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Le Plan Pluriannuel de Travaux pour les copropriétés en 2024

Plan Pluriannuel de Tavaux

- par Cabinet JOURDAN

La loi Climat et Résilience de 2021-1104 (art. 171 publiée le 24 août 2021) rend obligatoire le plan pluriannuel de travaux (PPT) pour les copropriétés de plus de 15 ans. Cette disposition s’applique uniquement aux immeubles à destination totale ou partielle d’habitation. Il est une véritable source d’informations pour les acquéreurs et une incitation à l’entretien et à la modernisation de l’habitat.

Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) doit permettre à chaque copropriété de disposer d’un outil unique répertoriant les travaux à réaliser et les opportunités énergétiques à mettre en œuvre, avec leurs coûts, leur urgence et leur performance.

Il doit s’agir d’un véritable outil d’aide à la décision leur permettant de choisir et de voter un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) adapté aux besoins de leur copropriété.

Le plan pluriannuel de travaux (PPT) répond à trois enjeux principaux : la conservation du bâtiment pour prévenir le mécanisme naturel de son vieillissement, la protection des habitants, et la rénovation énergétique.

Le plan pluriannuel de travaux (PPT) est un document élaboré par la copropriété. Il doit permettre à chaque copropriété de disposer d’un outil unique répertoriant les travaux à réaliser et les opportunités énergétiques à mettre en œuvre, avec leurs coûts, leur urgence et leur performance. Il a pour objectif d’anticiper et de planifier, sur les 10 années à venir, les travaux d’entretien des parties communes et de sauvegarde du bâtiment et d’estimer les dépenses associées.

Quel est le contenu du PPT ?

Selon l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, ce Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) comprend, à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ainsi que du diagnostic de performance énergétique (DPE) mentionné à l’article L126-31 du Code de la construction et de l’habitation, sauf lorsque l’exemption prévue au deuxième alinéa du même article L126-31 s’applique, et, le cas échéant, à partir du Diagnostic Technique Global (DTG) prévu à l’article L731-1 du même code dès lors que ce dernier a été réalisé :

  • Une analyse de l’état général visible des parties communes ;
  • Un état général de la situation du syndicat de copropriétaires ;
  • La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, des améliorations possibles pour la réalisation d’économies d’énergie et la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
  • Une estimation du niveau de performance au sens de l’article L173-1-1 dudit code que les travaux mentionnés au 1° du présent I permettent d’atteindre (diagnostic de performance énergétique du bâtiment ou un audit énergétique) ;
  • Une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années ;
  • Une évaluation financière du coût de ces travaux et leur hiérarchisation.

Il doit s’agir d’un véritable outil d’aide à la décision leur permettant de choisir et de voter un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) adapté aux besoins de leur copropriété.

Ce document doit être actualisé tous les 10 ans.

Les travaux prescrits dans le PPT et leur échéancier et, éventuellement ceux prescrits par le DTG, doivent être intégrés dans le carnet d’entretien de l’immeuble.

Quels types de travaux peuvent être concernés ?

Le plan pluriannuel de travaux pourrait ainsi prévoir les travaux suivants :

  • L’isolation thermique de la façade, des combles ou des planchers ;
  • Le traitement et/ou rénovation de la toiture, traitement et/ou rénovation des balcons, rénovation ou installation de systèmes pour la récupération des eaux pluviales ;
  • Le remplacement des fenêtres par des modèles plus performants ;
  • Le remplacement du système de chauffage ou l’installation de panneaux solaire ;
  • La végétalisation des toitures, des façades ou des espaces verts ;
  • La mise en conformité pour la sécurité incendie ;
  • La création ou l’aménagement de locaux vélos ;
  • L’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques ;
  • La mise en place de composteurs ;
  • ….

 

Quels types de copropriétés sont concernés par le PPT ?

L’obligation de mettre en place un PPPT concerne :

  • Depuis le 1er janvier 2023, les copropriétés de plus de 200 lots
  • Depuis le 1er janvier 2024 les copropriétés comprenant un nombre de lots compris entre 51 et 200 lots

Toutefois, si le diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, le syndicat des copropriétaires est dispensé de l’obligation d’élaborer un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux.

  • A partir du 1erjanvier 2025 (sauf dispense liée au DTG), les copropriétés de 50 lots principaux ou moins seront aussi concernées.

Les lots sont des lots principaux de logements, de bureaux ou de commerces. Les parkings ou garages ne sont pas pris en compte en tant que lots principaux.

A noter :

En cas de vente, le plan de travaux adopté (PPT) ou le rapport PPPT s’ajoutera à la liste des documents à remettre à l’acquéreur chez le notaire. Cette mesure entrera en vigueur un an après les dates présentées précédemment, soit le 1er janvier 2024 pour les copropriétés comprenant plus de 200 lots principaux, le 1er janvier 2025 pour les copropriétés comprenant un nombre de lots compris entre 51 et 200 lots et le 1er janvier 2026 pour les copropriétés de 50 lots principaux ou moins.

Qui doit réaliser le PPT ?

La réalisation du projet de PPT doit être confiée à un professionnel justifiant de compétences et de garanties. Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) peut être élaboré par une personne différente de celle qui a réalisé le diagnostic technique global (DTG), à condition qu’elle ait les compétences requises.

Il peut s’agir d’un bureau d’études, d’un architecte, d’un thermicien.

Ce professionnel doit :

  • Attester sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance à l’égard du syndic et à l’égard des fournisseurs d’énergie et des entreprises intervenant sur l’immeuble
  • Justifier avoir souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle. Elle précise les compétences couvertes.

 

Comment est voté le PPT ?

Le syndic doit tout d’abord inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires les modalités d’élaboration du Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT). Le PPPT est voté à l’article 24, soit à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (majorité simple).

Une fois réalisé, le PPPT sera présenter à la 1re assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration (ou sa révision).

Dès que le projet fera apparaître la nécessité de réaliser des travaux dans les 10 prochaines années, le syndic devra alors inscrire la question de l’adoption de tout ou partie du PPPT à l’ordre du jour de cette Assemblée Générale. Cette adoption doit être votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (Article 25 : majorité absolue). Si l’assemblée générale n’a pas adopté tout ou partie du projet de PPT ou si la mise en œuvre de l’échéancier du PPT adopté est incertaine, le syndic devra inscrire, à nouveau, ces questions à l’ordre du jour de chaque assemblée générale annuelle appelée à approuver les comptes.

Lorsque le PPPT sera adopté, il deviendra un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) car il ne s’agira plus d’un projet. Le syndic inscrira alors à chaque Assemblée Générale annuelle d’approbation des comptes les décisions relatives à la mise en œuvre de l’échéancier des travaux.

Si l’AG adopte un PPT, alors les copropriétaires doivent voter simultanément la provision annuelle des fonds sur le fond travaux de la copropriété, à hauteur d’un minimum de 2,5% du montant des travaux prévus dans le plan adopté (sans que cela puisse être inférieur à 5% du budget de la copropriété).

Les travaux seront ensuite votés au fur et à mesure, selon leur nature, à la majorité qui leur est applicable.

Comment est contrôlé le PPT ?

Le maire ou le préfet ou le président d’établissement public de coopération intercommunale peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le PPT adopté pour vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants.

Si le PPT n’est pas transmis dans un délai d’1 mois à partir de la notification de la demande, le maire ou le préfet ou le président d’établissement public de coopération intercommunale peut élaborer ou actualiser d’office le projet de PPT à la place et aux frais du syndicat des copropriétaires. Il en est de même si le plan transmis ne prescrit pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l’immeuble.

Dès réception du projet de PPT notifié par le maire ou le préfet ou le président d’établissement public de coopération intercommunale, le syndic doit convoquer l’assemblée générale pour se prononcer sur la question de l’adoption de tout ou partie de ce projet de plan.

Quelles sanctions en cas de non réalisation du PPPT ?

Si la copropriété ne réalise pas son PPPT et si elle n’adopte pas un PPT permettant de garantir la dignité, la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants, deux types de sanctions seront possibles :

  • L’administration pourra (comme précédemment mentionné dans le contrôle) élaborer ou actualiser d’office le projet de plan, en lieu et place du syndicat, le tout à ses frais.
  • Les copropriétaires bailleurs s’estimant lésés par la non réalisation du PPPT pourront se retourner contre le Syndicat pour demander réparation au titre de l’Article 14 de la loi du 10/07/1965.

 

A noter :

Le DTG de l’APC répond à cette obligation en apportant une prestation supérieure au PPPT réglementaire car il inclue toutes les prestations suivantes :

  • La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants via un DT Architectural (idem au PPPT règlementaire).
  • La liste des travaux d’économies d’énergie nécessaires et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ainsi qu’une estimation du niveau de performance au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation que les travaux ci-dessus permettent d’atteindre via un Audit Energétique (absent du PPPT Règlementaire)
  • Un DPE (Diagnostic de Performance Energétique collectif) idem au PPPT réglementaire
  • Une ingénierie Financière permettant de connaitre les montants des couts, des aides et des prêts mobilisables pour ces travaux (absente du PPPT règlementaire)
  • Une restitution en Assemblé Générale de la synthèse de ces diagnostics (absente du PPPT règlementaire)

 Le DTG de l’APC peut bénéficier d’une aide de 5000€ pour les copropriétés situées dans la métropole de Paris.

Résumé de l’obligation d’un Plan Pluriannuel de Travaux EN copropriété

Le PPPT doit devenir un véritable outil de pilotage qui permettra aux copropriétés d’anticiper les études et travaux à engager sur les 10 ans à venir, de prévoir les fonds de travaux associés et d’optimiser la valorisation de l’immeuble.

Pour cela nous vous conseillons de :

  1. Voter simultanément la réalisation d’un PPPT contenant le nouveau DPE, les dates et obligations sont concomitantes.
  2. Choisir un prestataire qui dispose des signes de qualité et de l’expérience nécessaire pour vous accompagner sur le long terme.
  3. Vérifier que le PPPT choisi soit complet, précis, clair, illustré et pédagogique.
  4. Vérifier que votre PPPT soit conforme à MA PRIME RENOV Copro.
  5. Ne pas hésiter à choisir une méthode de calcul plus précise (que le DPE) pour avoir une meilleure estimation des futurs gains énergétiques des préconisations de travaux énergétiques.

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La gestion immobilière est une activité exigeante : elle demande du temps, de l’énergie et surtout des compétences.

C’est pourquoi, au Cabinet JOURDAN, nous concevons notre métier autour de l’excellence.

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