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L’Ile de France est toujours aussi attractive ! Les Parisiens ne sont pas partis de la région pour s’installer en province. L’Ile de France concentre toujours la majorité de la demande immobilière, que ce soit du côté du marché de l’acquisition que de celui de la location.

Les volumes sont toujours là !

La région Ile-de-France est la première région en termes de recherches immobilières : + 51% de recherches de biens immobiliers, par rapport à 2020.

La Chambre des Notaires du Grand Paris vient de dévoiler les chiffres de l’ancien en Ile-de-France. Malgré un ralentissement du marché au quatrième trimestre, 2021 a été une très bonne année : 182.000 biens (124.480 appartements et 57540 maisons) ont été vendus l’an dernier, soit une hausse de 12 % par rapport à 2020 et de 1% par rapport à 2019, année déjà exceptionnelle. Près de 48.000 appartements ont été vendus en Petite Couronne, une hausse de 7 % par rapport à 2020. Et en Grande Couronne, plus de 40.000 appartements ont été vendus en 2021, un record historique d’activité.

En 2022, les dynamiques restent les mêmes : la crise sanitaire et ses restrictions, le recentrage sur la sphère personnelle et le développement du télétravail ont aiguisé l’appétit des ménages pour l’immobilier. Reste des incertitudes, avec la hausse des taux d’intérêt, des conditions de crédit plus strictes et peut-être les conséquences de la crise ukrainienne.

Si Paris concentre plus de 6% des recherches en France (source : Seloger), le marché devrait se stabiliser en ce début d’année 2022. Paris n’est cependant, pas la seule ville à dynamiser la région. Les Hauts-de-Seine et les Yvelines sont en pleine explosion cette année et attirent de plus en plus les investisseurs.

Du côté des prix…

Légère baisse à Paris.

Les prix ont légèrement baissé sur le dernier trimestre 2021, les prix de la région étant entrainés par ceux de Paris. La hausse des prix en rythme annuel est ramenée à 0,6 % sur l’ensemble de la région (1,7% pour les appartements).

Les indicateurs avancés des Notaires, basés sur les avant-contrats, laissent prévoir une stabilisation dans les prochains mois, le mètre carré tournant autour des 6.750 €, à 100 € près, en avril prochain tous biens confondus.

D’après les indicateurs avancés sur les avant-contrats, les notaires du Grand Paris s’attendent à un prix au mètre carré sur Paris intra muraux tournant autour de 10.550 € en avril 2022, un recul de 310 € et de 2,9 % en un an et demi. Cette baisse pourrait bien entraîner une nouvelle hausse des volumes de transactions sur Paris.

Les départements des Hauts de Seine et des Yvelines ont le vent en poulpe !

Du côté des Hauts-de-Seine, le prix moyen au m² a augmenté de 2,7% en seulement 1 an et affiche aujourd’hui un prix moyen de 7 497€ le m² pour une maison et 7 253 € pour un appartement (source : meilleurs agents).

Du côté des Yvelines, le prix moyen au m² a augmenté de 3,7% en 1 an. Le département affiche un prix moyen de 3 828 € le m² pour une maison et 4 822 € pour un appartement (source : meilleurs agents). Ces régions, proches de la capitale, attirent de plus en plus les investisseurs grâce à leurs prix plus attractifs que ceux de la capitale. Selon les notaires de la région, cette hausse des prix ne devrait pas ralentir tout de suite.

En Grande Couronne, les ventes ayant littéralement explosées, les prix grimperaient de 3,6 % en rythme annuel toujours en avril 2022.

2022…Vers un retour à la normale ?

Le tassement du quatrième trimestre 2021 et des hausses de prix un peu moins fortes pourraient constituer, d’après les notaires, les prémisses d’un atterrissage progressif et un retour à la normale après deux années exubérantes.

Les conditions d’emprunt se sont aussi durcies. Les banques appliquent strictement les consignes de réduction du Haut Conseil de stabilité financière (taux d’effort des emprunteurs plafonné à 35 % des revenus, durée des prêts limitée à vingt-cinq ans). Les taux d’intérêt, eux, poursuivent leur remontée.

La guerre en Ukraine entrainera peut-être des conséquences sur le marché immobilier.

2022, une année pour investir dans l’immobilier locatif

Paris concentre plus d’un tiers du parc immobilier locatif français et 25% des recherches de biens en France concerne un bien en location sur Paris. Les petites surfaces constituent essentiellement cette demande d’appartements de la Capitale.

Le marché du locatif parisien va encore être très dynamique sur 2022. Avec la réforme du DPE (juillet 2021), les logements dits énergivores qui devront subir quelques travaux de rénovation pour continuer à être mis en location, sont de plus en plus mis à la vente sur l’ensemble de l’Ile de France. Par ailleurs, le report de la fin de la Loi Pinel joue en faveur de ce type d’investissement.

 

Le printemps est là ! Il est temps de nettoyer et de faire revivre le jardin et les balcons. Avec le passage à l’heure d’été, il fait jour plus tard, le soleil se renforce, la terre se réchauffe, et le renouveau des végétaux s’observe quotidiennement. Toutefois, il faut rester vigilant, avril reste traître avec ses coups de froid brusque et certaines encore très fraiches. Retirez les protections hivernales mais gardez-les à portée de la main.

Que faire des bulbes de Printemps défleuris

Il est temps de mettre de côté les compositions fanées et de mettre en pot les nouvelles !

Ne coupez pas trop vite les feuillages encore verts des tulipes, narcisses ou jonquilles fanées car il permet aux bulbes de se régénérer en reconstituant leurs réserves pour fleurir de nouveau au printemps prochain. Cependant, coupez les tiges des fleurs pour éviter la montée de la sève qui va affaiblir les bulbes.

Une fois le feuillage complétement sec, déterrez les bulbes et faites-les sécher au soleil une journée entière pour décoller la terre. Retirez les résidus de terre en brossant les bulbes avec une brosse à poils souple. Disposez les dans un filet ou une cagette en prenant soin qu’ils ne se touchent pas entre eux et stockez les dans un abri hors gel.

Quelles fleurs planter au mois d’avril ?

Vous pouvez planter des pétunias, pélargoniums, géraniums, lobélias, asters bégonias, dahlias…ou encore les bulbes d’achimènes, gloxinias, sinningias, naegelias, gloriosa, vallota et caladiums. Pour les dahlias et les bégonias, il est conseillé de vous assurer d’une température de 10-12°C avant de les planter.

Vous pouvez aussi semer des cosmos, soucis, œillets d’Inde, pois de senteur, capucines, zinnias, pavots de Californie, pieds d’alouette, bleuets, lupins, mufliers, reine marguerite, œillets et bien d’autres variétés annuelles…qui vous donnerons des terrasses et jardins champêtres tout l’été.

Il est intéressant de varier les compositions de fleurs en pot n’hésitez pas à faire cohabiter les plantes à port dressé comme les penstemons, pétunias, campanules… avec des plantes à port retombant comme verveine, surfinia…Pour ajouter du volume, pensez aux diascia, gaura, ou au lantana. On peut aussi mêler dans un même contenant des plantes annuelles, des fleurs bulbeuses, des vivaces et même des petits arbustes.

Si vous disposez de clôture, treillage ou pergola, il est aussi temps de planter des fleurs grimpantes comme le chèvrefeuille au parfum envoutant, la passiflore aux grandes fleurs originales, les clématites à la floraison généreuse et aux coloris très variés, les bignones avec ses fleurs en forme de trompette jeune-orangée et bien d’autres espèces grimpantes :  jasmin, capucine grimpante, pois de senteur, ipomée sont à mettre en place durant ce mois.

Par ailleurs, vous devez observer l’état du substrat et rempoter si besoin vos plantes, ou effectuer un surfaçage, en rajoutant du terreau.

Petit conseil : les fleurs de balcon ont besoin d’un arrosage régulier. 

Plantez vos herbes aromatiques préférées

Qu’elles soient plantées en pleine terre, en jardinière ou en pot sur le rebord de fenêtre, respectez un emplacement ombragé pour le persil, l’aneth, la coriandre, la ciboulette, la menthe, l’origan et préférez le plein soleil pour le romarin, le thym, le basilic, le cerfeuil, la sauge, l’estragon ou la sarriette. Attention, si les températures sont encore fraiches, il est préférable de semer le basilic à l’intérieur ou en couche chaude. Quant au cerfeuil, il doit être semé en terre légère et humifère sous une exposition ensoleillée au printemps mais pas trop en été.

Quels fruits et légumes planter ?

Les fraisiers des quatre saisons et ceux à gros fruits remontants peuvent être plantés. Préférez une exposition ensoleillée pour les variétés à gros fruits, et plutôt mi-ombragée pour les petits fruits ou « quatre saisons ».

Les tomates peuvent être semées sur couche chaude mais il est conseillé de les semer à l’abri entre février et avril comme les courgettes, les aubergines, les concombres et les melons et de les repiquer en bacs ou en pleine terre qu’à la mi-mai, une fois les gelées terminées. Vous pouvez d’ores et déjà planter laitues, carottes, navets et radis. Pour pouvoir consommer régulièrement des radis, vous pouvez en semer tous les 10 à 15 jours.

Issue de la proposition de loi « Pour un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l’assurance emprunteur » présentée par la députée Patricia Lemoine, le texte a été adopté le 15 février dernier par l’Assemblée Nationale et le 17 février 2022 par le Sénat après plusieurs rebondissements et compromis.

Promulguée le 28 février 2022 et entrée en vigueur au 1er mars, la loi n° 2022-270 comporte trois dispositions majeures.

1/ La résiliation de l’assurance emprunteur à tout moment

La principale mesure et la plus attendue de la loi Lemoine concerne la résiliation de l’assurance emprunteur rendue possible à tout moment à compter de la signature de l’offre de prêt et sans frais.

Divers textes successifs ont déjà réformé l’assurance-crédit immobilier.

Si la « loi Lagarde » du 1er juillet 2010 a permis le libre choix de l’assurance emprunteur, cette nouvelle mesure tant attendue va ainsi permettre de simplifier les dispositifs déjà mis en place par la loi Hamon en 2014 et l’amendement Bourquin en 2018 de la loi Sapin

Les particuliers ayant souscrit un crédit immobilier pourront donc librement mettre en concurrence différents contrats d’assurance, résilier sans frais ni pénalités leur contrat actuel, sans avoir à attendre sa date d’échéance.

À la clé, plusieurs milliers d’euros d’économies pour les emprunteurs, et un marché plus ouvert à la concurrence, et donc plus compétitif !

2 dates à retenir

Dès le 1er juin 2022, la résiliation à tout moment de l’assurance emprunteur sera possible pour tous nouveaux contrats d’assurance de prêt souscrits à partir de cette même date.

Et à partir du 1er septembre 2022 pour les contrats d’assurance emprunteur souscrit avant juin 2022. Les emprunteurs pourront alors envisager une résiliation et une renégociation de leur contrat à tout moment. Seule obligation : substituer une nouvelle garantie à la garantie.

Les assureurs, quant à eux, devront informer chaque année leurs assurés de ce droit de résiliation. Pour permettre aux emprunteurs de pouvoir mieux comparer les contrats entre eux, la loi Lemoine oblige désormais les organismes à indiquer le coût de l’assurance sur les 8 premières années de crédit. Grâce à cette information, les consommateurs pourront ainsi plus facilement affiner le calcul d’économies qu’ils pourront réellement réaliser en changeant l’assurance de leur prêt immobilier.

2/La suppression du questionnaire santé

La résiliation infra-annuelle de l’assurance de prêt n’est pas la seule avancée obtenue par la loi Lemoine. Elle a aussi entériné la suppression du questionnaire de santé et de tout examen médical, pour une grande partie des crédits immobiliers !

Un emprunteur atteint d’un problème de santé ne pourra plus subir d’exclusions de garantie ou de surprimes qui augmentaient jusque-là fortement le taux de l’assurance .

Pour bénéficier de cette mesure, applicable à partir du 1er juin 2022, 2 conditions devront être respectées :

Cette mesure devrait concerner plus de la moitié des crédits immobiliers.

Les parlementaires ont prévu qu’un décret pourra fixer des plafonds plus favorables de montant et d’âge.

3/ Le droit a l’oubli …quelques changements

Un dernier amendement afin de réduire le délai légal pour bénéficier du droit à l’oubli  a été aussi adopté, il a pour objectif de faciliter l’assurabilité des personnes atteintes de certaines maladies graves, telles que le cancer et l’hépatite C, en réduisant son délai de 10 ans à 5 ans.

Désormais, un emprunteur ayant été victime de certaines pathologies n’aura plus à le déclarer dans son questionnaire médical si le protocole thérapeutique est terminé depuis plus de 5 ans, sans rechute constatée.

A noter que si le droit à l’oubli concerne pour le moment uniquement les cancers et l’hépatite C, le législateur a prévu que dans un délai de 3 mois à compter de la promulgation de la loi, c’est-à-dire fin mai, une négociation devra être engagée sur les possibilités d’appliquer ce droit à d’autres maladies chroniques comme le diabète. Si cette négociation n’aboutit pas, un décret déterminera les maladies chroniques auxquelles serait étendu le droit à l’oubli, au plus tard avant fin juillet 2022.

Pour être maintenue en bon état, une copropriété est amenée à effectuer régulièrement des travaux pour entretenir les parties communes de l’immeuble.

Pour rappel, les parties communes d’une copropriété sont généralement énumérées dans le règlement de copropriété, sinon l’article 3 de la loi de 1965 liste ce qui peut en faire partie.

Pour que des travaux soient réalisés dans les parties communes, il est nécessaire qu’ils soient votés au préalable en assemblée générale de copropriété, selon les règles de la majorité prévues aux articles 24, 25 et 26 de la loi de 1965.

Si le projet de travaux dans les parties communes de la copropriété est ratifié par l’assemblée générale, le syndic de copropriété se doit de les exécuter. Chaque copropriétaire est alors tenu de payer les travaux de l’immeuble à la hauteur de la quote-part qu’il détient.

 

Pour effectuer ces travaux, il existe plusieurs sources de financement :

Le prêt collectif en copropriété peut être une solution de financement, notamment en cas de gros travaux dans les parties communes.

Parmi les nombreux types d’emprunts collectifs existants, l’un d’eux est particulièrement intéressant : le prêt collectif Copro 100.

Qu’est-ce que le prêt collectif Copro 100 ?

Auparavant, le prêt Copro 100 était une solution de financement uniquement mise en place par le Crédit Foncier. Désormais, en plus du Crédit Foncier, ce prêt collectif est proposé par Domofinance et la Caisse d’Epargne pour les copropriétés souhaitant effectuer des travaux en copropriété.

Quels travaux peuvent être financés par le prêt collectif d’une copropriété ?

Conformément à la loi, vous pouvez souscrire à un prêt collectif dans les conditions suivantes :

Concernant ce dernier point, pour vous aider à financer les travaux de rénovation énergétique, le gouvernement a mis en place de nombreuses aides comme MaPrimeRénov’ et les aides de l’Anah. Si ces aides sont insuffisantes, les copropriétaires pourront souscrire, en premier lieu, à un autre prêt collectif qu’est Éco-prêt à taux zéro copropriété. Mais ce dernier, malgré des avantages incontestables d’intérêt d’emprunt à 0%, il est plus compliqué, moins rapide à mettre en place et ne couvre pas tous les travaux complémentaires (sécurité, garde-corps…) et certains frais annexes. Il est dans ce cas, tout à fait possible pour une copropriété de contracter un prêt collectif en supplément.

Quelles sont les conditions pour souscrire à cet emprunt collectif ?

Pour bénéficier du prêt collectif Copro 100 dans votre copropriété, il suffit de se manifester dans les deux mois suivants l’assemblée générale qui a ratifié les travaux dans les parties communes de la copropriété.

Il permet aux copropriétaires de souscrire à un emprunt au nom de l’ensemble du syndicat des copropriétaires de l’immeuble. C’est le syndic, représentant légal des copropriétaires, qui souscrit au prêt collectif au nom du syndicat des copropriétaires. Le prêt collectif peut être souscrit par l’ensemble du syndicat des copropriétaires (dans ce cas, la décision de souscrire à un emprunt est prise à l’unanimité des voix des copropriétaires lors d’une assemblée générale) ou seulement pour le compte des seuls copropriétaires qui décident d’y adhérer et pour un montant dans la limite de leur quote-part travaux (les copropriétaires qui participent alors à l’emprunt doivent notifier leur décision au syndic par tous moyens, en mentionnant le montant de l’emprunt qu’ils souhaitent donc demander). C’est ce qu’on appelle un prêt collectif à adhésion individuelle. Cela signifie que le prêt est contracté au nom du syndicat des copropriétaires mais que chaque copropriétaire ayant adhéré au prêt est prélevé sur son compte personnel. Ainsi, le syndic ne gère pas les prélèvements des copropriétaires.

Le prêt collectif Copro 100 ne prévoit aucune solidarité entre les copropriétaires. En effet, une garantie “défaillance au paiement des charges de remboursement” permet de désolidariser les copropriétaires. Chacun des copropriétaires ayant adhéré au prêt est ainsi seul responsable du paiement des échéances du prêt Copro 100.

Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier d’un prêt collectif Copro 100 ?

En principe, tout copropriétaire qui répond à tous ces critères et qui souhaite contracter un emprunt Copro 100 est éligible. Il n’y a en effet ni limite d’âge ni conditions de revenus ou de taux d’endettement à remplir.

La durée du prêt Copro 100 est au choix entre 5 et 15 ans ou 3 à 20 ans.

Le prêt Copro 100 peut être souscrit pour l’intégralité de la quote-part du copropriétaire ou seulement une partie.

Les travaux, y compris les frais et les honoraires, peuvent être financés à 100 %.

Comment effectuer une demande de prêt Copro 100 ?

La demande de prêt Copro 100 est simplifiée par rapport aux autres emprunts collectifs. Il suffit de constituer un seul dossier pour l’ensemble de la copropriété. Le contrat de prêt au nom du syndicat des copropriétaires, doit être conforme aux conditions générales et particulières qui ont été jointes à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Le contrat doit être signé par le syndic dans un délai de deux mois à partir de la notification de la décision de l’AG concernant le recours à l’emprunt bancaire.

Le dossier doit être constitué de :

Si le prêt Copro 100 est accordé à la copropriété, c’est le syndic qui recevra un contrat de prêt récapitulant l’ensemble des copropriétaires participants.

Qui se charge de rembourser le prêt Copro 100 ?

Seuls les copropriétaires qui ont souscrit au prêt sont concernés par le remboursement des différentes échéances et dans la limite de leur quote-part. Comme tout emprunt, les copropriétaires participants sont prélevés tous les mois, et directement sur leur compte personnel.

Le Copro 100 étant un prêt collectif à adhésion individuelle, si l’un des copropriétaires ne paie pas ses échéances, les autres copropriétaires ne sont pas solidaires et ne doivent pas payer pour lui.

Pour se prémunir contre le risque d’impayés, le prêt collectif prévoit une caution bancaire, qui doit être souscrite par le syndicat des copropriétaires auprès d’un établissement de crédit spécialement agréé, ou une institution mentionnée à l’article L. 518-1 du code monétaire et financier. Cette caution viendra garantir le paiement des échéances d’un éventuel copropriétaire défaillant, sans délai de carence ou de franchise.

En cas d’impayés, le syndic doit, dans un premier temps, adresser une mise en demeure au copropriétaire défaillant. Passé un délai de 30 jours sans régularisation, la caution bancaire se chargera de régler les sommes dues par le copropriétaire débiteur puis elle se retournera ensuite contre lui pour obtenir le remboursement des frais avancés.

Contrairement aux prêts individuels, les prêts collectifs sont rattachés au logement et non à la personne. Par conséquent :

Dans le cas d’un prêt collectif, un copropriétaire peut, de manière individuelle, décider de solder sa part de prêt dans sa totalité. Attention toutefois, des frais de pénalités peuvent être appliqués.

Le remboursement partiel est quant à lui plus difficilement réalisable. Un copropriétaire ne peut pas, de manière individuelle, soldé partiellement sa part de prêt. Pour que le remboursement partiel puisse avoir lieu, il est nécessaire de rembourser à minima 10% du montant total emprunter, tous copropriétaires confondus. De plus, tous les copropriétaires ayant souscrit au prêt doivent donner leur accord (vote à l’unanimité en AG).

Les avantages du prêt Copro 100 :

Pour toutes questions supplémentaires, les équipes du Cabinet JOURDAN sont à votre écoute.

Le conseil constitutionnel a validé vendredi 21 janvier la loi sur le Pass vaccinal qui comportait bien d’autres dispositions concernant des domaines variés. La loi a été promulguée depuis.

La copropriété est concernée par la mise à jour de l’ordonnance du 25 mars 2020.

 1/ Les mesures relatives aux contrats de syndic (art. 22 de l’ordonnance)

Lorsque l’assemblée générale appelée à désigner un syndic n’a pas pu ou ne peut se tenir, le contrat de syndic qui expire ou a expiré entre le 1er janvier 2022 et le 15 février 2022 inclus est renouvelé jusqu’au 15 avril 2022 dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée.

La rémunération forfaitaire du syndic est déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement.

2/ Les mesures relatives aux mandats des conseillers syndicaux (art. 22-1 de l’ordonnance)

Lorsque l’assemblée générale appelée à élire les membres du conseil syndical n’a pas pu ou ne peut se tenir, le mandat des conseillers syndicaux qui expirent ou ont expiré entre le 1er janvier 2022 et le 15 février 2022 inclus, sont renouvelés jusqu’à la tenue de la prochaine assemblée. Cette assemblée générale doit se tenir au plus tard le 15 avril 2022.

3/ Les mesures relatives à la tenue des assemblées générales (art. 22-2)

La loi permet aux syndics de tenir des assemblées sans la présence physique des copropriétaires jusqu’au 31 juillet 2022.

Dans ce cas, les copropriétaires participent à l’assemblée :

Lorsque ce vote par correspondance est organisé en lieu et place de la tenue d’une assemblée comprise dans le forfait du syndic, les prestations du syndic pour le traitement de ce vote sont comprises dans le forfait. Le syndic ne peut donc pas demander des honoraires supplémentaires.

La transformation des assemblées déjà convoquées en assemblées dématérialisées

Lorsque le syndic décide de tenir l’assemblée de manière dématérialisée (visio et/ ou vote par correspondance) et que l’assemblée a déjà été convoquée, il en informe les copropriétaires au moins 15 jours avant la tenue de cette assemblée par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de la réception de cette information.

Lorsque ce délai de 15 jours ne peut pas être respecté, le syndic peut reporter la tenue de l’assemblée et le cas échéant décider de tenir l’assemblée de manière dématérialisée (visio et / ou vote par correspondance).

Il en informe les copropriétaires par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de la réception de cette information.
Cette assemblée doit se tenir dans un délai qui ne peut être inférieur à 15 jours à compter de la date initialement prévue.

Les modalités de convocation et de tenue des assemblées dématérialisées (art. 22-3 à 22-5)

La convocation des assemblées (art. 22-3)

La convocation n’indique pas de lieu de tenue de l’assemblée
Elle précise que les copropriétaires ne peuvent participer à l’assemblée que par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance.

Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique est impossible, elle indique que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance.

Le choix des supports techniques pour les AG en visioconférence (art. 22-5)

Jusqu’au 31 juillet 2022, le syndic peut décider des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer à l’assemblée par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations.
Ces moyens et supports techniques sont utilisés jusqu’à ce que l’assemblée se prononce sur leur utilisation (art. 22-5).

La désignation du président de séance en cas du seul usage du vote par correspondance (art. 22-3)

Lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, les missions qui incombent au président de séance sont assurées par :
– le président du conseil syndical,
– ou à défaut, l’un des membres du conseil syndical
– ou en leur absence, l’un des copropriétaires votant désigné par le syndic.

La signature de la feuille de présence et procès-verbal (art. 22-3)

Le président de séance certifie exacte la feuille de présence et signe, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal dans les 8 jours suivant la tenue de l’assemblée.

Les délégations de vote (art. 22-4)

Jusqu’au 31 juillet 2022, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 15 % des voix du syndicat des copropriétaires.

 

L’obligation de vigilance impose au donneur d’ordre (ou maître d’ouvrage) de vérifier que son cocontractant (l’entreprise à qui il commande des travaux ou une prestation) s’acquitte des formalités légales obligatoires.

Cette obligation de vigilance s’impose à la condition principale que le contrat conclu soit d’un montant minimum de 5 000 € HT ou que l’ensemble des contrats conclus sur une année représentent un montant de 5 000 € HT.

En outre, le donneur d’ordre est tenu de procéder à ces vérifications tous les 6 mois jusqu’à la fin de l’exécution du contrat.

Le donneur d’ordre en vertu du Code du Travail et de la Loi sur la lutte contre le travail dissimulé, article L8222-1 et suivants et R8222-1 modifié par décret du 30/03/2015, se doit de respecter dorénavant la procédure suivante :

1/Collecter des documents

L’entreprise donneuse d’ordre doit se faire remettre les documents suivants :

Si le cocontractant est français :

Si le cocontractant est étranger :

2/Faire des vérifications

Le donneur d’ordre doit ensuite vérifier la validité et l’authenticité de l’attestation de vigilance en se connectant aux sites URSSAF, RSI, MSA, et en vérifiant l’authenticité du numéro de l’attestation.

Au regard de ces documents informatifs, le donneur d’ordre doit être en mesure d’apprécier la capacité du fournisseur à pouvoir exécuter la prestation demandée sans avoir recours à de la sous-traitance non déclarée.

Au même titre, si le fournisseur a recours à de la sous-traitance, le donneur d’ordre doit alors demander à celui-ci de lui fournir les documents de l’entreprise sous-traitante.

L’entreprise donneuse d’ordre est tenue de renouveler toutes ces procédures de récupération des documents et de vérification tous les 6 mois jusqu’à la fin de l’exécution du contrat.

Pour les nouveaux fournisseurs cocontractants, il se doit de procéder à ces opérations avant de confier le marché et non après.

IMPORTANT : tous ces documents doivent être stockés pour être présentés en cas de contrôle de l’entreprise par l’administration

3/ Les risques encourus par le donneur d’ordre

Si l’entreprise donneuse d’ordre manque à son obligation de vigilance, elle engage sa solidarité financière lorsque son cocontractant fait l’objet d’un procès-verbal (PV) pour travail dissimulé (article L. 8222-2 Code du travail).

Le donneur d’ordre, n’ayant pas procédé aux vérifications nécessaires, peut être poursuivi pénalement, condamné solidairement à régler les différentes taxes, cotisations et autres charges du sous-traitant voir même rembourser les aides publiques que peut avoir perçues le cocontractant.

Le donneur d’ordre peut également perdre le bénéfice des exonérations et réductions de cotisations applicables à ses salariés sur l’ensemble de la période où le délit de travail dissimulé du cocontractant a été constaté.

La jurisprudence est très stricte à l’égard du donneur d’ordre car celui-ci dispose de peu de moyens pour se défendre si son sous-traitant fait l’objet d’un PV pour travail dissimulé. La jurisprudence considère en effet qu’il n’est pas nécessaire que le donneur d’ordre soit informé officiellement par l’Urssaf de l’infraction de travail dissimulé commise par son cocontractant puisqu’il appartient au donneur d’ordre de mettre en œuvre sa vigilance pour le savoir.

Pour plus d’informations :  https://www.urssaf.fr/portail/home/les-risques-du-travail-dissimule/les-risques-du-travail-dissimule/le-recours-a-un-cocontractant-so/les-obligations-du-donneur-dordr.html

 

Dès le 1er mai 2022, il deviendra impératif d’utiliser un isolant de classe supérieure ou égale à 4 pour les travaux de calorifugeage.

Le calorifugeage permet de limiter le gaspillage d’énergie tout en maintenant la chaleur dans les logements plutôt que dans les caves !

Dans un immeuble où le chauffage et l’eau chaude sanitaire sont collectifs, plus la chaudière est éloignée des points de distribution d’eau chaude et de chauffage, plus la tuyauterie est une source de perte de chaleur. Au départ de la chaudière, l’eau chaude grimpe généralement à une température de 55 °C. Après cela, l’eau circule dans une tuyauterie plus ou moins longue, et qui traverse bien souvent des locaux non chauffés, comme les caves, sous-sols et garages. L’eau peut alors perdre plusieurs degrés avant d’arriver dans les radiateurs des logements.

Ainsi, en réalisant des travaux de calorifugeage qui consiste à isoler thermiquement l’ensemble du réseau de canalisations d’eau ou de chauffage entre la chaudière collective et les appartements, la chaleur est mieux conservée, la chaudière consomme moins de combustible, sa durée de vie en est augmentée et les charges de chauffage peuvent baisser considérablement et durablement.

La réalisation des travaux de calorifugeage permet de réduire de 10 à 15% la facture énergétique de la copropriété.

Outre le gain d’énergie et l’amélioration de l’efficacité du système de chauffage, le calorifugeage permet d’éviter le gel des canalisations en hiver, mais également les infiltrations dues à la condensation.

Isoler la tuyauterie ne nécessite pas d’intervenir sur du gros œuvre. Le calorifugeage est l’un des travaux de rénovation énergétique les moins contraignants. L’opération de calorifugeage se déroule en parties communes et ne perturbe donc pas la vie des occupants.

Vous pouvez améliorer la performance énergétique de votre copropriété en engageant des travaux de calorifugeage.

Changement de critères pour bénéficier de la prime CEE en 2022

La prime des Certificats d’économies d’énergie (CEE) permet de financer jusqu’à 100 % les opérations de calorifugeage.

Jusqu’à présent, l’utilisation d’un isolant de classe 3 était suffisant pour obtenir la prime des Certificats d’Économies d’Énergie CEE dans les copropriétés.

Dans le cadre du 39ème arrêté des CEE, publié au Journal Officiel du 19 décembre 2021, cette caractéristique changera à compter du 1er mai 2022 où il deviendra impératif d’utiliser un isolant de classe supérieure ou égale à 4 pour pouvoir bénéficier du financement intégral. Une exigence renforcée afin d’obtenir de meilleurs résultats et réduire plus efficacement les consommations d’énergie de la résidence collective.

Or, dans certaines copropriétés, il n’est pas possible de poser des isolants de classe 4 car les tuyaux sont trop épais. Dans ce cas, les copropriétés devront engager les travaux de calorifugeage avant le 1er mai 2022 pour pouvoir prétendre à la prime CEE.

Depuis le 1er janvier 2022, l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 (art. 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965) portant réforme du droit de la copropriété stipule que les syndics professionnels devront remettre aux copropriétaires une fiche d’information standardisée sur le prix et les prestations qu’ils proposent. C’est ce que précise un arrêté paru au Journal officiel le 9 septembre 2021 (signé le 30 juillet 2021).

 

Cette fiche d’information devra mentionner :

 

La fiche ne remplace pas le projet de contrat de syndic mais s’y ajoute.

L’ensemble des prestations et tarifications proposées par les syndics figure dans le contrat-type prévu à l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 précitée, en annexe 1 au décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

A chaque fois que la désignation du syndic est à l’ordre du jour de l’assemblée générale, c’est notamment le cas dans le cadre de la mise en concurrence organisée par le conseil syndical, chaque projet de contrat de syndic doit être accompagné par cette fiche d’information.

Quelle forme doit prendre ce document d’information ? 

Le modèle de cette fiche est fixé par l’arrêté du 30 juillet 2021 (JO du 9 septembre). L’arrêté précise que la forme et le contenu de cette fiche doivent être respectés à la lettre et aucune information ne peut y être ajoutée ou retranchée.

Pour plus d’informations, se reporter à l’Arrêté du 30 juillet 2021 précisant le format et le contenu de la fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic – Légifrance (legifrance.gouv.fr)

Tout manquement est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (art. 18-1 A alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965).

Repérage Amiante Avant Travaux (RAAT)

Un nouveau diagnostic obligatoire pour les copropriétaires.

Le Repérage de l’Amiante avant Travaux (RAAT) est désormais obligatoire (Arrêté du 16 juillet 2019) avant toute opération d’entretien, de maintenance ou de travaux dans tout immeuble construit avant 1997 à partir du moment où ceux-ci induisent l’émission de poussières par la nécessité de couper, casser, enlever, percer, décaper, poncer …ou encore engendrent des chocs ou des vibrations sur ces dits matériaux.

Il ne faut pas confondre le RAAT avec le DTA (Dossier Technique Amiante ou Diagnostic Amiante). Le DTA est lui aussi obligatoire pour toutes les copropriétés érigées avant 1997. Il compile toutes les données sur la présence d’amiante dans la copropriété.

Le but du RAAT est de prévenir le risque d’exposition à l’amiante avant que les entreprises interviennent sur des chantiers. La loi dite El-Khomri du 8 août 2016 « relative au travail, à la modernisation du dialogue social et à la sécurisation des parcours professionnels » (loi n° 2016-1088 du 8 août 2016) a instauré cette nouvelle obligation de repérage de l’amiante avant travaux.

Le Repérage de l’Amiante avant Travaux (RAAT) consiste à rechercher, identifier et localiser tous les matériaux et produits pouvant contenir de l‘amiante dans les parties communes comme dans les parties privatives des bâtiments. Il peut être nécessaire pour bien mener cet examen de détériorer certains supports pour pouvoir examiner des éléments de construction non apparents.

Si le RAAT révèle la présence d’amiante, es entreprises qui interviendront par la suite sur les divers chantiers de la copropriété seront informées et prendront alors les mesures de protection spécifiques par rapport aux risque amiante.

La validité du RAAT est illimitée sur le périmètre de sa réalisation.

En revanche, tout manquement à cette obligation de Repérage de l’Amiante avant Travaux est sanctionné par le code du travail. Tout donneur d’ordre, maître d’ouvrage ou propriétaire qui ne se conforme pas à ces  obligations (articles L. 4412-2 ) et aux dispositions réglementaires prises pour son application est passible d’une amende maximale de 9 000 €.

 

Repérage Plomb Avant Travaux (RPAT)

Un autre diagnostic obligatoire pour les copropriétaires.

 

 

Si la plupart des propriétaires savent qu’un diagnostic plomb (Constat de risque d’exposition au plomb / CREP) est nécessaire avant de mettre en vente ou en location un logement ancien, ils ignorent souvent qu’un repérage du plomb est également obligatoire avant des travaux ou une démolition.

Le Repérage du Plomb Avant Travaux a pour but d’organiser la prévention du risque plomb avant l’intervention des entreprises pour les travaux de démolition, rénovation ou réhabilitation dans tout immeuble construit avant 1994. Cette obligation est inscrite dans le Code du travail (art. L. 4121-1 et art. R. 4121-1).

Ce diagnostic est indispensable pour permettre aux donneurs d’ordre et aux employeurs de respecter leurs obligations en matière d’évaluation des risques professionnels.

L’objectif du RPAT est d’éviter l’inhalation de poussières de plomb, l’ingestion de particules aux artisans, ouvriers ou usagers.  L’altération de matériaux lors des opérations de ponçage, décapage, perçage, burinage, … peut présenter un risque d’exposition au plomb des intervenants et doit être évaluée le plus en amont possible du début des travaux.

La recherche portera sur les revêtements, mais aussi les éléments métalliques peints et les canalisations. Des sondages pourront être effectués pour accéder à des matériaux dissimulés.

L’entreprise devant réaliser les travaux étant informée des risques, devra adapter sa méthodologie afin de réduire au maximum l’émission de poussières en fonction des résultats du diagnostic plomb avant travaux.

Depuis le 1er octobre 2020, les copropriétés peuvent bénéficier de MaPrimeRénov’.

Versée sous forme d’une aide collective au syndicat de copropriétaires, elle finance les travaux de rénovation énergétique réalisés sur les parties communes et garantissant une amélioration sensible du confort et de la performance énergétique.
Le montant de la prime dépend du coût des travaux, de la situation de la copropriété et de son nombre de logements.

Pour bénéficier de cette aide, il suffit que les travaux soient éligibles à MaPrimeRénov’ Copropriétés et que les devis aient été signés depuis le 1er octobre 2020.

Quelles copropriétés peuvent bénéficier de MaPrimeRénov’ ?

Toutes les copropriétés de plus de 15 ans comprenant au moins 75 % de lots d’habitation principale et 75% des logements occupés plus de 8 mois par an peuvent bénéficier de la prime. Les copropriétés doivent être obligatoirement immatriculées au registre national des copropriétés.

Il est à noter que les copropriétés fragiles et les copropriétés en difficultés peuvent également bénéficier d’une prime complémentaire.

Tous les copropriétaires en bénéficient en fonction de leur quote-part.

La demande d’aide est réalisée par le représentant légal de la copropriété (syndic,
administrateur provisoire).

Quels travaux sont concernés par MaPrimeRénov’ ?

Les copropriétés doivent réaliser des travaux de rénovation énergétique sur les parties communes qui améliorent le confort et la performance énergétique d’au moins 35 % après travaux.

MaPrimeRénov’ Copropriétés finance les travaux qui portent sur les parties communes de l’immeuble ainsi que les travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives sous la maîtrise d’ouvrage du syndicat de copropriétaires. Les autres travaux en partie privative ne sont pas finançables par MaPrimeRénov’ Copropriétés.

Les différents types de travaux pouvant être éligibles :

 

Quels sont les montants des primes de MaPrimeRénov’ Copropriétés ?

Tous les travaux cités ci-dessus ouvrent droits à une aide pouvant financer 25% du montant des travaux (avec un maximum de 3 750 € par logement), le montant des travaux étant lui plafonné à 15 000 euros par logement.

L’accompagnement de la copropriété dans ses travaux est également subventionné à hauteur de 180 euros par logement.

Ce dispositif est assorti de plusieurs bonus, visant à promouvoir les rénovations énergétiques ambitieuses :

Le recours à un Assistant à Maitrise d’Ouvrage (AMO) est obligatoire. Le montant de la prestation est plafonné à 600 € × le nombre de logements. Le montant de l’aide est lui de 30 % du montant de la prestation (avec un maximum de 180 € × le nombre de logements et un minimum de 900 € d’aide/copropriété).

Pour les copropriétés fragiles ou en difficulté (présentant un taux d’impayé > 8 % ou située dans un quartier en renouvellement urbain (NPNRU)), une aide de 3 000 € par logement peut être consentie en plus.

Depuis le 1er janvier 2021, pour les autres copropriétés, un cumul est possible avec les Certificats d’économies d’énergie (CEE) dans le cadre du programme Coup de pouce rénovation globale. Ces aides versées par les fournisseurs d’énergie sont en moyenne de 2000 euros par logement.

Il est aussi à noter que pour un même logement, MaPrimeRénov Copropriétés est cumulable avec les aides MaPrimeRénov perçues à titre individuel, pour les travaux de rénovation énergétique réalisés en partie privative.

Des primes individuelles peuvent être distribuées via une demande groupée pour l’ensemble des copropriétaires. Elles s’élèvent à 750 € pour les ménages aux revenus modestes et à 1 500 € pour les ménages aux revenus très modestes.

Une autre aide, l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), peut être aussi envisagée, pour les travaux d’efficacité énergétique visant les parties communes ou les travaux d’intérêt collectifs réalisés sur des parties privatives.

 

Quelles sont les conditions pour bénéficier de MaPrimeRénov’ Copropriétés ?

Il est obligatoire :

Cette évaluation énergétique doit être jointe au dossier de demande d’aide, et indiquer la consommation conventionnelle du bâtiment en kWhep/m².an et son étiquette énergie avant travaux et projetée après travaux. 

L’accompagnement doit comprendre :

Tous les gestionnaires du Cabinet JOURDAN ont été formés pour pouvoir vous accompagner dans ce sujet extrêmement complexe et monter les projets avec l’assistance d’un maître d’œuvre associé à l’AMO.

 

Des liens utiles :

maprimerenov.gouv.fr/

Bénéficier de l’aide MaPrimeRénov’ Copropriétés (anah.fr)

MaPrimeRénov’ : toutes les informations – ANIL

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La gestion immobilière est une activité exigeante : elle demande du temps, de l’énergie et surtout des compétences.

C’est pourquoi, au Cabinet JOURDAN, nous concevons notre métier autour de l’excellence.

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