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Investissement locatif en Loi Pinel ou dispositif Censi-Bouvard – Quel dispositif choisir pour réduire vos impôts ?

INVESTISSEMENT LOCATIF EN LOI PINEL OU DISPOSITIF CENSI-BOUVARD – QUEL DISPOSITIF CHOISIR POUR RÉDUIRE VOS IMPÔTS ?

- par Cabinet JOURDAN

Investir dans la pierre et réduire ses impôts, c’est encore possible en 2022 !

L’investissement immobilier locatif fait partie des placements préférés des Français. En effet, investir dans la pierre est considéré comme un placement fiable et en plus il permet de réduire son imposition grâce à la défiscalisation immobilière.

Avant d’investir, il convient de se poser un certain nombre de questions : choix de la ville, type d’acquisition, budget et financement ou encore le choix du dispositif de défiscalisation.

Nous vous livrons quelques informations sur les dispositifs Pinel et Censi-Bouvard.

Investissement locatif en loi Pinel : une réduction d’impôt encadrée

Initié en 2014, la loi Pinel succède au dispositif Duflot. Elle offre à l’investisseur locatif une réduction d’impôt sur le revenu.

La réduction d’impôt Pinel est attribuée aux propriétaires qui s’engagent à mettre leur logement en location durant six ans au minimum, avec un loyer fixé à 20% en dessous du prix du marché.

L’économie d’impôt sur le revenu dépend du nombre d’années de mise en location du bien immobilier : 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Le logement doit respecter un certain nombre de critères :

  • Être acquis neuf, en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou avoir été réhabilité et rénové ;
  • Être loué nu, donc sans meuble ;
  • Être loué uniquement en tant que résidence principale ;
  • Être situé dans un bâtiment collectif et dans une zone où le rapport entre l’offre et la demande de logements est considéré comme tendu (A bis, A ou B1)* ;
  • Respecter un certain niveau de performance énergétique en lien avec les normes BBC 2005, RT 2012 ou RE 2020 ;
  • Être achevé dans les 30 mois à compter du début des travaux et loué dans les 12 mois qui suivent la livraison ;
  • Être loué à des locataires dont le foyer fiscal respecte les plafonds de ressources imposés par la loi Pinel − variables selon la zone où se situe le bien. Une spécificité de la loi Pinel : les investisseurs peuvent louer leur logement à un membre de leur famille tout en maintenant leurs avantages fiscaux. Il peut s’agir de parents ascendants ou descendants. Toutefois, ils ne peuvent faire partie de votre foyer fiscal.

Bien entendu, il s’agit de véritables contraintes en termes d’investissement. Cependant, elles vous permettent de bénéficier d’une belle réduction sur votre impôt sur le revenu :

  • Durée de 6 ans : Taux de réduction d’impôt de 12 % du prix d’acquisition du bien immobilier,
  • 9 ans : 18%,
  • 12 ans : 21 %.

Avec la loi Pinel, vous ne pouvez effectuer plus de deux acquisitions par an, dans un plafond d’investissement annuel de 300 000 € et d’un plafond au m² dépendant du zonage Pinel* où se trouve votre bien.

 Attention, en 2023 et 2024, la loi Pinel évolue et se complexifie encore !

En 2023 et 2024, les taux de réduction d’impôt dont vous permet de bénéficier le dispositif Pinel évoluent à la baisse. 2022 est en effet la dernière année pour profiter du dispositif Pinel tel qu’il existe. À compter du 1er janvier 2023, l’actuel Pinel sera remplacé par un Pinel à taux réduit et un Pinel+. La réduction d’impôt dépendra toujours de la durée d’engagement de la location, mais aussi du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) de votre investissement. Résultat, en 2023, seuls les biens classés au moins B (selon les normes RE2020) pourront prétendre à la réduction d’impôt

En 2023, pour une durée de 6 ans, le taux de réduction d’impôt s’établira à 10,5 % du prix d’acquisition du bien immobilier, pour 9 ans à 15%, et pour 12 ans à 17,5 %.

En 2024, pour une durée de 6 ans, le taux de réduction d’impôt s’établira à 9 % du prix d’acquisition du bien immobilier, pour 9 ans à 12%, et pour 12 ans à 14 %.

Particularité notable du Pinel + :

Ce dernier vous permettra de conserver une réduction d’impôt jusqu’à 21%, si et seulement si, vous respectez trois nouvelles conditions en matière d’écologie et de confort. À savoir :

  • Une double exposition obligatoire pour les T3 et plus.
  • Une surface habitable minimum selon la typologie du logement.
  • Un extérieur obligatoire pour les T3 et plus

Le dispositif Pinel repose sur un engagement de location qui peut s’étendre sur une période de 6 à 12 ans. Au cours de cette période, le propriétaire ne peut pas utiliser son bien comme il le souhaite : il est obligé de le louer. En cas de non-respect de l’engagement de location, l’éligibilité à l’avantage fiscal peut être remise en cause. Ainsi, si le propriétaire rompt son engagement de location avant la fin de ce dernier, il devra rembourser les réductions d’impôt perçues depuis le début de sa participation au dispositif.

Néanmoins, des exceptions ont été mises en place pour certaines situations. Les personnes concernées ne sont pas dans l’obligation de rembourser la réduction d’impôt dans les cas suivants :

  • Décès du propriétaire ; dans le cadre d’un couple marié ou pacsé, le conjoint survivant n’est pas dans l’obligation de rembourser l’avantage fiscal perçu.
  • La perte d’un emploi ou le licenciement du propriétaire.
  • Le propriétaire est reconnu comme invalide.

Les zones A et A bis, qui réunissent les départements 75, 77, 78, 91, 92, 93, 94, 95, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération genevoise. La zone B1 qui comprend la totalité des métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne de Paris, et certaines autres villes où le prix de l’immobilier locatif est conséquent.

Qu’est-ce que la loi Censi-Bouvard ?

Crée en 2009, la loi Censi-Bouvard appelée également « amendement Bouvard » par les législateurs, ce texte à l’initiative d’Yves Censi et de Michel Bouvard, a été voté par l’Assemblée nationale.

Prolongé jusqu’au 31 décembre 2022, la loi Censi-Bouvard vous engage pour 9 ans avec à la clé une réduction de 11 % du montant hors taxes de votre placement (dans le respect d’un plafond d’investissement de 300 000 euros par an, comme pour la loi Pinel).

Le dispositif Censi-Bouvard est destiné aux particuliers domiciliés en France qui souhaitent investir dans un appartement neuf ou en VEFA meublé situé en résidence services (résidence étudiante, résidence seniors, EHPAD ou encore hôtellerie d’affaire). Le bien doit être neuf, confié à un gestionnaire de résidence et mis en location sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) pendant au moins neuf ans. Si ce statut limite vos revenus issus de la location à 23 000 € par an et 50% des revenus globaux du ménage, il vous permet de profiter d’une réduction d’impôt équivalente à 11% du prix HT de votre acquisition immobilière.

Si la réduction d’impôt est supérieure au montant d’impôt à payer, la somme peut être reportée. Ce montant non utilisé peut ainsi être imputé sur vos impôts jusqu’à la 6ème année qui suit votre achat.

Ce dernier offre une belle réduction d’impôt sans contrainte d’emplacement géographique, de loyer ou encore de plafonnement des ressources des locataires !

Bonus : Avec ce dispositif de défiscalisation immobilière, vous récupérez les 20% de TVA du prix d’achat de votre logement meublé neuf. Un avantage fiscal complémentaire qui, une fois ajouté au 11% de réduction d’impôt mentionnés précédemment, vous permet de faire une économie totale de 31% sur le prix de votre investissement !

Les inconvénients de la loi Censi-Bouvard

Opter pour la réduction d’impôt offerte par le dispositif de défiscalisation immobilière Censi-Bouvard, c’est renoncer à l’amortissement du bien rendu possible par le statut LMNP durant toute la phase de réduction d’impôt.

Vous pouvez toutefois bénéficier de l’amortissement proposé avec le statut LMNP :

  • Pour la portion supérieure à 300 000 euros par an (la réduction d’impôt Censi-Bouvard ne s’applique pas au-delà de ce plafond) ;
  • A la fin des 9 ans durant lesquels court le dispositif de défiscalisation immobilière.

Vous souhaitez revendre votre logement Censi-Bouvard avant 9 ans de détention ? Sachez qu’il y a alors une reprise de la réduction d’impôt : l’avantage fiscal obtenu depuis l’acquisition jusqu’à la revente du bien locatif doit être entièrement remboursé à l’administration fiscale.

Des valeurs fortes

pour vous satisfaire en toutes circonstances

La gestion immobilière est une activité exigeante : elle demande du temps, de l’énergie et surtout des compétences.

C’est pourquoi, au Cabinet JOURDAN, nous concevons notre métier autour de l’excellence.

En 40 ans d’existence, notre entreprise familiale a su s’adapter aux transformations de la société, réglementaires, digitales, comme à celles des métiers de l’immobilier.