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De nombreuses aides financières sont cumulables pour réduire toujours plus les frais de vos travaux de rénovation énergétique.

Et depuis le 1er juillet 2022, ces combinaisons s’enrichissent !

Afin de faciliter le financement des travaux d’économies d’énergie dans votre logement, vous pouvez cumuler un éco-prêt à taux zéro avec l’aide MaPrimRénov’. Cette complémentarité concerne tous les propriétaires sans conditions de revenus.

L’obtention d’un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), cumulé avec MaPrimeRénov’ est devenue moins fastidieuse !

Ce changement est inscrit dans le décret n°2022-454 du 30 mars 2022.

Créé en 2009, l’éco-prêt à taux zéro est un prêt bancaire sans intérêts (ni frais de dossier, ni pénalités en cas de remboursement anticipé), qui permet de financer l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien avec conditions de travaux. L’éco-PTZ a subi plusieurs modifications depuis son entrée en vigueur.  Il est déjà possible de demander un éco-prêt à taux zéro pour financer le reste à charge des travaux d’isolation thermique ou d’installation d’un nouveau chauffage.

Instaurée en janvier 2020, MaPrimeRénov’ est l’aide de l’Etat qui est venue remplacer le crédit d’impôt pour la transition énergétique. MaPrimRénov’ est une aide à la rénovation énergétique accessible à tous les propriétaires et copropriétaires, occupants ou bailleurs, quel que soit le niveau de leurs ressources. Le logement doit être construit depuis au moins 15 ans.

Des démarches simplifiées :

Depuis le 1er juillet 2022, la notification d’octroi de MaPrimeRénov’ envoyée par l’Anah après acceptation de votre dossier sera suffisante pour constituer votre demande de l’éco-prêt à taux zéro auprès de votre banque, sans que vous n’ayez à fournir la liste des travaux concernés avec leurs devis. Cette notification doit toutefois ne pas dater de plus de six mois, et les travaux ne doivent pas avoir commencé plus de trois mois avant l’émission de l’offre d’éco-prêt à taux zéro. Cette simplification devrait permettre de fluidifier l’obtention de ce type de produit financier et donc d’inciter à des travaux de rénovation énergétique plus complets.

Seules les banques ayant signé une convention avec l’État sont habilitées à distribuer le prêt subventionné. L’octroi de l’éco-PTZ reste conditionné aux critères d’endettement. Tous crédits confondus, l’emprunteur ne doit pas afficher un taux d’endettement supérieur à 35% de ses revenus nets, assurance emprunteur incluse.

Depuis le début de l’année 2022, l’Eco-PTZ qui était limité à 30 000 € remboursables sur 15 ans, peut monter à 50 000 € sur 20 ans, lorsqu’il s’agit de financer des travaux (non couverts par MaPrimeRénov’ et les autres aides financières cumulables) qui apportent plus de 35 % d’économie d’énergie et qui permettent de sortir du statut de passoire énergétique (étiquette F ou G selon le DPE).

Aujourd’hui, 70 % environ des aides MaPrimeRénov’ servent à financer un seul type de rénovation (le changement d’un système de chauffage, l’isolation extérieure …).

Avec ce changement, l’enjeu pour l’Etat est de faire augmenter le nombre de rénovations énergétiques globales ou tout au moins couplée (chauffage et isolation), aux investissements certes élevés mais qui se révèlent plus efficaces pour réduire l’empreinte carbone des habitations.

Cumul MaPrimeRénov’Sérénité et Certificats d’économie d’énergie

Contrairement aux bénéficiaires de MaPrimeRénov’, les ménages les plus modestes ne pouvaient pas cumuler les primes énergies des Certificats d’économie d’énergie (CEE) et MaPrimeRénov’Sérénité dont ils relèvent.

Depuis le 1er juillet 2022, si vous êtes éligible à l’aide MaPrimeRénov’ Sérénité, vous allez pouvoir cumuler les 2 dispositifs. Cette aide permet de financer des travaux plus ambitieux et pourra aller jusqu’à 50% de financement des travaux à condition que les travaux concernés fassent au moins 35% d’économies d’énergie. Seul bémol, cette aide ne serait pour l’instant pas réellement accessible : son obtention serait conditionnée par l’intervention d’un Accompagnateur rénov’, dont le rôle est encore mal cerné, en l’absence d’un texte réglementaire.

 Un autre prêt peut compléter ce panel d’aides : Le prêt Avance Rénovation

Le prêt Avance rénovation (ou prêt Avance mutation) est un nouveau prêt hypothécaire consenti par un établissement de crédit, un établissement financier ou une société de tiers-financement. Aujourd’hui seuls la Banque Postale, le Crédit Mutuel et le CIC le proposent.

Il est proposé depuis le 1er janvier 2022 aux ménages modestes propriétaire de leur logement et qui l’occupent à titre de résidence principale pour leur permettre de financer des travaux de rénovation énergétique. Il complète le coût des travaux non couverts par les aides à l’éco-rénovation (MaPrimeRénov (sérénité), l’éco-prêt PTZ, les CEE, les aides de l’Anah).Le capital emprunté est remboursé « in fine » lors de la vente du logement ou lors de la succession.  Si le prêt avance rénovation présente l’avantage d’être remboursable en une seule fois, il a toutefois un coût. Des intérêts (2% actuellement) se cumulent chaque mois et l’emprunteur peut s’en acquitter en une seule fois à la fin du prêt, en même temps que le remboursement du capital. Il est aussi possible d’opter pour un remboursement progressif des intérêts, en convenant avec l’établissement prêteur d’une périodicité de remboursement. Le prêt est garanti par une hypothèque prise sur le bien immobilier, associé à la garantie publique apportée par l’État à hauteur de 75 %.

Il est octroyé sous conditions de ressources. Les ressources du ménage doivent être inférieures ou égales à certains plafonds, qui dépendent du nombre de personnes composant le foyer et de la localisation du logement. Les plafonds de ressources sont révisés chaque année au 1er janvier.

Le prêt Avance rénovation finance les travaux de rénovation énergétique. Les établissements distributeurs précisent les travaux éligibles. Il peut ainsi financer :

Les travaux doivent être réalisés par des professionnels RGE. Le montant du prêt dépend directement de la valeur de votre bien immobilier, de l’âge de l’emprunteur et de la banque qui vous prêtera l’avance.

L’audit énergétique collectif obligatoire est reporté en avril 2023

Initialement prévu à partir du 1er septembre 2022, l’entrée en vigueur de l’audit énergétique obligatoire a été reportée au 1er avril 2023 selon un décret et un arrêté publiés au Journal officiel le 11 août 2022. « Ce report technique est indispensable compte tenu du manque d’entreprises et de personnels qualifiés pour établir l’ensemble des audits énergétiques qui seront nécessaires », affirmait Olivier Klein.

La mise en vente d’un logement doit être accompagnée depuis 2006 d’un diagnostic de performance énergétique (DPE), qui évalue la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre du logement. Les résultats de ce DPE permettent de classer le logement de A à G.

A partir du 1er avril 2023, la loi « Climat et Résilience » publiée le 24 août 2021 a rendu obligatoire la réalisation d’un audit énergétique qui devra être réalisé en plus de ce DPE et préalablement à la mise en vente de maisons ou d’immeubles classés F ou G.

L’audit s’appliquera ensuite aux habitations classées E à partir du 1er janvier 2025, puis aux logements classés D à partir du 1er janvier 2034.

Afin de garantir davantage de visibilité, une trame-type de l’audit visant à définir un format unique pour l’audit règlementaire sera proposée. Elle permettra d’accompagner les professionnels et de s’assurer de la bonne communication vis-à-vis des propriétaires.

L’audit énergétique reprendra les mêmes informations qu’un DPE pour établir la performance énergétique du logement, il sera toutefois plus détaillé.

Il va en effet préciser tous les défauts d’isolation et les ponts thermiques du logement. En plus, il proposera plan de travaux de rénovation énergétique, soit un choix de travaux à effectuer pour améliorer la performance énergétique de l’habitation. Il devra constituer un véritable outil d’aide à la décision de rénovation à l’occasion de l’acquisition d’un nouveau logement, et définir la période la plus propice à la réalisation des travaux. Deux solutions seront proposées dans cet audit : des travaux en une seule fois ou des travaux par étapes (sauf contrainte particulière, la première étape doit faire gagner au moins une classe, et atteindre au minimum la classe E). En plus de toutes ces informations, l’audit va aussi évaluer les dépenses annuelles du bâtiment dans lequel se trouve le bien. Il va également décrire les parties communes, en plus des parties privatives du bâtiment.

Ces travaux ne sont pas obligatoires pour conclure la vente, mais l’acquéreur sera informé de leur nature. L’objectif de ce document est d’informer l’acquéreur, afin qu’il intègre ces travaux de rénovation dans son projet d’achat.

Cet audit devra être composé :

Pour chaque étape du parcours de travaux l’audit devra fournir à minima :

En conclusion,

Pour mieux répondre à la crise énergétique mondiale et au réchauffement climatique, le gouvernement souhaite faire disparaître les passoires thermiques et lutter contre le gâchis énergétique en rendant obligatoire la réalisation de travaux de rénovation de millions de logements.

Le gouvernement lutte aussi contre la précarité énergétique de nombreux ménages qui sont dans l’incapacité de se chauffer correctement, parce que leur logement est mal isolé ou ventilé, ou parce qu’ils n’ont pas les moyens de régler leurs factures énergétiques. Les passoires thermiques sont en plus à l’origine de nombreux problèmes de santé des ménages par l’humidité et les moisissures qu’elles peuvent générées. Ainsi, la rénovation énergétique des millions de passoires thermiques générera un gain sanitaire et social très important.

Investir dans la pierre et réduire ses impôts, c’est encore possible en 2022 !

L’investissement immobilier locatif fait partie des placements préférés des Français. En effet, investir dans la pierre est considéré comme un placement fiable et en plus il permet de réduire son imposition grâce à la défiscalisation immobilière.

Avant d’investir, il convient de se poser un certain nombre de questions : choix de la ville, type d’acquisition, budget et financement ou encore le choix du dispositif de défiscalisation.

Nous vous livrons quelques informations sur les dispositifs Pinel et Censi-Bouvard.

Investissement locatif en loi Pinel : une réduction d’impôt encadrée

Initié en 2014, la loi Pinel succède au dispositif Duflot. Elle offre à l’investisseur locatif une réduction d’impôt sur le revenu.

La réduction d’impôt Pinel est attribuée aux propriétaires qui s’engagent à mettre leur logement en location durant six ans au minimum, avec un loyer fixé à 20% en dessous du prix du marché.

L’économie d’impôt sur le revenu dépend du nombre d’années de mise en location du bien immobilier : 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Le logement doit respecter un certain nombre de critères :

Bien entendu, il s’agit de véritables contraintes en termes d’investissement. Cependant, elles vous permettent de bénéficier d’une belle réduction sur votre impôt sur le revenu :

Avec la loi Pinel, vous ne pouvez effectuer plus de deux acquisitions par an, dans un plafond d’investissement annuel de 300 000 € et d’un plafond au m² dépendant du zonage Pinel* où se trouve votre bien.

 Attention, en 2023 et 2024, la loi Pinel évolue et se complexifie encore !

En 2023 et 2024, les taux de réduction d’impôt dont vous permet de bénéficier le dispositif Pinel évoluent à la baisse. 2022 est en effet la dernière année pour profiter du dispositif Pinel tel qu’il existe. À compter du 1er janvier 2023, l’actuel Pinel sera remplacé par un Pinel à taux réduit et un Pinel+. La réduction d’impôt dépendra toujours de la durée d’engagement de la location, mais aussi du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) de votre investissement. Résultat, en 2023, seuls les biens classés au moins B (selon les normes RE2020) pourront prétendre à la réduction d’impôt

En 2023, pour une durée de 6 ans, le taux de réduction d’impôt s’établira à 10,5 % du prix d’acquisition du bien immobilier, pour 9 ans à 15%, et pour 12 ans à 17,5 %.

En 2024, pour une durée de 6 ans, le taux de réduction d’impôt s’établira à 9 % du prix d’acquisition du bien immobilier, pour 9 ans à 12%, et pour 12 ans à 14 %.

Particularité notable du Pinel + :

Ce dernier vous permettra de conserver une réduction d’impôt jusqu’à 21%, si et seulement si, vous respectez trois nouvelles conditions en matière d’écologie et de confort. À savoir :

Le dispositif Pinel repose sur un engagement de location qui peut s’étendre sur une période de 6 à 12 ans. Au cours de cette période, le propriétaire ne peut pas utiliser son bien comme il le souhaite : il est obligé de le louer. En cas de non-respect de l’engagement de location, l’éligibilité à l’avantage fiscal peut être remise en cause. Ainsi, si le propriétaire rompt son engagement de location avant la fin de ce dernier, il devra rembourser les réductions d’impôt perçues depuis le début de sa participation au dispositif.

Néanmoins, des exceptions ont été mises en place pour certaines situations. Les personnes concernées ne sont pas dans l’obligation de rembourser la réduction d’impôt dans les cas suivants :

Les zones A et A bis, qui réunissent les départements 75, 77, 78, 91, 92, 93, 94, 95, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération genevoise. La zone B1 qui comprend la totalité des métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne de Paris, et certaines autres villes où le prix de l’immobilier locatif est conséquent.

Qu’est-ce que la loi Censi-Bouvard ?

Crée en 2009, la loi Censi-Bouvard appelée également « amendement Bouvard » par les législateurs, ce texte à l’initiative d’Yves Censi et de Michel Bouvard, a été voté par l’Assemblée nationale.

Prolongé jusqu’au 31 décembre 2022, la loi Censi-Bouvard vous engage pour 9 ans avec à la clé une réduction de 11 % du montant hors taxes de votre placement (dans le respect d’un plafond d’investissement de 300 000 euros par an, comme pour la loi Pinel).

Le dispositif Censi-Bouvard est destiné aux particuliers domiciliés en France qui souhaitent investir dans un appartement neuf ou en VEFA meublé situé en résidence services (résidence étudiante, résidence seniors, EHPAD ou encore hôtellerie d’affaire). Le bien doit être neuf, confié à un gestionnaire de résidence et mis en location sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) pendant au moins neuf ans. Si ce statut limite vos revenus issus de la location à 23 000 € par an et 50% des revenus globaux du ménage, il vous permet de profiter d’une réduction d’impôt équivalente à 11% du prix HT de votre acquisition immobilière.

Si la réduction d’impôt est supérieure au montant d’impôt à payer, la somme peut être reportée. Ce montant non utilisé peut ainsi être imputé sur vos impôts jusqu’à la 6ème année qui suit votre achat.

Ce dernier offre une belle réduction d’impôt sans contrainte d’emplacement géographique, de loyer ou encore de plafonnement des ressources des locataires !

Bonus : Avec ce dispositif de défiscalisation immobilière, vous récupérez les 20% de TVA du prix d’achat de votre logement meublé neuf. Un avantage fiscal complémentaire qui, une fois ajouté au 11% de réduction d’impôt mentionnés précédemment, vous permet de faire une économie totale de 31% sur le prix de votre investissement !

Les inconvénients de la loi Censi-Bouvard

Opter pour la réduction d’impôt offerte par le dispositif de défiscalisation immobilière Censi-Bouvard, c’est renoncer à l’amortissement du bien rendu possible par le statut LMNP durant toute la phase de réduction d’impôt.

Vous pouvez toutefois bénéficier de l’amortissement proposé avec le statut LMNP :

Vous souhaitez revendre votre logement Censi-Bouvard avant 9 ans de détention ? Sachez qu’il y a alors une reprise de la réduction d’impôt : l’avantage fiscal obtenu depuis l’acquisition jusqu’à la revente du bien locatif doit être entièrement remboursé à l’administration fiscale.

Depuis le 24 août 2022, et en application de la loi de lutte contre le dérèglement climatique publiée au Journal officiel du 24 août 2021, les loyers des logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé F ou G (« passoires thermiques ») ne pourront faire l’objet d’aucune hausse.

Ces dispositions s’appliquent aux locations de tous logements nus et meublés à usage de résidence principale du locataire et pour tout contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022.

En cas de nouvelle location :

Lorsqu’un logement de la classe « F » ou de la classe « G » fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

En cas de révision, de majoration ou de réévaluation de loyer

Il en est de même pour les révisions de loyer, majorations ou réévaluations de loyers. Lorsque la révision de loyer est prévue par le contrat, elle ne peut pas s’appliquer si le logement est classé F ou G.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, ces dispositions seront applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après le 1er juillet 2024.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être annexé au contrat de location lors de sa signature et lors de chaque renouvellement.

Quels logements sont considérés comme des passoires thermiques ?

Ce sont des logements présentant une consommation d’énergie particulièrement élevée par rapport aux besoins réels des occupants.

Quelles en sont les causes : des équipements vétustes énergivore, une isolation insuffisante, ou encore, une mauvaise ventilation.

*eq/m2 : équivalent par mètre carré

Locataire, soyez vigilant !

Propriétaires, vos obligations et sanctions

Les autres dates du calendrier des mesures phares de la loi climat et résilience pour les propriétaires

(n° 2021-1104 du 22 août 2021 – JO du 24 août 2021).

  1. Pour encourager la rénovation énergétique des logements, la loi Climat et résilience a mis en place des mesures pour les propriétaires et les copropriétaires.
  1. Les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 seront soumis à l‘établissement d’un diagnostic de performance énergétique selon un calendrier précis (CCH, art.L.126-31) :

Ce diagnostic devra être renouvelé tous les dix ans, sauf si la copropriété est classée A, B ou C après le 1er juillet 2021.

La loi climat et résilience impose aussi, aux copropriétés, l’élaboration d’un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) excepté si le diagnostic ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les années à venir. Nous écrirons prochainement un article plus détaillé sur ce sujet.

Aujourd’hui les jeunes rencontrent de nombreuses difficultés pour se loger.  Alors, pour avoir plus de chances de voir leur dossier accepté et obtenir un logement, en particulier dans les grandes villes où les loyers sont très élevés et où la demande est forte et souvent supérieure à l’offre locative, beaucoup de jeunes dont les garanties locatives sont trop faibles (revenus modestes, contrat de travail précaire, garants disposants de revenus insuffisants) font le choix de falsifier leur dossier pour séduire les propriétaires et les agences de plus en plus exigeants.

Avec internet, les logiciels de retouches et la dématérialisation de documents, la falsification est à la portée de tous :  les contrats de travail sont parmi les pièces les plus modifiées par les locataires que ce soit pour allonger leur durée changer leur statut où gonfler un salaire. Il en est de même pour les bulletins de salaire où il suffit de quelques clics pour rendre son dossier plus attractif et décrocher ainsi un logement. La crise sanitaire et les rendez-vous à distance ont permis de ne plus présenter les documents originaux facilitant ainsi la falsification qui est devenue de plus en plus courante. Il s’agit là d’usage de faux, ce qui d’après l’article 441- 1 du code pénal est passible de 3 ans d’emprisonnement et 45000 € d’amende pour un faux de document ordinaire, 5 ans et 75000 € pour un faux de document administratif. Et en prime, le propriétaire est en droit de demander l’annulation du contrat de bail pour dol (article 1109 du Code civil). Si la manœuvre frauduleuse est avérée, le locataire est expulsé.

A noter que les proches ou les employeurs des locataires qui les aident à falsifier leur dossier courent eux aussi des risques. Il s’agit aussi de l’infraction de faux et usage. Les peines encourues sont les mêmes que pour l’infraction principale. En outre, les employeurs risquent de se voir en plus dénoncés par le bailleur auprès des organismes sociaux (Urssaf, sécu…) qui feront une enquête administrative et lui infligeront un redressement au titre de faux salariés déclarés.

Le marché l’immobilier dans les grandes villes est certes très compliqué mais en faisant de faux dossiers, l’auteur crée de la concurrence déloyale face à ceux qu’ils ne le font pas et est l’un des responsables de l’effet pervers de ce système car ça cautionne l’idée qu’ont les agents et propriétaires qu’il n’y a aucun problème de nos jours pour un locataire à gagner un salaire net équivalent à 3 ou 4 fois le montant du loyer.

Et quand bien même le futur locataire ait falsifié quelques éléments de son dossier, cela ne signifie pas forcément que celui-ci soit un escroc et envisage dès le départ de ne pas payer son loyer.

Il est toutefois important que les propriétaires soient vigilants. Alors comment déjouer de faux papiers :

Les moyens de vérifier si un dossier a été retouché ou non sont assez simples en soit :

La première chose, c’est d’exiger que le locataire vienne avec les originaux de ses pièces à produire lors des visites si celles-ci sont réalisées. Il est en effet plus difficile de falsifier un original qu’une simple copie en noir et blanc.

Commencer par demander les derniers bulletins de salaire pour vérifier leur authenticité mais aussi la solvabilité du locataire afin de vous prémunir de tout risque de défaut de paiement. Quatre choses sont donc à regarder :

Les bailleurs ou les agents peuvent aussi s’adresser aux organismes sociaux tels que l’URSSAF pour vérifier qu’un salarié est bien employé par une entreprise, c’est une démarche très facile. Ils peuvent aussi (même si ça peut paraître un peu intrusif et que rien ne garantit une réponse) appeler les employeurs quand ils ont un doute sur l’authenticité d’un bulletin de salaire produit. Il est aussi assez facile de repérer des erreurs sur les faux certificats de travail (mauvais numéro de SIRET, ou absence de celui-ci, erreur dans la date…)​.

Mais le plus simple est de demander et de vérifier, quand cela est possible, l’avis d’imposition car il contient toutes les informations importantes : l’identité et les ressources du locataire. Bien sûr, les étudiants, les personnes qui débutent une activité professionnelle ou encore les étrangers ne sont pas concernés car n’ont pas encore un avis d’imposition à présenter mais d’autres points peuvent être étudiés pour vous assurer de la validité du dossier de location.

Pour vérifier l’authenticité de l’avis d’imposition, rien de plus simple ! il suffit de se connecter sur les sites des impôts et de rechercher le service VERIFAVIS Impots.gouv.fr – Service de vérification en ligne des avis. Ce service est gratuit et il est juste nécessaire de renseigner le numéro fiscal et la référence de l’avis d’imposition pour pouvoir accéder aux informations enregistrées par le fisc. Il est alors aisé de vérifier que l’avis n’a pas été trafiqué. Et, une fois l’avis d’imposition vérifié, faites un recoupement entre l’avis d’imposition et les bulletins de salaires.

Autres documents à vérifier :

La carte d’identité : vérifier que la photo corresponde à la personne qui fait la demande de location.

En comparant la carte d’identité et le numéro de Sécurité sociale mentionné sur les bulletins de salaire, il est facile de déceler une incohérence concernant l’âge de la personne, et son lieu de naissance.

Et puis, avec internet, il est possible d’avoir des informations sur le futur locataire en surfant sur les réseaux sociaux, blogs, forums …

Quant aux garants, pour vérifier leurs existences si ceux-ci ne peuvent se déplacer lors de la signature du bail, il suffit d’envoyer l’acte de caution solidaire directement par la poste, sans donner un exemplaire au locataire. Ce dernier ne pourra pas signer en leurs noms.

Cela demande une certaine vigilance, et c’est pourquoi il peut être intéressant pour un propriétaire de faire appel à un bailleur professionnel, Le cabinet JOURDAN qui a l’expérience nécessaire pour bien analyser les dossiers de location.

Qu’est-ce que la colocation ?

La colocation est définie par la Loi du 6 juillet 1989 comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ». Vivre en colocation, c’est partager un logement avec d’autres personnes : ceux-ci peuvent être des amis ou de parfaits inconnus. Le plus souvent chaque colocataire dispose de sa propre chambre et les autres espaces sont partagés (salon, cuisine, salle de bain…)

 

Vivre la colocation côté locataires

Quels sont les avantages de la colocation ?

  1. Accéder à un logement plus spacieux et confortable

Tout d’abord, la colocation permet d’accéder à un logement tout en ayant un budget modeste et de profiter d’espaces de vie communs plus confortable et spacieux. Les infrastructures et les équipements qu’il offre ne pourraient certainement pas être retrouvées dans un logement adapté pour une personne seule. C’est quand même plus agréable de vivre dans une chambre de 15m2 dans un appartement avec salon, cuisine équipée et salle de bain que de vivre dans une chambre de bonne de 10 m2 au dernier étage, sans ascenseur, avec les toilettes sur le palier…

  1. Economiser de l’argent sur le loyer des charges

Dans les grandes villes où la demande est très importante en termes de logements, les loyers y sont élevés. Il est donc difficile pour tout un chacun de se loger correctement avec un budget modeste. Que ce soit par obligation ou par choix de moins dépenser, avoir recours à la colocation permet d’accéder à un logement sans y laisser toutes ses économies. De plus, il n’y a pas que le loyer qui est partagé mais également les charges et tous les frais annexes comme les factures (internet, électricité …), et toutes les réparations qui peuvent survenir.

  1. Rencontrer des gens

La colocation permet de s’intégrer plus facilement dans une nouvelle ville, un nouveau pays, car elle facilite les rencontres. C’est l’occasion pour chaque colocataire de de renforcer les liens sociaux, de découvrir la culture de ses pairs, qui peuvent être d’origines très diverses. C’est enfin une opportunité de tisser des liens d’amitié. La colocation permet de passer des moments agréables de convivialité et d’échanges. Une colocation, c’est un lieu qui vit ! c’est aussi un bon moyen pour se motiver et faire des activités à plusieurs.

  1. La vie à plusieurs pour ne pas être isolé

Vivre en colocation, c’est partager des espaces de vie quotidien avec d’autres personnes

De nombreuses personnes ne sont pas à l’aise avec l’idée de vivre seules, elles ont besoin d’être toujours entourée, la colocation est une excellente solution, car il y aura toujours un colocataire disponible pour discuter ….

Au vu de ces avantages et de son côté convivial, la colocation est devenue bien plus qu’une solution alternative, mais plutôt un véritable mode de vie qui compte de plus en plus d’adeptes.

Quels sont les inconvénients de la colocation

  1. S’adapter aux autres

Vivre en colocation veut aussi dire partager sa vie avec d’autres colocataires. Il est impératif de trouver des colocataires qui partagent la même vision de la vie en communauté au quotidien afin de rendre la cohabitation agréable pour tout le monde. Il faut savoir s’adapter aux autres. Des compromis seront nécessaires ainsi qu’une bonne organisation des tâches et répartition des dépenses communes. Aussi, pour vivre avec les autres, il faut d’abord bien se connaître, et savoir poser les bonnes questions lors de la première rencontre avec ses futurs colocataires N’hésitez pas à exprimer vos besoins et à mentionner vos limites. Vous vous assurerez de faire le bon choix et de vivre une expérience en toute sérénité.

  1. Le bruit

La colocation est un environnement plus bruyant que la normale ! C’est un lieu de vie et tous les colocataires n’ont pas les mêmes horaires de travail, de couchage, et certains bruits de pas, de portes peuvent vite devenir agaçants dans certaines circonstances… Le bruit, même s’il n’est pas intentionnel peut entraîner des frustrations, des disputes, et même une perte de sommeil alors adoptez plutôt la zen attitude et définissez des règles !

  1. Manque de tranquillité, d’intimité

Si la colocation permet de ne pas être seul, l’effet inverse est de manquer de tranquillité, et d’intimité. Vos colocataires auront vite fait de connaître vos habitudes, vos divers allées et venues, vos horaires de présence et d’absence, Et même si vous vous isolez dan votre chambre pour parler, téléphoner, vos conversations ne seront pas complétement inaudibles et inversement celles des autres ne le seront pas pour vous.

  1. Définir des règles (tâches, ménage, courses, …)

Pour que tout se passe au mieux, il est important d’instaurer des règles dès le début de la colocation. Les règles doivent être claires pour chacun d’entre eux et ils doivent au moins s’entendre pour s’organiser dans la gestion et la répartition des dépenses communes (loyer, réparations locatives, électricité, gaz, …) ainsi que sur la répartition et la fréquence  des tâches (ménage, gestion des poubelles, courses communes …), l’utilisation des pièces et équipements communs (séjour, cuisine, salle de bains, réfrigérateur, micro-ondes, machine à laver…) au risque de voir l’aventure tourner au cauchemar.. Accrocher un tableau avec l’organisation et la répartition des tâches toutes les semaines peut être bénéfiques et permet d’éviter un certain nombre de conflits.

  1. Mauvais payeurs

Certains des colocataires peuvent s’avérer ponctuellement ou fréquemment insolvables. Pour ne pas risquer de vous retrouver dans une situation où vous aurez à payer la part du loyer d’un des autres colocataires, puisque les bailleurs inscrivent souvent dans le contrat de bail une clause de solidarité, il est donc important de souscrire une assurance.

 

La colocation pour les propriétaires bailleurs

La colocation présente également des avantages pour les propriétaires de biens immobiliers. 

  1. Un rendement locatif qui peut-être plus important

En règle générale, plus un appartement un grand, plus son rendement locatif est faible. Or, quand un grand logement est bien distribué et adapté à la colocation, son rendement locatif peut être plus haut que si le même logement est loué à un seul locataire. Attention toutefois si le bien est soumis se situe dans une zone à encadrement des loyers, le montant du loyer ne pourra pas être augmenté.

Au-delà de ça, la colocation permet d’avoir un taux d’occupation plus élevé car les locataires de grands logements ne sont pas toujours simples à trouver.

  1. La possibilité de louer un grand appartement en meublé et de pouvoir bénéficier des avantages fiscaux liés à ce statut

En règle générale, ce sont les propriétaires de petits logements destinés aux étudiants qui peuvent louer leurs biens en meublés. Grâce à la colocation, les propriétaires de grands logements peuvent aussi bénéficier des avantages fiscaux de la location meublée.

  1. La clause de solidarité des colocataires permet de garantir le paiement des loyers

Dans la colocation à bail unique, chaque colocataire est engagé et si l’un d’entre eux est insolvable ponctuellement ou fréquemment, les autres se doivent de payer sa part de loyer. Ils doivent aussi payer la totalité du loyer en cas de départ de l’un d’entre eux. Le propriétaire bailleur est ainsi sécurisé du paiement de ses loyers. Il y a toujours un risque d’impayé si le propriétaire propose une colocation avec des baux individuels, mais ce risque est limité à la ou les part(s) du(es) locataire(s) insolvable(s) ou parti(s). La souscription à une assurance loyers impayés palie à ce type de problème.

 

Et à contrario, la colocation présente des inconvénients pour les propriétaires de biens immobiliers.

  1. Une rotation des colocataires trop importante

Un inconvénient de la colocation est la gestion plus complexe qu’elle représente pour le propriétaire, du fait que les colocataires ont des objectifs différents et peuvent entrer et quitter la colocation à tout instant. Le « turn-over » occasionne des frais : État des lieux de sortie, publication d’une annonce, mise en place de visites du bien, étude des dossiers, état des lieux d’entrée du nouveau colocataire rafraichissement de la chambre louée, coût de la vacance éventuelle, … : tout ceci représente du temps pour le propriétaire sans compter l’énergie que cela demande !

  1. Des problèmes de conflits entre les colocataires

Dans certains cas (et plus particulièrement quand la colocation n’est pas le fruit d’un groupe d’amis), le propriétaire peut être obligé d’intervenir au milieu de conflits entre les différents colocataires. Afin de prévenir au maximum les désaccords, la rédaction d’un règlement de fonctionnement et de bonne conduite à faire signer par tous les colocataires peut être une première solution. L’ouverture d’un compte bancaire joint peut aussi être une solution à d’autres conflits.

Même si les étudiants représentent encore la moitié des personnes vivant actuellement en colocation, la colocation a de plus en plus de succès auprès des autres publics.

Que vous soyez locataire à la recherche d’une colocation ou propriétaire souhaitant mettre votre bien en colocation, le Cabinet JOURDAN peut vous aider dans vos démarches.

Qu’est-ce que l’indice de référence des loyers

L’indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour réviser les loyers des logements vides ou meublés. Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires. La clause de révision annuelle contenue dans un bail, permet au propriétaire d’augmenter le montant du loyer en se basant sur cet indice.

 

Allons-nous vers un gel de l’indice de référence des loyers ?

Avec une inflation qui atteint 5,2 % sur un an au mois de mai selon l’Insee (son plus haut niveau depuis 1985), les prix à la consommation entachent déjà fortement le pouvoir d’achat des ménages. Et, le montant des loyers pourrait grever encore davantage le budget des locataires dont la part du loyer pèse déjà pour environ 25% de celui-ci.

En effet, l’IRL est lié aussi à l’inflation. La valeur de l’IRL s’établit à 133.93 en avril 2022 contre 130.69 en avril 2021 soit une augmentation de 2.48%. Et si l’inflation continue sa progression, il faut s’attendre à ce que les loyers grimpent encore cet été. Plusieurs associations de défense des locataires demandent au gouvernement le gel des loyers pendant 1 an afin de contenir la hausse des prix.

Si cette mesure rassure les locataires quant à leur pouvoir d’achat, elle fait grincer des dents les propriétaires bailleurs qui supportent comme les locataires les conséquences de l’inflation. L’UNPI et les associations professionnelles Fnaim, Unis et Plurience estiment qu’un gel de l’IRL n’apporterait aucune solution pérenne aux préoccupations immédiates de prise en compte de l’évolution de certains postes de charges locatives. Ces mêmes organisations suggèrent aux pouvoirs publics de plutôt agir sur les allocations logement.

Pour les propriétaires, le gel des loyers viendrait s’ajouter à la hausse de leur budget travaux et de rénovation énergétique de leur bien. Qui plus est, une annonce d’une flambée de la taxe foncière 2022 n’est pas à exclure (à l’inverse des locataires qui ont vu supprimée la taxe d’habitation). En outre, de nombreux bailleurs, qui perçoivent la location comme un investissement, comptent sur le versement du loyer pour compléter leurs revenus.

Si le gel de l’indice a d’abord été envisagé pour une mise en place à compter du 1er juillet 2022, cette mesure a été revue depuis par le gouvernement qui a indiqué que la solution ne lui semblait pas optimale d’un point de vue économique car elle grèverait la capacité des bailleurs sociaux à investir pour produire de nouveaux logements.

Dès lors, Bercy semble s’orienter vers une voie intermédiaire entre gel des loyers et statut quo afin d’aider les locataires à faire face à l’inflation sans pénaliser les propriétaires. Plusieurs solutions sont toujours à l’étude avec les divers représentants des locataires et des propriétaires pour trouver une mesure équitable pour les uns et les autres.

Parce que la mise hors d’état de nuire des marchands de sommeil exigeait des procédures judiciaires longues, coûteuses et incertaines, la loi ALUR du 24 mars 2014 a voulu mettre entre les mains des maires un outil préventif : le permis de louer.

Ce dispositif oblige les propriétaires bailleurs à réaliser des démarches auprès de leur commune afin de pouvoir louer leur logement.

De plus en plus de villes (388 communes au 1er trimestre 2022 ont été recensées) y ont recours aujourd’hui non seulement pour lutter contre le mal-logement mais aussi pour lutter contre l’augmentation déraisonnée de locations saisonnières.

Le permis de louer pour la location classique

Le permis de louer permet aux communes volontaires de vérifier la bonne qualité de leur parc locatif en étant avertie lors de la mise en location d’un bien pour ainsi pouvoir agir en prévention dans les zones où l’on constate un volume élevé de logements dégradés.

Les communes et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) peuvent définir des secteurs géographiques, des catégories de logements ou d’ensembles immobiliers, pour lesquels la mise en location d’un bien doit faire l’objet d’une déclaration ou d’une autorisation préalable telles que définies par le Décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 :

Déclaration de mise en location

Dans certaines communes, une simple déclaration du bailleur lors de la mise en location de son bien est suffisante. Le régime de la déclaration de mise en location oblige alors les propriétaires à déclarer à la collectivité la mise en location d’un bien dans les 15 jours suivant la signature du bail en remplissant le formulaire Cerfa n°15651*01. Ce formulaire est à soumettre à chaque fois que vous signez un bail avec de nouveaux locataires.

Un mois maximum après votre dépôt de déclaration, vous recevrez de l’administration, un récépissé indiquant la date de dépôt de votre demande. Si votre dossier est incomplet, vous aurez à fournir les pièces ou informations manquantes dans un délai fixé par l’autorité compétente, qui ne peut être supérieur à un mois. Si vous ne renvoyez pas les éléments dans le délai imparti, il vous faudra recommencer la procédure.

Les manquements à cette obligation n’ont pas d’incidence sur la validité du bail, mais le propriétaire qui ne respecte pas cette obligation peut se voir sanctionné d’amendes administratives pouvant atteindre 5 000 euros.

Autorisation préalable de mise en location

Pour les communes ou zones comptant un grand nombre de logements dégradés, le permis de louer peut prendre la forme d’une autorisation préalable. Cette démarche est plus contraignante que la précédente car il ne s’agit pas simplement d’informer l’administration, mais d’obtenir une autorisation avant de pouvoir louer.

Pour ce faire, le service de l’EPCI ou de la commune doit se déplacer pour contrôler l’état du logement et s’assurer qu’il répond aux critères de décence exigés. Une démarche qui prend donc plus de temps et nécessite d’anticiper la demande pour ne pas être bloqué pour la mise en location du logement. Pour obtenir son autorisation préalable de mise en location, le propriétaire doit remplir le formulaire Cerfa n°15652*01 et l’envoyer avant la mise en location de son bien.

Les manquements à cette obligation n’ont pas d’incidence sur la validité du bail, mais le propriétaire qui ne respecte pas cette obligation peut se voir sanctionné d’amendes administratives pouvant atteindre 5 000 euros et, en cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, cette amende peut être portée à 15 000 €.

En fonction des communes, une autorisation est délivrée ou pas, dans un délai d’un mois pour une durée de deux ans et doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location, mais n’est pas nécessaire en cas d’avenant au bail.

À défaut de notification d’une décision expresse dans un délai d’un mois à compter du dépôt de la demande d’autorisation, le silence vaut autorisation préalable de mise en location. Cette autorisation devient caduque si elle n’est pas suivie d’une mise en location du bien dans un délai de deux ans suivant sa délivrance.

Si la demande est au contraire rejetée, car l’état du bien n’est pas jugé conforme, l’administration doit alors faire part au propriétaire d’un refus exprès et imposer au propriétaire de réaliser les travaux nécessaires pour rendre le logement conforme aux normes de décence en vigueur (état, surface habitable, éléments de confort…), afin qu’il ne porte pas atteinte à la sécurité physique ni à la santé des locataires.

Le maire/le président d’Établissement public de coopération intercommunale (EPCI) et le préfet ont à leur service une « police spéciale » permettant de traiter l’habitat indigne en prescrivant par arrêté des obligations de travaux, et/ou d’hébergement, ou de relogement aux propriétaires ou responsables de situations d’habitat indigne.

Ces injonctions sont assorties d’un délai d’exécution et de la faculté, en cas de non-exécution par les responsables, de prévoir une astreinte. Il s’agit de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, des locaux et des installations.

Pour quel logement faut-il un permis de louer ?

Cela concerne aussi bien les logements vides que les logements meublés qui sont loués à titre de résidence principale dans les zones définies

Le permis de loyer est imposé par les communes et les établissements publics de coopération intercommunale et peut concerner :

Toutes les communes ne sont pas concernées et lorsque le dispositif ne s’applique pas, aucune obligation préalable ne s’impose au propriétaire bailleur.

Liste des communes concernées par le permis de louer

Il n’existe pas de base de données centralisé et publique des communes françaises appliquant le dispositif, car ces décisions sont prises au niveau communal et non au niveau national. Par ailleurs, l’obligation relative au permis de louer s’applique parfois uniquement à certains quartiers d’une commune concernée.

Pour savoir si votre logement est concerné par le permis de louer, il convient donc de se renseigner de manière systématique avant toute mise en location en consultant le site internet de la mairie du bien à louer, ou en contactant directement la mairie ou l’Adil du département concerné. Certaines communes diffusent également l’information sur les réseaux sociaux, par voie d’affichage sur les panneaux municipaux ou encore dans des articles du journal de la ville.

Rappelons que c’est au gré des décisions communales que le périmètre concerné est déterminé ; il est donc susceptible d’évoluer au cours du temps.

Selon les communes, le permis de louer peut être gratuit ou payant entre 50 et 120 €. Vous pouvez vous renseigner auprès de la commune dans laquelle se situe le logement concerné.

Quand faut-il demander le permis de louer ?

La démarche est à effectuer au moment où vous vous apprêtez à mettre votre logement en location. Par conséquent, à chaque nouveau bail signé avec de nouveaux locataires, vous devez faire la démarche.

Les documents à annexer

Dans les deux cas, pour compléter votre dossier, vous devez annexer au formulaire que vous avez complété le dossier de diagnostics techniques que vous avez fait établir par un diagnostiqueur.

Rappelons qu’à partir de 2025, certains logements considérés comme trop énergivores ne pourront plus être donnés en location.

Le tout est à adresser à l’ECPI ou à la mairie où est situé votre logement, en recommandé avec accusé de réception ou par voie électronique (si cela est prévu par la délibération qui a décidé de cette déclaration).

Le permis de louer pour la location saisonnière

Face aux abus perpétrés par certains bailleurs qui affectent des biens à temps plein à une activité de location meublée de courte durée (journée, semaine, mois) au profit des touristes ou à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, le lancement d’un nouveau dispositif s’est avéré indispensable.

Pour louer votre logement en meublé saisonnier plus de 4 mois dans l’année, Il est nécessaire d’obtenir un permis de louer avant la location saisonnière, ou de faire une déclaration d’enregistrement après la signature du bail.

Dans les communes de plus de 200 000 habitants et à Paris, vous devez également obtenir une autorisation de la mairie pour modifier l’usage de votre logement en meublé de tourisme. Le propriétaire du logement doit acheter des « droits de commercialité ». Cette démarche est assez onéreuse.

A Paris et dans les communes de plus de 200 000 habitants, faute d’autorisation de la mairie, les propriétaires en infraction risquent une amende de 25 000 euros.

Pour obtenir le permis de louer votre logement en meublé saisonnier, vous devez le déclarer en mairie en utilisant le formulaire Cerfa N. 14004 02.

Votre administrateur de biens, le Cabinet JOURDAN, peut vous accompagner dans toutes vos démarches.

Vous êtes propriétaire et souhaitez mettre votre bien en location saisonnière.

 

Qui dit location saisonnière, dit que le propriétaire loue le bien pour une courte durée, qui ne doit pas excéder 90 jours, et ne pas être renouvelable.

Une opération d’autant plus intéressante que cette année encore, les particuliers privilégient les vacances dans l’hexagone, et qu’ils sont aussi de plus en plus intéressés par un hébergement touristique type location saisonnière.

Mais attention, dans certaines villes, la location saisonnière peut être encadrée si par exemple le marché locatif est tendu et fait que les locations abordables se font rares, ou du fait de décisions particulières des autorités locales comme la mise en place du permis de louer par certaines mairies. Il est, dans tous les cas, préférable de se renseigner directement auprès des autorités locales sur les règles en vigueur dans la ville du bien que vous souhaitez mettre en location saisonnière.

Si vous désirez développer cette activité, vous pouvez aussi obtenir un label qui vous permet de valoriser votre location saisonnière et de vous démarquer de la concurrence.

Vous pouvez par exemple demander le classement de votre bien en meublé touristique, en faisant une demande auprès de la chambre locale de l’UNPI (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers). Ce label permet de faire partie d’un réseau important et peut rassurer vos potentiels locataires. Il propose plusieurs catégories déterminées par un nombre d’étoiles variant selon le confort du logement. Ce label, gage de qualité du logement, vous permet de vous démarquer de la concurrence et de pouvoir accepter le paiement par chèques vacances. Outre la mise en valeur de votre bien, le classement « meublé de tourisme » offre des avantages fiscaux non négligeables. En effet, vous pouvez prétendre à un abattement forfaitaire de 71 % sous le régime micro-BIC au lieu de 50 %.

 

Mais avant de mettre votre logement en location saisonnière, il faut déjà vous pencher sur un certain nombre d’éléments :

La cible de votre bien.

Selon sa taille, son équipement, sa localisation, votre bien ne s’adressera pas à tous les publics. Et vous avez aussi, certainement en tête, certains types de locataires que vous souhaitez attirer avec les atouts de votre location courte durée.

Alors pour être sûr de louer au mieux et de booster votre taux de réservation, il faut commencer par définir vos cibles (couple, famille, professionnels de passage, personnes âgées, groupes d’amis, personnes avec animaux domestiques…) et les canaux de communication qu’elles utilisent.

Ensuite, vous pourrez rédiger une annonce qui s’adresse à ces cibles et aux canaux de communication sélectionnés.

Choix des canaux de communication :

Selon vos cibles, vous utiliserez de préférence un canal plutôt qu’un autre :  les plateformes de réservation, les sites de petites annonces, les agences locales, le site de l’office de tourisme de la ville, les réseaux sociaux ou encore votre propre site internet.

Dans tous les cas, faites le choix de multiplier vos annonces de location courte durée sur différents canaux, ainsi vous multipliez les points de contact avec vos clients potentiels.

Mais attention, lorsque votre location saisonnière est proposée sur plusieurs canaux de réservation, vous devrez tenir à jour les calendriers de réservation sur les différents sites. Vous devez absolument vous y tenir au risque de devoir gérer des situations de double-réservation.

Pour pallier ce genre de problèmes, ayez recours à des gestionnaires de canaux pour les locations ou faites appel à un professionnel de la gestion locative.

N’hésitez pas à promouvoir votre location sur le web et plus particulièrement sur les réseaux sociaux

Que ce soit sur Instagram ou Facebook par exemple, vous avez la possibilité de promouvoir votre location saisonnière dans des groupes Facebook dédiés, sur votre page Facebook ou encore poster régulièrement de belles photos sur le compte Instagram de votre location avec les hashtags adéquats et selon les photos que vous posterez, vous intéresserez certains publics. Pour atteindre plus de personnes sur les réseaux sociaux, vous pourriez miser sur les annonces payantes afin de développer la visibilité de votre location courte durée et toucher plus de monde.

La rédaction de votre annonce :

N’oubliez pas que votre annonce de location saisonnière doit être attractive pour autant de cibles que possible afin de maximiser les réservations. Rédigez une annonce attrayante et présentez votre logement sous son meilleur jour tout en restant honnête afin de ne pas décevoir vos locataires et de ne pas récolter d’avis négatifs.

Publiez toujours du contenu pertinent (description de votre location, de ses équipements, du mobilier et accessoires à disposition, son environnement, intégrer un album photos du logement, des conseils personnalisés …et bien entendu les conditions financières de cette location). Si, par exemple, les couples figurent dans votre cible, toutes les caractéristiques, équipements (jacuzzi, cheminée …), lieux de charme à proximité … tous les éléments qui évoquent le romantisme seront à mettre en avant sur votre annonce et vous devrez également les présenter sur vos photos.

Choix des photos :  il est certain que de belles photos sauront faire la différence et mettre habilement en scène les atouts de votre bien. Les caractéristiques et le charme de votre propriété vont jouer dans la sélection des biens par les locataires, alors autant les présenter sous leur meilleur jour. Outre les photos figées de présentation de votre bien, si vous proposez par exemple, une photo d’un couple heureux, vous incitez les couples à réserver.

L’aménagement de votre location :

Pensez toujours à vos cibles lors de l’aménagement et de l’équipement de votre logement. De quoi peuvent-elles avoir besoins ? quels sont les éléments à mettre à leur disposition ?

Vous pouvez aussi proposer des petites expériences personnalisées à vos invités comme un échantillon de produits locaux, un joli bouquet de fleurs. En plus de plaire et de toucher vos locataires, cela vous permettra de vous différencier.

De cette façon, vous optimiserez le taux d’occupation de votre location de vacances.

L’assurance location saisonnière

En tant que propriétaire de location saisonnière, vous devez vous protéger en cas de problème et souscrire une assurance. Surtout si votre location saisonnière a un taux d’occupation élevé et que vous accueillez en continu de nombreux locataires. Des incidents peuvent alors vite arriver. Et sans assurance, cela peut vous coûter cher…

Une assurance offre la garantie à vos locataires d’être couverts s’ils se blessent à l’intérieur de votre location de vacances et vous protège également contre les dégâts que ces derniers pourraient provoquer.

La tarification des nuitées

Une tarification efficace est essentielle pour la rentabilité de votre location. Savoir comment calculer le prix de votre location saisonnière et gérer vos tarifs pour mieux optimiser votre activité de location est un élément fondamental pour obtenir plus de réservations. Il faut trouver le juste prix : si vos prix sont trop élevés, vous risquez d’avoir un taux d’occupation assez faible. Si vos prix sont trop bas, vous ferez que très peu de bénéfice.

Les étapes clés pour définir votre tarif : lorsque vous fixez le prix de votre location courte durée, vous devez tenir compte des prix de propriétés similaires et des frais encourus.

1/ Connaitre le prix du marché

Lors du calcul de votre prix de location, vous devez commencer par étudier les prix des locations saisonnières environnantes. Pour se faire, jetez un coup d’œil au prix par nuit des autres annonces sur les plateformes de location. Vous pouvez comparer la qualité et les caractéristiques des biens immobiliers similaires et vous inspirer de ceux qui se rapprochent le plus du vôtre, tant par leur emplacement que par les services et équipements proposés. 6 critères principaux sont à prendre en compte dans l’élaboration du prix de votre location saisonnières :  le lieu (selon la région et si celle-ci est touristique ou pas), l’environnement, le type d’hébergement, la capacité d’hébergement, la saison, les atouts spécifiques à votre bien.

En outre, pensez à adapter vos prix en fonction des saisons afin de booster votre taux d’occupation pendant les périodes creuses.

2/ Connaître les coûts que vous devez couvrir en tant que propriétaire.

Vous devez prendre en compte vos différents coûts : les couts d’achat de votre bien, les frais de copropriété, les frais de fonctionnement, les frais d’entretien, les coûts de son aménagement et de sa préparation pour vos locataires. Vous ne devez pas louer en dessous de votre prix plancher (prix en dessous duquel la location ne serait pas rentable). Ainsi en connaissant les coûts mensuels de votre investissement locatif, vous pourrez fixer un prix locatif équitable pour vous et vos locataires.

La réservation

Si vous choisissez de mettre votre location saisonnière sur le web, pensez au calendrier. Grâce à cet outil, les locataires découvrent aussitôt les logements disponibles à leurs dates et peuvent faire une demande de réservation.

Cet outil vous permet de gérer votre location saisonnière et d’avoir des demandes de réservations et si vous le mettez à jour régulièrement, vous aurez un précieux avantage sur les propriétaires qui sont moins réactifs.

Vous montrez ainsi votre sérieux et votre implication à vos potentiels locataires. Vous évitez également de devoir refuser une demande parce que le logement est pris ou pire, louer à deux personnes différentes par erreur. En d’autres termes, tout le monde économise du temps. De plus, en mettant régulièrement à jour votre calendrier, votre annonce remontera plus facilement dans le classement des recherches et vous obtiendrez plus de réservations.

Dans tous les cas, lorsqu’une personne souhaite réserver un bien pour une location saisonnière, il contacte directement le propriétaire, ou son représentant, qui doit lui transmettre un descriptif complet du logement.

La durée de la location, les jours d’arrivée et de départ sont ainsi validés.

Le contrat de location est le plus souvent signé le jour de l’arrivée.

L’avance

Pour finaliser la réservation, le propriétaire peut réclamer une avance financière. Celle-ci peut être soit des arrhes, soit un acompte.

Lorsque le propriétaire annule, le locataire peut réclamer des dommages et intérêts. Le montant de cette avance est fixé librement, sauf si le propriétaire fait appel à un agent immobilier pour gérer cette location saisonnière. Dans ce cas, l’avance ne peut pas dépasser un quart du prix total et ne peut pas être demandée plus de 6 mois à l’avance.

Le contrat de location

Le contrat de location saisonnière doit détailler plusieurs éléments : le prix total et les éventuelles charges, la durée de la location, le descriptif, les états des lieux en annexe.

Le contrat ne doit bien entendu pas contenir de clauses abusives. Celles-ci sont listées par la Commission des clauses abusives.

Le descriptif établit par le propriétaire et fournit avant la signature, ainsi que dans le contrat, doit correspondre à la réalité du bien. S’il ne correspond pas, le locataire a deux possibilités.

Émission de factures

Certains locataires peuvent vous demander une facture. L’émission de factures quant à elle est facultative lorsque la location se fait entre deux particuliers. En revanche, l’émission de facture est obligatoire si le voyageur est un professionnel qui voyage dans le cadre de son activité professionnelle.

L’accueil de vos locataires

Comment recevoir vos locataires ? Pour accueillir vos locataires, encore faut-il être sur place : que faire si vous ne pouvez pas être présent lors de leur arrivée

Si vous pouvez accueillir vos locataires, le mieux est de préparer une To Do List (avec tout ce que vous souhaitez leur dire sur le logement et les environs) qui vous permettra de ne rien oublier, ainsi qu’un document pour réaliser avec eux l’état de lieux d’entrée et bien sûr les clés du logement.

Vous habitez trop loin de votre location saisonnière ou simplement, vous ne pouvez être présent à leur heure d’arrivée, vous pouvez très bien déléguer ces tâches à une personne de confiance, un voisin, un ami, un service de conciergerie.

La mise à disposition d’un livret d’accueil est fort appréciée des locataires : ils y trouveront des règles de bonnes conduites, des informations sur l’utilisation des équipements, un inventaire, des adresses utiles, des idées de visite, des plans…

La déclaration fiscale

Bien sûr, tout revenu perçu via une activité de location de tourisme doit être déclaré.

Bon à savoir : si vos revenus générés sont inférieurs à 305 euros, alors vous ne paierez pas d’impôts. Vous pouvez consulter la fiche disponible sur le site  impots.gouv  pour plus de détails.

Pour ne pas faire d’erreur dans votre déclaration de revenus la première année mieux vaut vous rapprocher directement d’un conseiller fiscal.

 

Conclusion : mieux vaut être bien préparé !

Il y a beaucoup de cases à cocher dans la to-do list avant de se lancer dans la mise en location de sa propriété. Si vous n’avez que peu de temps à consacrer à cette tâche, avoir recours à la gestion locative peut s’avérer utile.

Le Cabinet JOURDAN est à votre disposition pour vous simplifier votre quotidien de propriétaire bailleur.

L’Ile de France est toujours aussi attractive ! Les Parisiens ne sont pas partis de la région pour s’installer en province. L’Ile de France concentre toujours la majorité de la demande immobilière, que ce soit du côté du marché de l’acquisition que de celui de la location.

Les volumes sont toujours là !

La région Ile-de-France est la première région en termes de recherches immobilières : + 51% de recherches de biens immobiliers, par rapport à 2020.

La Chambre des Notaires du Grand Paris vient de dévoiler les chiffres de l’ancien en Ile-de-France. Malgré un ralentissement du marché au quatrième trimestre, 2021 a été une très bonne année : 182.000 biens (124.480 appartements et 57540 maisons) ont été vendus l’an dernier, soit une hausse de 12 % par rapport à 2020 et de 1% par rapport à 2019, année déjà exceptionnelle. Près de 48.000 appartements ont été vendus en Petite Couronne, une hausse de 7 % par rapport à 2020. Et en Grande Couronne, plus de 40.000 appartements ont été vendus en 2021, un record historique d’activité.

En 2022, les dynamiques restent les mêmes : la crise sanitaire et ses restrictions, le recentrage sur la sphère personnelle et le développement du télétravail ont aiguisé l’appétit des ménages pour l’immobilier. Reste des incertitudes, avec la hausse des taux d’intérêt, des conditions de crédit plus strictes et peut-être les conséquences de la crise ukrainienne.

Si Paris concentre plus de 6% des recherches en France (source : Seloger), le marché devrait se stabiliser en ce début d’année 2022. Paris n’est cependant, pas la seule ville à dynamiser la région. Les Hauts-de-Seine et les Yvelines sont en pleine explosion cette année et attirent de plus en plus les investisseurs.

Du côté des prix…

Légère baisse à Paris.

Les prix ont légèrement baissé sur le dernier trimestre 2021, les prix de la région étant entrainés par ceux de Paris. La hausse des prix en rythme annuel est ramenée à 0,6 % sur l’ensemble de la région (1,7% pour les appartements).

Les indicateurs avancés des Notaires, basés sur les avant-contrats, laissent prévoir une stabilisation dans les prochains mois, le mètre carré tournant autour des 6.750 €, à 100 € près, en avril prochain tous biens confondus.

D’après les indicateurs avancés sur les avant-contrats, les notaires du Grand Paris s’attendent à un prix au mètre carré sur Paris intra muraux tournant autour de 10.550 € en avril 2022, un recul de 310 € et de 2,9 % en un an et demi. Cette baisse pourrait bien entraîner une nouvelle hausse des volumes de transactions sur Paris.

Les départements des Hauts de Seine et des Yvelines ont le vent en poulpe !

Du côté des Hauts-de-Seine, le prix moyen au m² a augmenté de 2,7% en seulement 1 an et affiche aujourd’hui un prix moyen de 7 497€ le m² pour une maison et 7 253 € pour un appartement (source : meilleurs agents).

Du côté des Yvelines, le prix moyen au m² a augmenté de 3,7% en 1 an. Le département affiche un prix moyen de 3 828 € le m² pour une maison et 4 822 € pour un appartement (source : meilleurs agents). Ces régions, proches de la capitale, attirent de plus en plus les investisseurs grâce à leurs prix plus attractifs que ceux de la capitale. Selon les notaires de la région, cette hausse des prix ne devrait pas ralentir tout de suite.

En Grande Couronne, les ventes ayant littéralement explosées, les prix grimperaient de 3,6 % en rythme annuel toujours en avril 2022.

2022…Vers un retour à la normale ?

Le tassement du quatrième trimestre 2021 et des hausses de prix un peu moins fortes pourraient constituer, d’après les notaires, les prémisses d’un atterrissage progressif et un retour à la normale après deux années exubérantes.

Les conditions d’emprunt se sont aussi durcies. Les banques appliquent strictement les consignes de réduction du Haut Conseil de stabilité financière (taux d’effort des emprunteurs plafonné à 35 % des revenus, durée des prêts limitée à vingt-cinq ans). Les taux d’intérêt, eux, poursuivent leur remontée.

La guerre en Ukraine entrainera peut-être des conséquences sur le marché immobilier.

2022, une année pour investir dans l’immobilier locatif

Paris concentre plus d’un tiers du parc immobilier locatif français et 25% des recherches de biens en France concerne un bien en location sur Paris. Les petites surfaces constituent essentiellement cette demande d’appartements de la Capitale.

Le marché du locatif parisien va encore être très dynamique sur 2022. Avec la réforme du DPE (juillet 2021), les logements dits énergivores qui devront subir quelques travaux de rénovation pour continuer à être mis en location, sont de plus en plus mis à la vente sur l’ensemble de l’Ile de France. Par ailleurs, le report de la fin de la Loi Pinel joue en faveur de ce type d’investissement.

 

Des valeurs fortes

pour vous satisfaire en toutes circonstances

La gestion immobilière est une activité exigeante : elle demande du temps, de l’énergie et surtout des compétences.

C’est pourquoi, au Cabinet JOURDAN, nous concevons notre métier autour de l’excellence.

En 40 ans d’existence, notre entreprise familiale a su s’adapter aux transformations de la société, réglementaires, digitales, comme à celles des métiers de l’immobilier.