acquitter mensuellement de la prime d’assurance auprès du bailleur.

Que doit faire le propriétaire si le locataire ne fournit pas d’attestation ?

La loi impose au locataire de prouver au propriétaire du logement qu’il a souscrit une assurance, au moins, pour les risques locatifs. Cette dernière garantit en effet que le locataire est couvert dans le cadre de l’occupation de son logement loué. Le propriétaire bailleur est donc en droit d’exiger du locataire une attestation d’assurance habitation lors de la remise des clés du logement et chaque année, à date d’anniversaire du contrat de bail.

En tout premier lieu, le propriétaire peut tout simplement échanger avec son locataire et lui rappeler son obligation d’assurance. Il ignore peut-être son obligation ou il a tout simplement pris du retard pour souscrire à une assurance.

Si après cela, le locataire refuse toujours de fournir une attestation d’assurance au propriétaire bailleur, plusieurs options s’offrent à ce dernier.
Selon les clauses indiquées dans le contrat de bail, le propriétaire aura ainsi le choix entre :

Résilier le bail

Le bail peut contenir ou non une clause résolutoire

Cas d’un bail avec clause résolutoire

Si le bail de location contient une clause résolutoire (clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations (loyer ou charges impayés, dépôt de garantie non versé, absence d’assurance des risques locatifs, troubles de voisinage constatés par un juge), le bailleur peut l’invoquer auprès du locataire et rompre le bail. Le propriétaire peut aller plus loin, en incluant dans le bail locatif des clauses prévoyant des pénalités financières en cas de non-respect des obligations du locataire.

Pour résilier le bail, le propriétaire bailleur doit suivre les étapes suivantes :

• Adresser à son locataire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice un commandement lui indiquant de prendre une assurance « risques locatifs » et de lui transmettre la preuve de la souscription d’un contrat d’assurance. Le locataire a alors un mois pour fournir cette attestation d’assurance au bailleur.
• Passé ce délai, le bailleur doit alors porter l’affaire devant le tribunal d’instance dont dépend le logement loué. Le juge prononce la résiliation du bail pour absence d’assurance « risques locatifs » du locataire après constat de la faute du locataire, sans pouvoir apprécier l’importance de cette faute.
• La résiliation du bail de location sera effective lorsque l’audience aura eu lieu ;
• Le propriétaire doit à nouveau adresser à son locataire, par l’intermédiaire d’un huissier de justice, un commandement lui indiquant de quitter les lieux;
• Si le locataire refuse de quitter les lieux, l’expulsion du locataire pourra alors être ordonnée sous la présence d’un huissier de justice.

Cas d’un bail sans clause résolutoire

Le propriétaire peut, dans un premier temps, envoyer au locataire une mise en demeure (adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier) l’obligeant à respecter ses engagements en prenant une assurance « risques locatifs » et en lui transmettant la preuve de la souscription d’un contrat d’assurance, mais rien n’oblige le propriétaire à cette démarche.
Sinon le propriétaire peut directement assigner le locataire, par acte d’huissier, devant le tribunal, pour demander la résiliation du bail et son expulsion.

Prendre l’assurance pour le compte du locataire

La loi prévoit une autre possibilité si le locataire ne remet pas d’attestation d’assurance habitation à son propriétaire.

Le propriétaire doit toujours et en premier lieu mettre en demeure le locataire de fournir l’attestation d’assurance. La mise en demeure doit aussi informer le locataire qu’à défaut de régularisation de sa part, la volonté du propriétaire de souscrire une assurance pour son compte et récupérable auprès de celui-ci.

Passé le délai d’un mois, le propriétaire peut donc lui-même souscrire une assurance habitation de son choix pour le compte du locataire. Le propriétaire doit remettre au locataire une copie du contrat d’assurance lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. Le montant total de la prime d’assurance annuelle est récupérable par le propriétaire par douzième à chaque paiement du loyer auprès du locataire. Le propriétaire peut également majorer la prime d’assurance dans la limite de 10%, pour indemniser ses démarches entreprises. Le montant dû sera alors sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Cela vaut aussi à un renoncement de la mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut d’assurance du locataire.

Si votre locataire quitte les lieux avant le terme, il vous faudra résilier le contrat d’assurance habitation souscrit. Le locataire devra alors vous verser la fraction de prime qui concerne son occupation.

En conclusion et au vu de la balance risques / bénéfices, le locataire comme le propriétaire bailleur ont intérêt à souscrire une assurance habitation. Mieux vaut respecter la loi, payer une petite somme mensuellement et être bien indemnisé en cas de sinistre, plutôt que d’avoir un gros sinistre non couvert et de devoir débourser une grosse somme d’argent ou engager des frais de justice.