L’acquéreur d’un bien immobilier découvre, en entrant dans son bien après son achat, un parquet détérioré masqué lors des visites par un tapis, ou la construction, quelques mois après la vente, d’une route à grande circulation à 50 m du bien immobilier acheté. Les mauvaises surprises ne sont malheureusement pas rares, même si les diagnostics sont aujourd’hui un atout considérable pour les éviter. Que faire dans ces cas ? Peut-on demander l’annulation de la transaction, un remboursement d’une partie du prix ou des dommages et intérêts au vendeur ?

Le vendeur, quant à lui, a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

Il est, d’abord, essentiel de savoir si l’on parle de vice caché ou de dol immobilier. Les conséquences juridiques n’étant pas du tout les mêmes.

Vice caché ou dol immobilier : quelle est la différence ?

En l’occurrence, un point extrêmement important, c’est l’intention du vendeur. S’il avait des informations qu’il a volontairement cachées à l’acquéreur, le problème n’est plus tout à fait le même et les conséquences non plus…

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Malgré plusieurs visites attentives et des diagnostics impeccables, le bien peut révéler, après la signature de l’acte de vente, des défauts importants : fissures non apparentes, infiltrations masquées, fondations défectueuses, carrières souterraines, nuisances acoustiques, instabilité du terrain, etc… qui impactent fortement le quotidien et qu’on appelle vices cachés.

Le vendeur est tenu à la garantie des vices cachés lorsque les conditions cumulatives suivantes sont réunies :

• Le vice en question doit être antérieur à la vente.
• Le vice n’est pas apparent lors de la vente. En effet, selon l’Article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas responsable des défauts qui étaient apparents. Cela signifie donc que si dans les documents qu’il a reçus ou lors des visites qu’il a effectuées, l’acquéreur avait les moyens de se rendre compte du défaut, on ne pourra pas parler, alors, de vice caché. A titre d’exemple, si lors des visites, des traces d’humidité sont parfaitement visibles sur les murs, l’acquéreur ne pourra pas bénéficier de la garantie de vices cachés. De la même manière, si des diagnostics sont fournis lors de la vente et attestent que le bien est en zone inondable.
• La définition même du vice caché. Selon l’Art 1641 du code civil, relève d’un vice caché, un défaut du bien immobilier qui était caché au moment de la vente et qui rend le bien immobilier impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou en tout cas, à moindre prix s’il en avait eu connaissance.

En matière immobilière, l’acte de vente contient fréquemment une clause aux termes de laquelle, le vendeur ne peut être tenu qu’à la garantie des vices cachés dont il avait connaissance préalablement à la vente. Cette clause est valable (Article 1643 du code civil).

Ainsi, le défaut doit affecter l’usage que l’on fait de la chose. Il doit en outre revêtir une gravité suffisante, les défauts mineurs n’ouvrant pas l’action en garantie des vices cachés.

Pour établir le vice caché, l’acquéreur devra, dans la plupart des cas, avoir recours à une expertise judiciaire afin de faire constater l’étendue et la gravité du désordre ainsi que l’antériorité et le caractère caché du vice.

Qu’est-ce qu’un vice pour dol ?

Le dol est une tromperie. Il y a dol lorsque le vendeur obtient la vente et le consentent de l’acheteur grâce à des manœuvres, des mensonges ou en cachant une information (Article 1137 du code civil).

A la différence du vice caché, le vice de dol sous-entend une connaissance du vice par le vendeur au moment de la vente. Dès lors que le vendeur a été de mauvaise foi, qu’il a cherché à cacher le défaut, alors il y a tromperie et l’on parle de dol. En d’autres termes, une simple information dissimulée par le vendeur, qu’elle soit significative ou anodine, peut constituer un dol si l’information était déterminante dans le choix d’acheter le bien immobilier.

Exemples de vice de dol sur le bien immobilier

• Une fenêtre doit être rebouchée pour défaut de demande d’autorisation au service de l’urbanisme par le vendeur.
• Des pièces ont été créées sans demande de permis d’agrandissement à la mairie par le vendeur.
• Un copropriétaire voisin du bien vendu est en procédure avec la copropriété pour des nuisances diverses et répétées.

Attention l’environnement du bien est également concerné par le dol. En effet, la responsabilité du vendeur peut aller au-delà de son seul bien immobilier.

Exemples de vices de dol sur l’environnement du bien immobilier

• Si le vendeur a connaissance de constructions de nouveaux biens immobiliers qui vont entraver la vue du bien immobilier pour laquelle il a été achetée.
• Une route à grande circulation va être construite après la transaction et le vendeur l’a sciemment cachée lors de la vente.
• L’acquéreur n’a pas été informé de l’existence d’un projet de ligne à haute tension à proximité du bien vendu.

Vice caché ou dol, quelles sont les conséquences ?

Les garanties pour l’acquéreur en cas de vice caché

Pour établir le vice caché, l’acquéreur devra, dans la plupart des cas, avoir recours à une expertise judiciaire afin de faire constater l’étendue et la gravité du désordre ainsi que l’antériorité et le caractère caché du vice.

Si le vice caché est avéré, un accord amiable peut être trouvé entre l’acquéreur et le vendeur. A défaut, l’acquéreur devra engager une action en justice contre le vendeur devant le tribunal judiciaire du lieu du bien immobilier en question.

L’acquéreur peut alors, au choix, demander l’annulation de la vente ou une diminution de son prix (pour financer les travaux de remise en état) selon les articles (article 1644  et 1646 du Code civil.

• S’il choisit l’annulation de la vente, le vendeur devra alors rembourser à l’acquéreur, le prix d’acquisition ainsi que les frais de notaire.
• S’il choisit une réduction du prix, le calcul de la baisse de prix sera alors déterminé par voie d’expertise.

Les garanties pour l’acquéreur en cas de vice de dol

Dès lors que le vice pour dol est avéré, le vendeur de mauvaise foi pourra en plus de l’annulation de la vente, être condamné à verser des dommages et intérêts (article 1645 du code civil).

Vice caché ou dol, pendant combien de temps peut-on y avoir recours ?

Selon Article 1648 du code civil, l’acquéreur va pouvoir faire jouer la garantie pour vice caché et engager une action dans les 2 ans qui suivent la découverte du vice caché et au plus tard 5 ans après la signature de l’acte authentique de vente. En revanche, si la vente est intervenue postérieurement au 19 juin 2008 (date d’entrée en vigueur de la réforme de la prescription à la suite d’une jurisprudence), la Cour de Cassation ajoute un délai dit « butoir » pouvant aller jusqu’à 20 ans selon les chambres.

Le délai pour engager une action en matière de dol est de cinq ans à compter du jour où l’acquéreur a eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance du vice de dol (Article 2224 du code civil).

Parfois, il sera possible de démontrer à la fois l’existence d’un vice caché et d’un dol. Tel sera le cas lorsque le vendeur avait connaissance d’un vice affectant le bien vendu et l’a caché au vendeur. Il pourra s’avérer plus intéressant de se fonder sur le dol afin de bénéficier d’un délai de prescription plus long.

Le vendeur peut-il s’exonérer de sa responsabilité ?

Cas du vice caché

En matière immobilière, le vendeur peut en effet s’exonérer de sa responsabilité en intégrant dans l’acte de vente, une clause indiquant qu’il ne sera pas tenu de garantir l’acquéreur en cas de vice caché.

Ces clauses, présentes dans la majorité des actes notariés, ne sont valables que si le vendeur est un non professionnel et qu’il est de bonne foi (Article 1643 du code civil). Le vendeur professionnel est présumé connaitre les vices affectant le bien vendu et ne peut pas se prévaloir d’une clause excluant par avance la garantie des vices cachés.

Cas du vice de dol

Le dol ne rentre évidemment pas dans le champ de ces clauses d’exonération de responsabilité.

Après le décès d’un copropriétaire, les biens du défunt deviennent la propriété indivise des héritiers légitimes et selon un ordre de priorité défini légalement. Ce sont donc les héritiers qui prennent la place du copropriétaire défunt pour assumer ses droits et obligations. Mais, encore faut-il que ces héritiers existent ou soient tous connus.

Pour partager les biens de la succession, il faut donc connaître l’identité de tous les héritiers et les retrouver, sans quoi la succession peut être bloquée. Or, chaque année, en France environ 15 000 successions posent un problème généalogique partiel ou total tout simplement parce que l’état civil ne permet pas, à partir des éléments connus de la situation d’un défunt, de dresser la liste exhaustive de ses héritiers que ce soit en ligne directe descendante qu’en ligne collatérale.

Dans ces situations problématiques, il n’est pas rare que d’importantes difficultés pèsent sur la copropriété parmi lesquelles des charges impayées devant être soutenues par les autres copropriétaires, une dégradation d’un bien laissé vacant et non vidé, un défaut d’entretien du bien, des risques liés à la sécurité ou à une occupation illégale. Ces défaillances entraînent alors rapidement et inévitablement des problèmes financiers, de sécurité et de salubrité pour l’ensemble de la copropriété.

Comment mettre en place cette recherche

Pour éviter que les problèmes consécutifs à la disparition d’un copropriétaire sans héritiers connus deviennent préjudiciables à la bonne tenue d’une copropriété, rechercher et trouver les héritiers légitimes s’avère donc crucial.

La loi n°2008-696 du 15 juillet 2008  introduit le principe de la libre communicabilité des archives. Cependant, une grande partie des archives récentes n’est pas librement communicable.

Choix d’un notaire

Un notaire peut établir la liste précise des héritiers de droit commun, ainsi que celle des légataires si un testament a été rédigé mais faut-il encore qu’il dispose de différents éléments du défunt (copie de l’acte de décès, livret de famille du défunt, extraits d’acte de naissance, actes de mariage, copies de donations et du testament,…). Engager un notaire ne sera pas sans frais pour la copropriété, mais cela peut être assez rapide s’il peut rapidement établir la liste des héritiers.

Choix d’un généalogiste successoral

Dans le cas, où les héritiers sont difficilement identifiables ou à localiser, l’intervention d’un expert possédant une connaissance de l’ensemble de ces fonds et une autorisation spécifique sont alors nécessaires, conformément aux conditions définies aux articles 30 et 32 du décret n°2017-890 du 6 mai 2017. En effet, Les moyens du généalogiste sont plus importants que ceux du notaire. Il va pouvoir tenter une reconstitution de la lignée familiale de la personne défunte et à partir de là, essayer de localiser les héritiers absents.

Comment procéder ?

La dévolution légale

Les délais de recherche du généalogiste peuvent prendre plusieurs mois voire plusieurs années. En effet, la dévolution légale permet de désigner les personnes qui héritent d’un défunt, et la quote-part de chacun des héritiers. Elle définit l’ordre d’héritage, étant entendu qu’elle s’arrête aux membres de la famille séparés du défunt de six degrés (ligne directe et ligne collatérale). En cas de ligne directe, le calcul des degrés correspond au nombre de générations séparant le défunt de son descendant. En cas de ligne collatérale, il convient de remonter jusqu’à l’ascendant commun pour redescendre vers le membre de la famille.

Le syndic a-t-il le droit de faire appel à un généalogiste successoral

L’article 36 de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 précise les conditions selon lesquelles une recherche d’héritier(s) peut être lancée dans une succession ouverte ou dont un actif a été omis lors du règlement de la succession. « Le mandat peut être donné par toute personne qui a un intérêt direct et légitime à l’identification des héritiers ou au règlement de la succession ». De ce fait, en cas de décès d’un copropriétaire sans héritier connu, les copropriétaires, les gestionnaires d’immeuble ou les syndics de copropriété sont alors à même de mandater un généalogiste successoral pour mener à bien les recherches nécessaires à l’établissement de la dévolution successorale, et cela sans attendre un accord en assemblée générale.

Le décès d’un copropriétaire sans succession apparente va, à plus ou moins long terme, s’avérer préjudiciable à l’ensemble de la copropriété. Il est donc important de mandater un généalogiste successoral dès que le syndicat des copropriétaire – ou syndic – a connaissance de cette problématique et avant que la situation financière de la copropriété se détériore pour non-paiement des différents appels de fonds (charges et travaux).

Il est donc essentiel de faire appel aux services d’un généalogiste pour :

• Établir la dévolution successorale d’un copropriétaire défunt qui vous est inconnue.
• Vérifier ou confirmer la dévolution successorale d’un copropriétaire défunt qui vous semble incertaine ou partielle.
• Rechercher, identifier et/ou localiser un héritier ou un copropriétaire en France ou à l’étranger.

Pas de frais pour la copropriété

Il est à noter que le recours à un généalogiste n’engendre aucun frais pour la copropriété car, si la recherche aboutit, ce professionnel va se rémunérer sous la forme d’une commission prélevée sur l’actif net recueilli lors de la succession. Dès lors que les héritiers auront accepté le contrat de révélation de succession, ce sont eux qui règleront le coût de la recherche engagée par le généalogiste successoral.

En cas de recherches infructueuses, le généalogiste supportera seul l’ensemble des frais engagés. Il établira par ailleurs un certificat de vaines recherches explicitant l’ensemble des vérifications qu’il a opérées.

Une fois l’héritier identifié

Une fois la succession établie, le notaire devra notifier sans délai au syndic le transfert de propriété qui a eu lieu au bénéfice des héritiers. En effet, à partir du moment où ils acceptent l’héritage, ils sont tenus de régler les charges dues par le défunt et, plus largement, de reprendre l’ensemble de ses engagements.

Mais, quand les héritiers ne sont pas connus à l’avance et que le seul moyen de les retrouver soit la recherche par un généalogiste successoral, il est fort probable que le bien transmis soit en indivision ou fasse l’objet d’un démembrement de propriété, le notaire se doit alors de nommer un mandataire commun chargé de représenter les intéressés. Il communiquera son identité au syndic et ce sera celui-ci qui sera alors convoqué aux assemblées générales et participera aux votes.

Si les héritiers sont négligents ou qu’il existe une mésentente entre ceux-ci, et qu’à ce titre, ils ne s’acquittent pas des charges de copropriété, le syndic n’est pour autant pas démuni. En tant que représentant du syndicat des copropriétaires, il peut, en vertu de l’article 813-1 du Code civil, demander la désignation d’un mandataire successoral, qui aura pour mission d’administrer provisoirement la succession. La désignation de ce mandataire revient au président du tribunal de grande instance du lieu d’ouverture de la succession, par assignation en procédure accélérée.

De la même façon si les héritiers restent introuvables, qu’ils refusent l’héritage, ou qu’ils ne se soient pas présentés dans les 6 mois, on dit alors que la succession reste vacante, le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire du syndic, a la possibilité d’engager une procédure de présomption d’absence et de faire nommer un curateur à la succession par requête au président du tribunal de grande instance du lieu d’ouverture de la succession. Le syndic pourra alors adresser au curateur les appels de fonds correspondant au lot du défunt, qui seront réglés en puisant dans l’actif du copropriétaire décédé. Si le passif est trop important, le curateur fera procéder à la vente du lot afin de dégager les liquidités pour s’acquitter des charges impayées.

Attention toutefois, dans le cas de travaux très couteux votés en assemblée générale mais non encore payés, l’article 786, alinéa 2, du Code civil prévoit en effet une échappatoire pour les héritiers ayant accepté une succession. Ainsi, un héritier peut se prémunir contre une dette successorale ignorée de lui au moment de son acceptation, dans le cas où le montant de celle-ci aurait pour effet « d’obérer gravement son patrimoine personnel ». Il devra, pour ce faire, agir dans un délai de cinq mois à compter du moment où il en a eu connaissance.

Lorsque le logement loué est la résidence principale du locataire, la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire d’un logement vide ou meublé avec un bail d’habitation (y compris un bail mobilité) de s’assurer à minima contre les risques locatifs.

Quelle assurance peut contracter le locataire ?

Le locataire doit à minima souscrite une assurance « risques locatifs »

L’assurance doit au minimum couvrir les risques incendie, dégât des eaux, explosion. L’assurance risques locatifs constitue la couverture de base obligatoire pour tous les locataires. La couverture de cette assurance concerne uniquement les dommages causés au logement loué lui-même.
Les dommages qui seraient causés aux voisins ne sont pas couverts par cette assurance. Ils doivent faire l’objet d’une autre garantie, appelée recours des voisins et des tiers, qui est facultative.
L’assurance des risques locatifs ne couvre pas non plus les biens personnels du locataire comme du propriétaire, qui pourraient être endommagés lors d’un sinistre.
Pour une couverture personnalisée et optimale, bien que non obligatoire il est recommandé au locataire de souscrire une assurance multirisque habitation (MRH).

Qu’est-ce que l’assurance « multirisque habitation (MRH) »

Avec ce type de contrat, le locataire dispose en plus des risques locatifs obligatoire, de garanties complémentaires non obligatoires, généralement incluses par défaut dans les contrats d’assurance multirisque habitation comme :

• La responsabilité civile recours des voisins et des tiers ;
• La responsabilité civile vie privée ;
• La garantie catastrophes Naturelles ;
• La garantie catastrophes technologiques ;
• La garantie événements Climatiques ;
• La garantie bris de vitres ;
• L’assistance.

Le locataire peut aussi ajouter un bon nombre d’options afin d’avoir une prise en charge la plus complète possible et des frais moindres en cas de sinistre :

• La garantie dommages électriques ;
• La garantie Protection Juridique ;
• Une protection des objets de valeur ;
• La garantie « panne électroménager » ;
• La garantie « appareils nomades » ;
• Etc…

Quelles conséquences si le locataire n’a pas souscrit une assurance habitation ?

Quels sont les risques pour le propriétaire en cas de sinistre ?

L’assurance habitation n’étant pas obligatoire pour le propriétaire dans le cas d’un logement vide en copropriété et d’une maison meublée, il ne s’expose à aucune conséquence légale ou judiciaire en cas de défaut d’assurance. Les enjeux pour le bailleur sont plutôt financiers. En effet, le propriétaire peut se retrouver à devoir payer tous les frais engendrés par un sinistre s’il n’a pas souscrit lui-même une assurance habitation.

Même si pour le propriétaire bailleur, propriétaire non occupant (PNO) l’assurance habitation n’est pas toujours obligatoire, dans les faits, elle reste un incontournable.

En effet, lorsqu’il choisit de mettre son logement en location, le propriétaire non occupant devrait souscrire sa propre assurance pour garantir une protection adéquate et une indemnisation en cas de problème. Il peut faire face à ses différents cas de figure :

• Le locataire n’a pas souscrit du tout d’assurance habitation.
• Le locataire a souscrit à la seule couverture de base obligatoire, l’assurance risques locatifs. Comme celle-ci ne couvre que les sinistres causés au bien lui-même et uniquement en cas d’incendies, explosions ou dégâts de eaux. Tout autre sinistre ne sont pas couverts, ni les risques causés au voisinage.

Dans ces deux premiers cas, le logement du bailleur n’est pas assuré pour les risques complémentaires comme le vol, le vandalisme,…Même si le propriétaire n’est en aucun cas responsable des objets volés au locataire, s’il n’est pas assuré lui-même, il devra prendre en charge les frais de réparation des dégâts occasionnés à son logement (porte fracturée, fenêtre cassée, tags sur les murs, ….).

• Un sinistre se déclare alors que le logement est vacant. En effet, entre deux locations, si le logement n’est pas assuré par le propriétaire non occupant, il ne bénéficie d’aucune protection en l’absence de locataire.
• Cas d’une location en meublé :
  • Si le logement est en copropriété, le propriétaire devra prendre une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) qui inclut une couverture du mobilier loué avec le logement ;
  • Si le logement n’est pas en copropriété, l’assurance PNO n’est pas obligatoire mais fortement conseillé. En effet, le locataire va assurer le montant de ses biens propres. En cas de sinistre, le mobilier du propriétaire ne sera donc pas couvert.

Les propriétaires ont donc intérêt à souscrire à une assurance PNO pour éviter d’avoir à dépenser des grosses sommes en cas de sinistre.

Quels risques pour le locataire

Sans assurance, en cas de sinistre, le locataire perd ses objets personnels mais il devra lui-même indemniser les personnes ayant subi le sinistre et les dégâts liés. Ainsi, il peut être redevable d’une somme qui peut très vite être colossale.

L’assurance habitation étant obligatoire pour le locataire, il risque gros s’il n’a pas d’assurance habitation. Au-delà des sommes à débourser, s’il subit un sinistre, il s’expose aussi à :

La résiliation de son bail de location

Si le bail de location conclu contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance le propriétaire peut décider de mettre un terme au bail.

La souscription d’une assurance habitation par le propriétaire

Le propriétaire est en droit de souscrire une assurance habitation choisie par ses soins au nom du locataire. Le coût de cette assurance peut alors être plus élevée que si le locataire avait choisi lui-même son contrat d’assurance. Sans compter que le propriétaire peut appliquer une majoration pouvant aller jusqu’à 10% sur le prix de l’assurance habitation, en contrepartie des démarches occasionnées par la faute du locataire. Le locataire devra alors s’acquitter mensuellement de la prime d’assurance auprès du bailleur.

Que doit faire le propriétaire si le locataire ne fournit pas d’attestation ?

La loi impose au locataire de prouver au propriétaire du logement qu’il a souscrit une assurance, au moins, pour les risques locatifs. Cette dernière garantit en effet que le locataire est couvert dans le cadre de l’occupation de son logement loué. Le propriétaire bailleur est donc en droit d’exiger du locataire une attestation d’assurance habitation lors de la remise des clés du logement et chaque année, à date d’anniversaire du contrat de bail.

En tout premier lieu, le propriétaire peut tout simplement échanger avec son locataire et lui rappeler son obligation d’assurance. Il ignore peut-être son obligation ou il a tout simplement pris du retard pour souscrire à une assurance.

Si après cela, le locataire refuse toujours de fournir une attestation d’assurance au propriétaire bailleur, plusieurs options s’offrent à ce dernier.
Selon les clauses indiquées dans le contrat de bail, le propriétaire aura ainsi le choix entre :

Résilier le bail

Le bail peut contenir ou non une clause résolutoire

Cas d’un bail avec clause résolutoire

Si le bail de location contient une clause résolutoire (clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations (loyer ou charges impayés, dépôt de garantie non versé, absence d’assurance des risques locatifs, troubles de voisinage constatés par un juge), le bailleur peut l’invoquer auprès du locataire et rompre le bail. Le propriétaire peut aller plus loin, en incluant dans le bail locatif des clauses prévoyant des pénalités financières en cas de non-respect des obligations du locataire.

Pour résilier le bail, le propriétaire bailleur doit suivre les étapes suivantes :

• Adresser à son locataire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice un commandement lui indiquant de prendre une assurance « risques locatifs » et de lui transmettre la preuve de la souscription d’un contrat d’assurance. Le locataire a alors un mois pour fournir cette attestation d’assurance au bailleur.
• Passé ce délai, le bailleur doit alors porter l’affaire devant le tribunal d’instance dont dépend le logement loué. Le juge prononce la résiliation du bail pour absence d’assurance « risques locatifs » du locataire après constat de la faute du locataire, sans pouvoir apprécier l’importance de cette faute.
• La résiliation du bail de location sera effective lorsque l’audience aura eu lieu ;
• Le propriétaire doit à nouveau adresser à son locataire, par l’intermédiaire d’un huissier de justice, un commandement lui indiquant de quitter les lieux;
• Si le locataire refuse de quitter les lieux, l’expulsion du locataire pourra alors être ordonnée sous la présence d’un huissier de justice.

Cas d’un bail sans clause résolutoire

Le propriétaire peut, dans un premier temps, envoyer au locataire une mise en demeure (adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier) l’obligeant à respecter ses engagements en prenant une assurance « risques locatifs » et en lui transmettant la preuve de la souscription d’un contrat d’assurance, mais rien n’oblige le propriétaire à cette démarche.
Sinon le propriétaire peut directement assigner le locataire, par acte d’huissier, devant le tribunal, pour demander la résiliation du bail et son expulsion.

Prendre l’assurance pour le compte du locataire

La loi prévoit une autre possibilité si le locataire ne remet pas d’attestation d’assurance habitation à son propriétaire.

Le propriétaire doit toujours et en premier lieu mettre en demeure le locataire de fournir l’attestation d’assurance. La mise en demeure doit aussi informer le locataire qu’à défaut de régularisation de sa part, la volonté du propriétaire de souscrire une assurance pour son compte et récupérable auprès de celui-ci.

Passé le délai d’un mois, le propriétaire peut donc lui-même souscrire une assurance habitation de son choix pour le compte du locataire. Le propriétaire doit remettre au locataire une copie du contrat d’assurance lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. Le montant total de la prime d’assurance annuelle est récupérable par le propriétaire par douzième à chaque paiement du loyer auprès du locataire. Le propriétaire peut également majorer la prime d’assurance dans la limite de 10%, pour indemniser ses démarches entreprises. Le montant dû sera alors sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Cela vaut aussi à un renoncement de la mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut d’assurance du locataire.

Si votre locataire quitte les lieux avant le terme, il vous faudra résilier le contrat d’assurance habitation souscrit. Le locataire devra alors vous verser la fraction de prime qui concerne son occupation.

En conclusion et au vu de la balance risques / bénéfices, le locataire comme le propriétaire bailleur ont intérêt à souscrire une assurance habitation. Mieux vaut respecter la loi, payer une petite somme mensuellement et être bien indemnisé en cas de sinistre, plutôt que d’avoir un gros sinistre non couvert et de devoir débourser une grosse somme d’argent ou engager des frais de justice.

Qu’est-ce que l’énergie verte ?

A l’heure où la transition énergétique est devenue un enjeu d’avenir capital, l’énergie verte gagne à être connue ! Mais à quoi correspondent vraiment cette énergie ? L’énergie verte est une énergie propre produite à partir de sources renouvelables et durables.

• Propre: une énergie propre est généralement décarbonée et ne produit qu’une infime quantité de polluants. Ce type d’énergie est la solution dans la quête de la neutralité carbone des pays.
• Renouvelables et durables, c’est-à-dire que la nature renouvelle continuellement ou suffisamment rapidement pour les considérer inépuisables à l’échelle d’une vie humaine.

Cette énergie devrait avoir un bel avenir devant elle. Alors, pour bien comprendre à quoi correspond cette énergie verte, qui représentera peut-être un jour 100 % de notre consommation, faisons le point !

En quoi l’énergie verte est-elle meilleure pour la planète ?

Énergie verte versus énergie fossile

Une énergie fossile (pétrole, gaz naturel, charbon) provient de l’exploitation de gisements, issus de la décomposition d’organismes vivants (notamment des plantes) dans les sols, le tout sur plusieurs centaines de millions d’années.

Or, si la combustion de ces énergies fossiles permet de produire de l’énergie, leurs extractions, leurs transformations et leurs utilisations contribuent en grande partie au réchauffement climatique. D’après Carbone4, 80 % des émissions mondiales de gaz à effet de serre associées à l’utilisation de l’énergie proviennent du CO₂ dégagé dans l’atmosphère par la combustion d’énergies fossiles.

Contrairement aux énergies fossiles, les énergies vertes sont réutilisables à l’infini. Elles se renouvellent presque aussi rapidement qu’elles se consomment.  Leur impact sur l’environnement est lui aussi minime : elles ne produisent pas ou très peu de gaz à effet de serre et de déchets.

Grâce à leurs faibles impacts environnementaux, les énergies vertes s’affirment comme des alternatives crédibles aux énergies fossiles pour le chauffage et l’électricité.

Énergie verte versus énergie nucléaire

L’énergie nucléaire peut être considérée comme “propre” car elle est décarbonée, donc meilleure pour l’environnement que l’énergie fossile. En revanche, elle exploite des matières premières qui ne sont pas renouvelables, comme l’uranium. Par ailleurs, la production d’électricité d’origine nucléaire génère de grosses quantités de déchets (23 000 m³ chaque année). Une partie de ces déchets sont hautement radioactifs et le resteront pendant plusieurs milliers d’années. Ceux sont ces nombreux déchets radioactifs générés par les centrales nucléaires qui induisent une controverse sur le classement ou non de cette énergie comme “propre”.  A cela, il faut ajouter les problématiques de dangerosité : en témoignent les accidents de Tchernobyl, puis de Fukushima.

L’énergie verte se positionne là encore comme la meilleure alternative, puisque ses sources sont inépuisables, ne produisent que très peu de déchets et le risque de catastrophe est incomparable.

Voyons ce que sont ces énergies vertes en détail

L’énergie hydroélectrique

L’eau est sans aucun doute l’un des éléments les plus importants sur terre, puisque notre planète est composée à 70% d’eau. Le mouvement de l’eau crée une force qui est l’énergie hydroélectrique. L’eau et son énergie ont toujours été au centre de nos vies. En se servant de cette énergie, nos ancêtres utilisaient déjà l’eau via les moulins pour moudre des grains.

Les cascades, les courants des fleuves ou de la mer, les vagues,… sont autant de possibilités de produire de l’électricité,…

Le principe est très simple. En utilisant la force de l’eau, c’est-à-dire en utilisant un courant naturel ou en créant un courant d’eau avec assez d’efficacité, on peut faire tourner un système rotatif de grande ampleur. Cette turbine reliée à un alternateur transforme l’énergie hydraulique en hydro-électricité. Le type d’installation (barrages (énergie hydraulique), hydroliens, usines marémotrices,…) varie en fonction du lieu d’implantation. Ensuite, il ne reste plus qu’à déplacer cette énergie à l’aide d’un réseau électrique. Le principe est donc extrêmement simple et permet d’adapter les centrales aux différents mouvements naturels possibles de l’eau.

L’énergie hydroélectrique est réellement verte. Non seulement elle ne rejette aucune pollution dans l’atmosphère, pas de gaz à effet de serre comme le dioxyde de carbone ou le méthane, et en plus, elle ne produit aucun déchet. L’énergie hydroélectrique est la première ressource renouvelable, en termes de quantité, à être exploitée sur notre territoire.

L’énergie solaire

Les photons qui transportent la lumière du soleil sont chargés d’énergie. Celle-ci peut être captée de diverses manières.

Il existe trois types d’énergie solaire : l’énergie photovoltaïque, l’énergie thermique et l’énergie thermodynamique.

L’énergie photovoltaïque

Les panneaux photovoltaïques captent l’énergie du rayonnement solaire et le transforment en électricité.

L’énergie thermique

Les panneaux solaires thermiques permettent quant à eux de récupérer la chaleur des rayons pour le chauffage des habitations et la production d’eau chaude sanitaire.

L’énergie thermodynamique

permet aussi de produire de l’électricité en convertissant l’énergie solaire en chaleur puis en électricité. Elle n’est pas trop présente en France car elle nécessite un très fort ensoleillement.

La particularité de l’énergie solaire, c’est qu’elle est très peu émettrice de gaz à effet de serre, ce qui en fait un allié intéressant de la transition énergétique ! Depuis quelques années, l’énergie solaire a le vent en poupe chez les particuliers, et plus particulièrement l’autoconsommation photovoltaïque : “à fin septembre 2022, la France compte près de 600 000 installations photovoltaïques toutes puissances confondues” d’après Enedis. En France, le solaire représente 3% de l’électricité produite.

L’énergie éolienne

C’est la force du vent, qui fait tourner les pales des éoliennes sur terre ou en mer entraînant un rotor qui convertit ce mouvement en électricité. L’énergie éolienne est à ce jour la troisième source de production d’électricité en France. En 2023, les pâles des éoliennes terrestres et offshores ont produit pas moins de 50,8 TWh d’énergie et 7% de la production d’électricité.

L’énergie éolienne présente de nombreux avantages sur le plan environnemental et social.

L’électricité produite grâce à la force du vent ne dégrade pas la qualité de l’air, ne pollue ni les eaux ni les sols et n’altère pas la biodiversité. L’énergie éolienne s’accorde très bien avec nos besoins. En effet, en hiver en France, lorsque les besoins en électricité sont les plus forts (notamment pour le chauffage électrique), le vent souffle plus et la production éolienne est donc plus importante.

La biomasse

L’énergie verte produits à partir de la biomasse est doublement vertueuse. En effet, cela permet non seulement de profiter d’une énergie renouvelable, mais aussi de participer au recyclage et à la valorisation les matières organiques biodégradables locales comme certains déchets ménagers et d’autres déchets issus de l’industrie agro-alimentaire, de la restauration collective, les boues de station d’épuration, les effluents agricoles (lisiers, déjections animales), le bois, les feuilles, les algues vertes, le carton, ou encore le papier. L’électricité est produite grâce à la chaleur dégagée par la combustion de ces matières organiques, d’origine végétale ou animale. La fermentation (ou méthanisation) de ces déchets va permettre de produire du biogaz qui, après avoir été épuré, devient du biométhane (gaz vert) et peut être utilisé comme du gaz naturel. Les bioénergies représentent moins de 2% de la production d’énergie en France.

Une précision est importante à souligner sur la biomasse. Même si la biomasse, en particulier le bois, est la première source d’énergie renouvelable en France et dans le monde, mais aussi l’une des plus abondantes. Elle permet essentiellement de produire de la chaleur, notamment pour se chauffer. Les poêles et les cheminées sont les installations à biomasse les plus utilisées. Alimentés en bûchettes de bois ou en granulés, ils servent de moyens de chauffage. Mais cette énergie renouvelable n’est pas propre, donc pas une énergie verte : la production de chaleur ou d’électricité basée sur la combustion du bois utilise des matières organiques renouvelables (les arbres) mais n’est pas propre car cette combustion émet du CO2.

La géothermie

Le cœur de la terre est constitué de magma produisant en permanence une forte chaleur du centre vers la surface. En France, les sols sont en moyenne, et ce, tout au long de l’année entre 10°C et 14°C puis, au fur et à mesure que l’on s’enfonce, elle augmente d’environ 3°C tous les 100 mètres. Ainsi, on peut atteindre des températures avoisinant les 140°C à 4 000 mètres de profondeur.

La géothermie désigne le processus qui permet d’extraire la chaleur terrestre pour la transformer en source d’électricité ou de chauffage. La captation de cette chaleur souterraine est possible grâce aux canalisations installées en souterrain dans lesquelles circulent des courants chauds et froids. Il est important de retenir que la géothermie est une source d’énergie renouvelable et illimitée puisqu’elle provient du centre de la terre. La géothermie nous offre une réserve d’énergie inépuisable car disponible en permanence et cela, avec une totale indépendance énergétique.

Pourquoi aller vers ces énergies vertes ? Quels sont les avantages des énergies vertes ?

• Pour l’environnement : lutter contre le dérèglement climatique en réduisant les émissions de gaz à effet de serre.
• Pour notre santé : elles n’émettent pas de particules fines et limitent ainsi la pollution de l’air, responsable, selon les chiffres du ministère de l’Ecologie, de 48 000 décès prématurés en France chaque année.
• Pour une meilleure maîtrise des prix de l’énergie : les rayons du soleil, le vent et l’eau sont accessibles presque partout sur la planète : l’exploitation locale de ces ressources n’est pas affectée par les crises géopolitiques, les flambées des prix ou les perturbations des chaînes d’approvisionnement.
• Pour notre pays :
  • Encourager le développement de la production d’énergie verte sur notre territoire est positif pour notre économie. Elles valorisent les ressources locales et de notre territoire. Selon le ministère, ces énergies locales représenteront, en 2028, 21 milliards d’euros de valeur ajoutée brute en France.
  • Elles permettent la décentralisation de l’énergie et ainsi réduisent la dépendance énergétique de pays comme la France aux pays exportateurs d’énergies fossiles et d’uranium.
  • Et par la même, elles permettent de créer de nouveaux emplois en France : Selon le ministère, ces énergies représenteront, en 2028, 236 000 emplois directs et indirects.

La France a pour objectif d’atteindre 33 % d’énergies renouvelables dans son mix énergétique d’ici 2030, sachant que, en 2022, elle en est à 20,7 % selon les statistiques gouvernementales disponibles à ce jour.

Comment savoir si mon énergie est verte ?

En France, de plus en plus d’acteurs se partagent la fourniture de l’énergie verte, que ce soit pour l’électricité ou le biogaz. Ce marché est strictement encadré afin d’éviter les dérives et notamment les promesses trop alléchantes. Un système européen de traçabilité (selon la directive du règlement européen n°2009/28/CE) a été mis en place pour vous assurer que vous consommez bien de l’énergie verte si vous avez souscrit à un contrat d’énergie verte. Elle a été transposée en droit français dans le code de l’énergie. C’est ce qu’on appelle les certificats de garantie d’origine (GO). Ils sont émis par un seul organisme indépendant mandaté par le Ministère de la Transition Écologique et Solidaire qui vérifie différents éléments, comme la source utilisée pour produire de l’électricité verte, les dates et lieux de production… Pour que ces offres soient certifiées “vertes”, le fournisseur doit être en mesure de garantir à ses clients que pour chaque kWh que vous consommez, l’équivalent en énergie verte est injecté sur le réseau par votre fournisseur. Votre offre doit être accompagnée de ce certificat.
Outre cette certification via les GO, l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME) a mis en place le label VertVolt.

Pourquoi un autre label

Parmi les offres d’électricité « verte », toutes ne garantissent pas en réalité que l’électricité achetée provienne d’énergies renouvelables. En effet, chaque producteur d’énergie verte en Europe est autorisé à émettre des certificats en fonction de la quantité d’énergie verte produite. Il vend ensuite ses certificats à des fournisseurs d’énergie dans son pays ou dans d’autres pays européens.

Toutefois, ce marché des certificats présente deux limites :

• les fournisseurs peuvent acheter des certificats à des producteurs d’énergie verte sans jamais leur acheter d’énergie. L’énergie qu’il vendront à leurs clients peut être achetée à des producteurs qui n’utilisent aucune énergie verte. Un fournisseur peut donc vous proposer une énergie verte mais cela ne veut donc pas dire nécessairement que l’énergie que vous consommez est issue d’énergies vertes ! Elle peut provenir en partie d’une production nucléaire. Il lui suffit d’acheter des « certificats » à des producteurs européens d’énergie verte (en proportion de l’énergie verte qu’il vous vend en France) pour qu’il considère son offre comme étant verte ;
• Le prix actuellement très bas des certificats ne permet pas vraiment de financer le développement de nouvelles installations d’énergies renouvelables.

Pour apporter davantage de transparence aux foyers français et pour leurs simplifier le choix, l’ADEME a élaboré un nouveau label, « VertVolt », permettant d’attester l’engagement des fournisseurs à rémunérer des producteurs d’énergies vertes en France. L’objectif est donc de donner davantage d’informations au consommateur, car les nombreuses offres d’énergie verte disponibles ne se valent pas nécessairement. Le label VertVolt constitue donc une garantie supplémentaire pour le consommateur.

Qu’est-ce que l’électricité verte ?

Cette énergie renouvelable est aujourd’hui davantage accessible pour alimenter nos foyers. L’électricité verte peut être produite à partir de différentes sources.

Aujourd’hui, en France, selon le ministère de la Transition énergétique, l’électricité verte est produite :

49 % est issue de l’énergie hydroélectrique

31% est issue de l’éolien

12% est issues du  solaire photovoltaïque.

L’électricité verte est ensuite injectée et acheminée via le même réseau que l’électricité classique. On ne peut pas vous garantir que l’électricité qui sort de votre prise est une électricité produite par le parc solaire d’à côté puisqu’il n’y a qu’un seul réseau électrique. Néanmoins, les garanties d’origine permettent de tracer l’énergie renouvelable injectée sur le réseau électrique et ainsi de vous proposer une offre d’électricité verte.

Quels sont ses avantages d’une offre d’électricité verte ?

À l’heure actuelle, plusieurs questions se posent face à tant de fournisseurs : qui sont les meilleurs et ceux qui sont moins vertueux que leurs confrères. Un classement a été réalisé par l’ADEME.

Choisir une offre d’électricité verte est une offre qui propose de l’électricité issue de ressources renouvelables comme le solaire, l’éolien, l’hydraulique ou encore la biomasse, la géothermie. Elle n’entraîne que très peu de rejets carbonés et participe ainsi à l’amélioration de la qualité de l’air et donc de la qualité de vie des habitants. Faire le choix l’électricité verte c’est aussi soutenir les énergies renouvelables, agir en faveur de la transition énergétique et contribuer directement à l’essor de cette nouvelle filière. Autre avantage, son prix, qui peut selon les offres être plus bas que celui de l’électricité produite à partir d’énergies fossiles.

Attention, les fournisseurs d’électricité verte doivent certifier leurs énergies par les mécanismes de garanties d’Origine. Une offre de fourniture d’électricité est dite « verte » si le fournisseur peut garantir qu’une quantité d’électricité d’origine renouvelable équivalente à la consommation des clients de cette offre a été injectée sur le réseau électrique. Pour prouver qu’une quantité équivalente d’électricité verte a été injectée sur le réseau, seules les Garanties d’Origine ont valeur de certification. Côté particulier, la certification sera mentionnée sur les factures d’électricité.

Qu’est-ce que le gaz vert ?

Le gaz vert, est un gaz combustible bas carbone produit essentiellement à partir de la fermentation de matières organiques. Elles sont rassemblées dans une cuve fermée puis chauffées et brassées pendant 60 jours entrainant ainsi la formation de gaz, le biogaz et aussi d’engrais. En fonction des matières organiques à partir desquelles il est produit, le biogaz va contenir une quantité plus ou moins importante de biométhane. En moyenne, il en renferme entre 40 à 60 %. C’est donc pour cette raison que le biogaz doit subir un processus d’épuration pour que sa composition finale se rapproche le plus possible de celle du gaz naturel : il est donc totalement miscible avec ce dernier. Cela signifie qu’on peut injecter le biométhane dans le réseau de distribution. Il s’y mélange sans difficultés avec le gaz naturel, d’origine fossile, et peut être utilisé par les consommateurs sans incidence sur leur matériel.

Le biogaz fabriqué par méthanisation contribue aujourd’hui à une gestion intelligente de ces déchets que nous produisons chaque jour. Leur exploitation comme matière première pour la production de biogaz permet de valoriser leur potentiel énergétique. La méthanisation offre aussi une excellente alternative à la combustion et à l’enfouissement des déchets, ce qui contribue à réduire la pollution de l’air et des sols !

Et cela d’autant plus que, grâce aux progrès technologiques en cours, il sera bientôt possible de produire du biogaz à partir de déchets de plus en plus variés, dont certains déchets considérés jusqu’alors comme très polluants et difficiles à valoriser : bois traité, plastiques, pneus, etc…

À terme, l’objectif de la filière est d’atteindre 10 % de gaz vert injecté dans le réseau national à l’horizon 2030, puis 100 % en 2050.

D’autres procédés, même si peu développés encore, peuvent aussi produire du gaz vert, tels que le power-to-gaz ou encore la pyrogazéification.

Qu’est-ce qu’une offre de gaz vert ?

Comme pour l’électricité, pour qu’une offre de gaz soit verte, le fournisseur doit prouver qu’il a produit ou acheté le même volume de gaz vert que celle consommée par son client.

Il est aussi à noter qu’aucuns travaux ne sont nécessaires pour utiliser l’énergie verte, puisque c’est la même énergie qui est livrée à tous les clients raccordés au réseau électrique et gazier français, quels que soient le fournisseur et le type d’offre.

Pour conclure, nous émettons toujours plus de dioxyde de carbone que la planète peut en absorber. Or, selon le dernier rapport du GIEC, pour contenir le réchauffement global à + 1,5 °, cela implique que les émissions de gaz à effet de serre (GES), provenant essentiellement des énergies fossiles et de l’industrie, qui ont continué d’augmenter ces dix dernières années (mais deux fois moins vite que lors de la décennie précédente), atteignent leur plafond en 2025 au plus tard, puis décroissent jusqu’à la neutralité carbone en 2050.. L’objectif est donc que tous les pays signataires de l’accord de l’Union Européenne, devront absorber autant de carbone qu’ils en émettent d’ici plus ou moins 25 ans. Va-t-on réussir à atteindre cet objectif ? En attendant de le savoir, faites un pas vers la transition énergétique !

Les obligations de la banque avant l’émission d’une offre de prêt immobilier vont se durcir.

Vous êtes sur le point de concrétiser un projet important de votre vie : l’achat d’un bien immobilier. Mais avant cela, il n’est pas rare d’avoir recours à un prêt immobilier.

Que vérifient les banques avant d’accorder un prêt immobilier ?

Ce que tous les établissement font déjà

En France, notre droit interne fait du prêt immobilier un prêt personnel, accordé sur des considérations relatives à l’emprunteur.

Pour verser les fonds nécessaires à son client, les banques estiment, en effet, que la maîtrise du risque, pour elles et pour les ménages, passe par un examen de la situation des emprunteurs et de leurs solvabilités.

Pour cela, avant d’émettre l’offre de prêt, l’établissement financier doit s’assurer que la situation financière de l’emprunteur est compatible avec le montant emprunté.

Dès lors que l’on emprunte, on s’engage à rembourser le crédit, en plusieurs mensualités, sur une durée convenue lors de la souscription. Il faut donc que l’établissement bancaire s’assure que l’emprunteur soit en mesure, financièrement parlant, de faire face à ces remboursements.

La banque commencera donc par examiner le taux d’endettement de l’emprunteur.

Elle consultera aussi la situation financière et l’historique bancaire de l’emprunteur (capacité à épargner, découverts de comptes, possession de produits financiers,…). Elle vérifiera aussi si l’emprunteur est fiché pour des incidents de paiement. La loi oblige l’établissement prêteur à consulter le fichier national des incidents de remboursement des particuliers (FICP) avant d’accorder un crédit qu’il soit immobilier ou à la consommation. Cette consultation permet de connaitre les personnes qui ont un incident de paiement de crédit non résolu ou qui ont un dossier de surendettement en cours (dans la limite des délais légaux).

L’inscription au FICP n’interdit pas, cependant, à l’établissement financier de consentir un crédit. Mais le plus fréquemment, la banque refusera d’accorder un nouveau crédit, quel qu’il soit. Une telle décision protège aussi l’emprunteur, lui évitant d’accroître son endettement et ses éventuelles difficultés financières.

L’établissement bancaire calculera ensuite la mensualité qu’il est possible d’ajouter aux charges actuelles de l’emprunteur sans dépasser le seuil maximal d’endettement autorisé par la loi. On ne peut pas, en effet, consacrer plus de 35 % de ses revenus au paiement des échéances diverses (crédits consommation, prêts immobiliers, loyer, pensions).

À partir de cette mensualité, la banque effectuera une simulation de crédit pour évaluer votre capacité d’emprunt.

La stabilité professionnelle ainsi que la situation personnelle seront aussi des facteurs qui entreront en compte dans le coût du crédit immobilier ou dans l’assurance.

Ce qui va changer ?

Si pendant plus d’une décennie, l’accès aux prêts était chose aisée avec une politique de distribution généreuse, des taux d’intérêt très bas, des durées longues, des quotités de crédit importantes, prenant même en compte les frais d’acquisition, cela est dorénavant révolue.

Les banques estimaient jusqu’à peu, que la maîtrise du risque, pour elles et pour les ménages, passait par le seul examen de la situation des emprunteurs et de leurs solvabilités, sans trop avoir un regard sur le bien immobilier, objet du crédit, la banque centrale européenne ouvre un nouveau débat.

En effet, la banque centrale européenne (BCE) vient de rendre public le constat que 40% des prêts émis récemment par les banques européennes n’étaient pas associés à des évaluations à part entière des biens financés. La France est particulièrement visée par la BCE car dans la pratique, l’octroi des prêts ne tient pas compte, ou de façon très exceptionnelle, à l’évaluations des biens immobiliers. La banque centrale européenne demande désormais aux établissements de crédit, français en tête, de tenir compte de la valeur du bien financé pour accorder un prêt.

La pertinence du projet immobilier

Après que la banque a estimé et validé la capacité d’emprunt de l’emprunteur, elle pore déjà un certain regard sur le bien immobilier. Elle va vérifier qu’elle s’accorde avec le projet immobilier de l’emprunteur : à savoir si le prix du bien immobilier est cohérent avec les possibilités financières de l’emprunteur, ses objectifs (accession à la propriété / investissement pour revendre dans un futur proche / investissement pour réaliser des revenus fonciers : dans ce dernier cas, si la zone où se situe le bien immobilier est une zone à forte demande locative et dorénavant sa performance énergétique,…).

Il est vrai qu’une mauvaise performance énergétique peut plus facilement compromettre le remboursement du crédit, notamment si l’emprunteur est bailleur et qu’il encourt une interdiction de louer pour cause de mauvaise étiquette. On parle là davantage de la fragilité sur la durée de la destination du bien, que d’évaluation du bien.

Cette nouvelle contrainte de la BCE trouve son origine dans une ordonnance du 1er juillet 2016, prise pour transposer une directive européenne du 4 février 2014. Ce texte communautaire, ayant pour objet de garantir que les consommateurs bénéficient d’un niveau élevé de protection -sic-, crée pour les banques une obligation de fournir une évaluation des biens immobiliers donnant lieu à un crédit de plus de 75 000 euros et non garantis par une hypothèque, acquis par des particuliers. L’ordonnance, quant à elle, précise les règles de l’évaluation : elle pourra se faire en interne ou en externe par un expert.

Fort est de constater que les banques traînent encore les pieds à respecter cette loi. L’inflation des taux d’intérêt, un marché immobilier en recul donc moins d’emprunts, cette exigence d’évaluation du bien immobilier, comme le conçoit la BCE, qu’elle soit réalisée en interne ou en externe, augmente encore le coût du crédit pour l’emprunteur. En effet, l’évaluateur doit être rémunéré et enchérit de ce fait le coût du crédit.

Par ailleurs, apprécier la vraie valeur d’un logement, surtout quand le marché devient baissier, relève d’un exercice fin.  Pour estimer un bien immobilier, l’évaluateur devra justifier d’une compétence professionnelle, attestée par un diplôme spécialisé et une expérience, ou par une expérience seule d’une durée de sept années, et indépendant du processus d’octroi du prêt. Les banques s’interrogent sur le fait de savoir si les simples exigences de compétences constituent des garanties suffisantes quand on sait qu’en France, le titre d’expert n’est pas protégé et n’importe qui peut s’intituler expert immobilier.

La BCE entend protéger le système bancaire en faisant estimer les biens immobiliers dans ce marché immobilier baissier où la crainte de dévalorisations des actifs est réelle. En cas de défaut de remboursement de l’emprunteur, la crainte que la banque récupère par saisie un actif à la valeur inférieure à la créance obsède les autorités prudentielles.

Les objectifs sont de taille et les banques françaises devront obtempérer et respecter les obligations réglementaires européennes mais ne risquent elles pas d’être trop prudentes et de refuser des prêts. Il faut savoir qu’en France, les banques ne sont pas obligées d’accorder le crédit, elles ont toujours le droit de refuser d’accorder un crédit sans avoir à motiver leurs décisions de refus.

Depuis 2003, la France ignorait le droit de l’Union Européenne en matière d’acquisition de congés payés pendant un arrêt maladie non professionnelle.

L’article 7 de la Directive 2003/88 du droit européen et l’article 31 paragraphe 2 de la Charte des droits fondamentaux de l’UE imposent pourtant à l’ensemble des pays membres de donner au moins quatre semaines de congés payés à tous les salariés en cas d’absence pour maladie que cela soit un arrêt pour maladie professionnelle ou non.

En effet, en France, les articles  L3141-3 à L3141-5 du Code du travail conditionnent l’acquisition des congés payés à un travail effectif.

Le Parlement a définitivement voté la loi n° 2024-364 du 22 avril 2024 qui met en conformité le code du travail en matière d’acquisition de congés payés pour maladie non professionnelle. Ces nouvelles dispositions sont entrées en vigueur le 24 avril 2024.

Qu’est-ce qui change

Si certaines conventions collectives l’accordaient déjà avant, le droit à congés payés pendant un arrêt maladie un accident de travail, de trajet n’était pas acquis pour tous les salariés français… et avec les 3 arrêts de jurisprudence rendus par la Cour de cassation le 13 septembre dernier, la loi n’a pas uniquement modifié les règles pour l’avenir, elle peut aussi avoir un effet rétroactif.

L’acquisition de congés

L’acquisition de congés pour travail effectif

Le salarié a droit à 2.5 jours de congés payés par mois de travail effectif chez le même employeur, quel que soit son contrat de travail (CDI, CDD, contrat d’intérim) et qu’il travaille à temps plein ou à temps partiel.

Pour une année complète de travail, la durée totale du congé acquis est donc de 30 jours ouvrables (5 semaines).

L’année de référence, qui sert à déterminer les droits à congés payés, est généralement fixée du 1er juin de l’année précédente au 31 mai de l’année en cours. C’est ce qu’on appelle la période d’acquisition.

La période de prise des congés désigne quant à elle la période au cours de laquelle le salarié peut poser ses congés.

Certaines périodes d’absences sont assimilées à des périodes de travail (congé maternité ou paternité).

L’acquisition de congés pour arrêt maladie, ce qui change

Désormais, l’ensemble des arrêts maladie (professionnelle ou non) constituent des périodes assimilées a du temps de travail effectif, quelle que soit leur durée. Autrement dit, ces absences doivent donc être prises en compte pour calculer les droits à congés annuels du salarié.

Toutefois, selon le motif de l’arrêt maladie (professionnel ou non professionnel), les droits à congés payés seront calculés différemment :

• Les salariés en arrêt de travail d’origine professionnelle (accident du travail (AT) / maladie professionnelle (MP)) acquièrent 5 jours ouvrables de congés par mois d’absence, dans la limite de 30 jours ouvrables par période de d’acquisition (L.3141-5, 5°modifié).

• Les salariés en arrêts maladie d’origine non professionnelle acquièrent aussi des congés payés. Ces arrêts de travail sont considérés comme du temps de travail effectif pour l’acquisition des CP (L.3141-5, 7° modifié). En revanche, ces salariés n’acquièrent que 2 jours ouvrables de CP par mois d’arrêt de travail pour maladie non professionnelle, dans la limite d’une attribution de 24 jours ouvrables par période d’acquisition. ( L.3141-5-1 ).

Arrêts maladie antérieurs : quel est le délai pour agir ?

Le sujet important de la rétroactivité dans la reconnaissance de droits à congés payés consécutifs d’une maladie non professionnelle a également été traité.

Le délai pour agir dépend de la situation du salarié :

• Le salarié est encore lié à son employeur au moment de la demande : il pourra agir dans un délai de forclusion de 2 ans à compter du 24 avril 2024 pour réclamer des droits à congés au titre des arrêts maladie intervenus après le 1er décembre 2009 (Article 37 II. de la loi n°2024-364 du 22 avril 2024). Ce délai s’appliquera même en l’absence d’information de la part de l’employeur.
• Le salarié n’est plus lié à son employeur (en raison d’un départ volontaire, d’un licenciement ou d’un départ à la retraite) : la prescription est de 3 ans à compter de la date de rupture du contrat de travail pour agir en paiement d’indemnité compensatrice de congés payés.

Une modification des modalités et des délais pour la prise des congés

Une obligation d’information à la charge de l’employeur

Depuis le 24 avril 2024, lorsqu’un salarié reprend son travail à la suite d’un arrêt de travail, l’employeur doit, dans le mois suivant cette reprise, porter à la connaissance du salarié les informations suivantes :

• Le nombre de jours de congé dont il dispose,
• La date jusqu’à laquelle ces congés peuvent être pris.

Cette information peut se faire par tout moyen permettant de lui conférer une date certaine (LRAR, lettre remise en propre contre décharge, mail ou bulletin de paie L.3141-19-3 nouveau).

L’introduction d’une période de report des congés payés qui n’ont pas pu être pris pour cause de maladie

Si le salarié n’a pu prendre tout ou partie de ses congés au cours de la période de prise de congés en cours au moment de son arrêt de travail, en raison de sa maladie, professionnelle ou non, il bénéficie d’un report.

Le délai de report est de 15 mois maximum (sauf si un accord d’entreprise ou, à défaut, une convention ou un accord de branche fixe une durée de report supérieure).

Les congés payés non pris par le salarié à l’issue de ce délai de 15 mois seront perdus.

Le point de départ du délai de report des congés débute à la date à laquelle le salarié reçoit ces informations de son employeur.

Dès le mois de mars, les jours allongent et nos envies de nature et d’espaces verts reviennent !

Commençons par les plantes d’intérieur

À l’intérieur, profitez du mois de mars pour rempoter les plantes qui sont à l’étroit dans leur pot.
Les plantes en pot épuisent petit à petit leur terreau, il est important à la fin de l’hiver de se lancer dans le rempotage en augmentant la taille du contenant.
Pour les plantes les plus grosses et dont le rempotage serait difficile on a recours au surfaçage.

Jardin, balcons, terrasses, découvrez tous les bons gestes à suivre !

Pour accueillir le printemps, il faut commencer à préparer les nouvelles plantations afin d’avoir un espace fleuri et accueillant pour les beaux jours.

Dès le mois de mars, si vous avez un jardin, il faut commencer à entreprendre les travaux de nettoyage, élagage, ramassage des feuilles mortes…

C’est aussi le moment de reprendre possession de votre balcon ou votre terrasse !

Après avoir vérifié que toutes vos plantes restées à l’extérieur ont survécu à l’hiver, après avoir retiré les adventices de vos pots, les tiges sèches et la mousse, vient alors la question de choisir de nouvelles plantations.
• Fleurs : agrémentez vos jardinières de primevères, pensées, campanules, anémones, géraniums ou jacinthes et semez vos mélanges de graines pour prairies fleuries ou de graines de plantes mellifères.
• Arbustes : vous pouvez planter dans de grands bacs vos arbustes nains ou des arbustes fruitiers comme le framboisier.
• Potager : vous pouvez également semer, dans des bacs, des graines de carottes, radis, ciboulette, basilic et persil.
• Plantes grimpantes : plantez en grand bac clématite, chèvrefeuille, lierre, etc… Pensez bien à installer un treillage contre le mur.

Mais, pour faire face à l’enjeu crucial de réchauffement des températures urbaines, pourquoi ne pas pensez à verdir ou à végétaliser votre copropriété ?

Quels que soient les scénarios imaginés, le dérèglement du climat entraînera des conséquences graduelles sur le territoire francilien (augmentation de la fréquence et de l’intensité des périodes de sécheresse et de canicule…). Ces modifications pourront entraîner des risques pour la santé et la biodiversité, mais aussi pour l’écosystème urbain dans son ensemble.

C’est pourquoi il est indispensable d’agir dès aujourd’hui pour garantir le bien-être des habitants et adapter nos villes aux conséquences de ces changements.
La Ville de Paris a fait le choix d’accroître la présence de végétation en ville, notamment avec son Plan Arbre dans les espaces publics. Mais qu’en est-il des espaces privés constitués, par exemple, à Paris par 80 % de copropriétés.

Vous rêvez d’une copropriété plus verte et plus éthique ?

Verdir sa copropriété grâce à l’aménagement d’espaces verts est un projet simple qui permet d’améliorer le cadre de vie des copropriétaires, de favorise la détente, la sociabilisation et d’avoir un impact positif sur l’environnement en augmentant la biodiversité.
Aménager des espaces verts dans sa copropriété peut donc prendre plusieurs formes.

Si votre copropriété dispose d’un espace commun extérieur comme une cour ou un jardin, vous pouvez y planter ou installer des arbres, des arbustes ou des fleurs.

Si vous disposez d’espaces conséquents et que certains copropriétaires sont de vrais jardiniers en herbe, vous pouvez envisager l’installation d’un potager collaboratif : une bonne idée pour créer du lien entre les copropriétaires tout en obtenant de délicieux légumes !

Si votre copropriété ne dispose pas d’espace vert mais de cour intérieure sans aucune végétation, il est simple de commencer par mettre en place quelques bacs avec des plantes et pourquoi pas des plantes grimpantes pour égailler les murs intérieures de votre copropriété.

Vous pouvez aller plus loin en condamnant certaines parties bétonnées au bénéfice d’espaces plantés.

Ajouter des fleurs, des arbustes, des buissons ou encore de la pelouse dans une copropriété permet également de l’embellir et de préserver l’intimité des copropriétaires, tout en donnant de la valeur à votre copropriété.

Quels que soient les espaces disponibles dans votre copropriété, il y a toujours une solution adaptée pour ajouter un peu de verdure.

Et s’il n’en existe pas, vous avez encore une solution de végétaliser votre rue devant votre copropriété.

Comment végétaliser votre rue

Pour cela, il vous suffit d’avoir un projet et d’obtenir le permis de végétalisation. Les permis de végétaliser concernent l’espace public, le plus souvent, ce sont des parcelles de trottoirs ou de places. Les permis de végétaliser peuvent consister aussi à fleurir des pieds d’arbres, installer des jardinières au sol, ou bien même jardiner en pleine terre, après retrait du bitume par des équipes de la ville. Les permis sont aussi délivrés pour végétaliser des pieds de façade, des limites de chaussée. Ces derniers sont néanmoins des projets plus contraignants et soumis à des conditions particulières.

Chaque citoyen majeur peut demander à bénéficier d’un permis de végétaliser pour jardiner dans sa rue. Ces demandes peuvent se faire de manière individuelle ou collective Dans certaines villes, les projets doivent obligatoirement être portés par des associations.

Une fois le permis délivré, les villes apportent leur soutien quant à la mise à disposition de l’espace (retrait des grilles en pied d’arbre, coupe de carrés de bitume, apport de terre, fourniture de graines ou de plants), fournissent des appuis techniques pour jardiner (guides, conseils, lieux ressources) et vérifient dans le temps que l’entretien de la parcelle est bien réalisé.

En revanche, le titulaire doit prendre en charge l’aménagement, la plantation, l’entretien, le nettoyage et l’affichage. Pour s’informer, la Maison du jardinage, est ouverte tout au long de l’année et permet à tous d’accéder à de nombreux guides.

Un outil « Sesame » vous permet aussi de proposer une gamme d’essences qui répond à des enjeux d’adaptation spécifiques sur le territoire. Il contribue à l’adaptation des milieux urbains en intégrant les capacités qu’ont les arbres à créer de l’ombre, rafraîchir l’air ambiant par évapotranspiration, créer des refuges pour la biodiversité, absorber les polluants gazeux et fixer les particules fines présents dans l’air, stocker le CO2, et capter les eaux pluviales, tout en prenant en compte les contraintes liées à la ville.

Si vous souhaitez découvrir des exemples de végétalisation en milieu urbain, rendez-vous sur la plateforme Adaptaville qui recense des solutions d’adaptation au changement climatique, et notamment des solutions basées sur la végétalisation ! Vous découvrirez ainsi la solution Asphalte Jungle qui consiste à créer des jardins urbains avec peu d’entretien et du réemploi des matériaux.

Comment mettre en place des espaces verts dans les parties communes de votre copropriété ?

Si votre copropriété dispose d’un grand espace extérieur, l’aménager fait partie des travaux d’amélioration. L’aménagement devra donc être voté par l’ensemble des copropriétaires lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Le vote sera réalisé à la majorité absolue.

Attention, aucun copropriétaire n’a le droit d’y apporter des modifications sans autorisation. S’il le fait, il s’expose à une mise en demeure de la part du syndic.

Le syndicat des copropriétaires peut toutefois faire réaliser (ou réaliser) des petits travaux d’aménagement d’espace vert dans les parties communes à condition que le montant soit inférieur au seuil du montant des menus travaux ne nécessitant pas d’autorisation et précédemment fixé et voté en assemblée générale.

Il est aussi nécessaire de consulter le règlement de copropriété qui peut mentionner des obligations et restrictions liées aux espaces verts comme l’interdiction de certains végétaux à cause de leur enracinement ou de leur toxicité ou encore car considérés comme trop envahissants.

L’entretien des espaces verts dans votre copropriété

Aménager un espace vert dans sa copropriété est une bonne chose, mais demeure la question de son entretien. Cette décision devra être évoquée et votée lors de l’assemblée générale, à la majorité simple, conformément à l’article 24.

Si l’espace vert est petit comme une cour intérieur et que son entretien ne nécessite pas l’utilisation d’outils en particulier, les copropriétaires peuvent faire le choix de l’entretien mutualisé. Ils s’occupent alors eux-mêmes de l’entretien ensemble ou à tour de rôle. Cela peut être un moment convivial et bénéfique à la création de liens sociaux entre copropriétaires.

Si la copropriété dispose d’un gardien, il peut aussi vouloir s’en occuper, à charge de modifier son contrat.

Pour un espace vert de grande taille, il est alors de mise de faire appel à un professionnel.

La rénovation énergétique des logements est un enjeu majeur pour réduire notre impact sur l’environnement et améliorer notre confort de vie. Or, lorsqu’il s’agit d’engager des dépenses importantes comme la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans une copropriété, ces travaux peuvent représenter un investissement financier important.

L’éco-PTZ copropriété est un outil précieux pour faciliter le financement de ces travaux de rénovation énergétique en copropriété. Il permet de financer, sans intérêt à rembourser et sans conditions de ressources, certains travaux de rénovation énergétique entrepris sur les parties et équipements communs d’un immeuble en copropriété, ainsi que certains travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives.

Malgré les avantages offerts par l’éco-PTZ jusqu’ici, peu de copropriétés ont eu recours à ce dispositif trop lourd à mettre en place.

L’État a donc procédé à un certain nombre de remaniements pour rebooster ce dispositif en le rendant plus attractif et simplifié et ainsi inciter les copropriétaires à bénéficier de cet emprunt.

Le Cabinet JOURDAN vous révèle les modifications majeures qui pourraient encourager plus de copropriétaires à effectuer des travaux de rénovation énergétique en 2024.

Un Eco-PTZ copropriétés simplifié

L’éco-PTZ sera également simplifié pour faciliter son utilisation par les syndicats de copropriétaires. Jusqu’à aujourd’hui, une copropriété pouvait décider d’engager des travaux de rénovation sans proposer une solution de financement à chaque propriétaire. Dorénavant, pour financer les travaux de rénovation énergétique des copropriétés concernant les parties et équipements communs ou sur les parties privatives en cas de travaux d’intérêt collectif dans la copropriété , le syndicat des copropriétaires, peut souscrire au nom de la copropriété (seul emprunteur) à la majorité absolue (même majorité que celle nécessaire au vote des travaux) un éco-prêt à taux zéro Ainsi, ils pourront obtenir un éco-PTZ avec la majorité des voix des copropriétaires, et non plus à l’unanimité.

Le risque étant mutualisé par l’ensemble des copropriétaires, l’Éco-PTZ copro est susceptible d’être mieux accepté par les banques. Le remboursement du prêt, quant à lui, est inclus dans les charges de copropriétés, donc plus facile à gérer et éviter les défauts de paiement. Ce surcroît de charges dû à ce crédit pourra être en partie compensé par les économies d’énergies réalisées grâce aux travaux de rénovation engagés

Des plafonds de crédit supérieurs

Au-delà de sa simplicité, l’Eco-PTZ copropriété peut permettre d’emprunter plus. Le plafond pourra atteindre 30 000 € par logement si le syndicat des copropriétaires décide de réaliser 3 actions de travaux ou 50 000 € pour des travaux de grande ampleur permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale ((gain énergétique d’au moins 35 %, soit en gagnant plusieurs classes de DPE).

Il est à noter que le projet de loi de finance introduit aussi la possibilité de cumuler cet Éco-PTZ avec le dispositif MaPrimeRénov’ Copropriétés qui peut couvrir jusqu’à 25% du montant des travaux dans la limite d’un plafond de 25.000€, sous réserve d’atteindre au moins 35% de gain de performance énergétique.

Attention, le plafond maximal pour la copropriété dépend du nombre de logements détenus par les copropriétaires participant à l’avance remboursable.

Une prolongation de l’éco-PTZ copro

Pour relancer l’éco-PTZ, le dispositif sera prolongé jusqu’en 2028. Cette prolongation permettra aux copropriétés de bénéficier d’un délai plus long pour prendre des décisions et mettre en œuvre les travaux de rénovation. Les procédures auxquelles sont soumises les copropriétés peuvent prendre plusieurs années avant d’aboutir, il est donc essentiel de leur laisser suffisamment de temps pour mettre en place l’éco-PTZ et de réaliser le couplage avec d’autres primes comme MaPrimeRénov’ copropriétés.

Les conditions d’attribution de l’Éco-PTZ copro

L‘Éco-PTZ copro n’est ouvert que lorsque les conditions suivantes sont respectées :

• Pour les copropriétés achevées depuis plus de deux ans à la date du début d’exécution des travaux,
• Qu’à la condition que les travaux soient réalisés dans un délai de trois ans (hors cas d’exception) à compter de la date de signature par l’emprunteur (syndicat des copropriétaires) du contrat.
• Les travaux éligibles à l’Éco-PTZ copro doivent être réalisés par des entreprises titulaires d’un signe de qualité « Reconnu Garant de l’Environnement » (RGE) sauf dérogation (cf. Travaux éligibles).
• Pour financer les travaux d’économie d’énergie sur les parties et équipements communs ou sur les parties privatives en cas de travaux d’intérêt collectif dans la copropriété.

Rappel des travaux éligibles

Trois types de travaux sont éligibles :

1/ Travaux comportant au moins une action efficace d’amélioration de la performance énergétique du logement, à savoir :

• Isolation thermique de la toiture ;
• Isolation thermique d’au moins la moitié de la surface des murs donnant sur l’extérieur ;
• Isolation thermique d’au moins la moitié des parois vitrées à la condition que les matériaux utilisés viennent en remplacement de parois en simple vitrage et remplacement des portes donnant sur l’extérieur ;
• Installation, régulation ou remplacement de systèmes de chauffage, le cas échéant associés à des systèmes de ventilation économiques et performants, ou de production d’eau chaude sanitaire performants. La dépose d’une cuve à fioul peut être incluse dans cette action depuis le 21 août 2019 ;
• Installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable, la dépose d’une cuve à fioul peut être incluse dans cette action depuis le 21 août 2019 ;
• Installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable ;
• Isolation des planchers bas correspondant à la totalité de la surface de planchers, hormis le cas où l’avance est attribuée à un syndicat de copropriétaires (offres émises depuis le 1^erjuillet 2019).

2/ Travaux permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale du logement, à savoir les travaux qui permettent de justifier :

• D’une consommation conventionnelle annuelle en énergie primaire après travaux, rapportée à la surface habitable de la maison, inférieure à 331 kWh/m² an sur les usages chauffage, refroidissement et production d’eau chaude sanitaire ;
• D’un gain énergétique d’au moins 35 % par rapport à la consommation conventionnelle annuelle en énergie primaire avant travaux pour les trois usages définis ci-dessus.

3/ Travaux de réhabilitation de systèmes d’assainissement non collectif.

Modalités de souscription

• Pour pouvoir obtenir un Éco-PTZ copro, il est impératif d’obtenir l’autorisation d’y souscrire au travers d’un vote lors d’une assemblée générale de la copropriété. L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de solliciter et de souscrire, pour le compte du syndicat des copropriétaires, un Eco-PTZ auprès d’un établissement de crédit aux fins de contribuer au financement des travaux de rénovation énergétique de la copropriété.
• De transmettre à cet organisme toutes les informations et pièces justificatives, signer toute déclaration et faire tout ce qui sera nécessaire à l’envoi, sous réserve d’acceptation du dossier, d’un contrat de prêt collectif au nom du syndicat des copropriétaires.
• D’accepter les conditions définitives de l’emprunt.
• D’accomplir toutes les formalités nécessaires à cet effet, y compris ouvrir, auprès de cet organisme, un compte spécifique travaux au nom du syndicat des copropriétaires, ainsi que tout produit d’épargne garanti en capital à l’effet d’y placer les fonds dans l’attente de leur utilisation.
• Accepter et signer, après expiration des délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le contrat de prêt, et en exécuter toutes les obligations.
• Durée de remboursement du prêt : dans le cas de rénovation globale, la durée maximale de remboursement correspond à 20 ans. Pour les actions seules ou bouquets de travaux, la durée de remboursement est fixée à 15 ans.
• Il est également possible de contracter un second éco-PTZ dans les 5 ans suivant la souscription du premier si la somme des deux n’excède pas les 30 000 € en cas de bouquet de travaux et les 50 000 € en cas de travaux de performance énergétique globale.

Conclusion

La prolongation de sa durée et la simplification de son utilisation pour les syndicats de copropriétaires sont des mesures encourageantes qui devraient permettre de relancer ce dispositif et d’inciter davantage de propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique.​​​​​

Qu’est-ce que le droit de préemption du locataire

Le droit de préemption du locataire est un droit légal qui donne au locataire d’un logement la priorité pour l’acheter sur tout autre acquéreur, si le propriétaire décide de le vendre. En d’autres termes, si votre propriétaire veut vendre le logement que vous louez, il doit d’abord vous proposer de l’acheter. Ce n’est pas une obligation d’achat. Vous pouvez refuser l’offre sans conséquence. Cette loi vise à protéger, dans certains cas, les locataires contre l’éventualité d’une expulsion due à la vente du logement.

Le droit de préemption du locataire trouve son origine dans les articles 10 et 10.1 de la loi du 31 décembre 1975, modifié par l’article 5 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 et complété par l’article 15-II de la loi N°89-462 du 06 juillet 1989.

Conditions pour pouvoir profiter du droit de préemption

En général, les propriétaires préfèrent vendre leur bien « libre », car cela leur permet de le vendre à un prix plus important.

Pour un appartement

• Si le propriétaire souhaite vendre son appartement, jusqu’ici loué, libre de toute occupation, il doit le notifier au locataire par une lettre recommandée ou par acte d’huissier ou encore par courrier remis en main propre avec demande d’émargement. C’est le droit de péremption. Si le bien est loué à plusieurs locataires, le congé doit être adressé à chaque titulaire du bail d’habitation.
• Si le logement fait partie d’un immeuble que le propriétaire souhaite vendre en bloc (vente de l’immeuble dans son intégralité suivie d’une revente par lots). Le droit de préemption du locataire n’existe que si la vente porte sur un immeuble à usage d’habitation ou mixte (habitation et professionnel) en son entier, comportant plus de 5 logements et si le nouvel acquéreur ne s’est pas engagé à proroger les baux en cours pour une durée maximum de 6 ans à compter de la signature de l’acte authentique. Le propriétaire doit alors transmettre aux différents locataires une offre de vente qui reprend les conditions de vente, et les biens doivent être conformes à un usage d’habitation.
• Si le logement fait partie d’un immeuble de 10 lots principaux minimum et que le propriétaire souhaite vendre à la découpe, le droit de préemption s’applique. Le propriétaire doit donc informer les locataires qu’il souhaite vendre les logements qu’ils occupent. En revanche, lors d’une vente à la découpe, le locataire n’a pas à libérer les lieuxmême s’il n’achète pas le logement car il ne s’agit pas d’un congé pour vendre. Il peut donc rester locataire du logement qu’il occupe. Il changera simplement de bailleur à la vente de son logement.

Pour un garage ou un parking

Dans le cas d’un garage ou d’un parking loué séparément du logement, le locataire n’a pas de droit de préemption. Cependant, si le garage est vendu en même temps que le logement, le locataire de l’appartement a le droit de préemption.

Pour les locaux commerciaux

Pour les locaux commerciaux, le droit de préemption est d’un mois.

Quand le droit de préemption ne s’applique pas ?

Ce droit de préemption ne s’applique pas à tous les types de logements et dans tous les cas.

Le droit de préemption du locataire n’est pas absolu.

• Si le bail du locataire en place n’est pas arrivé à échéance, le propriétaire peut, tout de même, vendre son bien occupé, le bail de location est alors transféré au nouveau propriétaire. Il se poursuit dans les conditions initialement prévues, ni le loyer ni la durée du bail ne peuvent être modifiés. Le propriétaire n’est pas obligé de tenir le locataire informé de sa démarche. Il ne fait pas parvenir de demande de congé au locataire et donc le locataire n’est pas prioritaire pour le rachat du bien.
• Si le propriétaire souhaite vendre son bien immobilier à un membre de sa famille, parents jusqu’au troisième degré inclus, le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption et ne peut donc se porter acquéreur du bien qui lui est loué. L’achat du bien par un proche est prioritaire.
• Si le logement est vendu à la suite d’une procédure de saisie immobilière ou encore lors d’une vente aux enchères publiques, le locataire ne peut pas prétendre à son droit de préemption.
• Si le logement est situé dans un immeuble en état d’insalubrité ou frappés d’une interdiction d’habiter ou d’un arrêté de péril.
• Par ailleurs, le droit de préemption du locataire s’efface devant le droit de préemption urbaindont bénéficient les communes. Le propriétaire dont le bien se situe dans une zone de préemption urbain doit informer, en priorité, la commune de son intention de vendre. Si la commune active son droit, le locataire n’est plus prioritaire.

Les locations meublées ou saisonnières ne sont pas concernées par cette loi. Il existe cependant des exceptions concernant la location meublée si :

• Le logement fait l’objet d’une première vente à la suite d’une division ou une subdivision de l’immeuble par lots.
• Le logement est mis en vente pendant que le bail de location est en cours.
• Le logement est concerné par une vente en bloc de plus de 10 logements au sein d’un même immeuble.

Cas de vente et droit de préemption : les règles à respecter

Lorsque le propriétaire veut vendre un bien libre de toute occupation, il a pour obligation de transmettre une notification de congé avec une offre de vente, ainsi que la désignation, la description, la surface du logement et de ses éventuelles annexes louées, les conditions d’achat et la transcription des dispositions des cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 06 juillet 1989. Les frais de notaire doivent être inclus dans ce prix. (Modèle de lettre pour donner congé pour vente). A défaut, le congé peut être annulé à la demande du locataire.

Enfin, une notice d’information relative aux obligations du bailleur et voies de recours et d’indemnisation du locataire doit être jointe au congé pour vendre.

Cette notification doit être transmise au moins 6 mois avant l’échéance du bail. Le locataire est prioritaire sur l’achat du bien, il dispose alors de deux mois à compter de la réception de la lettre pour accepter ou refuser l’offre.

Durant ce délai, le locataire doit indiquer s’il souhaite acheter ou non le logement. Si le locataire ne répond pas à la lettre du propriétaire, cela sera considéré comme un refus de sa part. Dans tous les cas, si le locataire ne souhaite pas acheter le bien, il devra quitter les lieux à la fin de son bail pour que le bailleur puisse vendre libre de toute occupation. Le propriétaire sera alors libre de vendre le bien à qui il veut.

Si le locataire accepte la proposition du propriétaire, la réalisation de la vente est ajournée en attendant que le locataire obtienne un accord pour son prêt (si nécessaire). A la suite de cela, le locataire dispose de 4 mois pour réaliser son dossier de prêt et le faire accepter.

Si le locataire paie comptant, la vente doit avoir lieu dans les deux mois qui suivent l’acceptation de la proposition. Cette période peut être allongée si les deux parties décident de prolonger les délais de négociation.

Si par la suite, le propriétaire décide de vendre son bien à un prix inférieur à celui initialement proposé au locataire, ou s’il reçoit une offre à un prix inférieur, il devra alors notifier une nouvelle offre au locataire. Le locataire a alors un délai d’un mois pour décider d’acheter ou non le bien au nouveau prix proposé par le propriétaire. C’est le droit de préemption subsidiaire ou aussi appelé seconde préemption. Elle a pour objectif de protéger le locataire de certaines manœuvres du propriétaire, qui peut volontairement gonfler les prix pour que le locataire ne puisse pas acheter le bien.

Le propriétaire ne peut pas vendre son bien à un prix inférieur sans l’avoir au préalable notifier au locataire. Si le propriétaire ne respecte pas ces obligations d’information et le droit de préemption, la vente en cours peut être annulée.

A noter : Pour les locataires de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC, ils bénéficient d’une protection supplémentaire spécifique en plus du droit de préemption. En cas de vente du logement, le propriétaire doit proposer au locataire un relogement correspondant à ses besoins et capacités. Pour un vieillissement plus serein et sécurisé, c’est une disposition importante qui garantit un toit aux personnes âgées, même face à la vente de leur logement actuel.

Les sanctions en cas de non-respect du droit de préemption du locataire

Le propriétaire s’expose à des sanctions s’il transmet un congé pour vente sans respecter  la norme imposée par la loi Alur. Le montant maximum de l’amende pénale est de 6 000 euros pour une personne physique et de 30 000 euros pour une personne morale. Le locataire peut de plus réclamer la réparation de son préjudice en se constituant partie civile. Tout manquement relatif à la notification et à l’exécution du droit de préemption du locataire entraîne l’annulation de la vente. Seul le locataire concerné est en droit de demander l’invalidation de la transaction.

Nous avons abordé dans nos précédentes newsletters, les avantages du e-paiement, de la lettre recommandée électronique. Nous souhaitons vous parler aujourd’hui de la signature électronique et de la visite virtuelle.

Signature électronique

Tous les documents numériques immobiliers : bail de location au formulaire de caution, compromis de vente, diagnostics techniques, convocation aux assemblées générales, approbation des comptes-rendus, contrat de syndic… peuvent être signés en ligne. Quand on sait l’incroyable volume de documents accompagnant une transaction immobilière ou la mise en location d’un bien, et la longueur des délais nécessaires à leur traitement, la signature électronique a toute sa place pour éviter d’allonger ces délais. Plus écologique, plus rapide et sans besoin de déplacement, la signature électronique est, en très peu de temps, devenue incontournable.

Si toutes les signatures électroniques sont recevables en justice, toutes n’ont pas la même valeur probatoire. 

La réglementation européenne a défini trois niveaux de signature électronique pour accompagner les entreprises et les particuliers dans le processus de dématérialisation des documents. Conformément au règlement eIDAS, qui a permis d’uniformiser les normes et conditions de mise en œuvre de la signature électronique à l’échelon européen, vous avez le choix entre trois signatures : simple, avancée et qualifiée pour garantir la valeur juridique de documents aussi variés et sensibles que ceux encadrant et réglementant la gestion locative, la transaction immobilière et l’activité de syndic de copropriété.

Différentes par les garanties juridiques apportées, ces signatures numériques diffèrent aussi par leur processus de mise en œuvre et le parcours utilisateur proposé ; leur niveau de complexité étant aussi proportionnel au niveau de sécurité recherché.

La signature électronique simple (ou standard)

Privilégiant rapidité et simplicité d’exécution, la signature électronique simple (ou standard) constitue le premier niveau de sécurité. L’usage veut qu’elle soit utilisée pour les actes immobiliers courants, aux risques juridiques et financiers moindres, de type bon de visite, état des lieux, mandat de gestion locative…Accessible à tous, c’est la plus couramment utilisée. Elle n’a qu’une valeur juridique limitée, puisqu’elle n’impose pas de vérification approfondie de l’identité du signataire. L’identification du signataire se limite généralement à une identité déclarée, une adresse mail et un numéro de téléphone, avec envoi ou non d’un code de validation par OTP (One-Time Password) par mail ou SMS pour signifier l’approbation et valoir signature.

La signature électronique avancée

Avec la vérification d’identité des signataires par un tiers de confiance et la délivrance d’un certificat de signature électronique nominatif, la signature électronique avancée fait passer la sécurité au niveau supérieur. La signature électronique avancée impose l’utilisation d’un certificat électronique*, venant sceller le document et garantir son intégrité, avec validation en amont de l’identité du signataire. Elle est plutôt destinée à des documents immobiliers à fort enjeu ou sujets à litige, comme le contrat de bail, le contrat de syndic, l’acte de cautionnement ou le compromis de vente.

La signature électronique qualifiée

La signature électronique qualifiée, réputée authentique, infalsifiable, inaltérable, non réutilisable et irrévocable, au même titre qu’une signature manuscrite, implique une procédure à la fois complexe et coûteuse. Dans la pratique, elle est réservée aux documents à très forts enjeux financiers et juridiques comme les actes notariés à distance, ou des commandes de travaux pour une copropriété, impliquant des montants conséquents et un collectif important.

*Le certificat de signature est un fichier numérique infalsifiable, généré par une Autorité de Certification (AC). Nominatif, il est délivré à une personne physique après la vérification de son identité.

Le Cabinet JOURDAN vous propose ce service pour certifier vos signatures électroniques.

Alors simplifiez-vous vos démarches… Qu’en est-ce que vous passez à la signature électronique ?

Visite Virtuelle

Même si rien ne remplacera l’expérience d’une visite réelle, la visite virtuelle est un véritable atout quand on vend son logement. Elle permet en effet de ne faire visiter votre bien physiquement qu’à des potentiels acquéreurs et de vendre plus vite.

Pour ceux qui recherchent un logement, la visite virtuelle apparaît comme un élément de confort.  Cette technologie ne cache rien ou presque de l’habitat, elle montre les qualités mais aussi les défauts. De nos jours, les particuliers préfèrent la visite virtuelle à la simple série de photos disponibles en ligne car elle permet aux futurs acquéreurs d’avoir une sensation d’espace et de mieux se projeter. Ils peuvent alors faire plus facilement un premier tri des biens qui les intéressent depuis chez eux.

Ces visites virtuelles permettent aussi de rassurer les primo-accédants qui peuvent alors partager avec leurs proches les vidéos et ainsi avoir leurs retours et leurs conseils. Pour les vendeurs, c’est aussi un gain de temps car seuls, les potentiels acheteurs intéressés, se déplaceront pour visiter les biens immobiliers qui correspondent vraiment à leurs envies. Cela évite aux vendeurs des dérangements inutiles qu’ils soient ou non encore occupants des lieux.

Préparer son logement

Avant que nos experts viennent repérer les lieux pour faire la visite virtuelle, nous ne serons vous conseiller de préparer votre bien au mieux. La caméra capte les moindres détails de votre intérieur, il faudra donc ranger, nettoyer et désencombrer votre espace pour le faire apparaître sous son meilleur jour.

Le Cabinet JOURDAN vous propose ce service pour vous aider à vendre mieux et plus vite.

Alors optez pour des visites utiles… Qu’en est-ce que vous passez à la visite virtuelle ?