le 18 avril 2022 - par Cabinet JOURDAN

Pour être maintenue en bon état, une copropriété est amenée à effectuer régulièrement des travaux pour entretenir les parties communes de l’immeuble.

Pour rappel, les parties communes d’une copropriété sont généralement énumérées dans le règlement de copropriété, sinon l’article 3 de la loi de 1965 liste ce qui peut en faire partie.

Pour que des travaux soient réalisés dans les parties communes, il est nécessaire qu’ils soient votés au préalable en assemblée générale de copropriété, selon les règles de la majorité prévues aux articles 24, 25 et 26 de la loi de 1965.

Si le projet de travaux dans les parties communes de la copropriété est ratifié par l’assemblée générale, le syndic de copropriété se doit de les exécuter. Chaque copropriétaire est alors tenu de payer les travaux de l’immeuble à la hauteur de la quote-part qu’il détient.

Pour effectuer ces travaux, il existe plusieurs sources de financement :

• Utiliser le fonds de travaux Alur (fonds obligatoire qui permet d’anticiper des dépenses importantes pour l’immeuble comme des gros travaux. Pour alimenter ce fonds, les copropriétaires doivent s’acquitter d’une cotisation annuelle calculée à hauteur de leur quote-part détenue des parties communes intégrés dans les charges de copropriétés annuelles) ;
• Souscrire un prêt individuel en tant que copropriétaire ;
• Ou enfin recourir à un emprunt collectif au nom du syndicat des copropriétaires. Les prêts collectifs peuvent être un levier intéressant pour faciliter le vote des travaux.

Le prêt collectif en copropriété peut être une solution de financement, notamment en cas de gros travaux dans les parties communes.

Parmi les nombreux types d’emprunts collectifs existants, l’un d’eux est particulièrement intéressant : le prêt collectif Copro 100.

Qu’est-ce que le prêt collectif Copro 100 ?

Auparavant, le prêt Copro 100 était une solution de financement uniquement mise en place par le Crédit Foncier. Désormais, en plus du Crédit Foncier, ce prêt collectif est proposé par Domofinance et la Caisse d’Epargne pour les copropriétés souhaitant effectuer des travaux en copropriété.

Quels travaux peuvent être financés par le prêt collectif d’une copropriété ?

Conformément à la loi, vous pouvez souscrire à un prêt collectif dans les conditions suivantes :

• En cas de travaux votés dans les parties communes de l’immeuble tels qu’un ravalement de façade, une rénovation de la cage d’escalier, une installation d’ascenseur, une réfection de la toiture ou encore la création d’un jardin d’ornement ;
• En cas de travaux d’intérêt collectif dans les parties privatives comme la mise en place de compteurs individuels d’eau, le changement des portes palières du bâtiment ;
• En cas d’acquisition de biens ;
• En cas de préfinancement des subventions publiques : si vous effectuez, par exemple, des travaux de rénovation énergétique dans votre copropriété et que vous êtes dans l’attente des subventions de l’Anah.

Concernant ce dernier point, pour vous aider à financer les travaux de rénovation énergétique, le gouvernement a mis en place de nombreuses aides comme MaPrimeRénov’ et les aides de l’Anah. Si ces aides sont insuffisantes, les copropriétaires pourront souscrire, en premier lieu, à un autre prêt collectif qu’est Éco-prêt à taux zéro copropriété. Mais ce dernier, malgré des avantages incontestables d’intérêt d’emprunt à 0%, il est plus compliqué, moins rapide à mettre en place et ne couvre pas tous les travaux complémentaires (sécurité, garde-corps…) et certains frais annexes. Il est dans ce cas, tout à fait possible pour une copropriété de contracter un prêt collectif en supplément.

Quelles sont les conditions pour souscrire à cet emprunt collectif ?

Pour bénéficier du prêt collectif Copro 100 dans votre copropriété, il suffit de se manifester dans les deux mois suivants l’assemblée générale qui a ratifié les travaux dans les parties communes de la copropriété.

Il permet aux copropriétaires de souscrire à un emprunt au nom de l’ensemble du syndicat des copropriétaires de l’immeuble. C’est le syndic, représentant légal des copropriétaires, qui souscrit au prêt collectif au nom du syndicat des copropriétaires. Le prêt collectif peut être souscrit par l’ensemble du syndicat des copropriétaires (dans ce cas, la décision de souscrire à un emprunt est prise à l’unanimité des voix des copropriétaires lors d’une assemblée générale) ou seulement pour le compte des seuls copropriétaires qui décident d’y adhérer et pour un montant dans la limite de leur quote-part travaux (les copropriétaires qui participent alors à l’emprunt doivent notifier leur décision au syndic par tous moyens, en mentionnant le montant de l’emprunt qu’ils souhaitent donc demander). C’est ce qu’on appelle un prêt collectif à adhésion individuelle. Cela signifie que le prêt est contracté au nom du syndicat des copropriétaires mais que chaque copropriétaire ayant adhéré au prêt est prélevé sur son compte personnel. Ainsi, le syndic ne gère pas les prélèvements des copropriétaires.

Le prêt collectif Copro 100 ne prévoit aucune solidarité entre les copropriétaires. En effet, une garantie “défaillance au paiement des charges de remboursement” permet de désolidariser les copropriétaires. Chacun des copropriétaires ayant adhéré au prêt est ainsi seul responsable du paiement des échéances du prêt Copro 100.

Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier d’un prêt collectif Copro 100 ?

• Au minimum deux copropriétaires doivent participer au prêt ;
• Le montant minimum du prêt collectif s’élève à 30 000€. Il pourrait bientôt passer à 50 000€ ;
• Le montant minimum du prêt par adhérent est de 2 000€ ;
• Les copropriétaires participants à l’emprunt doivent être à jour du paiement de leurs charges de copropriété ;
• Il convient de noter que les locaux commerciaux, bureaux, associations syndicales libres (ASL) et AFUL ne sont pas finançables ;
• Il faut être adhérent à un organisme fournissant conseil et aide juridique aux syndics bénévoles de copropriété.

En principe, tout copropriétaire qui répond à tous ces critères et qui souhaite contracter un emprunt Copro 100 est éligible. Il n’y a en effet ni limite d’âge ni conditions de revenus ou de taux d’endettement à remplir.

La durée du prêt Copro 100 est au choix entre 5 et 15 ans ou 3 à 20 ans.

Le prêt Copro 100 peut être souscrit pour l’intégralité de la quote-part du copropriétaire ou seulement une partie.

Les travaux, y compris les frais et les honoraires, peuvent être financés à 100 %.

Comment effectuer une demande de prêt Copro 100 ?

La demande de prêt Copro 100 est simplifiée par rapport aux autres emprunts collectifs. Il suffit de constituer un seul dossier pour l’ensemble de la copropriété. Le contrat de prêt au nom du syndicat des copropriétaires, doit être conforme aux conditions générales et particulières qui ont été jointes à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Le contrat doit être signé par le syndic dans un délai de deux mois à partir de la notification de la décision de l’AG concernant le recours à l’emprunt bancaire.

Le dossier doit être constitué de :

• Les différents devis des travaux à effectuer.
• La copie certifiée conforme du procès-verbal de l’assemblée générale qui a voté les travaux de copropriété ;
• L’assurance incendie et responsabilité civile de la copropriété ;
• L’accord des copropriétaires participant à l’emprunt et leurs justificatifs d’identité en cours de validité
• Un mandat SEPA

Si le prêt Copro 100 est accordé à la copropriété, c’est le syndic qui recevra un contrat de prêt récapitulant l’ensemble des copropriétaires participants.

Qui se charge de rembourser le prêt Copro 100 ?

Seuls les copropriétaires qui ont souscrit au prêt sont concernés par le remboursement des différentes échéances et dans la limite de leur quote-part. Comme tout emprunt, les copropriétaires participants sont prélevés tous les mois, et directement sur leur compte personnel.

Le Copro 100 étant un prêt collectif à adhésion individuelle, si l’un des copropriétaires ne paie pas ses échéances, les autres copropriétaires ne sont pas solidaires et ne doivent pas payer pour lui.

Pour se prémunir contre le risque d’impayés, le prêt collectif prévoit une caution bancaire, qui doit être souscrite par le syndicat des copropriétaires auprès d’un établissement de crédit spécialement agréé, ou une institution mentionnée à l’article L. 518-1 du code monétaire et financier. Cette caution viendra garantir le paiement des échéances d’un éventuel copropriétaire défaillant, sans délai de carence ou de franchise.

En cas d’impayés, le syndic doit, dans un premier temps, adresser une mise en demeure au copropriétaire défaillant. Passé un délai de 30 jours sans régularisation, la caution bancaire se chargera de régler les sommes dues par le copropriétaire débiteur puis elle se retournera ensuite contre lui pour obtenir le remboursement des frais avancés.

Contrairement aux prêts individuels, les prêts collectifs sont rattachés au logement et non à la personne. Par conséquent :

• Les prêts collectifs ne nécessitent donc pas la souscription d’une assurance. Le prêteur ne regarde pas les conditions de santé et d’âge des souscripteurs.
• Ce même préteur ne regarde pas le taux d’endettement de chacun de copropriétaires concernés lors de la souscription au prêt collectif. Ce point peut être perçu à la fois comme un avantage (souscription plus simple) ou comme un inconvénient (risque de surendettement).
• Aussi, en cas de vente, le copropriétaire vendeur n’a plus à s’acquitter des mensualités du prêt : le prêt est soit soldé lors de la vente soit transféré à l’acquéreur. Il en est de même en cas de décès, l’héritier qui récupère l’appartement récupère les mensualités à payer : il peut alors décider soit de solder le prêt en totalité soit de continué à payer les mensualités.

Dans le cas d’un prêt collectif, un copropriétaire peut, de manière individuelle, décider de solder sa part de prêt dans sa totalité. Attention toutefois, des frais de pénalités peuvent être appliqués.

Le remboursement partiel est quant à lui plus difficilement réalisable. Un copropriétaire ne peut pas, de manière individuelle, soldé partiellement sa part de prêt. Pour que le remboursement partiel puisse avoir lieu, il est nécessaire de rembourser à minima 10% du montant total emprunter, tous copropriétaires confondus. De plus, tous les copropriétaires ayant souscrit au prêt doivent donner leur accord (vote à l’unanimité en AG).

Les avantages du prêt Copro 100 :

• Son principal atout : il n’y pas de solidarité entre les copropriétaires ;
• Il permet de financer tout type de travaux dans les parties communes d’une copropriété : des réparations importantes à du simple entretien en passant par les travaux de rénovation énergétique ;
• C’est un prêt souple aux conditions flexibles ;
• Le financement est à taux fixe, ce qui permet d’éviter de nombreux désagréments ;
• Chaque copropriétaire est libre de payer les travaux comptant ou d’adhérer au prêt Copro 100 ;
• Le prêt Copro 100 peut être associé à d’autres solutions de financement si nécessaire.

Pour toutes questions supplémentaires, les équipes du Cabinet JOURDAN sont à votre écoute.