le 14 décembre 2022 - par Cabinet JOURDAN

Qu’est-ce que l’assurance loyers impayés ?

Être propriétaire bailleur peut impliquer en cours de vie de la mise en location différents aléas locatifs qui peuvent être d’autant plus préjudiciable si l’on compte sur les revenus issus de la location pour rembourser le crédit immobilier. Malgré la sélection et les nombreuses vérifications que nous opérons lors de la recherche de vos locataires, nous ne sommes malheureusement pas à l’abri d’une suspension du paiement des loyers par ces derniers. La crise sanitaire actuelle et d’autres événements tels que : chômage, divorce, longue maladie, décès, baisse du pouvoir d’achat…, peuvent mettre en difficulté vos locataires et vous créer un important préjudice financier. Même si les loyers impayés ne concernent en réalité que 2 à 3% des locations, ce risque d’impayés est en hausse ces dernières années et représente la principale inquiétude des bailleurs. Les dégradations immobilières, quant à elles, peuvent être très importantes et ne peuvent pas être entièrement couvertes par le seul dépôt de garantie.

L’assurance loyer impayé également appelée garantie loyers impayés (GLI) est alors une des options possibles pour se prémunir contre ces risques.

Quelles sont les garanties couvertes par l’assurance loyer impayé ?

L’assurance loyers impayés s’adresse au bailleur qui désire se protéger contre les aléas de l’investissement locatif. En effet, elle sécurise les revenus locatifs du propriétaire bailleur et le protège contre les difficultés de paiement du locataire (sur le loyer mais aussi sur les charges impayés) et les éventuelles dégradations réalisées dans le logement (dès lors que leurs montants sont supérieurs au dépôt de garantie). Selon la formule choisie, l’assurance peut aussi rembourser les frais de contentieux avec le locataire, les frais de recouvrement par huissier de justice et les frais de serrurier. De même, les contrats peuvent inclure aussi des options permettant de se faire rembourser le loyer en cas de départ prématuré du locataire ou en cas de décès du locataire.

En souscrivant à cette garantie des loyers impayés, le bailleur peut donc se protéger contre les différents risques locatifs et ainsi sécuriser ses revenus et louer son bien en toute sécurité.

L’assurance est aussi totalement déductible des revenus fonciers du propriétaire si celui-ci a opté pour le régime réel d’imposition. Il est même autorisé de retirer le coût de l’assurance de ses revenus fonciers.

Quelles conditions faut-il pour pouvoir bénéficier d’une assurance loyers impayés

Afin que votre dossier soit accepté, votre bien immobilier doit être la résidence principale du locataire.

Votre locataire doit être considérés comme solvables pour que vous soyez éligible à l’assurance loyer impayé. Votre locataire doit donc respecter certaines conditions :

• Soit être titulaire d’un CDI et présenter un salaire net 2,7 fois supérieur au montant du loyer, charges comprises.
• Soit être titulaire d’un CDD (avec une durée de plus de 8 mois à la signature), et présenter un salaire net 3 fois supérieur au montant du loyer, charges comprises.
• Ou, encore, si le locataire est étudiant, il devra présenter une caution solidaire d’un tiers.

Par ailleurs, le bailleur est tenu de s’assurer de la solvabilité de son locataire en recueillant toutes les informations nécessaires au moment de la signature du bail (ou bien obtenir la preuve du paiement régulier des loyers si le locataire est déjà en place) : copies du contrat de travail, des bulletins de salaire et des avis d’imposition.

Le locataire doit souscrire à une assurance des risques locatifs, cela permet d’être assuré en cas de dommages causés dans le logement pendant la durée du bail (dégât des eaux, incendie, …). En effet, le locataire est soumis à certaines obligations vis-à-vis de son propriétaire. Ces obligations sont régies par la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs et doivent être précisées dans le contrat de location signé par le locataire et le propriétaire. En cas de non-respect de celles-ci, le propriétaire peut résilier le bail.

Le bailleur doit lui aussi respecter certaines obligations pour pouvoir souscrire l’assurance. En premier lieu, il doit proposer un logement décent correspondant aux normes de location. Il doit en outre intégrer une clause résolutoire dans le contrat de location pour tout défaut de paiement (résiliation de plein droit). Dans le cas d’une colocation, le propriétaire doit veiller à ce qu’une clause de solidarité figure dans le bail unique des colocataires.

Quelles conditions faut-il pour pouvoir bénéficier d’une assurance loyers impayés

Lorsque le locataire du bien ne peut pas payer son loyer, cela constitue un risque pour le propriétaire du logement. Pour éviter tout désagrément de ce type, le bailleur peut alors souscrire une assurance loyers impayés.

Elle prend effet après une période probatoire de quelques mois, au cours de laquelle le locataire ne peut avoir fait défaut. Si l’assurance est souscrite pour un ancien locataire, le bailleur doit prouver qu’il n’y a pas eu d’incident de paiement pendant une certaine durée avant la souscription, qui peut atteindre six mois.

Comment fonctionne-t-elle ?

1/Les loyers et charges impayés

L’assurance loyers impayés prend le relais (sous conditions) en cas de défaut de paiement des loyers par le locataire.

En cas de retard ou de loyer impayé, le propriétaire doit d’abord respecter une phase de résolution du conflit à l’amiable avant d’engager une procédure. En effet, le propriétaire doit commencer par relancer son locataire pour défaut de paiement du loyer et le prévenir du non-paiement du loyer. Si vous êtes passé par une agence du Cabinet JOURDAN pour gérer la location de votre bien, c’est elle qui s’en chargera. En l’absence de réponse du locataire ou si cette première étape n’aboutit pas au paiement du loyer, le bailleur doit ensuite envoyer une lettre de mise en demeure en courrier recommandé avec accusé de réception au locataire. Si malgré ces relances, le bailleur ne parvient pas à obtenir le remboursement des loyers impayés, il peut alors faire jouer la garantie des loyers impayés en engageant une procédure. Pour cela, il doit alors prévenir l’assureur rapidement, dans les délais prévus dans le contrat d’assurance, et doit faire une déclaration de sinistre. Des pièces justificatives vont être demandées afin de pouvoir obtenir une indemnisation.

2/ Les dégradations immobilières

Les dégradations immobilières causées par le locataire et constatées au moment de son départ lors de l’état des lieux de sortie, sont couvertes par l’assurance. Les frais de remise en état sont pris en charge, ainsi que les loyers perdus pendant la période d’exécution des travaux et de réparation du logement. Mais avant cela, le bailleur peut utiliser le dépôt de garantie versé par le locataire au moment de la signature du contrat. Si le dépôt de garantie ne permet pas de compenser intégralement le coût de réparation du bien immobilier, le bailleur peut demander au locataire de verser le complément en lui fournissant les factures ou devis de réparation afin de justifier la somme réclamée. Si le locataire refuse de payer le surplus, le bailleur peut le mettre en demeure de payer et peut aussi se retourner contre son garant ou sa caution. S’il n’obtient pas le montant nécessaire, il peut alors faire jouer la garantie des loyers impayés.

3/ Le départ prématuré du locataire, ou vacance locative

En cas de départ soudain ou de décès du locataire, ou lorsque le bien est inoccupé entre deux baux de location, la garantie des loyers impayés permet au bailleur de percevoir les loyers perdus pendant toute la durée de non-location du bien.

4/ Les frais de procédure

Si le locataire est toujours en situation d’impayés malgré les relances, et que le propriétaire bailleur décide de mettre fin au contrat de bail, il peut déclencher procédure juridique afin d’obtenir le paiement des loyers ou l’expulsion du locataire. Les frais de procédure sont alors pris en charge par la Garantie des loyers impayés (frais d’huissier, frais d’avocat, frais de recouvrement, frais de déménagement, etc.).

Conclusion

La garantie des loyers impayés est donc une assurance offrant de nombreux avantages au bailleur :

• Elle protège son patrimoine.
• Elle garantit le revenu locatif.
• Elle rassure les partenaires financiers.
• Elle libère de tout souci de gestion de contentieux.
• Elle est totalement déductible des revenus fonciers et entrent dans le calcul du déficit foncier au même titre d’ailleurs que les honoraires d’agence pour la gestion.

Par conséquent, la garantie des loyers impayés est une solution attractive offerte aux bailleurs pour sécuriser leurs revenus et louer leurs biens en toute sérénité.

Aujourd’hui, il est prudent de s’assurer pour éviter d’avoir à supporter des sinistres que la conjoncture rend plus fréquents. Aussi, nous vous conseillons de vous assurer auprès de notre courtier.