Espace client

Aujourd’hui les jeunes rencontrent de nombreuses difficultés pour se loger.  Alors, pour avoir plus de chances de voir leur dossier accepté et obtenir un logement, en particulier dans les grandes villes où les loyers sont très élevés et où la demande est forte et souvent supérieure à l’offre locative, beaucoup de jeunes dont les garanties locatives sont trop faibles (revenus modestes, contrat de travail précaire, garants disposants de revenus insuffisants) font le choix de falsifier leur dossier pour séduire les propriétaires et les agences de plus en plus exigeants.

Avec internet, les logiciels de retouches et la dématérialisation de documents, la falsification est à la portée de tous :  les contrats de travail sont parmi les pièces les plus modifiées par les locataires que ce soit pour allonger leur durée changer leur statut où gonfler un salaire. Il en est de même pour les bulletins de salaire où il suffit de quelques clics pour rendre son dossier plus attractif et décrocher ainsi un logement. La crise sanitaire et les rendez-vous à distance ont permis de ne plus présenter les documents originaux facilitant ainsi la falsification qui est devenue de plus en plus courante. Il s’agit là d’usage de faux, ce qui d’après l’article 441- 1 du code pénal est passible de 3 ans d’emprisonnement et 45000 € d’amende pour un faux de document ordinaire, 5 ans et 75000 € pour un faux de document administratif. Et en prime, le propriétaire est en droit de demander l’annulation du contrat de bail pour dol (article 1109 du Code civil). Si la manœuvre frauduleuse est avérée, le locataire est expulsé.

A noter que les proches ou les employeurs des locataires qui les aident à falsifier leur dossier courent eux aussi des risques. Il s’agit aussi de l’infraction de faux et usage. Les peines encourues sont les mêmes que pour l’infraction principale. En outre, les employeurs risquent de se voir en plus dénoncés par le bailleur auprès des organismes sociaux (Urssaf, sécu…) qui feront une enquête administrative et lui infligeront un redressement au titre de faux salariés déclarés.

Le marché l’immobilier dans les grandes villes est certes très compliqué mais en faisant de faux dossiers, l’auteur crée de la concurrence déloyale face à ceux qu’ils ne le font pas et est l’un des responsables de l’effet pervers de ce système car ça cautionne l’idée qu’ont les agents et propriétaires qu’il n’y a aucun problème de nos jours pour un locataire à gagner un salaire net équivalent à 3 ou 4 fois le montant du loyer.

Et quand bien même le futur locataire ait falsifié quelques éléments de son dossier, cela ne signifie pas forcément que celui-ci soit un escroc et envisage dès le départ de ne pas payer son loyer.

Il est toutefois important que les propriétaires soient vigilants. Alors comment déjouer de faux papiers :

Les moyens de vérifier si un dossier a été retouché ou non sont assez simples en soit :

La première chose, c’est d’exiger que le locataire vienne avec les originaux de ses pièces à produire lors des visites si celles-ci sont réalisées. Il est en effet plus difficile de falsifier un original qu’une simple copie en noir et blanc.

Commencer par demander les derniers bulletins de salaire pour vérifier leur authenticité mais aussi la solvabilité du locataire afin de vous prémunir de tout risque de défaut de paiement. Quatre choses sont donc à regarder :

Les bailleurs ou les agents peuvent aussi s’adresser aux organismes sociaux tels que l’URSSAF pour vérifier qu’un salarié est bien employé par une entreprise, c’est une démarche très facile. Ils peuvent aussi (même si ça peut paraître un peu intrusif et que rien ne garantit une réponse) appeler les employeurs quand ils ont un doute sur l’authenticité d’un bulletin de salaire produit. Il est aussi assez facile de repérer des erreurs sur les faux certificats de travail (mauvais numéro de SIRET, ou absence de celui-ci, erreur dans la date…)​.

Mais le plus simple est de demander et de vérifier, quand cela est possible, l’avis d’imposition car il contient toutes les informations importantes : l’identité et les ressources du locataire. Bien sûr, les étudiants, les personnes qui débutent une activité professionnelle ou encore les étrangers ne sont pas concernés car n’ont pas encore un avis d’imposition à présenter mais d’autres points peuvent être étudiés pour vous assurer de la validité du dossier de location.

Pour vérifier l’authenticité de l’avis d’imposition, rien de plus simple ! il suffit de se connecter sur les sites des impôts et de rechercher le service VERIFAVIS Impots.gouv.fr – Service de vérification en ligne des avis. Ce service est gratuit et il est juste nécessaire de renseigner le numéro fiscal et la référence de l’avis d’imposition pour pouvoir accéder aux informations enregistrées par le fisc. Il est alors aisé de vérifier que l’avis n’a pas été trafiqué. Et, une fois l’avis d’imposition vérifié, faites un recoupement entre l’avis d’imposition et les bulletins de salaires.

Autres documents à vérifier :

La carte d’identité : vérifier que la photo corresponde à la personne qui fait la demande de location.

En comparant la carte d’identité et le numéro de Sécurité sociale mentionné sur les bulletins de salaire, il est facile de déceler une incohérence concernant l’âge de la personne, et son lieu de naissance.

Et puis, avec internet, il est possible d’avoir des informations sur le futur locataire en surfant sur les réseaux sociaux, blogs, forums …

Quant aux garants, pour vérifier leurs existences si ceux-ci ne peuvent se déplacer lors de la signature du bail, il suffit d’envoyer l’acte de caution solidaire directement par la poste, sans donner un exemplaire au locataire. Ce dernier ne pourra pas signer en leurs noms.

Cela demande une certaine vigilance, et c’est pourquoi il peut être intéressant pour un propriétaire de faire appel à un bailleur professionnel, Le cabinet JOURDAN qui a l’expérience nécessaire pour bien analyser les dossiers de location.

Qu’est-ce que la colocation ?

La colocation est définie par la Loi du 6 juillet 1989 comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ». Vivre en colocation, c’est partager un logement avec d’autres personnes : ceux-ci peuvent être des amis ou de parfaits inconnus. Le plus souvent chaque colocataire dispose de sa propre chambre et les autres espaces sont partagés (salon, cuisine, salle de bain…)

 

Vivre la colocation côté locataires

Quels sont les avantages de la colocation ?

  1. Accéder à un logement plus spacieux et confortable

Tout d’abord, la colocation permet d’accéder à un logement tout en ayant un budget modeste et de profiter d’espaces de vie communs plus confortable et spacieux. Les infrastructures et les équipements qu’il offre ne pourraient certainement pas être retrouvées dans un logement adapté pour une personne seule. C’est quand même plus agréable de vivre dans une chambre de 15m2 dans un appartement avec salon, cuisine équipée et salle de bain que de vivre dans une chambre de bonne de 10 m2 au dernier étage, sans ascenseur, avec les toilettes sur le palier…

  1. Economiser de l’argent sur le loyer des charges

Dans les grandes villes où la demande est très importante en termes de logements, les loyers y sont élevés. Il est donc difficile pour tout un chacun de se loger correctement avec un budget modeste. Que ce soit par obligation ou par choix de moins dépenser, avoir recours à la colocation permet d’accéder à un logement sans y laisser toutes ses économies. De plus, il n’y a pas que le loyer qui est partagé mais également les charges et tous les frais annexes comme les factures (internet, électricité …), et toutes les réparations qui peuvent survenir.

  1. Rencontrer des gens

La colocation permet de s’intégrer plus facilement dans une nouvelle ville, un nouveau pays, car elle facilite les rencontres. C’est l’occasion pour chaque colocataire de de renforcer les liens sociaux, de découvrir la culture de ses pairs, qui peuvent être d’origines très diverses. C’est enfin une opportunité de tisser des liens d’amitié. La colocation permet de passer des moments agréables de convivialité et d’échanges. Une colocation, c’est un lieu qui vit ! c’est aussi un bon moyen pour se motiver et faire des activités à plusieurs.

  1. La vie à plusieurs pour ne pas être isolé

Vivre en colocation, c’est partager des espaces de vie quotidien avec d’autres personnes

De nombreuses personnes ne sont pas à l’aise avec l’idée de vivre seules, elles ont besoin d’être toujours entourée, la colocation est une excellente solution, car il y aura toujours un colocataire disponible pour discuter ….

Au vu de ces avantages et de son côté convivial, la colocation est devenue bien plus qu’une solution alternative, mais plutôt un véritable mode de vie qui compte de plus en plus d’adeptes.

Quels sont les inconvénients de la colocation

  1. S’adapter aux autres

Vivre en colocation veut aussi dire partager sa vie avec d’autres colocataires. Il est impératif de trouver des colocataires qui partagent la même vision de la vie en communauté au quotidien afin de rendre la cohabitation agréable pour tout le monde. Il faut savoir s’adapter aux autres. Des compromis seront nécessaires ainsi qu’une bonne organisation des tâches et répartition des dépenses communes. Aussi, pour vivre avec les autres, il faut d’abord bien se connaître, et savoir poser les bonnes questions lors de la première rencontre avec ses futurs colocataires N’hésitez pas à exprimer vos besoins et à mentionner vos limites. Vous vous assurerez de faire le bon choix et de vivre une expérience en toute sérénité.

  1. Le bruit

La colocation est un environnement plus bruyant que la normale ! C’est un lieu de vie et tous les colocataires n’ont pas les mêmes horaires de travail, de couchage, et certains bruits de pas, de portes peuvent vite devenir agaçants dans certaines circonstances… Le bruit, même s’il n’est pas intentionnel peut entraîner des frustrations, des disputes, et même une perte de sommeil alors adoptez plutôt la zen attitude et définissez des règles !

  1. Manque de tranquillité, d’intimité

Si la colocation permet de ne pas être seul, l’effet inverse est de manquer de tranquillité, et d’intimité. Vos colocataires auront vite fait de connaître vos habitudes, vos divers allées et venues, vos horaires de présence et d’absence, Et même si vous vous isolez dan votre chambre pour parler, téléphoner, vos conversations ne seront pas complétement inaudibles et inversement celles des autres ne le seront pas pour vous.

  1. Définir des règles (tâches, ménage, courses, …)

Pour que tout se passe au mieux, il est important d’instaurer des règles dès le début de la colocation. Les règles doivent être claires pour chacun d’entre eux et ils doivent au moins s’entendre pour s’organiser dans la gestion et la répartition des dépenses communes (loyer, réparations locatives, électricité, gaz, …) ainsi que sur la répartition et la fréquence  des tâches (ménage, gestion des poubelles, courses communes …), l’utilisation des pièces et équipements communs (séjour, cuisine, salle de bains, réfrigérateur, micro-ondes, machine à laver…) au risque de voir l’aventure tourner au cauchemar.. Accrocher un tableau avec l’organisation et la répartition des tâches toutes les semaines peut être bénéfiques et permet d’éviter un certain nombre de conflits.

  1. Mauvais payeurs

Certains des colocataires peuvent s’avérer ponctuellement ou fréquemment insolvables. Pour ne pas risquer de vous retrouver dans une situation où vous aurez à payer la part du loyer d’un des autres colocataires, puisque les bailleurs inscrivent souvent dans le contrat de bail une clause de solidarité, il est donc important de souscrire une assurance.

 

La colocation pour les propriétaires bailleurs

La colocation présente également des avantages pour les propriétaires de biens immobiliers. 

  1. Un rendement locatif qui peut-être plus important

En règle générale, plus un appartement un grand, plus son rendement locatif est faible. Or, quand un grand logement est bien distribué et adapté à la colocation, son rendement locatif peut être plus haut que si le même logement est loué à un seul locataire. Attention toutefois si le bien est soumis se situe dans une zone à encadrement des loyers, le montant du loyer ne pourra pas être augmenté.

Au-delà de ça, la colocation permet d’avoir un taux d’occupation plus élevé car les locataires de grands logements ne sont pas toujours simples à trouver.

  1. La possibilité de louer un grand appartement en meublé et de pouvoir bénéficier des avantages fiscaux liés à ce statut

En règle générale, ce sont les propriétaires de petits logements destinés aux étudiants qui peuvent louer leurs biens en meublés. Grâce à la colocation, les propriétaires de grands logements peuvent aussi bénéficier des avantages fiscaux de la location meublée.

  1. La clause de solidarité des colocataires permet de garantir le paiement des loyers

Dans la colocation à bail unique, chaque colocataire est engagé et si l’un d’entre eux est insolvable ponctuellement ou fréquemment, les autres se doivent de payer sa part de loyer. Ils doivent aussi payer la totalité du loyer en cas de départ de l’un d’entre eux. Le propriétaire bailleur est ainsi sécurisé du paiement de ses loyers. Il y a toujours un risque d’impayé si le propriétaire propose une colocation avec des baux individuels, mais ce risque est limité à la ou les part(s) du(es) locataire(s) insolvable(s) ou parti(s). La souscription à une assurance loyers impayés palie à ce type de problème.

 

Et à contrario, la colocation présente des inconvénients pour les propriétaires de biens immobiliers.

  1. Une rotation des colocataires trop importante

Un inconvénient de la colocation est la gestion plus complexe qu’elle représente pour le propriétaire, du fait que les colocataires ont des objectifs différents et peuvent entrer et quitter la colocation à tout instant. Le « turn-over » occasionne des frais : État des lieux de sortie, publication d’une annonce, mise en place de visites du bien, étude des dossiers, état des lieux d’entrée du nouveau colocataire rafraichissement de la chambre louée, coût de la vacance éventuelle, … : tout ceci représente du temps pour le propriétaire sans compter l’énergie que cela demande !

  1. Des problèmes de conflits entre les colocataires

Dans certains cas (et plus particulièrement quand la colocation n’est pas le fruit d’un groupe d’amis), le propriétaire peut être obligé d’intervenir au milieu de conflits entre les différents colocataires. Afin de prévenir au maximum les désaccords, la rédaction d’un règlement de fonctionnement et de bonne conduite à faire signer par tous les colocataires peut être une première solution. L’ouverture d’un compte bancaire joint peut aussi être une solution à d’autres conflits.

Même si les étudiants représentent encore la moitié des personnes vivant actuellement en colocation, la colocation a de plus en plus de succès auprès des autres publics.

Que vous soyez locataire à la recherche d’une colocation ou propriétaire souhaitant mettre votre bien en colocation, le Cabinet JOURDAN peut vous aider dans vos démarches.

Qu’est-ce que l’indice de référence des loyers

L’indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour réviser les loyers des logements vides ou meublés. Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires. La clause de révision annuelle contenue dans un bail, permet au propriétaire d’augmenter le montant du loyer en se basant sur cet indice.

 

Allons-nous vers un gel de l’indice de référence des loyers ?

Avec une inflation qui atteint 5,2 % sur un an au mois de mai selon l’Insee (son plus haut niveau depuis 1985), les prix à la consommation entachent déjà fortement le pouvoir d’achat des ménages. Et, le montant des loyers pourrait grever encore davantage le budget des locataires dont la part du loyer pèse déjà pour environ 25% de celui-ci.

En effet, l’IRL est lié aussi à l’inflation. La valeur de l’IRL s’établit à 133.93 en avril 2022 contre 130.69 en avril 2021 soit une augmentation de 2.48%. Et si l’inflation continue sa progression, il faut s’attendre à ce que les loyers grimpent encore cet été. Plusieurs associations de défense des locataires demandent au gouvernement le gel des loyers pendant 1 an afin de contenir la hausse des prix.

Si cette mesure rassure les locataires quant à leur pouvoir d’achat, elle fait grincer des dents les propriétaires bailleurs qui supportent comme les locataires les conséquences de l’inflation. L’UNPI et les associations professionnelles Fnaim, Unis et Plurience estiment qu’un gel de l’IRL n’apporterait aucune solution pérenne aux préoccupations immédiates de prise en compte de l’évolution de certains postes de charges locatives. Ces mêmes organisations suggèrent aux pouvoirs publics de plutôt agir sur les allocations logement.

Pour les propriétaires, le gel des loyers viendrait s’ajouter à la hausse de leur budget travaux et de rénovation énergétique de leur bien. Qui plus est, une annonce d’une flambée de la taxe foncière 2022 n’est pas à exclure (à l’inverse des locataires qui ont vu supprimée la taxe d’habitation). En outre, de nombreux bailleurs, qui perçoivent la location comme un investissement, comptent sur le versement du loyer pour compléter leurs revenus.

Si le gel de l’indice a d’abord été envisagé pour une mise en place à compter du 1er juillet 2022, cette mesure a été revue depuis par le gouvernement qui a indiqué que la solution ne lui semblait pas optimale d’un point de vue économique car elle grèverait la capacité des bailleurs sociaux à investir pour produire de nouveaux logements.

Dès lors, Bercy semble s’orienter vers une voie intermédiaire entre gel des loyers et statut quo afin d’aider les locataires à faire face à l’inflation sans pénaliser les propriétaires. Plusieurs solutions sont toujours à l’étude avec les divers représentants des locataires et des propriétaires pour trouver une mesure équitable pour les uns et les autres.

Parce que la mise hors d’état de nuire des marchands de sommeil exigeait des procédures judiciaires longues, coûteuses et incertaines, la loi ALUR du 24 mars 2014 a voulu mettre entre les mains des maires un outil préventif : le permis de louer.

Ce dispositif oblige les propriétaires bailleurs à réaliser des démarches auprès de leur commune afin de pouvoir louer leur logement.

De plus en plus de villes (388 communes au 1er trimestre 2022 ont été recensées) y ont recours aujourd’hui non seulement pour lutter contre le mal-logement mais aussi pour lutter contre l’augmentation déraisonnée de locations saisonnières.

 

Le permis de louer pour la location classique

 

Le permis de louer permet aux communes volontaires de vérifier la bonne qualité de leur parc locatif en étant avertie lors de la mise en location d’un bien pour ainsi pouvoir agir en prévention dans les zones où l’on constate un volume élevé de logements dégradés.

Les communes et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) peuvent définir des secteurs géographiques, des catégories de logements ou d’ensembles immobiliers, pour lesquels la mise en location d’un bien doit faire l’objet d’une déclaration ou d’une autorisation préalable telles que définies par le Décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 :

Déclaration de mise en location

Dans certaines communes, une simple déclaration du bailleur lors de la mise en location de son bien est suffisante. Le régime de la déclaration de mise en location oblige alors les propriétaires à déclarer à la collectivité la mise en location d’un bien dans les 15 jours suivant la signature du bail en remplissant le formulaire Cerfa n°15651*01. Ce formulaire est à soumettre à chaque fois que vous signez un bail avec de nouveaux locataires.

Un mois maximum après votre dépôt de déclaration, vous recevrez de l’administration, un récépissé indiquant la date de dépôt de votre demande. Si votre dossier est incomplet, vous aurez à fournir les pièces ou informations manquantes dans un délai fixé par l’autorité compétente, qui ne peut être supérieur à un mois. Si vous ne renvoyez pas les éléments dans le délai imparti, il vous faudra recommencer la procédure.

Les manquements à cette obligation n’ont pas d’incidence sur la validité du bail, mais le propriétaire qui ne respecte pas cette obligation peut se voir sanctionné d’amendes administratives pouvant atteindre 5 000 euros.

Autorisation préalable de mise en location

Pour les communes ou zones comptant un grand nombre de logements dégradés, le permis de louer peut prendre la forme d’une autorisation préalable. Cette démarche est plus contraignante que la précédente car il ne s’agit pas simplement d’informer l’administration, mais d’obtenir une autorisation avant de pouvoir louer.

Pour ce faire, le service de l’EPCI ou de la commune doit se déplacer pour contrôler l’état du logement et s’assurer qu’il répond aux critères de décence exigés. Une démarche qui prend donc plus de temps et nécessite d’anticiper la demande pour ne pas être bloqué pour la mise en location du logement. Pour obtenir son autorisation préalable de mise en location, le propriétaire doit remplir le formulaire Cerfa n°15652*01 et l’envoyer avant la mise en location de son bien.

Les manquements à cette obligation n’ont pas d’incidence sur la validité du bail, mais le propriétaire qui ne respecte pas cette obligation peut se voir sanctionné d’amendes administratives pouvant atteindre 5 000 euros et, en cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, cette amende peut être portée à 15 000 €.

En fonction des communes, une autorisation est délivrée ou pas, dans un délai d’un mois pour une durée de deux ans et doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location, mais n’est pas nécessaire en cas d’avenant au bail.

À défaut de notification d’une décision expresse dans un délai d’un mois à compter du dépôt de la demande d’autorisation, le silence vaut autorisation préalable de mise en location. Cette autorisation devient caduque si elle n’est pas suivie d’une mise en location du bien dans un délai de deux ans suivant sa délivrance.

Si la demande est au contraire rejetée, car l’état du bien n’est pas jugé conforme, l’administration doit alors faire part au propriétaire d’un refus exprès et imposer au propriétaire de réaliser les travaux nécessaires pour rendre le logement conforme aux normes de décence en vigueur (état, surface habitable, éléments de confort…), afin qu’il ne porte pas atteinte à la sécurité physique ni à la santé des locataires.

Le maire/le président d’Établissement public de coopération intercommunale (EPCI) et le préfet ont à leur service une « police spéciale » permettant de traiter l’habitat indigne en prescrivant par arrêté des obligations de travaux, et/ou d’hébergement, ou de relogement aux propriétaires ou responsables de situations d’habitat indigne.

Ces injonctions sont assorties d’un délai d’exécution et de la faculté, en cas de non-exécution par les responsables, de prévoir une astreinte. Il s’agit de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, des locaux et des installations.

Pour quel logement faut-il un permis de louer ?

Cela concerne aussi bien les logements vides que les logements meublés qui sont loués à titre de résidence principale dans les zones définies

Le permis de loyer est imposé par les communes et les établissements publics de coopération intercommunale et peut concerner :

Toutes les communes ne sont pas concernées et lorsque le dispositif ne s’applique pas, aucune obligation préalable ne s’impose au propriétaire bailleur.

Liste des communes concernées par le permis de louer

Il n’existe pas de base de données centralisé et publique des communes françaises appliquant le dispositif, car ces décisions sont prises au niveau communal et non au niveau national. Par ailleurs, l’obligation relative au permis de louer s’applique parfois uniquement à certains quartiers d’une commune concernée.

Pour savoir si votre logement est concerné par le permis de louer, il convient donc de se renseigner de manière systématique avant toute mise en location en consultant le site internet de la mairie du bien à louer, ou en contactant directement la mairie ou l’Adil du département concerné. Certaines communes diffusent également l’information sur les réseaux sociaux, par voie d’affichage sur les panneaux municipaux ou encore dans des articles du journal de la ville.

Rappelons que c’est au gré des décisions communales que le périmètre concerné est déterminé ; il est donc susceptible d’évoluer au cours du temps.

Selon les communes, le permis de louer peut être gratuit ou payant entre 50 et 120 €. Vous pouvez vous renseigner auprès de la commune dans laquelle se situe le logement concerné.

Quand faut-il demander le permis de louer ?

La démarche est à effectuer au moment où vous vous apprêtez à mettre votre logement en location. Par conséquent, à chaque nouveau bail signé avec de nouveaux locataires, vous devez faire la démarche.

Les documents à annexer

Dans les deux cas, pour compléter votre dossier, vous devez annexer au formulaire que vous avez complété le dossier de diagnostics techniques que vous avez fait établir par un diagnostiqueur.

Rappelons qu’à partir de 2025, certains logements considérés comme trop énergivores ne pourront plus être donnés en location.

Le tout est à adresser à l’ECPI ou à la mairie où est situé votre logement, en recommandé avec accusé de réception ou par voie électronique (si cela est prévu par la délibération qui a décidé de cette déclaration).

Le permis de louer pour la location saisonnière

 

Face aux abus perpétrés par certains bailleurs qui affectent des biens à temps plein à une activité de location meublée de courte durée (journée, semaine, mois) au profit des touristes ou à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, le lancement d’un nouveau dispositif s’est avéré indispensable.

Pour louer votre logement en meublé saisonnier plus de 4 mois dans l’année, Il est nécessaire d’obtenir un permis de louer avant la location saisonnière, ou de faire une déclaration d’enregistrement après la signature du bail.

 

Dans les communes de plus de 200 000 habitants et à Paris, vous devez également obtenir une autorisation de la mairie pour modifier l’usage de votre logement en meublé de tourisme. Le propriétaire du logement doit acheter des « droits de commercialité ». Cette démarche est assez onéreuse.

A Paris et dans les communes de plus de 200 000 habitants, faute d’autorisation de la mairie, les propriétaires en infraction risquent une amende de 25 000 euros.

Pour obtenir le permis de louer votre logement en meublé saisonnier, vous devez le déclarer en mairie en utilisant le formulaire Cerfa N. 14004 02.

 

Votre administrateur de biens, le Cabinet JOURDAN, peut vous accompagner dans toutes vos démarches.

Vous êtes propriétaire et souhaitez mettre votre bien en location saisonnière.

 

Qui dit location saisonnière, dit que le propriétaire loue le bien pour une courte durée, qui ne doit pas excéder 90 jours, et ne pas être renouvelable.

Une opération d’autant plus intéressante que cette année encore, les particuliers privilégient les vacances dans l’hexagone, et qu’ils sont aussi de plus en plus intéressés par un hébergement touristique type location saisonnière.

Mais attention, dans certaines villes, la location saisonnière peut être encadrée si par exemple le marché locatif est tendu et fait que les locations abordables se font rares, ou du fait de décisions particulières des autorités locales comme la mise en place du permis de louer par certaines mairies. Il est, dans tous les cas, préférable de se renseigner directement auprès des autorités locales sur les règles en vigueur dans la ville du bien que vous souhaitez mettre en location saisonnière.

Si vous désirez développer cette activité, vous pouvez aussi obtenir un label qui vous permet de valoriser votre location saisonnière et de vous démarquer de la concurrence.

Vous pouvez par exemple demander le classement de votre bien en meublé touristique, en faisant une demande auprès de la chambre locale de l’UNPI (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers). Ce label permet de faire partie d’un réseau important et peut rassurer vos potentiels locataires. Il propose plusieurs catégories déterminées par un nombre d’étoiles variant selon le confort du logement. Ce label, gage de qualité du logement, vous permet de vous démarquer de la concurrence et de pouvoir accepter le paiement par chèques vacances. Outre la mise en valeur de votre bien, le classement « meublé de tourisme » offre des avantages fiscaux non négligeables. En effet, vous pouvez prétendre à un abattement forfaitaire de 71 % sous le régime micro-BIC au lieu de 50 %.

 

Mais avant de mettre votre logement en location saisonnière, il faut déjà vous pencher sur un certain nombre d’éléments :

La cible de votre bien.

Selon sa taille, son équipement, sa localisation, votre bien ne s’adressera pas à tous les publics. Et vous avez aussi, certainement en tête, certains types de locataires que vous souhaitez attirer avec les atouts de votre location courte durée.

Alors pour être sûr de louer au mieux et de booster votre taux de réservation, il faut commencer par définir vos cibles (couple, famille, professionnels de passage, personnes âgées, groupes d’amis, personnes avec animaux domestiques…) et les canaux de communication qu’elles utilisent.

Ensuite, vous pourrez rédiger une annonce qui s’adresse à ces cibles et aux canaux de communication sélectionnés.

Choix des canaux de communication :

Selon vos cibles, vous utiliserez de préférence un canal plutôt qu’un autre :  les plateformes de réservation, les sites de petites annonces, les agences locales, le site de l’office de tourisme de la ville, les réseaux sociaux ou encore votre propre site internet.

Dans tous les cas, faites le choix de multiplier vos annonces de location courte durée sur différents canaux, ainsi vous multipliez les points de contact avec vos clients potentiels.

Mais attention, lorsque votre location saisonnière est proposée sur plusieurs canaux de réservation, vous devrez tenir à jour les calendriers de réservation sur les différents sites. Vous devez absolument vous y tenir au risque de devoir gérer des situations de double-réservation.

Pour pallier ce genre de problèmes, ayez recours à des gestionnaires de canaux pour les locations ou faites appel à un professionnel de la gestion locative.

N’hésitez pas à promouvoir votre location sur le web et plus particulièrement sur les réseaux sociaux

Que ce soit sur Instagram ou Facebook par exemple, vous avez la possibilité de promouvoir votre location saisonnière dans des groupes Facebook dédiés, sur votre page Facebook ou encore poster régulièrement de belles photos sur le compte Instagram de votre location avec les hashtags adéquats et selon les photos que vous posterez, vous intéresserez certains publics. Pour atteindre plus de personnes sur les réseaux sociaux, vous pourriez miser sur les annonces payantes afin de développer la visibilité de votre location courte durée et toucher plus de monde.

La rédaction de votre annonce :

N’oubliez pas que votre annonce de location saisonnière doit être attractive pour autant de cibles que possible afin de maximiser les réservations. Rédigez une annonce attrayante et présentez votre logement sous son meilleur jour tout en restant honnête afin de ne pas décevoir vos locataires et de ne pas récolter d’avis négatifs.

Publiez toujours du contenu pertinent (description de votre location, de ses équipements, du mobilier et accessoires à disposition, son environnement, intégrer un album photos du logement, des conseils personnalisés …et bien entendu les conditions financières de cette location). Si, par exemple, les couples figurent dans votre cible, toutes les caractéristiques, équipements (jacuzzi, cheminée …), lieux de charme à proximité … tous les éléments qui évoquent le romantisme seront à mettre en avant sur votre annonce et vous devrez également les présenter sur vos photos.

Choix des photos :  il est certain que de belles photos sauront faire la différence et mettre habilement en scène les atouts de votre bien. Les caractéristiques et le charme de votre propriété vont jouer dans la sélection des biens par les locataires, alors autant les présenter sous leur meilleur jour. Outre les photos figées de présentation de votre bien, si vous proposez par exemple, une photo d’un couple heureux, vous incitez les couples à réserver.

L’aménagement de votre location :

Pensez toujours à vos cibles lors de l’aménagement et de l’équipement de votre logement. De quoi peuvent-elles avoir besoins ? quels sont les éléments à mettre à leur disposition ?

Vous pouvez aussi proposer des petites expériences personnalisées à vos invités comme un échantillon de produits locaux, un joli bouquet de fleurs. En plus de plaire et de toucher vos locataires, cela vous permettra de vous différencier.

De cette façon, vous optimiserez le taux d’occupation de votre location de vacances.

L’assurance location saisonnière

En tant que propriétaire de location saisonnière, vous devez vous protéger en cas de problème et souscrire une assurance. Surtout si votre location saisonnière a un taux d’occupation élevé et que vous accueillez en continu de nombreux locataires. Des incidents peuvent alors vite arriver. Et sans assurance, cela peut vous coûter cher…

Une assurance offre la garantie à vos locataires d’être couverts s’ils se blessent à l’intérieur de votre location de vacances et vous protège également contre les dégâts que ces derniers pourraient provoquer.

La tarification des nuitées

Une tarification efficace est essentielle pour la rentabilité de votre location. Savoir comment calculer le prix de votre location saisonnière et gérer vos tarifs pour mieux optimiser votre activité de location est un élément fondamental pour obtenir plus de réservations. Il faut trouver le juste prix : si vos prix sont trop élevés, vous risquez d’avoir un taux d’occupation assez faible. Si vos prix sont trop bas, vous ferez que très peu de bénéfice.

Les étapes clés pour définir votre tarif : lorsque vous fixez le prix de votre location courte durée, vous devez tenir compte des prix de propriétés similaires et des frais encourus.

1/ Connaitre le prix du marché

Lors du calcul de votre prix de location, vous devez commencer par étudier les prix des locations saisonnières environnantes. Pour se faire, jetez un coup d’œil au prix par nuit des autres annonces sur les plateformes de location. Vous pouvez comparer la qualité et les caractéristiques des biens immobiliers similaires et vous inspirer de ceux qui se rapprochent le plus du vôtre, tant par leur emplacement que par les services et équipements proposés. 6 critères principaux sont à prendre en compte dans l’élaboration du prix de votre location saisonnières :  le lieu (selon la région et si celle-ci est touristique ou pas), l’environnement, le type d’hébergement, la capacité d’hébergement, la saison, les atouts spécifiques à votre bien.

En outre, pensez à adapter vos prix en fonction des saisons afin de booster votre taux d’occupation pendant les périodes creuses.

2/ Connaître les coûts que vous devez couvrir en tant que propriétaire.

Vous devez prendre en compte vos différents coûts : les couts d’achat de votre bien, les frais de copropriété, les frais de fonctionnement, les frais d’entretien, les coûts de son aménagement et de sa préparation pour vos locataires. Vous ne devez pas louer en dessous de votre prix plancher (prix en dessous duquel la location ne serait pas rentable). Ainsi en connaissant les coûts mensuels de votre investissement locatif, vous pourrez fixer un prix locatif équitable pour vous et vos locataires.

La réservation

Si vous choisissez de mettre votre location saisonnière sur le web, pensez au calendrier. Grâce à cet outil, les locataires découvrent aussitôt les logements disponibles à leurs dates et peuvent faire une demande de réservation.

Cet outil vous permet de gérer votre location saisonnière et d’avoir des demandes de réservations et si vous le mettez à jour régulièrement, vous aurez un précieux avantage sur les propriétaires qui sont moins réactifs.

Vous montrez ainsi votre sérieux et votre implication à vos potentiels locataires. Vous évitez également de devoir refuser une demande parce que le logement est pris ou pire, louer à deux personnes différentes par erreur. En d’autres termes, tout le monde économise du temps. De plus, en mettant régulièrement à jour votre calendrier, votre annonce remontera plus facilement dans le classement des recherches et vous obtiendrez plus de réservations.

Dans tous les cas, lorsqu’une personne souhaite réserver un bien pour une location saisonnière, il contacte directement le propriétaire, ou son représentant, qui doit lui transmettre un descriptif complet du logement.

La durée de la location, les jours d’arrivée et de départ sont ainsi validés.

Le contrat de location est le plus souvent signé le jour de l’arrivée.

L’avance

Pour finaliser la réservation, le propriétaire peut réclamer une avance financière. Celle-ci peut être soit des arrhes, soit un acompte.

Lorsque le propriétaire annule, le locataire peut réclamer des dommages et intérêts. Le montant de cette avance est fixé librement, sauf si le propriétaire fait appel à un agent immobilier pour gérer cette location saisonnière. Dans ce cas, l’avance ne peut pas dépasser un quart du prix total et ne peut pas être demandée plus de 6 mois à l’avance.

Le contrat de location

Le contrat de location saisonnière doit détailler plusieurs éléments : le prix total et les éventuelles charges, la durée de la location, le descriptif, les états des lieux en annexe.

Le contrat ne doit bien entendu pas contenir de clauses abusives. Celles-ci sont listées par la Commission des clauses abusives.

Le descriptif établit par le propriétaire et fournit avant la signature, ainsi que dans le contrat, doit correspondre à la réalité du bien. S’il ne correspond pas, le locataire a deux possibilités.

Émission de factures

Certains locataires peuvent vous demander une facture. L’émission de factures quant à elle est facultative lorsque la location se fait entre deux particuliers. En revanche, l’émission de facture est obligatoire si le voyageur est un professionnel qui voyage dans le cadre de son activité professionnelle.

L’accueil de vos locataires

Comment recevoir vos locataires ? Pour accueillir vos locataires, encore faut-il être sur place : que faire si vous ne pouvez pas être présent lors de leur arrivée

Si vous pouvez accueillir vos locataires, le mieux est de préparer une To Do List (avec tout ce que vous souhaitez leur dire sur le logement et les environs) qui vous permettra de ne rien oublier, ainsi qu’un document pour réaliser avec eux l’état de lieux d’entrée et bien sûr les clés du logement.

Vous habitez trop loin de votre location saisonnière ou simplement, vous ne pouvez être présent à leur heure d’arrivée, vous pouvez très bien déléguer ces tâches à une personne de confiance, un voisin, un ami, un service de conciergerie.

La mise à disposition d’un livret d’accueil est fort appréciée des locataires : ils y trouveront des règles de bonnes conduites, des informations sur l’utilisation des équipements, un inventaire, des adresses utiles, des idées de visite, des plans…

La déclaration fiscale

Bien sûr, tout revenu perçu via une activité de location de tourisme doit être déclaré.

Bon à savoir : si vos revenus générés sont inférieurs à 305 euros, alors vous ne paierez pas d’impôts. Vous pouvez consulter la fiche disponible sur le site  impots.gouv  pour plus de détails.

Pour ne pas faire d’erreur dans votre déclaration de revenus la première année mieux vaut vous rapprocher directement d’un conseiller fiscal.

 

Conclusion : mieux vaut être bien préparé !

Il y a beaucoup de cases à cocher dans la to-do list avant de se lancer dans la mise en location de sa propriété. Si vous n’avez que peu de temps à consacrer à cette tâche, avoir recours à la gestion locative peut s’avérer utile.

Le Cabinet JOURDAN est à votre disposition pour vous simplifier votre quotidien de propriétaire bailleur.

L’Ile de France est toujours aussi attractive ! Les Parisiens ne sont pas partis de la région pour s’installer en province. L’Ile de France concentre toujours la majorité de la demande immobilière, que ce soit du côté du marché de l’acquisition que de celui de la location.

Les volumes sont toujours là !

La région Ile-de-France est la première région en termes de recherches immobilières : + 51% de recherches de biens immobiliers, par rapport à 2020.

La Chambre des Notaires du Grand Paris vient de dévoiler les chiffres de l’ancien en Ile-de-France. Malgré un ralentissement du marché au quatrième trimestre, 2021 a été une très bonne année : 182.000 biens (124.480 appartements et 57540 maisons) ont été vendus l’an dernier, soit une hausse de 12 % par rapport à 2020 et de 1% par rapport à 2019, année déjà exceptionnelle. Près de 48.000 appartements ont été vendus en Petite Couronne, une hausse de 7 % par rapport à 2020. Et en Grande Couronne, plus de 40.000 appartements ont été vendus en 2021, un record historique d’activité.

En 2022, les dynamiques restent les mêmes : la crise sanitaire et ses restrictions, le recentrage sur la sphère personnelle et le développement du télétravail ont aiguisé l’appétit des ménages pour l’immobilier. Reste des incertitudes, avec la hausse des taux d’intérêt, des conditions de crédit plus strictes et peut-être les conséquences de la crise ukrainienne.

Si Paris concentre plus de 6% des recherches en France (source : Seloger), le marché devrait se stabiliser en ce début d’année 2022. Paris n’est cependant, pas la seule ville à dynamiser la région. Les Hauts-de-Seine et les Yvelines sont en pleine explosion cette année et attirent de plus en plus les investisseurs.

Du côté des prix…

Légère baisse à Paris.

Les prix ont légèrement baissé sur le dernier trimestre 2021, les prix de la région étant entrainés par ceux de Paris. La hausse des prix en rythme annuel est ramenée à 0,6 % sur l’ensemble de la région (1,7% pour les appartements).

Les indicateurs avancés des Notaires, basés sur les avant-contrats, laissent prévoir une stabilisation dans les prochains mois, le mètre carré tournant autour des 6.750 €, à 100 € près, en avril prochain tous biens confondus.

D’après les indicateurs avancés sur les avant-contrats, les notaires du Grand Paris s’attendent à un prix au mètre carré sur Paris intra muraux tournant autour de 10.550 € en avril 2022, un recul de 310 € et de 2,9 % en un an et demi. Cette baisse pourrait bien entraîner une nouvelle hausse des volumes de transactions sur Paris.

Les départements des Hauts de Seine et des Yvelines ont le vent en poulpe !

Du côté des Hauts-de-Seine, le prix moyen au m² a augmenté de 2,7% en seulement 1 an et affiche aujourd’hui un prix moyen de 7 497€ le m² pour une maison et 7 253 € pour un appartement (source : meilleurs agents).

Du côté des Yvelines, le prix moyen au m² a augmenté de 3,7% en 1 an. Le département affiche un prix moyen de 3 828 € le m² pour une maison et 4 822 € pour un appartement (source : meilleurs agents). Ces régions, proches de la capitale, attirent de plus en plus les investisseurs grâce à leurs prix plus attractifs que ceux de la capitale. Selon les notaires de la région, cette hausse des prix ne devrait pas ralentir tout de suite.

En Grande Couronne, les ventes ayant littéralement explosées, les prix grimperaient de 3,6 % en rythme annuel toujours en avril 2022.

2022…Vers un retour à la normale ?

Le tassement du quatrième trimestre 2021 et des hausses de prix un peu moins fortes pourraient constituer, d’après les notaires, les prémisses d’un atterrissage progressif et un retour à la normale après deux années exubérantes.

Les conditions d’emprunt se sont aussi durcies. Les banques appliquent strictement les consignes de réduction du Haut Conseil de stabilité financière (taux d’effort des emprunteurs plafonné à 35 % des revenus, durée des prêts limitée à vingt-cinq ans). Les taux d’intérêt, eux, poursuivent leur remontée.

La guerre en Ukraine entrainera peut-être des conséquences sur le marché immobilier.

2022, une année pour investir dans l’immobilier locatif

Paris concentre plus d’un tiers du parc immobilier locatif français et 25% des recherches de biens en France concerne un bien en location sur Paris. Les petites surfaces constituent essentiellement cette demande d’appartements de la Capitale.

Le marché du locatif parisien va encore être très dynamique sur 2022. Avec la réforme du DPE (juillet 2021), les logements dits énergivores qui devront subir quelques travaux de rénovation pour continuer à être mis en location, sont de plus en plus mis à la vente sur l’ensemble de l’Ile de France. Par ailleurs, le report de la fin de la Loi Pinel joue en faveur de ce type d’investissement.

 

Le printemps est là ! Il est temps de nettoyer et de faire revivre le jardin et les balcons. Avec le passage à l’heure d’été, il fait jour plus tard, le soleil se renforce, la terre se réchauffe, et le renouveau des végétaux s’observe quotidiennement. Toutefois, il faut rester vigilant, avril reste traître avec ses coups de froid brusque et certaines encore très fraiches. Retirez les protections hivernales mais gardez-les à portée de la main.

Que faire des bulbes de Printemps défleuris

Il est temps de mettre de côté les compositions fanées et de mettre en pot les nouvelles !

Ne coupez pas trop vite les feuillages encore verts des tulipes, narcisses ou jonquilles fanées car il permet aux bulbes de se régénérer en reconstituant leurs réserves pour fleurir de nouveau au printemps prochain. Cependant, coupez les tiges des fleurs pour éviter la montée de la sève qui va affaiblir les bulbes.

Une fois le feuillage complétement sec, déterrez les bulbes et faites-les sécher au soleil une journée entière pour décoller la terre. Retirez les résidus de terre en brossant les bulbes avec une brosse à poils souple. Disposez les dans un filet ou une cagette en prenant soin qu’ils ne se touchent pas entre eux et stockez les dans un abri hors gel.

Quelles fleurs planter au mois d’avril ?

Vous pouvez planter des pétunias, pélargoniums, géraniums, lobélias, asters bégonias, dahlias…ou encore les bulbes d’achimènes, gloxinias, sinningias, naegelias, gloriosa, vallota et caladiums. Pour les dahlias et les bégonias, il est conseillé de vous assurer d’une température de 10-12°C avant de les planter.

Vous pouvez aussi semer des cosmos, soucis, œillets d’Inde, pois de senteur, capucines, zinnias, pavots de Californie, pieds d’alouette, bleuets, lupins, mufliers, reine marguerite, œillets et bien d’autres variétés annuelles…qui vous donnerons des terrasses et jardins champêtres tout l’été.

Il est intéressant de varier les compositions de fleurs en pot n’hésitez pas à faire cohabiter les plantes à port dressé comme les penstemons, pétunias, campanules… avec des plantes à port retombant comme verveine, surfinia…Pour ajouter du volume, pensez aux diascia, gaura, ou au lantana. On peut aussi mêler dans un même contenant des plantes annuelles, des fleurs bulbeuses, des vivaces et même des petits arbustes.

Si vous disposez de clôture, treillage ou pergola, il est aussi temps de planter des fleurs grimpantes comme le chèvrefeuille au parfum envoutant, la passiflore aux grandes fleurs originales, les clématites à la floraison généreuse et aux coloris très variés, les bignones avec ses fleurs en forme de trompette jeune-orangée et bien d’autres espèces grimpantes :  jasmin, capucine grimpante, pois de senteur, ipomée sont à mettre en place durant ce mois.

Par ailleurs, vous devez observer l’état du substrat et rempoter si besoin vos plantes, ou effectuer un surfaçage, en rajoutant du terreau.

Petit conseil : les fleurs de balcon ont besoin d’un arrosage régulier. 

Plantez vos herbes aromatiques préférées

Qu’elles soient plantées en pleine terre, en jardinière ou en pot sur le rebord de fenêtre, respectez un emplacement ombragé pour le persil, l’aneth, la coriandre, la ciboulette, la menthe, l’origan et préférez le plein soleil pour le romarin, le thym, le basilic, le cerfeuil, la sauge, l’estragon ou la sarriette. Attention, si les températures sont encore fraiches, il est préférable de semer le basilic à l’intérieur ou en couche chaude. Quant au cerfeuil, il doit être semé en terre légère et humifère sous une exposition ensoleillée au printemps mais pas trop en été.

Quels fruits et légumes planter ?

Les fraisiers des quatre saisons et ceux à gros fruits remontants peuvent être plantés. Préférez une exposition ensoleillée pour les variétés à gros fruits, et plutôt mi-ombragée pour les petits fruits ou « quatre saisons ».

Les tomates peuvent être semées sur couche chaude mais il est conseillé de les semer à l’abri entre février et avril comme les courgettes, les aubergines, les concombres et les melons et de les repiquer en bacs ou en pleine terre qu’à la mi-mai, une fois les gelées terminées. Vous pouvez d’ores et déjà planter laitues, carottes, navets et radis. Pour pouvoir consommer régulièrement des radis, vous pouvez en semer tous les 10 à 15 jours.

Issue de la proposition de loi « Pour un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l’assurance emprunteur » présentée par la députée Patricia Lemoine, le texte a été adopté le 15 février dernier par l’Assemblée Nationale et le 17 février 2022 par le Sénat après plusieurs rebondissements et compromis.

Promulguée le 28 février 2022 et entrée en vigueur au 1er mars, la loi n° 2022-270 comporte trois dispositions majeures.

1/ La résiliation de l’assurance emprunteur à tout moment

La principale mesure et la plus attendue de la loi Lemoine concerne la résiliation de l’assurance emprunteur rendue possible à tout moment à compter de la signature de l’offre de prêt et sans frais.

Divers textes successifs ont déjà réformé l’assurance-crédit immobilier.

Si la « loi Lagarde » du 1er juillet 2010 a permis le libre choix de l’assurance emprunteur, cette nouvelle mesure tant attendue va ainsi permettre de simplifier les dispositifs déjà mis en place par la loi Hamon en 2014 et l’amendement Bourquin en 2018 de la loi Sapin

Les particuliers ayant souscrit un crédit immobilier pourront donc librement mettre en concurrence différents contrats d’assurance, résilier sans frais ni pénalités leur contrat actuel, sans avoir à attendre sa date d’échéance.

À la clé, plusieurs milliers d’euros d’économies pour les emprunteurs, et un marché plus ouvert à la concurrence, et donc plus compétitif !

2 dates à retenir

Dès le 1er juin 2022, la résiliation à tout moment de l’assurance emprunteur sera possible pour tous nouveaux contrats d’assurance de prêt souscrits à partir de cette même date.

Et à partir du 1er septembre 2022 pour les contrats d’assurance emprunteur souscrit avant juin 2022. Les emprunteurs pourront alors envisager une résiliation et une renégociation de leur contrat à tout moment. Seule obligation : substituer une nouvelle garantie à la garantie.

Les assureurs, quant à eux, devront informer chaque année leurs assurés de ce droit de résiliation. Pour permettre aux emprunteurs de pouvoir mieux comparer les contrats entre eux, la loi Lemoine oblige désormais les organismes à indiquer le coût de l’assurance sur les 8 premières années de crédit. Grâce à cette information, les consommateurs pourront ainsi plus facilement affiner le calcul d’économies qu’ils pourront réellement réaliser en changeant l’assurance de leur prêt immobilier.

2/La suppression du questionnaire santé

La résiliation infra-annuelle de l’assurance de prêt n’est pas la seule avancée obtenue par la loi Lemoine. Elle a aussi entériné la suppression du questionnaire de santé et de tout examen médical, pour une grande partie des crédits immobiliers !

Un emprunteur atteint d’un problème de santé ne pourra plus subir d’exclusions de garantie ou de surprimes qui augmentaient jusque-là fortement le taux de l’assurance .

Pour bénéficier de cette mesure, applicable à partir du 1er juin 2022, 2 conditions devront être respectées :

Cette mesure devrait concerner plus de la moitié des crédits immobiliers.

Les parlementaires ont prévu qu’un décret pourra fixer des plafonds plus favorables de montant et d’âge.

3/ Le droit a l’oubli …quelques changements

Un dernier amendement afin de réduire le délai légal pour bénéficier du droit à l’oubli  a été aussi adopté, il a pour objectif de faciliter l’assurabilité des personnes atteintes de certaines maladies graves, telles que le cancer et l’hépatite C, en réduisant son délai de 10 ans à 5 ans.

Désormais, un emprunteur ayant été victime de certaines pathologies n’aura plus à le déclarer dans son questionnaire médical si le protocole thérapeutique est terminé depuis plus de 5 ans, sans rechute constatée.

A noter que si le droit à l’oubli concerne pour le moment uniquement les cancers et l’hépatite C, le législateur a prévu que dans un délai de 3 mois à compter de la promulgation de la loi, c’est-à-dire fin mai, une négociation devra être engagée sur les possibilités d’appliquer ce droit à d’autres maladies chroniques comme le diabète. Si cette négociation n’aboutit pas, un décret déterminera les maladies chroniques auxquelles serait étendu le droit à l’oubli, au plus tard avant fin juillet 2022.

Vous êtes propriétaire d’un logement et vous souhaitez le mettre en location ? Si vous acceptez de le proposer à un loyer inférieur au prix du marché à un locataire aux revenus modestes, le nouveau dispositif Loc’Avantages vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt importante, calculée en fonction du montant du loyer.

Programmé jusqu’au 31 décembre 2024, Loc’Avantages prolonge et remplace « Louer Abordable », (loi Cosse), qui n’a jamais séduit beaucoup de propriétaires bailleurs. De 154 000 en 2017, ils n’étaient plus que 110 000 en 2021, soit 26% de moins qu’en 2017. Devant ce constat, le gouvernement a décidé de rendre le dispositif plus simple et avantageux et espère inciter les propriétaires à remettre sur le marché des logements vacants, dont le nombre est estimé à plus de trois millions en France, selon l’Insee. Le gouvernement espère cette fois convaincre environ 20.000 propriétaires bailleurs par an, contre seulement 8.000 avec l’ancienne mouture.

Contrairement au précédent mécanisme, la carotte incitant le bailleur à réduire son loyer ne consiste plus en une déduction d’impôt, mais en une réduction d’impôt, qui s’avèrera souvent plus avantageuse pour lui.

Pour cela, il promet une réduction d’impôt sur le revenu « d’autant plus importante que le loyer est bas ».

Autre avantage par rapport aux lois Pinel et Denormandie, tous les logements anciens sont concernés, où qu’ils soient dans la France entière et non plus seulement dans les zones définies en déficit de logement.

Comment bénéficier de Loc’Avantages ?

En tant que propriétaire, vous signez une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) dans laquelle vous vous engagez.

Six conditions sont à respecter pour en bénéficier :

Tout bail prenant effet à partir du 1er janvier 2022 peut être éligible au dispositif fiscal. Les demandes de convention peuvent être déposées depuis le 1er avril sur la plateforme de l’Anah.

Attention, le dossier doit être envoyé :

Quel profil de locataire ?

La réduction d’impôt ayant pour objectif de proposer des logements à des prix abordables pour des ménages de la classe moyenne ou ayant des revenus modestes, l’occupant doit répondre à des conditions de ressources selon la taille de son ménage, la situation géographique du bien et le niveau de loyer pratiqué. Plus le niveau de loyer choisi est réduit, plus la réduction d’impôt est élevée et plus le plafond de ressources s’appliquant au locataire est bas.
Rendez-vous sur www.anah.fr/locavantages pour connaître les plafonds de loyers et de ressources applicables.

Comment calculer le montant du loyer ?

Le loyer ne doit pas excéder un plafond défini au niveau de la commune, ou, de l’arrondissement pour Paris, Lyon et Marseille. Selon un décret publié le 1er avril au Journal officiel, les plafonds sont fixés à partir d’une estimation du loyer hors charges de marché du parc locatif privé réalisée selon la méthode suivante :

Le loyer maximum est ensuite fixé en appliquant une décote sur l’estimation du loyer de marché et en fonction de l’affection du logement à la location : Trois niveaux de décote sur le loyer sont définis règlementairement, intermédiaire, sociale ou très sociale : – 15 %, – 30 % ou – 45 %.

Plus le loyer est réduit, plus votre réduction d’impôt est forte.

Il est possible de connaître les montants des loyers plafonds par commune grâce à un simulateur en ligne sur le site de l’Anah, dans la rubrique « simuler votre projet ».

Enfin, la sortie du dispositif sera facilitée dans les zones tendues de plus de 50 000 habitants soumises à l’encadrement de l’évolution des loyers. En cas de relocation consécutive au terme de la convention Anah, le bailleur pourra réévaluer librement le loyer au niveau des loyers du marché.

Quelle réduction d’impôt ?

Le taux de réduction d’impôt dépend du niveau de loyer appliqué (intermédiaire, social ou très social) et du mode de gestion du bien (en direct ou en intermédiation locative) mais il ne varie plus selon la localisation du logement. Il est fixé à 15 ou 35 % pour les propriétaires qui gèrent eux-mêmes leur bien, et à 20, 40 ou 65 % si le bien est confié à une agence immobilière à vocation sociale ou à une association agréée par l’Etat.

Vous pouvez bénéficier d’avantages supplémentaires et d’une sécurité renforcée avec l’intermédiation locative.

Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt majorée en confiant votre bien à une agence immobilière à vocation sociale ou à un organisme agréé par l’Etat, en vue d’une location ou sous-location à des ménages ayant des revenus modestes.

Quels avantages ?

Primes d’intermédiation locative

Si vous optez pour l’intermédiation locative avec un niveau de loyer loc2 ou loc3, vous bénéficiez d’une prime de :

La prime est encore majorée de 1 000 € si la surface du logement est inférieure ou égale à 40 m2.

Montant de la réduction d’impôt

Montant de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt est calculée sur le montant des loyers bruts encaissés chaque année pendant toute la durée d’application de la convention. Elle est plafonnée à 10 000 euros par an, la limite habituelle des niches fiscales.

Des aides pour réaliser des travaux

En plus de la réduction fiscale, les bailleurs pourront profiter, avec Loc’Avantages, d’aides financières pour réaliser des travaux de rénovation avant la mise en location du logement :

Dans tous les cas, le logement devra atteindre au moins l’étiquette énergie D après travaux. A ces aides de l’Anah, peuvent s’ajouter d’éventuelles aides des collectivités territoriales.

A noter
Le dispositif Loc’Avantages ne pourra pas se cumuler avec un autre régime fiscal en faveur de l’investissement locatif tel que le dispositif Pinel.

Loc’Avantages : un gain limité

La réduction d’impôt octroyée par Loc’Avantages est très différente de celle pratiquée sous les lois Pinel et Denormandie. Son assiette est celle du « montant des revenus bruts du logement », tandis que pour les autres dispositifs, il s’agit du prix du bien. Par ailleurs, la réduction concerne uniquement l’année pour laquelle elle est calculée et si elle dépasse le montant de l’impôt, le reliquat ne peut pas être récupéré.

Dans de nombreux cas, l’avantage procuré reste faible. Il se pourrait que le nombre de contribuables que cette nouvelle mesure séduira soit donc réduit. Car finalement, le choix se résume souvent à percevoir un loyer de marché sans avantage fiscal, ou réduire ses revenus locatifs en optant pour Loc’Avantages mais obtenir une réduction d’impôt en compensation de la perte.

Né dans les années 2000, sur la côte ouest des États-Unis, le coliving est un nouveau mode de vie en collectivité. Ce nouveau type d’habitat partagé, au sein d’un immeuble ou dans une grande maison, se développe en effet dans des villes comme New-York, Berlin ou Tokyo. Le concept a même gagné la France depuis 2017. « Réinventer l’habitat. » C’est l’ambition affichée par cette nouvelle tendance à mi-chemin entre le coworking, la colocation et l’appart hôtel : le coliving est désormais au cœur de l’actualité immobilière française.

Qu’est-ce que le coliving exactement ? 

Le Cabinet JOURDAN vous dit tout sur cette nouvelle tendance immobilière !

On veut vivre en communauté tout en gardant un petit chez-soi. On veut pouvoir travailler sans quitter son domicile et sans avoir à prendre les transports. On veut jouir d’une multitude de services à un prix défiant toute concurrence ! Et si, finalement, ce que l’on cherche vraiment, c’est le coliving ?

Cap sur le coliving, une nouvelle manière de vivre ensemble en ville.

Ce concept, de plus en plus à la mode, séduit par son principe (Il allie espaces privés, espaces partagés et de nombreux services), son accessibilité (la possibilité donnée à tous d’habiter au cœur d’une grande ville à un prix raisonnable) et sa qualité de vie (des services dignes d’un hôtel).

Il se caractérise par un nouveau mode de vie communautaire, où chaque résident dispose d’une vraie sphère privée généralement meublée (chambre/ cuisine/ salle de bain… un confort supérieur par rapport à la colocation) tout en étant libre d’accéder à tout moment à la convivialité d’espaces et services partagés. C’est une évolution naturelle de la colocation, qui aujourd’hui ne sont plus du tout réservées aux seuls étudiants : On le voit à Paris, où on estime que 50 % des personnes vivant en colocation sont des salariés.

Concrètement, le principe de base du coliving est le partage : partage des coûts, partage d’un espace de vie, partage d’expérience, entraide au travail, partage de services. Ces espaces collectifs, dont tous les résidents que l’on appelle aussi “colivers”, peuvent profiter, vont de la simple salle à manger au salon en passant par des services tous plus variés et utiles comme salle de sport, salle de jeux, bibliothèque, SPA, piscines, bars, espace de coworking, salles de réunion, terrasse, jardins, cinémas, laveries, épiceries, etc.

A cela s’ajoute un large panel de services mutualisés : Wifi, ménage, changement du linge de maison (draps, serviettes), parking surveillé, abonnements à des services de streaming, cours de sport, trottinettes électriques en libre-service… L’idée, c’est de libérer les résidents des tâches administratives chronophages, comme de payer ses factures d’électricité ou de chauffage.

Parfois, une conciergerie est même présente pour gérer la réception des livraisons ou apporter et récupérer les vêtements au pressing, la location d’une voiture… La plupart de ces services empruntent les codes de l’hôtellerie tant sur la qualité que sur le design des lieux, pour un habitat collectif très tendance qui attire de nombreux jeunes actifs.

Le bâtiment est animé par un régisseur, souvent employé par une agence immobilière ou un propriétaire foncier, qui se charge de l’accueil, de la logistique et du confort des colivers.

A qui s’adresse le coliving ?

A l’origine, le coliving était destiné aux nomades digitaux et aux entrepreneurs individuels, essentiellement les jeunes actifs dont l’outil de travail principal est un ordinateur.

Le coliving séduit particulièrement les générations Y et Z, déjà conquise par le partage sous toutes ses formes : colocation, coworking ou covoiturage. Le coliving peut également intéresser toutes les personnes en transition dans leur vie, celles dont la vie est en train de changer à cause d’une séparation ou d’un changement d’activité professionnelle, celles qui ont décidé de prendre un temps de réflexion entre deux situations, celles qui découvrent une région sans savoir encore si elles vont s’y installer, des actifs ou des étudiants, des quatre coins du monde en mission pour quelques mois …mais aussi des retraités ou seniors qui souhaitent garder du contact au quotidien… Le coliving est pour la personne qui y réside plutôt un logement d’appoint, de courte durée !

Une autre forme de clientèle s’intéresse également de plus en plus au coliving : les entreprises et plus particulièrement les start-ups imaginent bien investir un bâtiment pour permettre à leurs salariés d’y travailler, et pour certains d’y loger.

Tous sont susceptibles de rechercher une solution pour bénéficier d’un logement en location clé en main, tout en ayant l’opportunité de pouvoir nouer des liens.

Les atouts du coliving

Un aspect sur lequel les professionnels du coliving mettent l’accent, est la simplicité et la souplesse du procédé. Les baux sont flexibles : on peut y résider à l’année, mais aussi au mois, à la semaine ou sur quelques jours. Le bail maximum est d’une année, il est cependant reconductible. Le loyer comprend l’assurance habitation et les nombreux services proposés par le logement partagé. Les démarches pour entrer dans ces communautés sont souvent réduites à leur plus simple expression : pas de dépôt de garantie, pas de caution à présenter, etc.

L’avantage également est que les occupants ne subissent pas les contraintes de la colocation telles que le partage d’un même frigo, les querelles sur les tâches ménagères… Chacun jouit de son espace privatif et des services qui facilitent la vie au quotidien.

Les rapports sont simplifiés et chacun est plus disponible pour se rencontrer.

Ce nouveau mode de vie en collectivité est un bon moyen de lutter contre la solitude, dont un nombre croissant de personnes souffrent dans les grandes villes. C’est là où le coliving va plus loin que la colocation, en jouant à fond la carte de la communauté. Les espaces de coliving encouragent au partage d’événements de la vie quotidienne : repas pris en commun, cours collectifs, conférences, soirées cartes-jeux de société…Et ne pas participer aux activités, c’est aussi se mettre au ban de la communauté.

Au-delà de l’aspect convivial de ces espaces de vie, le coliving donne aussi l’opportunité de développer un écosystème professionnel en faisant interagir de jeunes entrepreneurs par le coworking. Se diriger vers ce type d’hébergement est pour de nombreux jeunes qui démarrent dans une activité professionnelle une bonne façon de partager, d’être guider, et d’échanger avec des pairs dans des espaces de travail performants.

Il vise également à fluidifier l’accès au logement.

Les économies liées au coliving

On comprend bien que l’idée du coliving est de transformer la manière d’habiter dans la ville, exactement comme le coworking l’a fait pour le travail. La mutualisation permet de faciliter l’accès à des emplacements, en cœur d’agglomération ou dans les zones d’activités prisées, traditionnellement bien trop chers. En ce sens, le coliving se présente comme une solution concrète pour répondre à la crise du logement dans les grandes métropoles, où la rareté du foncier fait bondir la demande, donc les prix. Le coliving permettrait également de réaliser des économies en mutualisant les dépenses de l’habitat : eau, gaz, électricité, chauffage, internet, télévision, ménage, entretien, etc. Le loyer comprend une part de tous les abonnements, lesquels sont gérés par le régisseur. L’assurance habitation est aussi bien souvent comprise dans le loyer.

Mais attention : le coliving n’est pas un habitat à bas prix pour autant mais plutôt une véritable nouvelle manière de vivre qu’il faut découvrir avec des espaces organisés différemment !

Avec le coliving, l’accent est mis sur la communauté. Donc pour y entrer, il faut avant tout être admis par la communauté au même titre que dans une colocation ! Il est donc nécessaire d’avoir un profil correspondant à celui de la communauté, de postuler et d’attendre d’être choisi pour rejoindre le coliving.

Le coliving en Ile de France

Dans des grandes villes comme à Paris et en Ile de France, où la demande de logement et les tarifs sont élevés, le coliving semble être une alternative attractive pour faire face à la crise du logement notamment chez les jeunes et étudiants avec des formules tout compris à prix accessible. Séduit par ce nouveau concept de vie, les promoteurs cherchent à développer l’offre d’hébergement en coliving. Plusieurs lieux dédiés au coliving ont vu le jour  à Paris 20e (75), à Fontainebleau (77), à Noisy-le-Grand (93), à Colombes (92) avec la Casa Wellness , à Massy-Palaiseau (91) avec l’ECLA où un campus a ouvert ses portes, permettant aux étudiants, jeunes actifs ou globetrotteurs de vivre l’expérience de vie unique du coliving à quelques minutes des transports en commun. Un coliving autant étudiant que professionnel.

En attendant, le coliving est une opportunité en or pour les investisseurs, qui ont bien compris que le concept, avec la souplesse qu’il propose, correspond à l’air du temps et offre une opportunité de retour rapide sur investissement : forte demande, taux d’occupation élevé, turnover régulier qui réduit les risques de logement vacant, et des taux de rentabilité frôlant les 10 %.

Le concept du coliving est amené à se développer d’autant que la population est devenue sensible aux notions de partage et d’entraide. Le coliving est assurément, en plus d’une solution d’hébergement plus ou moins économique, un remède contre la solitude. Il donne un sentiment de sécurité et ouvre la possibilité de liens d’amitié…

Un phénomène à suivre de près, qui devrait prendre de l’ampleur dans les prochaines années !

Des valeurs fortes

pour vous satisfaire en toutes circonstances

La gestion immobilière est une activité exigeante : elle demande du temps, de l’énergie et surtout des compétences.

C’est pourquoi, au Cabinet JOURDAN, nous concevons notre métier autour de l’excellence.

En 40 ans d’existence, notre entreprise familiale a su s’adapter aux transformations de la société, réglementaires, digitales, comme à celles des métiers de l’immobilier.