le 2 février 2023 - par Cabinet JOURDAN

Pour acheter un bien immobilier en couple, vous pouvez être coacquéreurs avec votre conjoint, pacsés ou concubins. Vous pouvez aussi choisir d’investir à deux via une société civile immobilière (SCI). Mais, avant de vous lancer, il est important de prendre quelques précautions et de ne pas négliger le régime d’acquisition du bien immobilier.

Vous êtes mariés sous le régime de la communauté (universelle ou réduite aux acquêts)

comme 80% des Français (s’applique d’office pour les couples mariés sans contrat)
Lorsque vous achetez un logement pendant votre mariage, celui-ci est automatiquement réputé constituer un bien commun détenu par moitié par chacun des époux, que celui-ci soit acheté par les époux ensemble ou par l’un d’entre eux et quel que soit le montant de l’apport que chacun aura injecté dans le bien. Ce principe s’applique quel que soit le mode de financement : argent emprunté ou fonds propres. Si les fonds proviennent d’une donation ou d’un héritage, il est nécessaire de le préciser en insérant des précautions particulières dans l’acte d’achat indiquant que les fonds que vous avez utilisés sont personnels (clause de remploi), sinon ce bien sera réputé commun. Pour la rédaction d’une telle clause, il est recommandé de se faire assister par un notaire pour éviter d’éventuelles contestations de la part de votre conjoint.

En cas de divorce, sans contrats ou clauses spécifiques, vos biens acquis pendant votre mariage (régime de la communauté réduite aux acquêts) ainsi que ceux acquis avant mariage (régime de la communauté universelle) seront partagés à part égales, ceux

Vous êtes mariés sous le régime de la séparation de biens

La séparation de biens confère à chacun des époux une indépendance financière et matérielle totale. En clair, tous les biens acquis avant et après le mariage restent personnels à chacun des époux. Si vous achetez un bien immobilier pendant votre mariage, les époux seront propriétaires de manière proportionnelle à leur part d’investissement dans l’acte d’acquisition. Il est recommandé d’indiquer lors de l’acquisition dans ce qui est appelé  » convention d’indivision  » la répartition réelle de la participation financière de chacun. La répartition tient compte des apports personnels de chacun mais aussi des participations au remboursement des prêts. En l’absence de précision, il y a une présomption d’acquisition à 50/50, les conjoints sont donc propriétaires à parts égales. En cas de divorce, les biens seront réparties selon vos quotes-parts si celles sont précisées.

Vous êtes pacsés

Si vous êtes pacsés depuis 2007, le régime qui s’applique par défaut est celui de la séparation des biens. Le bien immobilier acquis sera donc possédé en indivision et entraînera donc un droit de propriété proportionnel à la part de l’apport de chacun.

En étant pacsés vous pouvez aussi opter d’acheter sous le régime de l’indivision (à ne pas confondre avec l’achat en indivision). Vous serez alors, avec votre partenaire de pacs, propriétaire à part égale (50%). Le montant injecté par chacun dans la transaction n’aura donc pas d’effet.

Vous êtes concubins

L’indivision s’applique et les concubins sont donc propriétaires à la hauteur du financement qu’ils engagent. Cela signifie que chacun est propriétaire du bien à la hauteur de la quote-part renseignée dans le contrat d’indivision.

Si vous achetez en indivision, en cas de séparation, l’une des deux parties a le droit de vouloir se retirer de l’indivision. Dans ce cas, soit la deuxième partie est en mesure de racheter l’autre part ou sinon le bien devra être vendu.

Enfin, si vous vivez en union libre ou pacsés,

Sachez qu’en cas de décès de l’un des propriétaires et sans testament, votre compagnon ou votre compagne survivant n’a aucun droit d’héritage sur le bien. C’est pourquoi, nous vous conseillons de rédiger soit un testament qui vous permet de désigner votre partenaire comme héritier pour lui léguer votre quote-part de propriété ou lui attribuer le logement en cas de décès. Sinon, les parts reviendront automatiquement à ses parents ou fratrie. Vous pouvez aussi protéger votre partenaire en signant une donation au dernier vivant chez un notaire, pour que celui-ci bénéficie de la succession en usufruit.

Quant aux droits de succession, ils sont exonérés pour les couples mariés et pacsés. En revanche, et la loi voit les concubins comme des étrangers, le concubin restant devra donc payer de très importants frais de succession.

Vous souhaitez acheter en SCI

Que vous soyez en couple ou non (frères/sœurs, partenaires financiers, amis…), vous pouvez choisir d’acheter un bien immobilier par le biais d’une société civile immobilière (SCI). Dans le cas d’un couple, chacun fait un apport de capital à la SCI représentant la quote-part du prix du logement qu’il souhaite injecter. Dans tous les cas, c’est la SCI qui est propriétaire du bien immobilier, les associés détenant des parts sociales de la société à proportion de leurs apports financiers. Ensuite, il suffit de stipuler que le couple occupe le logement à titre gratuit ou en tant que locataires.

Acheter un bien en passant par une SCI nécessite beaucoup plus de démarches administratives que l’achat en indivision et parfois des frais supplémentaires. Il faut rédiger les statuts, tenir une assemblée et gérer la comptabilité comme le veut la loi en matière de SCI… Autre contrainte avec la SCI : elle limite les possibilités d’emprunt, il n’est pas possible par exemple, de bénéficier d’un prêt épargne logement.
Si la SCI s’avère une solution plus complexe au départ, c’est en revanche, plus facile à gérer lorsque l’un des deux conjoints souhaite se retirer du projet ou décède.

La création d’une SCI peut être judicieuse notamment dans les cas suivants :
• Lorsque le patrimoine immobilier est composé de plusieurs biens (résidence principale, résidence secondaire, etc.) ou qu’il appartient à plusieurs membres d’une même famille (parents et enfants, par exemple) : la SCI facilite la gestion et la transmission de ce patrimoine ;
• Lorsqu’un investissement locatif est réalisé à plusieurs. Le cas échéant, c’est à la SCI – et non aux associés individuellement – qu’il appartient de respecter les engagements locatifs inhérents à certains dispositifs d’investissement locatif.

Afin de vous prémunir totalement, pensez aussi à votre prêt immobilier…

En effet, si vous devez contracter un prêt immobilier, ce qui est le cas dans la majorité des achats immobiliers, souvent les banquent imposent de souscrire le prêt immobilier à deux avec une clause de solidarité. Or, en cas de défaillance d’une partie, l’autre est tenu de rembourser la totalité du prêt, nous vous recommandons donc, de souscrire une assurance emprunteur (invalidité, décès, perte d’emploi) selon les ressources des deux parties. Une assurance décès peut également être utile pour que le partenaire survivant rachète la part de l’autre.