le 29 juin 2022 - par Cabinet JOURDAN

Parce que la mise hors d’état de nuire des marchands de sommeil exigeait des procédures judiciaires longues, coûteuses et incertaines, la loi ALUR du 24 mars 2014 a voulu mettre entre les mains des maires un outil préventif : le permis de louer.

Ce dispositif oblige les propriétaires bailleurs à réaliser des démarches auprès de leur commune afin de pouvoir louer leur logement.

De plus en plus de villes (388 communes au 1^er trimestre 2022 ont été recensées) y ont recours aujourd’hui non seulement pour lutter contre le mal-logement mais aussi pour lutter contre l’augmentation déraisonnée de locations saisonnières.

Le permis de louer pour la location classique

Le permis de louer permet aux communes volontaires de vérifier la bonne qualité de leur parc locatif en étant avertie lors de la mise en location d’un bien pour ainsi pouvoir agir en prévention dans les zones où l’on constate un volume élevé de logements dégradés.

Les communes et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) peuvent définir des secteurs géographiques, des catégories de logements ou d’ensembles immobiliers, pour lesquels la mise en location d’un bien doit faire l’objet d’une déclaration ou d’une autorisation préalable telles que définies par le Décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 :

Déclaration de mise en location

Dans certaines communes, une simple déclaration du bailleur lors de la mise en location de son bien est suffisante. Le régime de la déclaration de mise en location oblige alors les propriétaires à déclarer à la collectivité la mise en location d’un bien dans les 15 jours suivant la signature du bail en remplissant le formulaire Cerfa n°15651*01. Ce formulaire est à soumettre à chaque fois que vous signez un bail avec de nouveaux locataires.

Un mois maximum après votre dépôt de déclaration, vous recevrez de l’administration, un récépissé indiquant la date de dépôt de votre demande. Si votre dossier est incomplet, vous aurez à fournir les pièces ou informations manquantes dans un délai fixé par l’autorité compétente, qui ne peut être supérieur à un mois. Si vous ne renvoyez pas les éléments dans le délai imparti, il vous faudra recommencer la procédure.

Les manquements à cette obligation n’ont pas d’incidence sur la validité du bail, mais le propriétaire qui ne respecte pas cette obligation peut se voir sanctionné d’amendes administratives pouvant atteindre 5 000 euros.

Autorisation préalable de mise en location

Pour les communes ou zones comptant un grand nombre de logements dégradés, le permis de louer peut prendre la forme d’une autorisation préalable. Cette démarche est plus contraignante que la précédente car il ne s’agit pas simplement d’informer l’administration, mais d’obtenir une autorisation avant de pouvoir louer.

Pour ce faire, le service de l’EPCI ou de la commune doit se déplacer pour contrôler l’état du logement et s’assurer qu’il répond aux critères de décence exigés. Une démarche qui prend donc plus de temps et nécessite d’anticiper la demande pour ne pas être bloqué pour la mise en location du logement. Pour obtenir son autorisation préalable de mise en location, le propriétaire doit remplir le formulaire Cerfa n°15652*01 et l’envoyer avant la mise en location de son bien.

Les manquements à cette obligation n’ont pas d’incidence sur la validité du bail, mais le propriétaire qui ne respecte pas cette obligation peut se voir sanctionné d’amendes administratives pouvant atteindre 5 000 euros et, en cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, cette amende peut être portée à 15 000 €.

En fonction des communes, une autorisation est délivrée ou pas, dans un délai d’un mois pour une durée de deux ans et doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location, mais n’est pas nécessaire en cas d’avenant au bail.

À défaut de notification d’une décision expresse dans un délai d’un mois à compter du dépôt de la demande d’autorisation, le silence vaut autorisation préalable de mise en location. Cette autorisation devient caduque si elle n’est pas suivie d’une mise en location du bien dans un délai de deux ans suivant sa délivrance.

Si la demande est au contraire rejetée, car l’état du bien n’est pas jugé conforme, l’administration doit alors faire part au propriétaire d’un refus exprès et imposer au propriétaire de réaliser les travaux nécessaires pour rendre le logement conforme aux normes de décence en vigueur (état, surface habitable, éléments de confort…), afin qu’il ne porte pas atteinte à la sécurité physique ni à la santé des locataires.

Le maire/le président d’Établissement public de coopération intercommunale (EPCI) et le préfet ont à leur service une « police spéciale » permettant de traiter l’habitat indigne en prescrivant par arrêté des obligations de travaux, et/ou d’hébergement, ou de relogement aux propriétaires ou responsables de situations d’habitat indigne.

Ces injonctions sont assorties d’un délai d’exécution et de la faculté, en cas de non-exécution par les responsables, de prévoir une astreinte. Il s’agit de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, des locaux et des installations.

Pour quel logement faut-il un permis de louer ?

Cela concerne aussi bien les logements vides que les logements meublés qui sont loués à titre de résidence principale dans les zones définies

Le permis de loyer est imposé par les communes et les établissements publics de coopération intercommunale et peut concerner :

• une zone géographique ;
• un type de logement particulier (par exemple un T3 et plus, uniquement les logements de type studio…) ;
• des immeubles avec des caractéristiques particulières (date de construction, nombre de logements, etc.).

Toutes les communes ne sont pas concernées et lorsque le dispositif ne s’applique pas, aucune obligation préalable ne s’impose au propriétaire bailleur.

Liste des communes concernées par le permis de louer

Il n’existe pas de base de données centralisé et publique des communes françaises appliquant le dispositif, car ces décisions sont prises au niveau communal et non au niveau national. Par ailleurs, l’obligation relative au permis de louer s’applique parfois uniquement à certains quartiers d’une commune concernée.

Pour savoir si votre logement est concerné par le permis de louer, il convient donc de se renseigner de manière systématique avant toute mise en location en consultant le site internet de la mairie du bien à louer, ou en contactant directement la mairie ou l’Adil du département concerné. Certaines communes diffusent également l’information sur les réseaux sociaux, par voie d’affichage sur les panneaux municipaux ou encore dans des articles du journal de la ville.

Rappelons que c’est au gré des décisions communales que le périmètre concerné est déterminé ; il est donc susceptible d’évoluer au cours du temps.

Selon les communes, le permis de louer peut être gratuit ou payant entre 50 et 120 €. Vous pouvez vous renseigner auprès de la commune dans laquelle se situe le logement concerné.

Quand faut-il demander le permis de louer ?

La démarche est à effectuer au moment où vous vous apprêtez à mettre votre logement en location. Par conséquent, à chaque nouveau bail signé avec de nouveaux locataires, vous devez faire la démarche.

Les documents à annexer

Dans les deux cas, pour compléter votre dossier, vous devez annexer au formulaire que vous avez complété le dossier de diagnostics techniques que vous avez fait établir par un diagnostiqueur.

Rappelons qu’à partir de 2025, certains logements considérés comme trop énergivores ne pourront plus être donnés en location.

Le tout est à adresser à l’ECPI ou à la mairie où est situé votre logement, en recommandé avec accusé de réception ou par voie électronique (si cela est prévu par la délibération qui a décidé de cette déclaration).

Le permis de louer pour la location saisonnière

Face aux abus perpétrés par certains bailleurs qui affectent des biens à temps plein à une activité de location meublée de courte durée (journée, semaine, mois) au profit des touristes ou à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, le lancement d’un nouveau dispositif s’est avéré indispensable.

Pour louer votre logement en meublé saisonnier plus de 4 mois dans l’année, Il est nécessaire d’obtenir un permis de louer avant la location saisonnière, ou de faire une déclaration d’enregistrement après la signature du bail.

Dans les communes de plus de 200 000 habitants et à Paris, vous devez également obtenir une autorisation de la mairie pour modifier l’usage de votre logement en meublé de tourisme. Le propriétaire du logement doit acheter des « droits de commercialité ». Cette démarche est assez onéreuse.

A Paris et dans les communes de plus de 200 000 habitants, faute d’autorisation de la mairie, les propriétaires en infraction risquent une amende de 25 000 euros.

Pour obtenir le permis de louer votre logement en meublé saisonnier, vous devez le déclarer en mairie en utilisant le formulaire Cerfa N. 14004 02.

Votre administrateur de biens, le Cabinet JOURDAN, peut vous accompagner dans toutes vos démarches.