Menu Espace client

Dès le mois de mars, les jours allongent et nos envies de nature et d’espaces verts reviennent !

Commençons par les plantes d’intérieur

À l’intérieur, profitez du mois de mars pour rempoter les plantes qui sont à l’étroit dans leur pot.
Les plantes en pot épuisent petit à petit leur terreau, il est important à la fin de l’hiver de se lancer dans le rempotage en augmentant la taille du contenant.
Pour les plantes les plus grosses et dont le rempotage serait difficile on a recours au surfaçage.

Jardin, balcons, terrasses, découvrez tous les bons gestes à suivre !

Pour accueillir le printemps, il faut commencer à préparer les nouvelles plantations afin d’avoir un espace fleuri et accueillant pour les beaux jours.

Dès le mois de mars, si vous avez un jardin, il faut commencer à entreprendre les travaux de nettoyage, élagage, ramassage des feuilles mortes…

C’est aussi le moment de reprendre possession de votre balcon ou votre terrasse !

Après avoir vérifié que toutes vos plantes restées à l’extérieur ont survécu à l’hiver, après avoir retiré les adventices de vos pots, les tiges sèches et la mousse, vient alors la question de choisir de nouvelles plantations.
• Fleurs : agrémentez vos jardinières de primevères, pensées, campanules, anémones, géraniums ou jacinthes et semez vos mélanges de graines pour prairies fleuries ou de graines de plantes mellifères.
• Arbustes : vous pouvez planter dans de grands bacs vos arbustes nains ou des arbustes fruitiers comme le framboisier.
• Potager : vous pouvez également semer, dans des bacs, des graines de carottes, radis, ciboulette, basilic et persil.
• Plantes grimpantes : plantez en grand bac clématite, chèvrefeuille, lierre, etc… Pensez bien à installer un treillage contre le mur.

Mais, pour faire face à l’enjeu crucial de réchauffement des températures urbaines, pourquoi ne pas pensez à verdir ou à végétaliser votre copropriété ?

Quels que soient les scénarios imaginés, le dérèglement du climat entraînera des conséquences graduelles sur le territoire francilien (augmentation de la fréquence et de l’intensité des périodes de sécheresse et de canicule…). Ces modifications pourront entraîner des risques pour la santé et la biodiversité, mais aussi pour l’écosystème urbain dans son ensemble.

C’est pourquoi il est indispensable d’agir dès aujourd’hui pour garantir le bien-être des habitants et adapter nos villes aux conséquences de ces changements.
La Ville de Paris a fait le choix d’accroître la présence de végétation en ville, notamment avec son Plan Arbre dans les espaces publics. Mais qu’en est-il des espaces privés constitués, par exemple, à Paris par 80 % de copropriétés.

Vous rêvez d’une copropriété plus verte et plus éthique ?

Verdir sa copropriété grâce à l’aménagement d’espaces verts est un projet simple qui permet d’améliorer le cadre de vie des copropriétaires, de favorise la détente, la sociabilisation et d’avoir un impact positif sur l’environnement en augmentant la biodiversité.
Aménager des espaces verts dans sa copropriété peut donc prendre plusieurs formes.

Si votre copropriété dispose d’un espace commun extérieur comme une cour ou un jardin, vous pouvez y planter ou installer des arbres, des arbustes ou des fleurs.

Si vous disposez d’espaces conséquents et que certains copropriétaires sont de vrais jardiniers en herbe, vous pouvez envisager l’installation d’un potager collaboratif : une bonne idée pour créer du lien entre les copropriétaires tout en obtenant de délicieux légumes !

Si votre copropriété ne dispose pas d’espace vert mais de cour intérieure sans aucune végétation, il est simple de commencer par mettre en place quelques bacs avec des plantes et pourquoi pas des plantes grimpantes pour égailler les murs intérieures de votre copropriété.

Vous pouvez aller plus loin en condamnant certaines parties bétonnées au bénéfice d’espaces plantés.

Ajouter des fleurs, des arbustes, des buissons ou encore de la pelouse dans une copropriété permet également de l’embellir et de préserver l’intimité des copropriétaires, tout en donnant de la valeur à votre copropriété.

Quels que soient les espaces disponibles dans votre copropriété, il y a toujours une solution adaptée pour ajouter un peu de verdure.

Et s’il n’en existe pas, vous avez encore une solution de végétaliser votre rue devant votre copropriété.

Comment végétaliser votre rue

Pour cela, il vous suffit d’avoir un projet et d’obtenir le permis de végétalisation. Les permis de végétaliser concernent l’espace public, le plus souvent, ce sont des parcelles de trottoirs ou de places. Les permis de végétaliser peuvent consister aussi à fleurir des pieds d’arbres, installer des jardinières au sol, ou bien même jardiner en pleine terre, après retrait du bitume par des équipes de la ville. Les permis sont aussi délivrés pour végétaliser des pieds de façade, des limites de chaussée. Ces derniers sont néanmoins des projets plus contraignants et soumis à des conditions particulières.

Chaque citoyen majeur peut demander à bénéficier d’un permis de végétaliser pour jardiner dans sa rue. Ces demandes peuvent se faire de manière individuelle ou collective Dans certaines villes, les projets doivent obligatoirement être portés par des associations.

Une fois le permis délivré, les villes apportent leur soutien quant à la mise à disposition de l’espace (retrait des grilles en pied d’arbre, coupe de carrés de bitume, apport de terre, fourniture de graines ou de plants), fournissent des appuis techniques pour jardiner (guides, conseils, lieux ressources) et vérifient dans le temps que l’entretien de la parcelle est bien réalisé.

En revanche, le titulaire doit prendre en charge l’aménagement, la plantation, l’entretien, le nettoyage et l’affichage. Pour s’informer, la Maison du jardinage, est ouverte tout au long de l’année et permet à tous d’accéder à de nombreux guides.

Un outil « Sesame » vous permet aussi de proposer une gamme d’essences qui répond à des enjeux d’adaptation spécifiques sur le territoire. Il contribue à l’adaptation des milieux urbains en intégrant les capacités qu’ont les arbres à créer de l’ombre, rafraîchir l’air ambiant par évapotranspiration, créer des refuges pour la biodiversité, absorber les polluants gazeux et fixer les particules fines présents dans l’air, stocker le CO2, et capter les eaux pluviales, tout en prenant en compte les contraintes liées à la ville.

Si vous souhaitez découvrir des exemples de végétalisation en milieu urbain, rendez-vous sur la plateforme Adaptaville qui recense des solutions d’adaptation au changement climatique, et notamment des solutions basées sur la végétalisation ! Vous découvrirez ainsi la solution Asphalte Jungle qui consiste à créer des jardins urbains avec peu d’entretien et du réemploi des matériaux.

Comment mettre en place des espaces verts dans les parties communes de votre copropriété ?

Si votre copropriété dispose d’un grand espace extérieur, l’aménager fait partie des travaux d’amélioration. L’aménagement devra donc être voté par l’ensemble des copropriétaires lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Le vote sera réalisé à la majorité absolue.

Attention, aucun copropriétaire n’a le droit d’y apporter des modifications sans autorisation. S’il le fait, il s’expose à une mise en demeure de la part du syndic.

Le syndicat des copropriétaires peut toutefois faire réaliser (ou réaliser) des petits travaux d’aménagement d’espace vert dans les parties communes à condition que le montant soit inférieur au seuil du montant des menus travaux ne nécessitant pas d’autorisation et précédemment fixé et voté en assemblée générale.

Il est aussi nécessaire de consulter le règlement de copropriété qui peut mentionner des obligations et restrictions liées aux espaces verts comme l’interdiction de certains végétaux à cause de leur enracinement ou de leur toxicité ou encore car considérés comme trop envahissants.

L’entretien des espaces verts dans votre copropriété

Aménager un espace vert dans sa copropriété est une bonne chose, mais demeure la question de son entretien. Cette décision devra être évoquée et votée lors de l’assemblée générale, à la majorité simple, conformément à l’article 24.

Si l’espace vert est petit comme une cour intérieur et que son entretien ne nécessite pas l’utilisation d’outils en particulier, les copropriétaires peuvent faire le choix de l’entretien mutualisé. Ils s’occupent alors eux-mêmes de l’entretien ensemble ou à tour de rôle. Cela peut être un moment convivial et bénéfique à la création de liens sociaux entre copropriétaires.

Si la copropriété dispose d’un gardien, il peut aussi vouloir s’en occuper, à charge de modifier son contrat.

Pour un espace vert de grande taille, il est alors de mise de faire appel à un professionnel.

La loi Climat et Résilience de 2021-1104 (art. 171 publiée le 24 août 2021) rend obligatoire le plan pluriannuel de travaux (PPT) pour les copropriétés de plus de 15 ans. Cette disposition s’applique uniquement aux immeubles à destination totale ou partielle d’habitation. Il est une véritable source d’informations pour les acquéreurs et une incitation à l’entretien et à la modernisation de l’habitat.

Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) doit permettre à chaque copropriété de disposer d’un outil unique répertoriant les travaux à réaliser et les opportunités énergétiques à mettre en œuvre, avec leurs coûts, leur urgence et leur performance.

Il doit s’agir d’un véritable outil d’aide à la décision leur permettant de choisir et de voter un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) adapté aux besoins de leur copropriété.

Le plan pluriannuel de travaux (PPT) répond à trois enjeux principaux : la conservation du bâtiment pour prévenir le mécanisme naturel de son vieillissement, la protection des habitants, et la rénovation énergétique.

Le plan pluriannuel de travaux (PPT) est un document élaboré par la copropriété. Il doit permettre à chaque copropriété de disposer d’un outil unique répertoriant les travaux à réaliser et les opportunités énergétiques à mettre en œuvre, avec leurs coûts, leur urgence et leur performance. Il a pour objectif d’anticiper et de planifier, sur les 10 années à venir, les travaux d’entretien des parties communes et de sauvegarde du bâtiment et d’estimer les dépenses associées.

Quel est le contenu du PPT ?

Selon l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, ce Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) comprend, à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ainsi que du diagnostic de performance énergétique (DPE) mentionné à l’article L126-31 du Code de la construction et de l’habitation, sauf lorsque l’exemption prévue au deuxième alinéa du même article L126-31 s’applique, et, le cas échéant, à partir du Diagnostic Technique Global (DTG) prévu à l’article L731-1 du même code dès lors que ce dernier a été réalisé :

Il doit s’agir d’un véritable outil d’aide à la décision leur permettant de choisir et de voter un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) adapté aux besoins de leur copropriété.

Ce document doit être actualisé tous les 10 ans.

Les travaux prescrits dans le PPT et leur échéancier et, éventuellement ceux prescrits par le DTG, doivent être intégrés dans le carnet d’entretien de l’immeuble.

Quels types de travaux peuvent être concernés ?

Le plan pluriannuel de travaux pourrait ainsi prévoir les travaux suivants :

 

Quels types de copropriétés sont concernés par le PPT ?

L’obligation de mettre en place un PPPT concerne :

Toutefois, si le diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, le syndicat des copropriétaires est dispensé de l’obligation d’élaborer un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux.

Les lots sont des lots principaux de logements, de bureaux ou de commerces. Les parkings ou garages ne sont pas pris en compte en tant que lots principaux.

A noter :

En cas de vente, le plan de travaux adopté (PPT) ou le rapport PPPT s’ajoutera à la liste des documents à remettre à l’acquéreur chez le notaire. Cette mesure entrera en vigueur un an après les dates présentées précédemment, soit le 1er janvier 2024 pour les copropriétés comprenant plus de 200 lots principaux, le 1er janvier 2025 pour les copropriétés comprenant un nombre de lots compris entre 51 et 200 lots et le 1er janvier 2026 pour les copropriétés de 50 lots principaux ou moins.

Qui doit réaliser le PPT ?

La réalisation du projet de PPT doit être confiée à un professionnel justifiant de compétences et de garanties. Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) peut être élaboré par une personne différente de celle qui a réalisé le diagnostic technique global (DTG), à condition qu’elle ait les compétences requises.

Il peut s’agir d’un bureau d’études, d’un architecte, d’un thermicien.

Ce professionnel doit :

 

Comment est voté le PPT ?

Le syndic doit tout d’abord inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires les modalités d’élaboration du Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT). Le PPPT est voté à l’article 24, soit à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (majorité simple).

Une fois réalisé, le PPPT sera présenter à la 1re assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration (ou sa révision).

Dès que le projet fera apparaître la nécessité de réaliser des travaux dans les 10 prochaines années, le syndic devra alors inscrire la question de l’adoption de tout ou partie du PPPT à l’ordre du jour de cette Assemblée Générale. Cette adoption doit être votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (Article 25 : majorité absolue). Si l’assemblée générale n’a pas adopté tout ou partie du projet de PPT ou si la mise en œuvre de l’échéancier du PPT adopté est incertaine, le syndic devra inscrire, à nouveau, ces questions à l’ordre du jour de chaque assemblée générale annuelle appelée à approuver les comptes.

Lorsque le PPPT sera adopté, il deviendra un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) car il ne s’agira plus d’un projet. Le syndic inscrira alors à chaque Assemblée Générale annuelle d’approbation des comptes les décisions relatives à la mise en œuvre de l’échéancier des travaux.

Si l’AG adopte un PPT, alors les copropriétaires doivent voter simultanément la provision annuelle des fonds sur le fond travaux de la copropriété, à hauteur d’un minimum de 2,5% du montant des travaux prévus dans le plan adopté (sans que cela puisse être inférieur à 5% du budget de la copropriété).

Les travaux seront ensuite votés au fur et à mesure, selon leur nature, à la majorité qui leur est applicable.

Comment est contrôlé le PPT ?

Le maire ou le préfet ou le président d’établissement public de coopération intercommunale peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le PPT adopté pour vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants.

Si le PPT n’est pas transmis dans un délai d’1 mois à partir de la notification de la demande, le maire ou le préfet ou le président d’établissement public de coopération intercommunale peut élaborer ou actualiser d’office le projet de PPT à la place et aux frais du syndicat des copropriétaires. Il en est de même si le plan transmis ne prescrit pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l’immeuble.

Dès réception du projet de PPT notifié par le maire ou le préfet ou le président d’établissement public de coopération intercommunale, le syndic doit convoquer l’assemblée générale pour se prononcer sur la question de l’adoption de tout ou partie de ce projet de plan.

Quelles sanctions en cas de non réalisation du PPPT ?

Si la copropriété ne réalise pas son PPPT et si elle n’adopte pas un PPT permettant de garantir la dignité, la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants, deux types de sanctions seront possibles :

 

A noter :

Le DTG de l’APC répond à cette obligation en apportant une prestation supérieure au PPPT réglementaire car il inclue toutes les prestations suivantes :

 Le DTG de l’APC peut bénéficier d’une aide de 5000€ pour les copropriétés situées dans la métropole de Paris.

Résumé de l’obligation d’un Plan Pluriannuel de Travaux EN copropriété

Le PPPT doit devenir un véritable outil de pilotage qui permettra aux copropriétés d’anticiper les études et travaux à engager sur les 10 ans à venir, de prévoir les fonds de travaux associés et d’optimiser la valorisation de l’immeuble.

Pour cela nous vous conseillons de :

  1. Voter simultanément la réalisation d’un PPPT contenant le nouveau DPE, les dates et obligations sont concomitantes.
  2. Choisir un prestataire qui dispose des signes de qualité et de l’expérience nécessaire pour vous accompagner sur le long terme.
  3. Vérifier que le PPPT choisi soit complet, précis, clair, illustré et pédagogique.
  4. Vérifier que votre PPPT soit conforme à MA PRIME RENOV Copro.
  5. Ne pas hésiter à choisir une méthode de calcul plus précise (que le DPE) pour avoir une meilleure estimation des futurs gains énergétiques des préconisations de travaux énergétiques.

La rénovation énergétique des logements est un enjeu majeur pour réduire notre impact sur l’environnement et améliorer notre confort de vie. Or, lorsqu’il s’agit d’engager des dépenses importantes comme la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans une copropriété, ces travaux peuvent représenter un investissement financier important.

L’éco-PTZ copropriété est un outil précieux pour faciliter le financement de ces travaux de rénovation énergétique en copropriété. Il permet de financer, sans intérêt à rembourser et sans conditions de ressources, certains travaux de rénovation énergétique entrepris sur les parties et équipements communs d’un immeuble en copropriété, ainsi que certains travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives.

Malgré les avantages offerts par l’éco-PTZ jusqu’ici, peu de copropriétés ont eu recours à ce dispositif trop lourd à mettre en place.

L’État a donc procédé à un certain nombre de remaniements pour rebooster ce dispositif en le rendant plus attractif et simplifié et ainsi inciter les copropriétaires à bénéficier de cet emprunt.

Le Cabinet JOURDAN vous révèle les modifications majeures qui pourraient encourager plus de copropriétaires à effectuer des travaux de rénovation énergétique en 2024.

Un Eco-PTZ copropriétés simplifié

L’éco-PTZ sera également simplifié pour faciliter son utilisation par les syndicats de copropriétaires. Jusqu’à aujourd’hui, une copropriété pouvait décider d’engager des travaux de rénovation sans proposer une solution de financement à chaque propriétaire. Dorénavant, pour financer les travaux de rénovation énergétique des copropriétés concernant les parties et équipements communs ou sur les parties privatives en cas de travaux d’intérêt collectif dans la copropriété , le syndicat des copropriétaires, peut souscrire au nom de la copropriété (seul emprunteur) à la majorité absolue (même majorité que celle nécessaire au vote des travaux) un éco-prêt à taux zéro Ainsi, ils pourront obtenir un éco-PTZ avec la majorité des voix des copropriétaires, et non plus à l’unanimité.

Le risque étant mutualisé par l’ensemble des copropriétaires, l’Éco-PTZ copro est susceptible d’être mieux accepté par les banques. Le remboursement du prêt, quant à lui, est inclus dans les charges de copropriétés, donc plus facile à gérer et éviter les défauts de paiement. Ce surcroît de charges dû à ce crédit pourra être en partie compensé par les économies d’énergies réalisées grâce aux travaux de rénovation engagés

Des plafonds de crédit supérieurs

Au-delà de sa simplicité, l’Eco-PTZ copropriété peut permettre d’emprunter plus. Le plafond pourra atteindre 30 000 € par logement si le syndicat des copropriétaires décide de réaliser 3 actions de travaux ou 50 000 € pour des travaux de grande ampleur permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale ((gain énergétique d’au moins 35 %, soit en gagnant plusieurs classes de DPE).

Il est à noter que le projet de loi de finance introduit aussi la possibilité de cumuler cet Éco-PTZ avec le dispositif MaPrimeRénov’ Copropriétés qui peut couvrir jusqu’à 25% du montant des travaux dans la limite d’un plafond de 25.000€, sous réserve d’atteindre au moins 35% de gain de performance énergétique.

Plafonds de l'éco-ptz selon travaux
Attention, le plafond maximal pour la copropriété dépend du nombre de logements détenus par les copropriétaires participant à l’avance remboursable.

 

Une prolongation de l’éco-PTZ copro

Pour relancer l’éco-PTZ, le dispositif sera prolongé jusqu’en 2028. Cette prolongation permettra aux copropriétés de bénéficier d’un délai plus long pour prendre des décisions et mettre en œuvre les travaux de rénovation. Les procédures auxquelles sont soumises les copropriétés peuvent prendre plusieurs années avant d’aboutir, il est donc essentiel de leur laisser suffisamment de temps pour mettre en place l’éco-PTZ et de réaliser le couplage avec d’autres primes comme MaPrimeRénov’ copropriétés.

Les conditions d’attribution de l’Éco-PTZ copro

L‘Éco-PTZ copro n’est ouvert que lorsque les conditions suivantes sont respectées :

 

Rappel des travaux éligibles

Trois types de travaux sont éligibles :

1/ Travaux comportant au moins une action efficace d’amélioration de la performance énergétique du logement, à savoir :

2/ Travaux permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale du logement, à savoir les travaux qui permettent de justifier :

3/ Travaux de réhabilitation de systèmes d’assainissement non collectif.

Modalités de souscription

 

 

Conclusion

La prolongation de sa durée et la simplification de son utilisation pour les syndicats de copropriétaires sont des mesures encourageantes qui devraient permettre de relancer ce dispositif et d’inciter davantage de propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique.​​​​​

Quand faire appel à un Coordonnateur SPS ?

Selon l’article 4532-2 du code du travail, lorsqu’une copropriété décide de réaliser des travaux sur ses parties communes (ou des travaux ayant un intérêt collectif mais réalisés sur les parties privatives (article 25.g de la loi du 10 juillet 1965)) où sont appelés à intervenir plusieurs travailleurs indépendants ou entreprises, entreprises sous-traitantes incluses, la copropriété, par le biais du syndic, doit avoir recours à un Coordonnateur de Sécurité et de Protection de la Santé (CSPS).

Il convient également de préciser que même si vous prenez un assistant au maître d’ouvrage, un architecte ou un maître d’œuvre, vous n’êtes pas dispensés pour autant d’un coordonnateur SPS.

La désignation d’un Coordonnateur SPS est obligatoire depuis la phase de conception jusqu’à la clôture des travaux, et ce quelques soient la nature et l’ampleur du projet afin de prévenir les risques pour la sécurité et la santé de l’ensemble des travailleurs intervenant sur le chantier (risques liés à la coactivité simultanée ou successive d’entreprises) ainsi que les risques générés par l’environnement (trafic, solidité du matériel, sécurité des échafaudages, tiers, réseaux enterrés, terrestres ou aériens) sur les entreprises réalisant les travaux. Le coordonnateur SPS doit prévoir, lorsque cela s’impose, l’utilisation des moyens communs tels que les infrastructures, les moyens logistiques et les protections collectives.

Conseil 1

Nous ne pouvons que conseiller aux conseils syndicaux de copropriétés, si le recours à un coordonnateur SPS est obligatoire en vertu des textes précités, de clairement indiquer aux copropriétaires en Assemblée générale (et dans son procès-verbal) qu’il s’agit là d’une obligation légale et qu’à défaut les travaux ne pourront tout simplement pas être réalisés.

En tant que syndic de copropriété, nous veillerons à faire appel à un coordonnateur compétent (carte professionnelle obligatoire depuis le 1er octobre 2017) qui devra justifier de son attestation conforme à l’arrêté du 26 décembre 2012 et complétée par une expérience suffisante.

Mais en quoi consiste exactement la mission du coordinateur SPS ?

Ses missions, qui s’appliquent à l’ensemble des intervenants (maître d’ouvrage, maître d’œuvre, entreprises) ont pour but :

 

Les étapes de son intervention

Conseil 2

Le coordonnateur SPS travaille pour le compte maître d’ouvrage (syndicat des copropriétaires) pour faire en sorte que la sécurité du chantier soit irréprochable et que les consignes de sécurité soient intégrées par l’ensemble des entreprises et de leurs salariés. Le maître d’œuvre doit, quant à lui, veiller à les faire respecter.

Nous vous conseillons donc que le coordinateur SPS et le maitre d’ouvrage n’appartiennent pas à la même entreprise pour vous garantir toute impartialité.
Le rôle du CSPS est de « challenger » le maître d’œuvre dans ses pratiques, que ce soit dans la conception ou dans le suivi d’exécution du chantier.

Dans l’intérêt du maître d’ouvrage et des entreprises, il est important que les questions de sécurité soient toujours traitées avec le plus grand sérieux et sans conflit d’intérêt.

Enfin, sur le plan financier, il est souvent plus économique pour la copropriété d’acheter la mission de CSPS séparément de la mission de maîtrise d’œuvre, car une mise en concurrence plus large est possible.

Conclusion

Selon l’importance des travaux, un coordonnateur SPS coûte entre 0,5 et 2 % du prix des travaux. Il convient évidemment de faire voter sa mission en Assemblée Générale de copropriété.
En cas d’accident, des poursuites peuvent être engagées pour homicide ou blessures par imprudence si une faute caractérisée est établie. Le maître d’ouvrage (syndicat des copropriétaires) peut en effet voir sa responsabilité pénale retenue pour manquement à une obligation de sécurité que lui impose la loi. Nous conseillons donc de ne pas vous en passer.
Si vous souhaitez malgré tout y avoir recours le moins souvent possible, il est important, pour éviter les risques, de préciser dans le cahier des charges que vous faites aux entreprises que celles-ci ne doivent pas avoir recours à de la sous-traitance. Vous devrez veiller, aussi, à ce que cette clause soit écrite en toutes lettres dans leurs devis. Si l’entreprise sous-traite malgré tout et qu’elle ne vous en a pas informé, elle sera responsable. Si l’entreprise vous informe qu’elle souhaite sous-traiter certaines tâches, vous pouvez aussi refuser.

Certaines entreprises comme les ascensoristes sont coutumières du fait lors des mises aux normes. Elles ont souvent l’habitude de se couvrir en vous informant oralement de l’appel à un sous-traitant. Il suffit alors de leur dire que vous refusez ou leur demander de missionner un SPS à leurs frais.

Nous avons abordé dans nos précédentes newsletters, les avantages du e-paiement, de la lettre recommandée électronique. Nous souhaitons vous parler aujourd’hui de la signature électronique et de la visite virtuelle.

Signature électronique

Tous les documents numériques immobiliers : bail de location au formulaire de caution, compromis de vente, diagnostics techniques, convocation aux assemblées générales, approbation des comptes-rendus, contrat de syndic… peuvent être signés en ligne. Quand on sait l’incroyable volume de documents accompagnant une transaction immobilière ou la mise en location d’un bien, et la longueur des délais nécessaires à leur traitement, la signature électronique a toute sa place pour éviter d’allonger ces délais. Plus écologique, plus rapide et sans besoin de déplacement, la signature électronique est, en très peu de temps, devenue incontournable.

Si toutes les signatures électroniques sont recevables en justice, toutes n’ont pas la même valeur probatoire. 

La réglementation européenne a défini trois niveaux de signature électronique pour accompagner les entreprises et les particuliers dans le processus de dématérialisation des documents. Conformément au règlement eIDAS, qui a permis d’uniformiser les normes et conditions de mise en œuvre de la signature électronique à l’échelon européen, vous avez le choix entre trois signatures : simple, avancée et qualifiée pour garantir la valeur juridique de documents aussi variés et sensibles que ceux encadrant et réglementant la gestion locative, la transaction immobilière et l’activité de syndic de copropriété.

Différentes par les garanties juridiques apportées, ces signatures numériques diffèrent aussi par leur processus de mise en œuvre et le parcours utilisateur proposé ; leur niveau de complexité étant aussi proportionnel au niveau de sécurité recherché.

La signature électronique simple (ou standard)

Privilégiant rapidité et simplicité d’exécution, la signature électronique simple (ou standard) constitue le premier niveau de sécurité. L’usage veut qu’elle soit utilisée pour les actes immobiliers courants, aux risques juridiques et financiers moindres, de type bon de visite, état des lieux, mandat de gestion locative…Accessible à tous, c’est la plus couramment utilisée. Elle n’a qu’une valeur juridique limitée, puisqu’elle n’impose pas de vérification approfondie de l’identité du signataire. L’identification du signataire se limite généralement à une identité déclarée, une adresse mail et un numéro de téléphone, avec envoi ou non d’un code de validation par OTP (One-Time Password) par mail ou SMS pour signifier l’approbation et valoir signature.

La signature électronique avancée

Avec la vérification d’identité des signataires par un tiers de confiance et la délivrance d’un certificat de signature électronique nominatif, la signature électronique avancée fait passer la sécurité au niveau supérieur. La signature électronique avancée impose l’utilisation d’un certificat électronique*, venant sceller le document et garantir son intégrité, avec validation en amont de l’identité du signataire. Elle est plutôt destinée à des documents immobiliers à fort enjeu ou sujets à litige, comme le contrat de bail, le contrat de syndic, l’acte de cautionnement ou le compromis de vente.

La signature électronique qualifiée

La signature électronique qualifiée, réputée authentique, infalsifiable, inaltérable, non réutilisable et irrévocable, au même titre qu’une signature manuscrite, implique une procédure à la fois complexe et coûteuse. Dans la pratique, elle est réservée aux documents à très forts enjeux financiers et juridiques comme les actes notariés à distance, ou des commandes de travaux pour une copropriété, impliquant des montants conséquents et un collectif important.

*Le certificat de signature est un fichier numérique infalsifiable, généré par une Autorité de Certification (AC). Nominatif, il est délivré à une personne physique après la vérification de son identité.

Le Cabinet JOURDAN vous propose ce service pour certifier vos signatures électroniques.

Alors simplifiez-vous vos démarches… Qu’en est-ce que vous passez à la signature électronique ?

Visite Virtuelle

Même si rien ne remplacera l’expérience d’une visite réelle, la visite virtuelle est un véritable atout quand on vend son logement. Elle permet en effet de ne faire visiter votre bien physiquement qu’à des potentiels acquéreurs et de vendre plus vite.

Pour ceux qui recherchent un logement, la visite virtuelle apparaît comme un élément de confort.  Cette technologie ne cache rien ou presque de l’habitat, elle montre les qualités mais aussi les défauts. De nos jours, les particuliers préfèrent la visite virtuelle à la simple série de photos disponibles en ligne car elle permet aux futurs acquéreurs d’avoir une sensation d’espace et de mieux se projeter. Ils peuvent alors faire plus facilement un premier tri des biens qui les intéressent depuis chez eux.

Ces visites virtuelles permettent aussi de rassurer les primo-accédants qui peuvent alors partager avec leurs proches les vidéos et ainsi avoir leurs retours et leurs conseils. Pour les vendeurs, c’est aussi un gain de temps car seuls, les potentiels acheteurs intéressés, se déplaceront pour visiter les biens immobiliers qui correspondent vraiment à leurs envies. Cela évite aux vendeurs des dérangements inutiles qu’ils soient ou non encore occupants des lieux.

Préparer son logement

Avant que nos experts viennent repérer les lieux pour faire la visite virtuelle, nous ne serons vous conseiller de préparer votre bien au mieux. La caméra capte les moindres détails de votre intérieur, il faudra donc ranger, nettoyer et désencombrer votre espace pour le faire apparaître sous son meilleur jour.

Le Cabinet JOURDAN vous propose ce service pour vous aider à vendre mieux et plus vite.

Alors optez pour des visites utiles… Qu’en est-ce que vous passez à la visite virtuelle ?

Jusqu’au 1er janvier 2024

Les informations suivantes sont applicables si le compost reçoit moins de 2 tonnes par jour de déchets (une autre législation entre en vigueur dans l’hypothèse inverse) et si le compost a vocation à situer sur une partie commune : ce qui est le cas de votre copropriété.

Le syndicat est dans un premier temps amené à voter en AG conformément à l’article 25 de la loi de 1965. Il est nécessaire de voter sur l’autorisation du compost dans une première résolution et de faire un second vote sur la place du compost dans la copropriété (sur une partie commune) dans une deuxième résolution.

Jusqu’à la loi du 10 février 2020, il n’existait pas d’encadrement légal spécifique au sujet de la situation du compost dans la copropriété. Il s’agit du libre choix du syndicat. Néanmoins, il est nécessaire de souligner qu’il y a quelques arrêts portant sur des contentieux au sujet de troubles de voisinage sur la situation du compost trop proche des fenêtres de certains occupants.

Également, une fois l’accord de la copropriété sur le compost et sa situation, il est nécessaire avant toute construction, d’obtenir l’autorisation du service de l’urbanisme de la Mairie conformément à l’article R421-1 du code de l’urbanisme.

Exceptions :

A noter :
1/ De nombreuses collectivités territoriales offrent des aides financières pour ce type de projet et/ou fournissent elles-mêmes le matériel : se renseigner avant d’inscrire les questions à l’ordre du jour.

2/ L’entretien des bacs de compostage et le compost lui-même : cette tâche peut être dévolue au gardien de l’immeuble (attention à l’avenant à faire) et si la copropriété n’en dispose pas, il est important qu’un ou plusieurs copropriétaires soient volontaires pour s’en charger (rédiger un règlement interne à afficher)

A compter du 1er janvier 2024

La loi du 10 février 2020 sur le gaspillage et l’économie circulaire a rendu le compostage obligatoire et a rappelé aux collectivités territoriales la responsabilité de mettre en œuvre la collecte des biodéchets.

Plusieurs solutions peuvent être proposées par les communes

Les raisons qui motivent l’adoption de cette obligation

Le Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires espère que cette nouvelle obligation entraînera des répercussions positives sur notre environnement. Le but ultime de l’organisme est de réduire l’émission de gaz à effet de serre de 800 000 tonnes par an sur le long terme.

Cette loi rend donc le compostage des déchets théoriquement obligatoire en copropriété mais l’obligation repose plus sur la collectivité qui doit proposer des solutions collectives (qui se situent généralement en dehors de la copropriété).
Il est donc impératif d’interroger la municipalité afin de connaitre les dispositifs prévus pour les copropriétés : dépôt en extérieur, sur partie commune avec bac gratuit ou payant mais avec un financement de tout ou partie.

Attention les particuliers sont en droit d’installer un composteur dans leur jardin (il s’agira de voir si cela cause des troubles de voisinage et s’il s’agit d’une partie commune à jouissance privative, une demande d’autorisation en AG parait nécessaire) ou des lombricomposteurs dans leur cuisine.
Si des points de collectes sont mis en place par la mairie, nous vous conseillons d’inciter les copropriétaires à les utiliser car l’installation de bacs dans les copropriétaires risque de générer un tas de contentieux pour les nuisances….

Résolution type : cela dépend des modalités arrêtées par les municipalités (fourniture gratuite des bacs, financement partiel, points de collecte collectifs…).

« Décision à prendre pour installer un (ou plusieurs) composteurs à déchets – modalités de financement » art 25
 

Les décisions et les rappels à mettre en place

 

Les déchets à mettre dans le composteur

Le composteur est conçu pour accueillir tous les déchets biodégradables qui représentent un tiers des poubelles de français. Les déchets ciblés sont ceux de cuisine et de table et les déchets verts issus de l’entretien des espaces verts.

Les déchets humides (verts)

Les déchets secs (bruns)

 

Les déchets à ne pas mettre dans le composteur

Aujourd’hui 94% des rénovations énergétiques sont faites par des propriétaires occupants.

Pour inciter les propriétaires bailleurs à réaliser des travaux de rénovations énergétiques, les logements considérés comme passoires thermiques seront interdits de mise en location.

Mieux se loger

Depuis le 1er janvier 2023, un logement n’est pas considéré comme décent si sa consommation en énergie finale est supérieure à 450 kWh/m2 par an en France métropolitaine (sont donc concernés les logements les plus énergivores de la classe G).

Bailleurs

Passoires thermiques : le calendrier d’interdiction de mise en location confirmé par décret

Le Décret n° 2023-796 du 18 août 2023 vient entériner l’interdiction de mise en location des logements considérés comme passoires thermiques

A compter du 1er janvier 2025, en France métropolitaine, tout logement dont le DPE sera en deçà de la classe F ne pourra plus être loué. Les logements classés G au DPE doivent donc être rénovés pour pouvoir continuer d’être loués après le 1er janvier 2025.

A compter du 1er janvier 2028, les logements devront être classé E et à partir du 1er janvier 2034, classé D.

Dans les DOM-TOM, le calendrier est différent. A compter du 1er janvier 2028, les logements loués devront appartenir à la classe F, et à partir du 1er janvier 2031, à la classe E.

Des mesures intermédiaires à l’étude

Etranglés par l’inflation et le plafonnement des loyers, certains propriétaires peinent à financer les travaux de rénovation nécessaires pour avoir le droit de louer leurs biens. Ce qui n’aide pas un marché locatif déjà sérieusement carencé !

Si passer de G à D nécessite de gros travaux et de gros investissements pour les propriétaires, le gouvernement réfléchit à plus de souplesse et pourrait ainsi opter pour une stratégie “étape par étape” : les passoires thermiques pourraient être rénovées non pas de G à D, mais de grade en grade, soit de G à F – catégorie pour laquelle l’interdiction locative est prévue en 2028. Cela permettrait de ne pas trop brusquer les propriétaires, tout en débloquant le marché locatif. Et enfin, concernant le calendrier, le ministre se montre inflexible. Il rappelle qu’on ne parle « que de 673.000 logements du parc locatif privé dont l’étiquette est G et qui devront être rénovés d’ici à 2025. L’urgence aujourd’hui est de passer de G à F ». Il ajoute qu’il souhaite mettre en place un dispositif d’accompagnement renforcé dans les copropriétés. « Nous allons aussi faire évoluer et simplifier les aides pour 2024. Il reste un an et trois mois pour rénover les G ».

Propriétaires

Par ailleurs, pour inciter les propriétaires à rénover les biens immobiliers avant leur vente – il est en effet plus facile de faire des gros travaux de rénovation lorsque le bien est vide – le gouvernement plancherait sur l’obligation de rénover un bien avant de le mettre en vente.

Pour atteindre la cible de 200 000 rénovations performantes en 2024 (contre 90000 en 2023) et accélérer la sortie des passoires thermiques, le Projet de loi des finances prévoit, pour 2024, une hausse de 50 % des moyens alloués à la rénovation énergétique des logements, pour atteindre 5 milliards d’euros en 2024, ainsi que la prolongation de l’éco-prêt à taux zéro jusqu’en 2027. Pour cela, une réforme de MaPrimeRenov en 2024 sera réalisée autour de 2 piliers « efficacité » et « performance ».

Copropriétaires

A partir du 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, du 1er janvier 2025 pour les copropriétés de 50 à 200 lots, et du 1er janvier 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots, certaines questions devront être inscrites à l’ordre du jour des assemblées générales de copropriété. En effet, devront figurer à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui suit l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique.

Copropriété de plus de 200 lots

Depuis le 1er janvier 2023, la réalisation d’un Diagnostic Technique Global (DTG) suivi de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux sont obligatoires

A compter du 1er janvier 2024, un DPE collectif devra être réalisé.

Copropriétés entre 50 et 200 lots

La réalisation d’un Diagnostic Technique Global (DTG) et d’un plan pluriannuel de travaux seront obligatoires à partir du 1er janvier 2024 et le DPE collectif sera, quant à lui, exigé à compter du 1er janvier 2025.

Copropriétés de moins de 50 lots

La réalisation d’un Diagnostic Technique Global (DTG) et d’un plan pluriannuel de travaux seront obligatoires à partir du 1er janvier 2025 et le DPE collectif sera, quant à lui, exigé à compter du 1er janvier 2026.

DPE

Pour rappel, le diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire depuis 2006, évalue l’efficacité énergétique et climatique d’un logement. Il permet d’évaluer sa consommation d’énergie primaire et finale, et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre, en le classant de A à G.

Zoom sur les classes énergétiques et climatiques du DPE

Il existe 7 classes de DPE, chacune conditionnée par des seuils de consommation d’énergie finale et d’émissions de GES. Voici les seuils en vigueur depuis le 1er juillet 2021 et la réforme du DPE.

 

Un DPE plus clair depuis le 1er janvier 2023

Le DPE mentionne deux types d’énergies : l’énergie primaire* et l’énergie finale** – sur la première page du DPE, le classement DPE mentionné dans l’étiquette est l’énergie primaire. Il faut donc aller sur la 3ème page du DPE pour connaitre l’énergie finale du logement (celle visée par la loi climat et résilience). La valeur indiquée sur les DPE antérieur au 1er janvier 2023 correspond à la consommation du logement dans sa globalité en énergie finale et non une consommation rapportée au m² de surface habitable. Il faut donc la diviser par la superficie habitable que l’on trouve, quant à elle, affichée en 1ere page.

L’arrêté du 3 novembre 2022 modifie certaines dispositions : depuis le 1er janvier 2023, tout DPE doit, en plus de la mention relative à la quantité d’énergie primaire, indiquer la quantité totale d’énergie finale rapportée au mètre carré de surface habitable considérée et exprimée en kilowattheures par mètre carré et par an.

En 2023, beaucoup de biens sont sortis de la location par mauvaise interprétation de ces chiffres.

Différences entre l’énergie primaire et l’énergie finale

Comprendre les différences entre l’énergie primaire et l’énergie finale est essentiel pour évaluer la performance énergétique d’un bâtiment. Ces deux notions représentent des aspects clés de la consommation énergétique et jouent un rôle majeur dans les évaluations énergétiques.

La distinction entre l’énergie primaire et l’énergie finale réside essentiellement dans les pertes d’énergie qui se produisent lors de la conversion et de la distribution de l’énergie. Lorsque l’énergie primaire est transformée et acheminée jusqu’au consommateur, une partie de cette énergie primaire est perdue sous forme de chaleur, de résidus ou d’inefficacités du système.

* Energie primaire : L’énergie primaire est l’énergie contenue dans les ressources naturelles, avant une éventuelle transformation. Des énergies comme le gaz, le pétrole, le bois sont des énergies primaires, car elles sont utilisables sans transformation. En revanche, l’électricité n’est pas une énergie primaire.

** Energie finale : L’énergie finale est la quantité d’énergie consommée et facturée à son point d’utilisation. L’énergie finale prend en compte les pertes énergétiques qui se produisent tout au long du processus de production, de transformation, de transport, de stockage et de distribution de l’énergie.

Conversion énergie primaire en énergie finale

2lectricité : on estime que pour 1 kWh d’énergie électrique finale payée par le consommateur, il faut produire 2,58 kWh d’énergie électrique primaire, en raison des pertes engendrées pour la produire, la transformer et la transporter.

A ce jour, les autres énergies (fioul, gaz, bois, soleil) ont un coefficient de 1, c’est-à-dire que 1 kWh d’énergie finale est égale à 1 kWh d’énergie primaire car elles relèvent d’une convention : il n’y a pas de transformation pour ces énergies primaires ; et le transport ou encore l’extraction ne sont pas (encore) comptabilisés…

Acheter sa résidence principale ou la louer ? C’est une question que de nombreux ménages se posent tôt ou tard. Devenir propriétaire ou rester locataire comporte dans chaque cas des avantages et des inconvénients.

Devenir propriétaire

Investir dans la pierre reste pour de nombreux français l’assurance d’anticiper l’avenir et de se constituer un patrimoine. C’est le souhait d’un grand nombre de Français, tout d’abord pour des raisons psychologiques car beaucoup ressentent le besoin d’être « chez soi ». Le besoin d’acquérir un logement est un phénomène assez récent. Avec le développement de la société industrielle, la maison devient un refuge pour la famille. L’accession à la propriété se développe avec les années de prospérité et le développement des crédits logements dans les années 1950. Devenir propriétaire c’est l’assurance de se constituer un patrimoine. L’immobilier est perçu comme un signe extérieur de réussite … Diverses études le montrent : posséder son logement, c’est un rêve pour une majorité de français, quelle que soit la classe sociale. C’est aussi une réalité pour plus de la moitié des ménages (Au 1er janvier 2019, 58 % des ménages métropolitains sont propriétaires de leur résidence principale – source INSEE). De manière générale, la propriété rassure.

Décider de devenir propriétaire, c’est aussi se préparer un avenir plus serein, surtout lorsque votre crédit immobilier est remboursé, les charges financières mensuelles diminuent et, ainsi, le niveau de vie devient plus important. Et lorsque vous arrivez à la retraite et que vos revenus baissent, avoir moins de charges financières et un logement qui vous appartient, c’est un avantage certain !

Devenir propriétaire reste toujours l’un des meilleurs investissements sur le long terme. De plus, en cas de revente, même si ce n’est pas garanti, il n’est pas rare de faire une plus-value. Tout dépendra du marché immobilier lors de votre acquisition et lors de la revente.

Être propriétaire de votre résidence principale vous donne également le droit d’y faire des travaux de rénovation, d’isolation. Un espace de vie que vous pouvez aménager selon vos envies et vos besoins alors qu’il faudrait l’accord du propriétaire dans un bien en location, où, par nature, on a moins envie de s’investir. Et si les rénovations vous permettent, à court terme, de gagner en confort, elles sont aussi l’espoir, à long terme, de faire une belle plus-value lors de la revente.

Mais attention, l’acquisition d’une bien immobilier nécessite un réel budget et cela reste un véritable investissement qui demande une bonne réflexion et de bien évaluer votre capacité d’emprunt. En moyenne, le logement correspond à 40 % du budget des ménages. En plus du coût initial du bien immobilier s’ajoutent les frais de notaire, et éventuellement des frais d’agence.  Si le financement de votre projet doit se faire avec un prêt immobilier, il faut également penser aux charges des mensualités de remboursement du prêt ainsi que la période pendant laquelle s’étale le remboursement.  Il est possible d’adapter les mensualités et la durée du prêt en fonction de l’évolution de vos revenus et des aléas de la vie. Ensuite, chaque année, vous devez vous acquitter de la taxe foncière, qui peut s’avérer élevée selon la zone géographique. A cela, s’ajoute les éventuelles charges de copropriété, si le bien immobilier est en copropriété, ainsi que les frais d’entretien, de rénovation, d’aménagement, d’isolation … qui peuvent être plus ou moins lourds.

Si aujourd’hui, devenir propriétaire de sa résidence principale rassure car signe d’une situation plus stable et plus sécurisante, est-ce vraiment plus intéressant que de louer son logement ?

Rester locataire

La location, quant à elle, est souvent associée à une perte d’argent mais à davantage de liberté et moins de responsabilité.

En France métropolitaine, la part des ménages qui sont locataires de leur résidence principale a légèrement diminué dans les années 1980, mais elle s’établit depuis aux alentours de 40 %.

En choisissant d’être locataire, vous vous engagez à payer un loyer tous les mois. Selon les contrats de bail, les loyers peuvent être révisés chaque année. A cela, d’autres charges comme les charges locatives, les frais d’agence, le dépôt de garantie, viennent entacher votre budget de locataire. Au fil du temps, la somme allouée au loyer peut s’avérer conséquente. Or, cet argent, engagé chaque mois, ne vous permet pas de capitaliser pour votre avenir en vous constituant un patrimoine. Dans certaines villes où le marché est tendu, il peut être difficile de trouver une location rapidement et à votre goût, et les loyers peuvent être exorbitants.

En tant que locataire, vous conservez votre liberté de mobilité car il est plus facile de quitter votre logement. Il vous suffit de déposer votre préavis (délais à respecter) quand vous le souhaitez. Si vous n’avez pas de visibilité sur votre avenir, que ce soit professionnel ou personnel (début de carrière, cas de mutations professionnelles fréquentes, ou encore, lorsque l’on n’a pas encore fondé une famille…), le statut de locataire offre la possibilité de changer de résidence principale à tout moment sans être obligé d’attendre la revente de son bien immobilier pour quitter les lieux et déménager. En tant que locataire, vous avez aussi la possibilité d’intégrer un logement meublé et de ce fait, de ne pas investir dans du mobilier pour faire des économies.

Être locataire décharge également des coûts d’entretien du bien qui pèsent parfois lourds quand on est propriétaire. Vous n’avez pas à vous acquitter des taxes foncières. En contrepartie, vous ne pouvez pas jouir du bien comme bon vous semble et y effectuer des travaux sans demander l’accord du bailleur. Vous êtes donc tributaire de votre propriétaire, tant pour les rénovations, l’isolation que pour l’amélioration de votre confort.

Propriétaire ou locataire : un choix qui dépend de votre situation

La décision de devenir propriétaire ou de rester locataire ne dépend que de vous. Elle dépend de votre budget, votre situation financière, de vos projets à court, moyen et long terme du choix de la localisation du bien immobilier….

Alors, avant de vous lancer, posez-vous les bonnes questions :

Est-ce rentable pour vous ?

Commencez par étudier votre situation financière pour vous permettre de prendre la meilleure décision. En effet, acheter sa résidence principale n’est pas avantageux pour tous les ménages. Si vous devez investir l’intégralité de votre épargne pour l’achat d’un logement, mieux vaut rester locataire et continuer à économiser pour vous constituer un meilleur apport.

Disposez-vous d’une épargne ?

Avoir un apport personnel de 10 à 20% de la valeur du bien que vous convoitez vous permettra d’obtenir plus facilement un prêt et un taux avantageux.

Est-ce que le bien immobilier est en phase avec vos projets futurs ?

Acheter un bien immobilier implique de se projeter sur le long terme : l’envie d’achat est donc fortement liée à des projets de vie (enfants, travail, région…), ce qui va forcément avoir une influence sur l’image que vous avez du bien de vos rêves.

Enfin, avez-vous bien défini votre besoin ?

Pour éviter une revente rapide par manque de préparation, il est préférable de bien cerner son projet immobilier. Connaître vos envies, déterminer ce qui est essentiel pour vous et ce qui est accessoire (taille, environnement, ville ou campagne, transports, commerces, écoles…) vous permettra de trouver plus facilement le bien qui vous correspond.

Tous les tarifs réglementés de GAZ seront supprimés au 1er juillet prochain. La situation est différente pour l’électricité.

 

Fin des tarifs réglementés GAZ à partir du 1er juillet 2023

 

Les tarifs réglementés de vente de gaz (TRV), qui existent depuis 1946, sont des contrats de fourniture de gaz fixés une fois par an par l’État, sur proposition de la Commission de régulation de l’énergie (CRE). Ils sont commercialisés uniquement par les fournisseurs dits historiques : Engie ou les entreprises locales de distribution (ELD).

Depuis 1999, ces tarifs coexistent avec des offres de marché librement fixées par les fournisseurs de gaz historiques et alternatifs.

Le Conseil d’État a jugé le 19 juillet 2017 que les tarifs réglementés de vente du gaz naturel étaient contraires au droit européen. Une disposition a fait suite à cette décision du Conseil d’État afin de mettre le droit français en conformité avec le droit européen. Cette réforme s’inscrit dans la continuité de l’ouverture du marché du gaz à de nouveaux fournisseurs proposant des offres compétitives par rapport aux TRV.

La loi « Energie et Climat » du 8 novembre 2019 a acté la disparition du tarif réglementé de gaz à compter du 1erjuillet 2023 pour les particuliers et les copropriétés.

A ce jour, il n’est donc plus possible de souscrire un contrat de gaz au tarif réglementé (tarif en extinction).

Comment procéder avec la fin du tarif de gaz réglementé ?

Vous souscriviez jusqu’à maintenant à un contrat au tarif réglementé ?

Il vous est conseillé d’anticiper la suppression du dispositif de tarif réglementé et de souscrire dès à présent et avant le 1er juillet 2023 une offre de marché (démarche conseillée par le médiateur national de l’énergie)

La Commission de régulation de l’énergie (CRE) a publié un prix de référence pour aider les consommateurs à s’y retrouver parmi les différentes offres sur le gaz. Il s’agit d’un prix « repère » publié à titre indicatif mensuellement, qui comporte un prix d’abonnement et un prix du kilowattheure (kWh).

Le Médiateur national de l’énergie vous propose par ailleurs un comparateur d’offres indépendant des opérateurs afin de vous aider dans votre démarche. Il est aussi possible de consulter la liste des fournisseurs.

Les fournisseurs d’énergie doivent également être en mesure de vous transmettre des « fiches standardisées de présentation des offres », selon le Médiateur de l’énergie.

Le médiateur de l’énergie conseille de faire attention aux éléments suivants :

Ces offres proposent un prix figé par contrat pendant une durée déterminée pouvant aller de 1 à 3 ans. Les fournisseurs s’engagent sur un prix fixe pendant cette durée, mais il est possible de changer d’offre ou de fournisseur à tout moment et sans frais.

Pour ces offres, le prix évolue relativement au tarif réglementé, à la même fréquence et dans le respect du niveau d’indexation défini dans le contrat.

L’évolution du prix est ici définie dans le contrat. Par exemple, il existe des offres indexées sur les marchés de gros de gaz naturel. Ces offres présentent des risques car leur prix fluctue fortement en fonction de l’offre et de la demande, de la saisonnalité et du contexte géopolitique.

Vous avez déjà souscrit une offre de marché indexée sur le tarif réglementé ?

Vous n’avez aucune démarche à faire, « votre fournisseur vous proposera de nouvelles clauses d’évolutions tarifaires », indique le ministère de la Transition énergétique. Les offres de marché sont proposées par l’ensemble des fournisseurs. Leur prix n’est pas déterminé par les pouvoirs publics mais défini par contrat par les fournisseurs.

 

Les tarifs réglementés de l’électricité

 

EDF, créé en 1946, est le fournisseur historique pour l’électricité. Il a longtemps été le seul fournisseur d’électricité en France, aux côtés des entreprises locales de distribution. Les Tarifs Réglementés de Vente (TRV) de l’électricité, tarif bleu ou « tarif bleu ciel », sont les tarifs fixés par la Commission de Régulation de l’Energie (CRE) et approuvés ensuite par le Ministère de la Transition écologique et le Ministère de l’Economie.

L’électricité est un bien « non substituable » et « de première nécessité », selon le Conseil d’Etat dans une décision du 18 mai 2018 qui déboutait les fournisseurs alternatifs réunis au sein de l’Association nationale des opérateurs détaillants en énergie (Anode), qui plaidait pour la fin du tarif réglementé d’électricité au nom de la concurrence.

Le ministère de la Transition énergétique confirme que le souhait du gouvernement est bien évidemment de conserver les tarifs réglementés de l’électricité. Il est vrai que la France importe son gaz alors qu’elle produit son électricité, ce qui explique aussi un traitement différent.

Le maintien des tarifs réglementés de vente de l’électricité pour certaines catégories de consommateurs contrevenait au droit européen. Après de longues années de discussions, la loi Energie-climat a acté les mesures nécessaires pour que la France se conforme aux directives européennes.

Ainsi, les tarifs réglementés pour les puissances supérieures à 36 kVA ont été supprimés le 1er janvier 2016.

Ils ont disparu le 1er janvier 2021 pour l’ensemble des professionnels, à l’exception des microentreprises.

Pour les particuliers les copropriétés et les petits professionnels (TPE avec moins de 10 salariés et chiffre d’affaires, recettes ou le total du bilan annuels inférieurs à 2 M€), les tarifs réglementés d’électricité sont maintenus pour les puissances inférieures à 36 kVA et, hors métropole, dans les zones non interconnectées (Corse et Outre mer).

Les offres au tarif réglementé de vente (TRV) sont uniquement proposées par EDF et les entreprises locales de distribution. Ces offres sont encadrées par les articles R337-18 à R337-24 du code de l’énergie. Les tarifs réglementés de vente sont publiés chaque année dans un arrêté pris par les ministères de l’Écologie et l’Économie. En temps normal, les tarifs réglementés sont réévalués deux fois par an, en février et en août. Toutefois, à l’heure actuelle, ils sont gelés en vertu du bouclier tarifaire.

Arrêté du 28 janvier 2022 relatif aux tarifs réglementés de vente de l’électricité applicables aux consommateurs résidentiels en France métropolitaine continentale

Ce bouclier tarifaire doit continuer jusqu’en 2025 pour les ménages. Pour les professionnels, le gouvernement a laissé entendre que la fin du bouclier tarifaire de l’électricité devrait avoir lieu en 2024.

Les ventes dans l’ancien en baisse…

 

Avec la baisse du pouvoir d’achat, la hausse des taux de crédit, les difficultés d’emprunt, les nouvelles obligations imposées par la transition énergétique, le volume des transactions immobilières recule… 

Le nombre de transactions de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois en France (hors Mayotte) atteint 1 069 000 transactions à fin mars 2023 contre 1 115 000 fin décembre 2022 (Sources : Insee, Notaires de France).

Si une période haussière exceptionnelle de 2 années avait été constatée juste après la crise sanitaire, permettant au marché immobilier de retrouver son niveau avant covid ; depuis août 2021, ce volume de transactions est à nouveau entré dans une phase baissière. La baisse s’est subitement accélérée, après être passé à – 5,5 % depuis l’été 2022, elle atteint désormais -8,1 % sur un an à fin février.

À ce rythme, les notaires de France estiment que le volume de transactions pourrait repasser sous la barre du million à la sortie de l’été, les ventes se faisant principalement au printemps.

Tout d’abord, la problématique du crédit immobilier. Au regard du contexte inflationniste, ils ont augmenté très rapidement. Les taux des crédits immobiliers (source : Observatoire Crédit Logement de mai 2023) sont remontés à 3,15% pour une durée de 15 ans, 3,38% pour 20 ans et 3,52% pour 25 ans (pouvant même aller au-delà de 4 % pour une petite partie des emprunteurs les moins bien dotés en apport personnel). Le taux moyen était de 2,35% en décembre 2022 et à 1.07 % en janvier 2022.

Si le taux d’usure, remonté à 35%, permet de donner un léger souffle d’air, cela ne suffit pas aux acheteurs qui, à mensualités égales, ont donc de moins en moins de budget, alors qu’en face les prix immobiliers ont à peine commencé à reculer.

Il faudrait que les prix de vente des biens immobiliers baissent de 10 à 12 % pour compenser la hausse des taux de ces derniers mois. La baisse est amorcée, elle devrait se poursuivre tout au long de l’année 2023 et ainsi pouvoir compenser cette hausse des taux.

Au premier trimestre 2023, les prix des logements anciens en France (hors Mayotte) baissent pour la première fois depuis le deuxième trimestre 2015 : -0,2 % par rapport au quatrième trimestre 2022. Sur un an, les prix décélèrent nettement : +2,7 % au premier trimestre 2023, après +4,6 % au quatrième trimestre 2022 et +6,4 % au troisième.

À Paris et en Île-de-France, les prix des appartements continuent de baisser

Les prix des logements anciens en Île-de-France baissent pour le deuxième trimestre consécutif : -1,1 % au premier trimestre 2023, après -0,5 % au quatrième trimestre 2022 et +0,5 % au troisième.

Sur un an, les prix des logements anciens en Île-de-France baissent également : -0,6 % au premier trimestre 2023, après +1,3 % au quatrième trimestre 2022 et +1,9 % au troisième trimestre 2022. Cette baisse est portée par le repli des prix des appartements (-1,2 % sur un an, après +0,5 % au quatrième trimestre 2022 et +0,2 % au troisième) tandis que les prix des maisons restent en hausse (+0,9 % sur un an, après +3,3 % et +5,5 %).

À Paris, les prix des appartements baissent sur un trimestre pour le troisième trimestre consécutif : -1,2 % au premier trimestre 2023 après -0,7 % au quatrième trimestre 2022 et -0,1 % au troisième. Sur un an, les prix des appartements parisiens diminuent de 2,0 % au premier trimestre 2023.

Loïc Cantin, président de la Fnaim, une organisation syndicale qui représente les professionnels de l’immobilier estime qu’une poursuite de cette dégradation des prix de l’immobilier devrait se faire dans les semaines et mois à venir. « Sur l’ensemble de l’année 2023, les prix devraient connaître une baisse d’environ 5%… Ce qui représenterait une baisse réelle de presque 10% conjuguée à l’inflation ! »

 

Et un marché du neuf en plein marasme sans perspective actuelle de redémarrage.

 

Le pôle habitat de la Fédération française du bâtiment (FFB) dévoilait fin février que, tous secteurs confondus, « 71.000 logements neufs ont été perdus en l’espace d’une année ». Selon l’observatoire FPI de l’immobilier neuf, la chute du marché de l’immobilier neuf serait de 25% au premier trimestre 2023.

Les promoteurs pensent que les investisseurs, figurant parmi les premiers acheteurs en proportion, avant cette crise, boudent désormais ce type d’investissement. La fin du dispositif Pinel (version désormais modifiée Pinel+), la fiscalité sur les revenus fonciers peu attractive, la hausse de la taxe foncière, et le plafonnement des loyers, a fait chuter le rendement net de ce type d’investissement. L’observatoire Clameur constate que les loyers progressent moins rapidement que l’inflation. Ainsi, sur les 5 dernières années, à l’échelle nationale, les loyers ont progressé de 7% alors que l’inflation cumulée sur la période dépasse les 10,5%. En parallèle, les prix à l’achat ont grimpé de près de 30%. Au global, les prix ont tellement monté que Clameur ne peut que constater une baisse de la rentabilité locative moyenne. On est passé de 5,8% de rendement brut (avant charges et impôts) à l’échelle nationale il y a 5 ans à 5% aujourd’hui.

Et enfin, rappelons également que, vient s’ajouter aussi la rénovation énergétique obligatoire des logements dont le financement peut interroger. Les coûts et la complexité des travaux (voir l’incapacité de le faire pour des raisons techniques) comme c’est le cas pour la plupart des bâtiments haussmanniens rebutent les investisseurs.

Le rôle des conseillers immobiliers du Cabinet JOURDAN est alors essentiel pour vous accompagner dans la prise en compte du nouveau contexte du marché immobilier et pour estimer au mieux la valeur verte des biens immobiliers présentés.

Des valeurs fortes

pour vous satisfaire en toutes circonstances

La gestion immobilière est une activité exigeante : elle demande du temps, de l’énergie et surtout des compétences.

C’est pourquoi, au Cabinet JOURDAN, nous concevons notre métier autour de l’excellence.

En 40 ans d’existence, notre entreprise familiale a su s’adapter aux transformations de la société, réglementaires, digitales, comme à celles des métiers de l’immobilier.