le 2 février 2023 - par Cabinet JOURDAN

Lorsque l’on s’apprête à devenir propriétaire, le prix du logement ne constitue pas l’unique dépense. Il s’y ajoute de nombreux frais annexes : commissions d’agence, frais de notaire, frais liés au crédit…

Découvrez un récapitulatif de tous les frais annexes liés à l’achat d’un logement pour vous aider à calculer le coût global et réussir votre projet d’acquisition.

Estimez les frais liés à l’acquisition du logement

Lors de votre recherche immobilière, vous allez porter particulièrement votre attention sur les prix affichés dans les annonces. Mais ce prix ne sera pas le montant définitif de votre achat. D’une part, parce qu’il peut être négocié et d’autre part, parce que plusieurs frais vont s’ajouter au prix d’achat du bien.

Le coût d’une acquisition immobilière est donc composé :

Du prix net vendeur du bien immobilier,

Des frais de notaire,

L’achat d’un bien se fait automatiquement devant un notaire.

• des droits d’enregistrement(plus de 80 % des frais d’acquisition sont constitués de taxes. Le notaire les collecte et les reverse en votre nom au Trésor Public),
•  de frais et débours que le notaire doit engager pour constituer le dossier (hypothèques, urbanisme, géomètre, cadastre). Le notaire vous demande pour cela une provision pour payer l’envoi des documents, les droits de timbre, le salaire des intervenants extérieurs… Il s’agit là d’une provision, il vous restituera le trop-perçu.

• des honoraires du notaire : la rémunération du notaire constitue une part minime des frais d’acquisition. Elle est proportionnelle à la valeur du bien et fixée par un barème, applicable à toutes les transactions.

Bon à savoir

Pour les biens de plus de 150 000 euros, le notaire peut vous accorder une remise de 10 % au maximum sur la part de ses émoluments. Pour les transactions immobilières de faible montant, les émoluments ne peuvent excéder 10 % du prix de vente du bien.

Ces 3 montants sont couramment regroupés sous le nom de « frais de notaire ». Pour un bien ancien, ils représentent entre 7 et 8 % du prix de vente et entre 2 et 3 % pour un logement neuf.

Éventuellement des honoraires d’agence

Près de la moitié des transactions s’effectuent par le biais d’un agent immobilier. L’intervention de cet intermédiaire ouvre droit à une commission, qui lui sera versée uniquement si la vente se réalise. Le montant de la commission est fixé librement par les agences et peut donc varier fortement d’une agence à une autre. Il peut s’agir d’une somme fixe ou d’un pourcentage du prix de vente final. 

Par ailleurs, ces frais peuvent être soit à la charge de l’acheteur soit à celle du vendeur. Il convient de bien se renseigner.

Ne négligez pas les frais liés au crédit

Dans 95 % des transactions immobilières, les acquéreurs ont recours à un crédit immobilier. La souscription d’un crédit immobilier engendre des frais. En plus d’avoir à rembourser le montant prêté (échelonné sur plusieurs années), vous devrez payer :

• Des intérêts d’emprunt,
• Des frais de dossier bancaire (variables en fonction des banques et négociables ; au maximum 1% du montant emprunté)
• Des frais de garantie bancaire (hypothèque ou caution), c’est une garantie pour la banque de récupérer son argent si vous vous retrouvez dans l’incapacité de rembourser. Le coût de la caution mutuelle oscille entre 1% (pour l’ancien) et jusqu’à 2 % (pour le neuf) de la somme empruntée. Un prélèvement important qu’il convient de provisionner pour ne pas être pris au dépourvu.

• Une assurance emprunteur: Elle prend en charge les échéances à votre place en cas d’accident de la vie. Son prix dépend de la durée de remboursement, de votre âge et du contrat. Si l’établissement prêteur exige que vous en souscriviez une, il n’a pas le droit de vous imposer la compagnie. Avec les lois Hamon et Bourquin, il est possible de faire jouer la concurrence plus facilement, et d’en négocier le montant et les conditions. Il faut être conscient que, dès que la proposition de crédit est acceptée (dix jours minimum après que la banque adresse une offre en bonne et due forme), l’assurance entre en jeu.  Il faut alors prévoir la provision adéquate pour ne pas vous retrouver à découvert avant de commencer à rembourser le prêt !

Le dépôt de garantie

Dès la signature du compromis ou de la promesse de vente, vous devrez verser un dépôt de garantie (représentant de 5 % à 10 % du montant de l’achat). La somme est déposée sur un compte bancaire « séquestre » (à la Caisse des dépôts et consignation) jusqu’à la signature de l’acte de vente définitif. Elle est ensuite déduite du prix total de la vente.

Des dépenses à régler au vendeur

Lors de la signature de l’acte authentique, vous devrez rembourser au vendeur votre quote-part de la taxe foncière et, dans le cas d’un achat d’un appartement, des éventuelles charges de copropriété.

Leur montant varie pour chaque bien.

Pour la taxe foncière, son prix dépend de la taille de votre bien et du taux fixé par la commune.

Pour les charges de copropriété : le calcul se fait au prorata temporis des jours de propriété. Attention aussi, à bien regarder le procès-verbal de copropriété car des travaux peuvent être prévu par la copropriété. Il est donc vivement conseillé de prévoir un budget annuel de travaux.

Pensez aux frais après achat

Ne négligez pas non plus les dépenses d’après-achat pour votre installation ou pour l’entretien de votre futur logement.

En effet, en faisant l’acquisition d’un logement, vous devrez également conserver une enveloppe pour l’organisation de votre déménagement, les frais d’ouverture/clôture des contrats d’électricité/gaz/ téléphone, la souscription d’une multirisque habitation, …. Ainsi que les frais d’aménagement de votre nouveau chez vous. Pour mettre les lieux à votre goût ou aux normes, vous devrez probablement effectuer quelques travaux d’entretien (peinture, papier peint, revêtement de sol…) voire de gros travaux (abattre une cloison, aménager les combles…).