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Lutter contre la falsification des dossiers de location

Aujourd’hui les jeunes rencontrent de nombreuses difficultés pour se loger.  Alors, pour avoir plus de chances de voir leur dossier accepté et obtenir un logement, en particulier dans les grandes villes où les loyers sont très élevés et où la demande est forte et souvent supérieure à l’offre locative, beaucoup de jeunes dont les garanties locatives sont trop faibles (revenus modestes, contrat de travail précaire, garants disposants de revenus insuffisants) font le choix de falsifier leur dossier pour séduire les propriétaires et les agences de plus en plus exigeants.

Avec internet, les logiciels de retouches et la dématérialisation de documents, la falsification est à la portée de tous :  les contrats de travail sont parmi les pièces les plus modifiées par les locataires que ce soit pour allonger leur durée changer leur statut où gonfler un salaire. Il en est de même pour les bulletins de salaire où il suffit de quelques clics pour rendre son dossier plus attractif et décrocher ainsi un logement. La crise sanitaire et les rendez-vous à distance ont permis de ne plus présenter les documents originaux facilitant ainsi la falsification qui est devenue de plus en plus courante. Il s’agit là d’usage de faux, ce qui d’après l’article 441- 1 du code pénal est passible de 3 ans d’emprisonnement et 45000 € d’amende pour un faux de document ordinaire, 5 ans et 75000 € pour un faux de document administratif. Et en prime, le propriétaire est en droit de demander l’annulation du contrat de bail pour dol (article 1109 du Code civil). Si la manœuvre frauduleuse est avérée, le locataire est expulsé.

A noter que les proches ou les employeurs des locataires qui les aident à falsifier leur dossier courent eux aussi des risques. Il s’agit aussi de l’infraction de faux et usage. Les peines encourues sont les mêmes que pour l’infraction principale. En outre, les employeurs risquent de se voir en plus dénoncés par le bailleur auprès des organismes sociaux (Urssaf, sécu…) qui feront une enquête administrative et lui infligeront un redressement au titre de faux salariés déclarés.

Le marché l’immobilier dans les grandes villes est certes très compliqué mais en faisant de faux dossiers, l’auteur crée de la concurrence déloyale face à ceux qu’ils ne le font pas et est l’un des responsables de l’effet pervers de ce système car ça cautionne l’idée qu’ont les agents et propriétaires qu’il n’y a aucun problème de nos jours pour un locataire à gagner un salaire net équivalent à 3 ou 4 fois le montant du loyer.

Et quand bien même le futur locataire ait falsifié quelques éléments de son dossier, cela ne signifie pas forcément que celui-ci soit un escroc et envisage dès le départ de ne pas payer son loyer.

Il est toutefois important que les propriétaires soient vigilants. Alors comment déjouer de faux papiers :

Les moyens de vérifier si un dossier a été retouché ou non sont assez simples en soit :

La première chose, c’est d’exiger que le locataire vienne avec les originaux de ses pièces à produire lors des visites si celles-ci sont réalisées. Il est en effet plus difficile de falsifier un original qu’une simple copie en noir et blanc.

Commencer par demander les derniers bulletins de salaire pour vérifier leur authenticité mais aussi la solvabilité du locataire afin de vous prémunir de tout risque de défaut de paiement. Quatre choses sont donc à regarder :

  • Les cumuls de salaire : ils sont mentionnés généralement au bas des fiches de paie et permettent de voir s’il existe une cohérence entre le salaire mensuel indiqué par rapport au salaire annuel (qui doit s’établir à 12 ou 13 fois le revenu mensuel). Dans le cadre d’une falsification, les fraudeurs vont généralement modifier le revenu mensuel, mais omettent de reporter cette modification sur le cumul.
  • Comparer le revenu net mensuel et le revenu brut (environ 75% de ce dernier). S’il y a beaucoup d’écart entre les deux, il convient de s’attarder sur les retenues : vérifier s’il n’y a pas de saisies sur salaire par exemple. Vérifier les charges sociales et leur cohérence avec le salaire mentionné.
  • La date d’entrée qui figure sur le bulletin de paie doit être la même que celle du contrat de travail ou de l’attestation employer (selon les documents fournis).
  • Les congés pris et les droits à congés : une personne en poste depuis un certain temps en a forcément.
  • Vérifier l’existence de la société et la cohérence avec le numéro de siren / siret.

Les bailleurs ou les agents peuvent aussi s’adresser aux organismes sociaux tels que l’URSSAF pour vérifier qu’un salarié est bien employé par une entreprise, c’est une démarche très facile. Ils peuvent aussi (même si ça peut paraître un peu intrusif et que rien ne garantit une réponse) appeler les employeurs quand ils ont un doute sur l’authenticité d’un bulletin de salaire produit. Il est aussi assez facile de repérer des erreurs sur les faux certificats de travail (mauvais numéro de SIRET, ou absence de celui-ci, erreur dans la date…)​.

Mais le plus simple est de demander et de vérifier, quand cela est possible, l’avis d’imposition car il contient toutes les informations importantes : l’identité et les ressources du locataire. Bien sûr, les étudiants, les personnes qui débutent une activité professionnelle ou encore les étrangers ne sont pas concernés car n’ont pas encore un avis d’imposition à présenter mais d’autres points peuvent être étudiés pour vous assurer de la validité du dossier de location.

Pour vérifier l’authenticité de l’avis d’imposition, rien de plus simple ! il suffit de se connecter sur les sites des impôts et de rechercher le service VERIFAVIS Impots.gouv.fr – Service de vérification en ligne des avis. Ce service est gratuit et il est juste nécessaire de renseigner le numéro fiscal et la référence de l’avis d’imposition pour pouvoir accéder aux informations enregistrées par le fisc. Il est alors aisé de vérifier que l’avis n’a pas été trafiqué. Et, une fois l’avis d’imposition vérifié, faites un recoupement entre l’avis d’imposition et les bulletins de salaires.

Autres documents à vérifier :

La carte d’identité : vérifier que la photo corresponde à la personne qui fait la demande de location.

En comparant la carte d’identité et le numéro de Sécurité sociale mentionné sur les bulletins de salaire, il est facile de déceler une incohérence concernant l’âge de la personne, et son lieu de naissance.

Et puis, avec internet, il est possible d’avoir des informations sur le futur locataire en surfant sur les réseaux sociaux, blogs, forums …

Quant aux garants, pour vérifier leurs existences si ceux-ci ne peuvent se déplacer lors de la signature du bail, il suffit d’envoyer l’acte de caution solidaire directement par la poste, sans donner un exemplaire au locataire. Ce dernier ne pourra pas signer en leurs noms.

Cela demande une certaine vigilance, et c’est pourquoi il peut être intéressant pour un propriétaire de faire appel à un bailleur professionnel, Le cabinet JOURDAN qui a l’expérience nécessaire pour bien analyser les dossiers de location.

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