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L’acquéreur d’un bien immobilier découvre, en entrant dans son bien après son achat, un parquet détérioré masqué lors des visites par un tapis, ou la construction, quelques mois après la vente, d’une route à grande circulation à 50 m du bien immobilier acheté. Les mauvaises surprises ne sont malheureusement pas rares, même si les diagnostics sont aujourd’hui un atout considérable pour les éviter. Que faire dans ces cas ? Peut-on demander l’annulation de la transaction, un remboursement d’une partie du prix ou des dommages et intérêts au vendeur ?

Le vendeur, quant à lui, a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

Il est, d’abord, essentiel de savoir si l’on parle de vice caché ou de dol immobilier. Les conséquences juridiques n’étant pas du tout les mêmes.

Vice caché ou dol immobilier : quelle est la différence ?

En l’occurrence, un point extrêmement important, c’est l’intention du vendeur. S’il avait des informations qu’il a volontairement cachées à l’acquéreur, le problème n’est plus tout à fait le même et les conséquences non plus…

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Malgré plusieurs visites attentives et des diagnostics impeccables, le bien peut révéler, après la signature de l’acte de vente, des défauts importants : fissures non apparentes, infiltrations masquées, fondations défectueuses, carrières souterraines, nuisances acoustiques, instabilité du terrain, etc… qui impactent fortement le quotidien et qu’on appelle vices cachés.

Le vendeur est tenu à la garantie des vices cachés lorsque les conditions cumulatives suivantes sont réunies :

En matière immobilière, l’acte de vente contient fréquemment une clause aux termes de laquelle, le vendeur ne peut être tenu qu’à la garantie des vices cachés dont il avait connaissance préalablement à la vente. Cette clause est valable (Article 1643 du code civil).

Ainsi, le défaut doit affecter l’usage que l’on fait de la chose. Il doit en outre revêtir une gravité suffisante, les défauts mineurs n’ouvrant pas l’action en garantie des vices cachés.

Pour établir le vice caché, l’acquéreur devra, dans la plupart des cas, avoir recours à une expertise judiciaire afin de faire constater l’étendue et la gravité du désordre ainsi que l’antériorité et le caractère caché du vice.

Qu’est-ce qu’un vice pour dol ?

Le dol est une tromperie. Il y a dol lorsque le vendeur obtient la vente et le consentent de l’acheteur grâce à des manœuvres, des mensonges ou en cachant une information (Article 1137 du code civil).

A la différence du vice caché, le vice de dol sous-entend une connaissance du vice par le vendeur au moment de la vente. Dès lors que le vendeur a été de mauvaise foi, qu’il a cherché à cacher le défaut, alors il y a tromperie et l’on parle de dol. En d’autres termes, une simple information dissimulée par le vendeur, qu’elle soit significative ou anodine, peut constituer un dol si l’information était déterminante dans le choix d’acheter le bien immobilier.

Exemples de vice de dol sur le bien immobilier

Attention l’environnement du bien est également concerné par le dol. En effet, la responsabilité du vendeur peut aller au-delà de son seul bien immobilier.

Exemples de vices de dol sur l’environnement du bien immobilier

Vice caché ou dol, quelles sont les conséquences ?

Les garanties pour l’acquéreur en cas de vice caché

Pour établir le vice caché, l’acquéreur devra, dans la plupart des cas, avoir recours à une expertise judiciaire afin de faire constater l’étendue et la gravité du désordre ainsi que l’antériorité et le caractère caché du vice.

Si le vice caché est avéré, un accord amiable peut être trouvé entre l’acquéreur et le vendeur. A défaut, l’acquéreur devra engager une action en justice contre le vendeur devant le tribunal judiciaire du lieu du bien immobilier en question.

L’acquéreur peut alors, au choix, demander l’annulation de la vente ou une diminution de son prix (pour financer les travaux de remise en état) selon les articles (article 1644  et 1646 du Code civil.

Les garanties pour l’acquéreur en cas de vice de dol

Dès lors que le vice pour dol est avéré, le vendeur de mauvaise foi pourra en plus de l’annulation de la vente, être condamné à verser des dommages et intérêts (article 1645 du code civil).

Vice caché ou dol, pendant combien de temps peut-on y avoir recours ?

Selon Article 1648 du code civil, l’acquéreur va pouvoir faire jouer la garantie pour vice caché et engager une action dans les 2 ans qui suivent la découverte du vice caché et au plus tard 5 ans après la signature de l’acte authentique de vente. En revanche, si la vente est intervenue postérieurement au 19 juin 2008 (date d’entrée en vigueur de la réforme de la prescription à la suite d’une jurisprudence), la Cour de Cassation ajoute un délai dit « butoir » pouvant aller jusqu’à 20 ans selon les chambres.

Le délai pour engager une action en matière de dol est de cinq ans à compter du jour où l’acquéreur a eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance du vice de dol (Article 2224 du code civil).

Parfois, il sera possible de démontrer à la fois l’existence d’un vice caché et d’un dol. Tel sera le cas lorsque le vendeur avait connaissance d’un vice affectant le bien vendu et l’a caché au vendeur. Il pourra s’avérer plus intéressant de se fonder sur le dol afin de bénéficier d’un délai de prescription plus long.

Le vendeur peut-il s’exonérer de sa responsabilité ?

Cas du vice caché

En matière immobilière, le vendeur peut en effet s’exonérer de sa responsabilité en intégrant dans l’acte de vente, une clause indiquant qu’il ne sera pas tenu de garantir l’acquéreur en cas de vice caché.

Ces clauses, présentes dans la majorité des actes notariés, ne sont valables que si le vendeur est un non professionnel et qu’il est de bonne foi (Article 1643 du code civil). Le vendeur professionnel est présumé connaitre les vices affectant le bien vendu et ne peut pas se prévaloir d’une clause excluant par avance la garantie des vices cachés.

Cas du vice de dol

Le dol ne rentre évidemment pas dans le champ de ces clauses d’exonération de responsabilité.

Les obligations de la banque avant l’émission d’une offre de prêt immobilier vont se durcir.

Vous êtes sur le point de concrétiser un projet important de votre vie : l’achat d’un bien immobilier. Mais avant cela, il n’est pas rare d’avoir recours à un prêt immobilier.

Que vérifient les banques avant d’accorder un prêt immobilier ?

Ce que tous les établissement font déjà

En France, notre droit interne fait du prêt immobilier un prêt personnel, accordé sur des considérations relatives à l’emprunteur.

Pour verser les fonds nécessaires à son client, les banques estiment, en effet, que la maîtrise du risque, pour elles et pour les ménages, passe par un examen de la situation des emprunteurs et de leurs solvabilités.

Pour cela, avant d’émettre l’offre de prêt, l’établissement financier doit s’assurer que la situation financière de l’emprunteur est compatible avec le montant emprunté.

Dès lors que l’on emprunte, on s’engage à rembourser le crédit, en plusieurs mensualités, sur une durée convenue lors de la souscription. Il faut donc que l’établissement bancaire s’assure que l’emprunteur soit en mesure, financièrement parlant, de faire face à ces remboursements.

La banque commencera donc par examiner le taux d’endettement de l’emprunteur.

Elle consultera aussi la situation financière et l’historique bancaire de l’emprunteur (capacité à épargner, découverts de comptes, possession de produits financiers,…). Elle vérifiera aussi si l’emprunteur est fiché pour des incidents de paiement. La loi oblige l’établissement prêteur à consulter le fichier national des incidents de remboursement des particuliers (FICP) avant d’accorder un crédit qu’il soit immobilier ou à la consommation. Cette consultation permet de connaitre les personnes qui ont un incident de paiement de crédit non résolu ou qui ont un dossier de surendettement en cours (dans la limite des délais légaux).

L’inscription au FICP n’interdit pas, cependant, à l’établissement financier de consentir un crédit. Mais le plus fréquemment, la banque refusera d’accorder un nouveau crédit, quel qu’il soit. Une telle décision protège aussi l’emprunteur, lui évitant d’accroître son endettement et ses éventuelles difficultés financières.

L’établissement bancaire calculera ensuite la mensualité qu’il est possible d’ajouter aux charges actuelles de l’emprunteur sans dépasser le seuil maximal d’endettement autorisé par la loi. On ne peut pas, en effet, consacrer plus de 35 % de ses revenus au paiement des échéances diverses (crédits consommation, prêts immobiliers, loyer, pensions).

À partir de cette mensualité, la banque effectuera une simulation de crédit pour évaluer votre capacité d’emprunt.

La stabilité professionnelle ainsi que la situation personnelle seront aussi des facteurs qui entreront en compte dans le coût du crédit immobilier ou dans l’assurance.

Ce qui va changer ?

Si pendant plus d’une décennie, l’accès aux prêts était chose aisée avec une politique de distribution généreuse, des taux d’intérêt très bas, des durées longues, des quotités de crédit importantes, prenant même en compte les frais d’acquisition, cela est dorénavant révolue.

Les banques estimaient jusqu’à peu, que la maîtrise du risque, pour elles et pour les ménages, passait par le seul examen de la situation des emprunteurs et de leurs solvabilités, sans trop avoir un regard sur le bien immobilier, objet du crédit, la banque centrale européenne ouvre un nouveau débat.

En effet, la banque centrale européenne (BCE) vient de rendre public le constat que 40% des prêts émis récemment par les banques européennes n’étaient pas associés à des évaluations à part entière des biens financés. La France est particulièrement visée par la BCE car dans la pratique, l’octroi des prêts ne tient pas compte, ou de façon très exceptionnelle, à l’évaluations des biens immobiliers. La banque centrale européenne demande désormais aux établissements de crédit, français en tête, de tenir compte de la valeur du bien financé pour accorder un prêt.

La pertinence du projet immobilier

Après que la banque a estimé et validé la capacité d’emprunt de l’emprunteur, elle pore déjà un certain regard sur le bien immobilier. Elle va vérifier qu’elle s’accorde avec le projet immobilier de l’emprunteur : à savoir si le prix du bien immobilier est cohérent avec les possibilités financières de l’emprunteur, ses objectifs (accession à la propriété / investissement pour revendre dans un futur proche / investissement pour réaliser des revenus fonciers : dans ce dernier cas, si la zone où se situe le bien immobilier est une zone à forte demande locative et dorénavant sa performance énergétique,…).

Il est vrai qu’une mauvaise performance énergétique peut plus facilement compromettre le remboursement du crédit, notamment si l’emprunteur est bailleur et qu’il encourt une interdiction de louer pour cause de mauvaise étiquette. On parle là davantage de la fragilité sur la durée de la destination du bien, que d’évaluation du bien.

Cette nouvelle contrainte de la BCE trouve son origine dans une ordonnance du 1er juillet 2016, prise pour transposer une directive européenne du 4 février 2014. Ce texte communautaire, ayant pour objet de garantir que les consommateurs bénéficient d’un niveau élevé de protection -sic-, crée pour les banques une obligation de fournir une évaluation des biens immobiliers donnant lieu à un crédit de plus de 75 000 euros et non garantis par une hypothèque, acquis par des particuliers. L’ordonnance, quant à elle, précise les règles de l’évaluation : elle pourra se faire en interne ou en externe par un expert.

Fort est de constater que les banques traînent encore les pieds à respecter cette loi. L’inflation des taux d’intérêt, un marché immobilier en recul donc moins d’emprunts, cette exigence d’évaluation du bien immobilier, comme le conçoit la BCE, qu’elle soit réalisée en interne ou en externe, augmente encore le coût du crédit pour l’emprunteur. En effet, l’évaluateur doit être rémunéré et enchérit de ce fait le coût du crédit.

Par ailleurs, apprécier la vraie valeur d’un logement, surtout quand le marché devient baissier, relève d’un exercice fin.  Pour estimer un bien immobilier, l’évaluateur devra justifier d’une compétence professionnelle, attestée par un diplôme spécialisé et une expérience, ou par une expérience seule d’une durée de sept années, et indépendant du processus d’octroi du prêt. Les banques s’interrogent sur le fait de savoir si les simples exigences de compétences constituent des garanties suffisantes quand on sait qu’en France, le titre d’expert n’est pas protégé et n’importe qui peut s’intituler expert immobilier.

La BCE entend protéger le système bancaire en faisant estimer les biens immobiliers dans ce marché immobilier baissier où la crainte de dévalorisations des actifs est réelle. En cas de défaut de remboursement de l’emprunteur, la crainte que la banque récupère par saisie un actif à la valeur inférieure à la créance obsède les autorités prudentielles.

Les objectifs sont de taille et les banques françaises devront obtempérer et respecter les obligations réglementaires européennes mais ne risquent elles pas d’être trop prudentes et de refuser des prêts. Il faut savoir qu’en France, les banques ne sont pas obligées d’accorder le crédit, elles ont toujours le droit de refuser d’accorder un crédit sans avoir à motiver leurs décisions de refus.

Qu’est-ce que le droit de préemption du locataire

Le droit de préemption du locataire est un droit légal qui donne au locataire d’un logement la priorité pour l’acheter sur tout autre acquéreur, si le propriétaire décide de le vendre. En d’autres termes, si votre propriétaire veut vendre le logement que vous louez, il doit d’abord vous proposer de l’acheter. Ce n’est pas une obligation d’achat. Vous pouvez refuser l’offre sans conséquence. Cette loi vise à protéger, dans certains cas, les locataires contre l’éventualité d’une expulsion due à la vente du logement.

Le droit de préemption du locataire trouve son origine dans les articles 10 et 10.1 de la loi du 31 décembre 1975, modifié par l’article 5 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 et complété par l’article 15-II de la loi N°89-462 du 06 juillet 1989.

Conditions pour pouvoir profiter du droit de préemption

En général, les propriétaires préfèrent vendre leur bien « libre », car cela leur permet de le vendre à un prix plus important.

Pour un appartement

Pour un garage ou un parking

Dans le cas d’un garage ou d’un parking loué séparément du logement, le locataire n’a pas de droit de préemption. Cependant, si le garage est vendu en même temps que le logement, le locataire de l’appartement a le droit de préemption.

Pour les locaux commerciaux

Pour les locaux commerciaux, le droit de préemption est d’un mois.

Quand le droit de préemption ne s’applique pas ?

Ce droit de préemption ne s’applique pas à tous les types de logements et dans tous les cas.

Le droit de préemption du locataire n’est pas absolu.

Les locations meublées ou saisonnières ne sont pas concernées par cette loi. Il existe cependant des exceptions concernant la location meublée si :

 

Cas de vente et droit de préemption : les règles à respecter

Lorsque le propriétaire veut vendre un bien libre de toute occupation, il a pour obligation de transmettre une notification de congé avec une offre de vente, ainsi que la désignation, la description, la surface du logement et de ses éventuelles annexes louées, les conditions d’achat et la transcription des dispositions des cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 06 juillet 1989. Les frais de notaire doivent être inclus dans ce prix. (Modèle de lettre pour donner congé pour vente). A défaut, le congé peut être annulé à la demande du locataire.

Enfin, une notice d’information relative aux obligations du bailleur et voies de recours et d’indemnisation du locataire doit être jointe au congé pour vendre.

Cette notification doit être transmise au moins 6 mois avant l’échéance du bail. Le locataire est prioritaire sur l’achat du bien, il dispose alors de deux mois à compter de la réception de la lettre pour accepter ou refuser l’offre.

Durant ce délai, le locataire doit indiquer s’il souhaite acheter ou non le logement. Si le locataire ne répond pas à la lettre du propriétaire, cela sera considéré comme un refus de sa part. Dans tous les cas, si le locataire ne souhaite pas acheter le bien, il devra quitter les lieux à la fin de son bail pour que le bailleur puisse vendre libre de toute occupation. Le propriétaire sera alors libre de vendre le bien à qui il veut.

Si le locataire accepte la proposition du propriétaire, la réalisation de la vente est ajournée en attendant que le locataire obtienne un accord pour son prêt (si nécessaire). A la suite de cela, le locataire dispose de 4 mois pour réaliser son dossier de prêt et le faire accepter.

Si le locataire paie comptant, la vente doit avoir lieu dans les deux mois qui suivent l’acceptation de la proposition. Cette période peut être allongée si les deux parties décident de prolonger les délais de négociation.

Si par la suite, le propriétaire décide de vendre son bien à un prix inférieur à celui initialement proposé au locataire, ou s’il reçoit une offre à un prix inférieur, il devra alors notifier une nouvelle offre au locataire. Le locataire a alors un délai d’un mois pour décider d’acheter ou non le bien au nouveau prix proposé par le propriétaire. C’est le droit de préemption subsidiaire ou aussi appelé seconde préemption. Elle a pour objectif de protéger le locataire de certaines manœuvres du propriétaire, qui peut volontairement gonfler les prix pour que le locataire ne puisse pas acheter le bien.

Le propriétaire ne peut pas vendre son bien à un prix inférieur sans l’avoir au préalable notifier au locataire. Si le propriétaire ne respecte pas ces obligations d’information et le droit de préemption, la vente en cours peut être annulée.

A noter : Pour les locataires de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC, ils bénéficient d’une protection supplémentaire spécifique en plus du droit de préemption. En cas de vente du logement, le propriétaire doit proposer au locataire un relogement correspondant à ses besoins et capacités. Pour un vieillissement plus serein et sécurisé, c’est une disposition importante qui garantit un toit aux personnes âgées, même face à la vente de leur logement actuel.

Les sanctions en cas de non-respect du droit de préemption du locataire

Le propriétaire s’expose à des sanctions s’il transmet un congé pour vente sans respecter  la norme imposée par la loi Alur. Le montant maximum de l’amende pénale est de 6 000 euros pour une personne physique et de 30 000 euros pour une personne morale. Le locataire peut de plus réclamer la réparation de son préjudice en se constituant partie civile. Tout manquement relatif à la notification et à l’exécution du droit de préemption du locataire entraîne l’annulation de la vente. Seul le locataire concerné est en droit de demander l’invalidation de la transaction.

Les ventes dans l’ancien en baisse…

 

Avec la baisse du pouvoir d’achat, la hausse des taux de crédit, les difficultés d’emprunt, les nouvelles obligations imposées par la transition énergétique, le volume des transactions immobilières recule… 

Le nombre de transactions de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois en France (hors Mayotte) atteint 1 069 000 transactions à fin mars 2023 contre 1 115 000 fin décembre 2022 (Sources : Insee, Notaires de France).

Si une période haussière exceptionnelle de 2 années avait été constatée juste après la crise sanitaire, permettant au marché immobilier de retrouver son niveau avant covid ; depuis août 2021, ce volume de transactions est à nouveau entré dans une phase baissière. La baisse s’est subitement accélérée, après être passé à – 5,5 % depuis l’été 2022, elle atteint désormais -8,1 % sur un an à fin février.

À ce rythme, les notaires de France estiment que le volume de transactions pourrait repasser sous la barre du million à la sortie de l’été, les ventes se faisant principalement au printemps.

Tout d’abord, la problématique du crédit immobilier. Au regard du contexte inflationniste, ils ont augmenté très rapidement. Les taux des crédits immobiliers (source : Observatoire Crédit Logement de mai 2023) sont remontés à 3,15% pour une durée de 15 ans, 3,38% pour 20 ans et 3,52% pour 25 ans (pouvant même aller au-delà de 4 % pour une petite partie des emprunteurs les moins bien dotés en apport personnel). Le taux moyen était de 2,35% en décembre 2022 et à 1.07 % en janvier 2022.

Si le taux d’usure, remonté à 35%, permet de donner un léger souffle d’air, cela ne suffit pas aux acheteurs qui, à mensualités égales, ont donc de moins en moins de budget, alors qu’en face les prix immobiliers ont à peine commencé à reculer.

Il faudrait que les prix de vente des biens immobiliers baissent de 10 à 12 % pour compenser la hausse des taux de ces derniers mois. La baisse est amorcée, elle devrait se poursuivre tout au long de l’année 2023 et ainsi pouvoir compenser cette hausse des taux.

Au premier trimestre 2023, les prix des logements anciens en France (hors Mayotte) baissent pour la première fois depuis le deuxième trimestre 2015 : -0,2 % par rapport au quatrième trimestre 2022. Sur un an, les prix décélèrent nettement : +2,7 % au premier trimestre 2023, après +4,6 % au quatrième trimestre 2022 et +6,4 % au troisième.

À Paris et en Île-de-France, les prix des appartements continuent de baisser

Les prix des logements anciens en Île-de-France baissent pour le deuxième trimestre consécutif : -1,1 % au premier trimestre 2023, après -0,5 % au quatrième trimestre 2022 et +0,5 % au troisième.

Sur un an, les prix des logements anciens en Île-de-France baissent également : -0,6 % au premier trimestre 2023, après +1,3 % au quatrième trimestre 2022 et +1,9 % au troisième trimestre 2022. Cette baisse est portée par le repli des prix des appartements (-1,2 % sur un an, après +0,5 % au quatrième trimestre 2022 et +0,2 % au troisième) tandis que les prix des maisons restent en hausse (+0,9 % sur un an, après +3,3 % et +5,5 %).

À Paris, les prix des appartements baissent sur un trimestre pour le troisième trimestre consécutif : -1,2 % au premier trimestre 2023 après -0,7 % au quatrième trimestre 2022 et -0,1 % au troisième. Sur un an, les prix des appartements parisiens diminuent de 2,0 % au premier trimestre 2023.

Loïc Cantin, président de la Fnaim, une organisation syndicale qui représente les professionnels de l’immobilier estime qu’une poursuite de cette dégradation des prix de l’immobilier devrait se faire dans les semaines et mois à venir. « Sur l’ensemble de l’année 2023, les prix devraient connaître une baisse d’environ 5%… Ce qui représenterait une baisse réelle de presque 10% conjuguée à l’inflation ! »

 

Et un marché du neuf en plein marasme sans perspective actuelle de redémarrage.

 

Le pôle habitat de la Fédération française du bâtiment (FFB) dévoilait fin février que, tous secteurs confondus, « 71.000 logements neufs ont été perdus en l’espace d’une année ». Selon l’observatoire FPI de l’immobilier neuf, la chute du marché de l’immobilier neuf serait de 25% au premier trimestre 2023.

Les promoteurs pensent que les investisseurs, figurant parmi les premiers acheteurs en proportion, avant cette crise, boudent désormais ce type d’investissement. La fin du dispositif Pinel (version désormais modifiée Pinel+), la fiscalité sur les revenus fonciers peu attractive, la hausse de la taxe foncière, et le plafonnement des loyers, a fait chuter le rendement net de ce type d’investissement. L’observatoire Clameur constate que les loyers progressent moins rapidement que l’inflation. Ainsi, sur les 5 dernières années, à l’échelle nationale, les loyers ont progressé de 7% alors que l’inflation cumulée sur la période dépasse les 10,5%. En parallèle, les prix à l’achat ont grimpé de près de 30%. Au global, les prix ont tellement monté que Clameur ne peut que constater une baisse de la rentabilité locative moyenne. On est passé de 5,8% de rendement brut (avant charges et impôts) à l’échelle nationale il y a 5 ans à 5% aujourd’hui.

Et enfin, rappelons également que, vient s’ajouter aussi la rénovation énergétique obligatoire des logements dont le financement peut interroger. Les coûts et la complexité des travaux (voir l’incapacité de le faire pour des raisons techniques) comme c’est le cas pour la plupart des bâtiments haussmanniens rebutent les investisseurs.

Le rôle des conseillers immobiliers du Cabinet JOURDAN est alors essentiel pour vous accompagner dans la prise en compte du nouveau contexte du marché immobilier et pour estimer au mieux la valeur verte des biens immobiliers présentés.

Le gouvernement a confirmé son action en faveur de la rénovation énergétique des logements en renforçant les moyens financiers pour soutenir en priorité les rénovations les plus performantes et d’accentuer le soutien aux ménages modestes.

A cette fin, les évolutions suivantes ont été engagées en 2023 :

Conformément à l’orientation de réduire progressivement notre dépendance aux énergies fossiles, de privilégier les bouquets de travaux et cibler les aides sur les ménages les plus modestes, l’audit énergétique réglementaire ouvre droit à l’aide MaPrimeRénov’ pour la rénovation globale.

L’audit énergétique réglementaire

Arrêté du 9 août 2022 modifiant l’arrêté du 4 mai 2022 définissant le contenu de l’audit énergétique réglementaire

Initialement prévu à partir du 1er septembre 2022, l’entrée en vigueur de l’audit énergétique obligatoire a été reportée au 1er avril 2023 selon un décret et un arrêté publiés au Journal officiel le 11 août 2022. Depuis le 1er avril 2023, tout propriétaire d’une maison individuelle ou d’un immeuble comportant plusieurs logements classés F ou G a l’obligation de réaliser un audit énergétique. Il sera rendu obligatoire pour les logements E au 1er janvier 2025 et au 1er janvier 2034 pour les logements D.

L’audit énergétique est une évaluation de la performance énergétique d’un bâtiment. Il est valable 5 ans.

L’audit énergétique est une étape importante pour la rénovation énergétique de votre logement. Il permet de connaître les points faibles de votre logement et de déterminer les travaux à réaliser pour améliorer sa performance énergétique.

Si le diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire depuis 2006, évalue la consommation d’énergie et d’émissions de gaz à effet de serre du logement en le classant de A à G, l’audit énergétique a pour objectif de dresser un parcours de travaux cohérent, par étapes, pour atteindre une rénovation énergétique et environnementale performante du bien (amélioration du confort thermique et de la qualité de l’air). Ces propositions de travaux doivent être compatibles avec les servitudes prévues par le code du patrimoine et présenter un coût qui n’est pas disproportionné par rapport à la valeur du bien.

L’audit énergétique concerne les propriétaires de maisons individuelles et les immeubles composés de plusieurs logements appartenant à un propriétaire unique proposés à la vente en France métropolitaine. Tout propriétaire qui souhaite vendre ou mettre en location son logement classé F ou G, selon le DPE, devra désormais fournir aussi un autre document : l’audit énergétique.

Que contient l’audit énergétique ?

L’audit énergétique apporte des informations complémentaires au DPE et ne le remplace en aucun cas. Il repose sur une analyse plus complète et comporte notamment :

Qui peut réaliser un audit énergétique ?

L’audit énergétique doit être réalisé par un professionnel qualifié (par exemple : bureau d’étude qualifié, sociétés d’architectes et architectes inscrits à l’ordre et ayant suivi une formation ou entreprises certifiées RGE offre globale), disposant d’une assurance qui couvre les conséquences d’un engagement de sa responsabilité. Ce professionnel ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui.

Les honoraires étant libres, le coût de l’audit énergétique peut donc varier d’un professionnel à un autre.

Mon Accompagnateur Rénov’

Mon Accompagnateur Rénov’ est un service public qui permet d’obtenir des informations sur les aides financières disponibles et sur les professionnels qualifiés pour réaliser les travaux.

Depuis le 1er janvier 2023, Mon Accompagnateur Rénov’ est obligatoire pour bénéficier de subventions pour certains travaux de rénovation énergétique.

Les travaux conditionnés à l’accompagnement obligatoire sont les suivants :

Mon Accompagnateur Rénov’ accompagne les particuliers dans leur projet de rénovation énergétique, sur les points suivants :

L’objectif du dispositif est de simplifier le parcours de rénovation avec un accompagnement personnalisé et de traiter chaque étape du projet dans ses différentes dimensions : technique, sociale, administrative ou financière.

L’accompagnement doit obligatoirement comporter 3 étapes :

On compte différentes étapes dans le processus de vente d’un bien avant la signature de l’acte authentique. L’offre d’achat, la promesse de vente et le compromis de vente sont trois éléments essentiels. Quelle sont les différences entre ces termes et les conséquences qui en découlent pour votre projet immobilier.

Une offre d’achat, qu’est-ce que c’est ?

L’offre d’achat est la première étape dans le processus d’achat d’un bien immobilier. Si, après avoir visité un logement, le potentiel acheteur est intéressé par celui-ci, il peut alors faire une proposition d’achat au vendeur par écrit. Par ce document, le potentiel acquéreur transmet sa volonté d’acheter le bien immobilier du vendeur. Le code civil impose que l’offre comprenne les éléments essentiels de la vente envisagée :

L’offre d’achat peut également contenir :

À ce stade de la transaction, seul l’acheteur s’engage à acheter le logement au prix qu’il propose. Il n’a aucune garantie quant à la réponse du vendeur. Libre au vendeur de refuser l’offre d’achat, de l’accepter ou de faire une contre-proposition. Le vendeur n’est en aucun cas engagé par cette offre de prix tant qu’il ne l’a pas contresignée.

A noter : Lorsque la vente du logement a été confiée à une agence immobilière, l’acheteur doit alors formuler son offre d’achat par l’intermédiaire de l’agence avec laquelle la visite a eu lieu. C’est alors l’agent immobilier qui transmet la proposition au vendeur et qui annonce sa réponse à l’acheteur.

Les modalités de réponse du vendeur

Comme l’offre d’achat est assortie d’un délai, l’offre devient caduque passé ce délai.

Si l’offre d’achat reçue répond aux attentes du vendeur, celui-ci doit l’accepter dans toutes les conditions proposées et répondre par écrit en apposant sa signature.

Si le vendeur accepte le contenu de l’offre, l’acheteur et le vendeur sont contractuellement liés en vertu de l’article 1113 du Code civil, la vente est donc conclue. Le futur acquéreur se trouve engagé, Une fois que le vendeur a accepté par écrit l’offre d’achat d’un acheteur, il ne peut plus se rétracter, il a donc l’obligation de céder son bien immobilier à l’acheteur même s’il reçoit par la suite une offre plus élevée. À défaut, l’acquéreur peut saisir le juge judiciaire afin de forcer la vente ou d’obtenir une indemnisation. L’étape suivante est alors la signature du compromis de vente.

Le vendeur peut également décider de formuler une contre-proposition. Si le vendeur accepte qu’une partie des conditions proposées dans l’offre d’achat initiale, en répondant, le vendeur, devient alors l’auteur d’une offre dans l’attente de l’acceptation du potentiel acquéreur, ce que l’on appelle une « contre-offre ».

Le vendeur peut aussi refuser purement et simplement l’offre d’achat qui lui a été présentée.

La promesse de vente, quant à elle, engage surtout le vendeur

A la différence de l’offre d’achat, la promesse de vente, que l’on peut aussi retrouver parfois sous le nom de promesse unilatérale de vente, est rédigée par le vendeur. Par ce document, le vendeur s’engage à réserver le bien à l’attention exclusive d’un futur acquéreur, à un prix spécifié dans le contrat et pour une durée limitée pendant laquelle cette préférence est valable. Durant ce délai, le vendeur s’interdit de vendre son bien à un autre acheteur.

En contrepartie, le futur acquéreur doit verser au vendeur une indemnité d’immobilisation du bien, généralement égale à 10% du prix de vente (hors frais de notaire).  La promesse de vente doit être écrite et signée soit devant un notaire, soit sous seing privé.

Pour conclure la vente, l’acheteur doit alors confirmer son intention d’achat en « levant l’option » dans le délai préalablement convenu. La somme alors versée est imputée sur le prix de vente. Par contre, s’il renonce à acheter ou s’il donne sa décision finale au-delà du délai fixé, l’acquéreur abandonne tout droit à récupérer la somme préalablement versée, qui reste acquise au vendeur à titre de dédommagement.

Le compromis de vente engage officiellement les deux parties à mener la transaction à son terme.

Le compromis de vente est un document, avant -contrat, qui engage pleinement les deux parties. En effet, il permet de sceller l’accord entre le vendeur et l’acheteur sur une transaction immobilière à un prix déterminé et dans les conditions qu’ils ont fixés. Le compromis de vente peut être signé sous seing privé, mais il peut également être signé chez le notaire, souvent également en présence de l’agent immobilier en charge de la vente.

L’engagement de l’acheteur est généralement symbolisé par le versement d’un dépôt de garantie aussi appelé séquestre. Son montant représente entre 5 et 10 % du prix de vente conclu.

Le vendeur, s’engage envers l’acheteur dès l’acceptation de l’offre d’achat. En vertu de la loi Macron de 2015, l’acheteur a, lui, la possibilité de se rétracter durant les 10 jours ouvrés qui suivent la signature du compromis.

A noter : Le début du délai de rétractation a lieu à compter du lendemain, à la condition que toutes les pièces qui doivent obligatoirement être contenues dans le compromis de vente soient bien fournies à l’acquéreur au plus tard le jour de la signature du compromis de vente. Lorsqu’une ou plusieurs pièces manquent dans le dossier qui constitue le compromis, le délai de rétractation ne démarre que le lendemain de la communication à l’acquéreur de cette ou ces dernière(s) pièce(s) manquante(s).

Durant ce délai légal, l’acquéreur n’est pas tenu de motiver sa rétractation, et il récupère le montant du dépôt de garantie dans son intégralité. Si l’acquéreur décide de se rétracter durant le délai de 10 jours qui lui est accordé, il doit adresser au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception, dans laquelle il l’informe de sa volonté d’annuler la vente, conformément aux dispositions légales qui lui en donnent la possibilité.

Après ce délai, si l’une des parties se rétracte, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice tout en exigeant le versement de dommages et intérêts. Il s’agit donc d’un véritable contrat, qui vaut vente au sens juridique.

Comme le vendeur ne dispose pas d’un droit de rétractation au même titre que l’acheteur, la signature du compromis de vente pour le vendeur est donc un engagement ferme et définitif. Il convient donc au vendeur de bien réfléchir au moment de l’offre d’achat avant de l’accepter. Il peut toutefois proposer à l’acheteur une résiliation du compromis de vente à l’amiable.

Si l’acheteur accepte la résiliation de la vente, moyennant certaines conditions, les sommes versées par l’acheteur au moment de la signature au titre du dépôt de garantie, devront évidemment lui être restituées. Attention cependant, des frais de mutation peuvent être dû au notaire pour les sommes qu’il aura engagées pour la cession du bien.

Le vendeur peut aussi demander l’annulation du compromis de vente si l’acheteur a manqué à l’une de ses obligations contractuelles. Ces obligations sont mentionnées dans le compromis de vente et peuvent légitimer la démarche du vendeur. Il s’agit en revanche d’une procédure qui peut être longue et qui doit être précédée d’une mise en demeure que le vendeur adresse à l’acheteur.

Le délai entre l’offre d’achat, le compromis de vente et l’acte authentique de vente

La loi ne prévoit aucun délai obligatoire entre l’acceptation de l’offre d’achat par le vendeur et la signature du compromis de vente. En pratique, entre ces deux étapes, il peut s’écouler entre une semaine et un mois. L’offre d’achat peut néanmoins contenir une indication précise, qu’il conviendra alors de respecter.

Une fois le compromis de vente signé, l’acheteur et le vendeur vont devoir réitérer leur engagement devant un notaire lors de la signature de l’acte authentique de vente.

Le délai entre ces deux formalités est de 3-4 mois environ.

Pour la première fois depuis des décennies, la France pourrait venir à manquer de gaz et d’électricité si les températures s’avéraient particulièrement froides cet hiver.

Les Français vont donc devoir fournir des efforts pour maitriser les dépenses énergétiques. Dans ce contexte, pour se prémunir d’éventuels rationnements et coupures cet hiver, tous les petits gestes du quotidien comptent.

Pour vous permettre d’agir efficacement, nous vous présentons quelques actions et écogestes à mettre en place au quotidien sans que cela soit trop contraignant et pour garder votre budget sous contrôle durant la crise énergétique… et après.

Si certaines pratiques sont déjà bien ancrées dans les foyers français (couper l’eau quand on se brosse les dents, éteindre la lumière quand on quitte une pièce…), d’autres sont encore boudées ou très peu mises en place, alors qu’elles permettent de réduire notablement la consommation énergétique, sans trop d’effort.

Réduire les principaux postes de dépenses :

#1 – Régler son chauffage à 19°C maximum

Le chauffage est le plus gros poste des dépenses puisqu’il représente à lui seul 66% des dépenses d’énergie selon l’ADEME. Baisser le chauffage de 1°C dans chacune des pièces de votre foyer permet de réaliser 7% d’économies d’énergie par an. Il est possible de diminuer sa consommation sans incidence sur son confort. Adaptons la température au plus près de nos besoins

#2 – Régler son chauffe-eau à 55°C et rester moins longtemps sous la douche

L’eau chaude sanitaire représente jusqu’à 20% de la consommation d’énergie d’un ménage et coûte environ 270 € par an. Moins d’eau chaude consommée, c’est moins d’énergie dépensée pour la chauffer : 10L d’eau chauffée en moins par jour, c’est 10% d’économies d’énergie sur le chauffe-eau par an.

Pour cela, le premier réflexe est de régler votre chauffe-eau à 55 degrés. Vous pouvez également le couper lorsque vous êtes absents 2 ou 3 jours plutôt que de le maintenir inutilement chaud pendant plusieurs jours.

#3 – Eteindre tous les appareils en marche ou en veille quand ils ne sont pas utilisés

De plus en plus présents dans nos logements, certains appareils électriques, devenus indispensables à notre quotidien, fonctionnement 24h/24 et consomment plus qu’on ne le croit. Les appareils en veille représentent entre 10 et 15% de votre facture d’électricité (hors chauffage et eau chaude) soit plus de 100 € / an.10% de la consommation électrique française est liée aux services numériques. Alors qu’il s’agisse de gros électroménagers ou de petits appareils électroniques, nous pouvons limiter leur consommation en adoptant des gestes simples :

Chassez les appareils en veille. En moyenne, un foyer compte 15 à 50 équipements en veille. La puissance totale des appareils en veille pour un ménage dépasse souvent 50 W, selon l’Ademe. En éteignant les veilles des équipements audiovisuels et informatiques ordinateurs, consoles de jeux, box…), des appareils de cuisson et du petit électroménager, un ménage peut non seulement réduire sa facture électrique annuelle mais aussi préserver ses équipements et allonger leur durée de vie. Très facile à mettre en place, il suffit de brancher vos appareils sur des multiprises à interrupteur pour les éteindre facilement quand vous n’avez pas besoin de les utiliser pendant plusieurs heures comme la nuit ou lorsque vous partez au travail. Faites cependant attention à la surcharge, ne branchez pas trop d’appareils sur la même multiprise !

#4 – Privilégier les modes économies d’énergie

#5 – Eteindre les lumières inutiles et généraliser l’éclairage LED

#6 – Décaler l’utilisation des appareils électriques (lave-linge, sèche-linge, lave-vaisselle) en dehors des heures de pointe

C’est entre 8h et 13h et entre 18h et 20h que les économies d’électricité sont les plus utiles, car c’est à ces moments de la journée que les Français consomment le plus d’énergie.

L’électroménager dans les foyers mais surtout le démarrage des entreprises et l’arrivée au travail expliquent la pointe électrique du matin. Le soir, c’est l’éclairage, le chauffage et l’électroménager des foyers de retour chez eux.

Si tous les foyers français éteignent une ampoule chez eux, on économise l’équivalent de la consommation d’une ville comme Toulouse.

#7 – Conserver la chaleur à l’intérieur

Si vous êtes équipé, fermez rideau et volets limitera aussi les déperditions de chaleur

Pour limiter les déperditions de chaleur, fermer toujours vos volets et tirer les rideaux dès que la nuit tombe et que les températures rafraichissent. . En effet, jusqu’à 60% de la déperdition de la chaleur passe par les fenêtres selon l’ADEME. Et vous évitez ainsi que le froid rayonne dans le logement et l’ambiance de la pièce sera plus confortable sans avoir besoin de pousser le chauffage.

Lors de périodes de grand froid, gardez les volets fermés même en journée si vous n’êtes pas chez vous. Vous freinerez ainsi les déperditions de chaleur par les vitrages.

#8 – Installer un thermostat programmable

Quel que soit votre système de chauffage, un thermostat programmable permet d’ajuster la température de votre logement à votre rythme de vie et à votre présence (comme baisser la température la nuit, ou en journée lorsque le logement est vide).

Grâce à la programmation, vous pouvez réguler plus facilement la température des pièces de votre logement et ainsi réduire les consommations d’énergie jusqu’à 15% par an.

Pour vous aider dans cette démarche, une application a été créée

EcoWatt est un dispositif citoyen qui permet aux français, entreprises et collectivités, de consommer l’électricité au bon moment et ainsi de réduire les risques de coupure d’électricité en France.

Véritable météo de l’électricité, EcoWatt qualifie en temps réel le niveau d’électricité disponible pour alimenter les consommateurs français. A chaque instant, des signaux clairs guident les consommateurs pour adopter les bons gestes afin de limiter la consommation nationale d’électricité.

Un dispositif d’alerte indique les périodes où les français sont appelés à réduire ou décaler leur consommation d’électricité pour éviter les coupures.

En savoir plus sur Ecowatt

Autres ressources utiles :

10 gestes pour faire des économies d’énergie chez soi
10 gestes pour faire des économies d’énergie dans votre immeuble

L’audit énergétique collectif obligatoire est reporté en avril 2023

Initialement prévu à partir du 1er septembre 2022, l’entrée en vigueur de l’audit énergétique obligatoire a été reportée au 1er avril 2023 selon un décret et un arrêté publiés au Journal officiel le 11 août 2022. « Ce report technique est indispensable compte tenu du manque d’entreprises et de personnels qualifiés pour établir l’ensemble des audits énergétiques qui seront nécessaires », affirmait Olivier Klein.

La mise en vente d’un logement doit être accompagnée depuis 2006 d’un diagnostic de performance énergétique (DPE), qui évalue la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre du logement. Les résultats de ce DPE permettent de classer le logement de A à G.

A partir du 1er avril 2023, la loi « Climat et Résilience » publiée le 24 août 2021 a rendu obligatoire la réalisation d’un audit énergétique qui devra être réalisé en plus de ce DPE et préalablement à la mise en vente de maisons ou d’immeubles classés F ou G.

L’audit s’appliquera ensuite aux habitations classées E à partir du 1er janvier 2025, puis aux logements classés D à partir du 1er janvier 2034.

Afin de garantir davantage de visibilité, une trame-type de l’audit visant à définir un format unique pour l’audit règlementaire sera proposée. Elle permettra d’accompagner les professionnels et de s’assurer de la bonne communication vis-à-vis des propriétaires.

L’audit énergétique reprendra les mêmes informations qu’un DPE pour établir la performance énergétique du logement, il sera toutefois plus détaillé.

Il va en effet préciser tous les défauts d’isolation et les ponts thermiques du logement. En plus, il proposera plan de travaux de rénovation énergétique, soit un choix de travaux à effectuer pour améliorer la performance énergétique de l’habitation. Il devra constituer un véritable outil d’aide à la décision de rénovation à l’occasion de l’acquisition d’un nouveau logement, et définir la période la plus propice à la réalisation des travaux. Deux solutions seront proposées dans cet audit : des travaux en une seule fois ou des travaux par étapes (sauf contrainte particulière, la première étape doit faire gagner au moins une classe, et atteindre au minimum la classe E). En plus de toutes ces informations, l’audit va aussi évaluer les dépenses annuelles du bâtiment dans lequel se trouve le bien. Il va également décrire les parties communes, en plus des parties privatives du bâtiment.

Ces travaux ne sont pas obligatoires pour conclure la vente, mais l’acquéreur sera informé de leur nature. L’objectif de ce document est d’informer l’acquéreur, afin qu’il intègre ces travaux de rénovation dans son projet d’achat.

Cet audit devra être composé :

Pour chaque étape du parcours de travaux l’audit devra fournir à minima :

En conclusion,

Pour mieux répondre à la crise énergétique mondiale et au réchauffement climatique, le gouvernement souhaite faire disparaître les passoires thermiques et lutter contre le gâchis énergétique en rendant obligatoire la réalisation de travaux de rénovation de millions de logements.

Le gouvernement lutte aussi contre la précarité énergétique de nombreux ménages qui sont dans l’incapacité de se chauffer correctement, parce que leur logement est mal isolé ou ventilé, ou parce qu’ils n’ont pas les moyens de régler leurs factures énergétiques. Les passoires thermiques sont en plus à l’origine de nombreux problèmes de santé des ménages par l’humidité et les moisissures qu’elles peuvent générées. Ainsi, la rénovation énergétique des millions de passoires thermiques générera un gain sanitaire et social très important.

Des valeurs fortes

pour vous satisfaire en toutes circonstances

La gestion immobilière est une activité exigeante : elle demande du temps, de l’énergie et surtout des compétences.

C’est pourquoi, au Cabinet JOURDAN, nous concevons notre métier autour de l’excellence.

En 40 ans d’existence, notre entreprise familiale a su s’adapter aux transformations de la société, réglementaires, digitales, comme à celles des métiers de l’immobilier.