le 29 juin 2022 - par Cabinet JOURDAN

Vous êtes propriétaire et souhaitez mettre votre bien en location saisonnière.

 

Qui dit location saisonnière, dit que le propriétaire loue le bien pour une courte durée, qui ne doit pas excéder 90 jours, et ne pas être renouvelable.

Une opération d’autant plus intéressante que cette année encore, les particuliers privilégient les vacances dans l’hexagone, et qu’ils sont aussi de plus en plus intéressés par un hébergement touristique type location saisonnière.

Mais attention, dans certaines villes, la location saisonnière peut être encadrée si par exemple le marché locatif est tendu et fait que les locations abordables se font rares, ou du fait de décisions particulières des autorités locales comme la mise en place du permis de louer par certaines mairies. Il est, dans tous les cas, préférable de se renseigner directement auprès des autorités locales sur les règles en vigueur dans la ville du bien que vous souhaitez mettre en location saisonnière.

Si vous désirez développer cette activité, vous pouvez aussi obtenir un label qui vous permet de valoriser votre location saisonnière et de vous démarquer de la concurrence.

Vous pouvez par exemple demander le classement de votre bien en meublé touristique, en faisant une demande auprès de la chambre locale de l’UNPI (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers). Ce label permet de faire partie d’un réseau important et peut rassurer vos potentiels locataires. Il propose plusieurs catégories déterminées par un nombre d’étoiles variant selon le confort du logement. Ce label, gage de qualité du logement, vous permet de vous démarquer de la concurrence et de pouvoir accepter le paiement par chèques vacances. Outre la mise en valeur de votre bien, le classement « meublé de tourisme » offre des avantages fiscaux non négligeables. En effet, vous pouvez prétendre à un abattement forfaitaire de 71 % sous le régime micro-BIC au lieu de 50 %.

 

Mais avant de mettre votre logement en location saisonnière, il faut déjà vous pencher sur un certain nombre d’éléments :

La cible de votre bien.

Selon sa taille, son équipement, sa localisation, votre bien ne s’adressera pas à tous les publics. Et vous avez aussi, certainement en tête, certains types de locataires que vous souhaitez attirer avec les atouts de votre location courte durée.

Alors pour être sûr de louer au mieux et de booster votre taux de réservation, il faut commencer par définir vos cibles (couple, famille, professionnels de passage, personnes âgées, groupes d’amis, personnes avec animaux domestiques…) et les canaux de communication qu’elles utilisent.

Ensuite, vous pourrez rédiger une annonce qui s’adresse à ces cibles et aux canaux de communication sélectionnés.

Choix des canaux de communication :

Selon vos cibles, vous utiliserez de préférence un canal plutôt qu’un autre :  les plateformes de réservation, les sites de petites annonces, les agences locales, le site de l’office de tourisme de la ville, les réseaux sociaux ou encore votre propre site internet.

Dans tous les cas, faites le choix de multiplier vos annonces de location courte durée sur différents canaux, ainsi vous multipliez les points de contact avec vos clients potentiels.

Mais attention, lorsque votre location saisonnière est proposée sur plusieurs canaux de réservation, vous devrez tenir à jour les calendriers de réservation sur les différents sites. Vous devez absolument vous y tenir au risque de devoir gérer des situations de double-réservation.

Pour pallier ce genre de problèmes, ayez recours à des gestionnaires de canaux pour les locations ou faites appel à un professionnel de la gestion locative.

N’hésitez pas à promouvoir votre location sur le web et plus particulièrement sur les réseaux sociaux

Que ce soit sur Instagram ou Facebook par exemple, vous avez la possibilité de promouvoir votre location saisonnière dans des groupes Facebook dédiés, sur votre page Facebook ou encore poster régulièrement de belles photos sur le compte Instagram de votre location avec les hashtags adéquats et selon les photos que vous posterez, vous intéresserez certains publics. Pour atteindre plus de personnes sur les réseaux sociaux, vous pourriez miser sur les annonces payantes afin de développer la visibilité de votre location courte durée et toucher plus de monde.

La rédaction de votre annonce :

N’oubliez pas que votre annonce de location saisonnière doit être attractive pour autant de cibles que possible afin de maximiser les réservations. Rédigez une annonce attrayante et présentez votre logement sous son meilleur jour tout en restant honnête afin de ne pas décevoir vos locataires et de ne pas récolter d’avis négatifs.

Publiez toujours du contenu pertinent (description de votre location, de ses équipements, du mobilier et accessoires à disposition, son environnement, intégrer un album photos du logement, des conseils personnalisés …et bien entendu les conditions financières de cette location). Si, par exemple, les couples figurent dans votre cible, toutes les caractéristiques, équipements (jacuzzi, cheminée …), lieux de charme à proximité … tous les éléments qui évoquent le romantisme seront à mettre en avant sur votre annonce et vous devrez également les présenter sur vos photos.

Choix des photos :  il est certain que de belles photos sauront faire la différence et mettre habilement en scène les atouts de votre bien. Les caractéristiques et le charme de votre propriété vont jouer dans la sélection des biens par les locataires, alors autant les présenter sous leur meilleur jour. Outre les photos figées de présentation de votre bien, si vous proposez par exemple, une photo d’un couple heureux, vous incitez les couples à réserver.

L’aménagement de votre location :

Pensez toujours à vos cibles lors de l’aménagement et de l’équipement de votre logement. De quoi peuvent-elles avoir besoins ? quels sont les éléments à mettre à leur disposition ?

Vous pouvez aussi proposer des petites expériences personnalisées à vos invités comme un échantillon de produits locaux, un joli bouquet de fleurs. En plus de plaire et de toucher vos locataires, cela vous permettra de vous différencier.

De cette façon, vous optimiserez le taux d’occupation de votre location de vacances.

L’assurance location saisonnière

En tant que propriétaire de location saisonnière, vous devez vous protéger en cas de problème et souscrire une assurance. Surtout si votre location saisonnière a un taux d’occupation élevé et que vous accueillez en continu de nombreux locataires. Des incidents peuvent alors vite arriver. Et sans assurance, cela peut vous coûter cher…

Une assurance offre la garantie à vos locataires d’être couverts s’ils se blessent à l’intérieur de votre location de vacances et vous protège également contre les dégâts que ces derniers pourraient provoquer.

La tarification des nuitées

Une tarification efficace est essentielle pour la rentabilité de votre location. Savoir comment calculer le prix de votre location saisonnière et gérer vos tarifs pour mieux optimiser votre activité de location est un élément fondamental pour obtenir plus de réservations. Il faut trouver le juste prix : si vos prix sont trop élevés, vous risquez d’avoir un taux d’occupation assez faible. Si vos prix sont trop bas, vous ferez que très peu de bénéfice.

Les étapes clés pour définir votre tarif : lorsque vous fixez le prix de votre location courte durée, vous devez tenir compte des prix de propriétés similaires et des frais encourus.

1/ Connaitre le prix du marché

Lors du calcul de votre prix de location, vous devez commencer par étudier les prix des locations saisonnières environnantes. Pour se faire, jetez un coup d’œil au prix par nuit des autres annonces sur les plateformes de location. Vous pouvez comparer la qualité et les caractéristiques des biens immobiliers similaires et vous inspirer de ceux qui se rapprochent le plus du vôtre, tant par leur emplacement que par les services et équipements proposés. 6 critères principaux sont à prendre en compte dans l’élaboration du prix de votre location saisonnières :  le lieu (selon la région et si celle-ci est touristique ou pas), l’environnement, le type d’hébergement, la capacité d’hébergement, la saison, les atouts spécifiques à votre bien.

En outre, pensez à adapter vos prix en fonction des saisons afin de booster votre taux d’occupation pendant les périodes creuses.

2/ Connaître les coûts que vous devez couvrir en tant que propriétaire.

Vous devez prendre en compte vos différents coûts : les couts d’achat de votre bien, les frais de copropriété, les frais de fonctionnement, les frais d’entretien, les coûts de son aménagement et de sa préparation pour vos locataires. Vous ne devez pas louer en dessous de votre prix plancher (prix en dessous duquel la location ne serait pas rentable). Ainsi en connaissant les coûts mensuels de votre investissement locatif, vous pourrez fixer un prix locatif équitable pour vous et vos locataires.

La réservation

Si vous choisissez de mettre votre location saisonnière sur le web, pensez au calendrier. Grâce à cet outil, les locataires découvrent aussitôt les logements disponibles à leurs dates et peuvent faire une demande de réservation.

Cet outil vous permet de gérer votre location saisonnière et d’avoir des demandes de réservations et si vous le mettez à jour régulièrement, vous aurez un précieux avantage sur les propriétaires qui sont moins réactifs.

Vous montrez ainsi votre sérieux et votre implication à vos potentiels locataires. Vous évitez également de devoir refuser une demande parce que le logement est pris ou pire, louer à deux personnes différentes par erreur. En d’autres termes, tout le monde économise du temps. De plus, en mettant régulièrement à jour votre calendrier, votre annonce remontera plus facilement dans le classement des recherches et vous obtiendrez plus de réservations.

Dans tous les cas, lorsqu’une personne souhaite réserver un bien pour une location saisonnière, il contacte directement le propriétaire, ou son représentant, qui doit lui transmettre un descriptif complet du logement.

La durée de la location, les jours d’arrivée et de départ sont ainsi validés.

Le contrat de location est le plus souvent signé le jour de l’arrivée.

L’avance

Pour finaliser la réservation, le propriétaire peut réclamer une avance financière. Celle-ci peut être soit des arrhes, soit un acompte.

• Si ce sont des arrhes, le locataire peut annuler, mais il perd alors la somme d’argent avancée.
• Si c’est le propriétaire qui annule, il doit alors verser le double de cette avance au locataire.
• En revanche, si c’est un acompte, le locataire ne peut pas annuler, sous peine de devoir payer la totalité de la somme.

Lorsque le propriétaire annule, le locataire peut réclamer des dommages et intérêts. Le montant de cette avance est fixé librement, sauf si le propriétaire fait appel à un agent immobilier pour gérer cette location saisonnière. Dans ce cas, l’avance ne peut pas dépasser un quart du prix total et ne peut pas être demandée plus de 6 mois à l’avance.

Le contrat de location

Le contrat de location saisonnière doit détailler plusieurs éléments : le prix total et les éventuelles charges, la durée de la location, le descriptif, les états des lieux en annexe.

Le contrat ne doit bien entendu pas contenir de clauses abusives. Celles-ci sont listées par la Commission des clauses abusives.

Le descriptif établit par le propriétaire et fournit avant la signature, ainsi que dans le contrat, doit correspondre à la réalité du bien. S’il ne correspond pas, le locataire a deux possibilités.

• La première consiste à réclamer une diminution du prix de la location.
• Si le propriétaire refuse, le locataire a alors une seconde option, saisir la DGCCRF qui enquêtera pour régulariser cette fraude.

Émission de factures

Certains locataires peuvent vous demander une facture. L’émission de factures quant à elle est facultative lorsque la location se fait entre deux particuliers. En revanche, l’émission de facture est obligatoire si le voyageur est un professionnel qui voyage dans le cadre de son activité professionnelle.

L’accueil de vos locataires

Comment recevoir vos locataires ? Pour accueillir vos locataires, encore faut-il être sur place : que faire si vous ne pouvez pas être présent lors de leur arrivée

Si vous pouvez accueillir vos locataires, le mieux est de préparer une To Do List (avec tout ce que vous souhaitez leur dire sur le logement et les environs) qui vous permettra de ne rien oublier, ainsi qu’un document pour réaliser avec eux l’état de lieux d’entrée et bien sûr les clés du logement.

Vous habitez trop loin de votre location saisonnière ou simplement, vous ne pouvez être présent à leur heure d’arrivée, vous pouvez très bien déléguer ces tâches à une personne de confiance, un voisin, un ami, un service de conciergerie.

La mise à disposition d’un livret d’accueil est fort appréciée des locataires : ils y trouveront des règles de bonnes conduites, des informations sur l’utilisation des équipements, un inventaire, des adresses utiles, des idées de visite, des plans…

La déclaration fiscale

Bien sûr, tout revenu perçu via une activité de location de tourisme doit être déclaré.

Bon à savoir : si vos revenus générés sont inférieurs à 305 euros, alors vous ne paierez pas d’impôts. Vous pouvez consulter la fiche disponible sur le site  impots.gouv  pour plus de détails.

Pour ne pas faire d’erreur dans votre déclaration de revenus la première année mieux vaut vous rapprocher directement d’un conseiller fiscal.

 

Conclusion : mieux vaut être bien préparé !

Il y a beaucoup de cases à cocher dans la to-do list avant de se lancer dans la mise en location de sa propriété. Si vous n’avez que peu de temps à consacrer à cette tâche, avoir recours à la gestion locative peut s’avérer utile.

Le Cabinet JOURDAN est à votre disposition pour vous simplifier votre quotidien de propriétaire bailleur.