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Copropriété
Vous souhaitez changer de syndic ? Mais vous vous posez un certain nombre de questions : Quand peut-on changer de syndic ? Comment choisir un syndic de copropriété ? Quelles sont les démarches à entreprendre pour trouver un nouveau syndic ? Découvrez tous nos conseils pour vous accompagner au mieux dans cette recherche.
Un mandat de syndic est d’une durée maximale de 3 ans. Si la copropriété est satisfaite de son syndic, vous pouvez, bien entendu, renouveler plusieurs fois son mandat mais toujours dans la limite de 3 ans. Vérifiez donc la durée du mandat de votre syndic avant toute chose. Si, en revanche, le syndic ne convient pas à un grand nombre de copropriétaires, un nouveau syndic peut être nommé à chaque échéance du contrat. Vous pouvez aussi révoquer votre syndic en cours de mandat mais il vous faudra avoir un motif légitime et prouver la faute du syndic
Avant d’entamer toute recherche d’un nouveau syndic, il est judicieux de vérifier que votre souhait de changer de syndic soit partagé par le plus grand nombre des copropriétaires afin de vous éviter des démarches inutiles.
Mais la recherche d’un nouveau syndic ne s’improvise pas. Commencez donc par faire le point sur les caractéristiques de la copropriété : nombre de lots, type de résidence, ses spécificités (immeuble de grande taille, nombre de locaux commerciaux, bureaux…). Puis établissez un cahier des charges afin d’identifier clairement ce que vous attendez de votre futur administrateur de biens : mode de gestion, nombre de visites annuelles, nombre de réunions avec le conseil syndical, réactivité, … etc. Les besoins ou problèmes spécifiques à votre immeuble pourront aussi vous orienter vers un syndic plutôt que vers un autre. Par exemple, si vous avez de gros travaux en prévision, privilégiez les cabinets dotés d’un département technique ou si vous êtes confronté à de nombreux impayés, ou à des procédures, préférez un cabinet disposant d’un service juridique et contentieux.
Certains syndics ont aussi des spécialités selon le type d’immeubles, certains préfèrent gérer de grands ensembles, d’autres des immeubles de grande hauteur. Il sera intéressant de demander à chaque syndic que vous contacterez le type d’immeuble qu’il administre voire le pourcentage de copropriétés ayant les mêmes caractéristiques que la vôtre qu’il a dans son portefeuille.
Vous pouvez vouloir recourir aux deux organisations alternatives du syndicat des copropriétaires : Le syndicat avec syndic bénévole ou le syndicat coopératif. Elles présentent l’avantage d’une gestion peu onéreuse mais l’inconvénient de reposer sur la bonne volonté, la disponibilité et les compétences d’un ou plusieurs copropriétaires particulièrement engagés. Leur succès dépend également de la bonne entente et du respect des règles par tous.
Il ne s’agit pas alors d’une offre de service de syndic en ligne (qui gère la copropriété à distance) mais plutôt d’une offre d’une plateforme et pour laquelle le président de conseil syndical se doit d’exécuter une grande partie du travail de syndic (comptabilité, recouvrement, gestion des sinistres, travaux, contrats, résolution des conflits, recouvrement des charges…). Ces acteurs n’offrent aucune des garanties obligatoires pour un syndic professionnel : Pas d’assurance Responsabilité Civile professionnelle, pas de carte professionnelle, pas de garantie financière…mais une promesse de conseils délivrés par des salariés dont le niveau de compétence n’est validé par aucune autorité compétente.
Le conseil syndical ou tout copropriétaire peut proposer un ou plusieurs contrats de syndic en assemblée générale au syndicat des copropriétaires. Les nouvelles dispositions de l’ordonnance du 30 octobre 2019 rappellent la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de mettre en concurrence le syndic quand il le souhaite. Dans tous les cas, la loi vous oblige à mettre en concurrence plusieurs administrateurs de biens et choisir en connaissance de cause. Contactez entre 3 et 5 candidats et rencontrez-les au moins une fois dans leurs locaux et une autre fois dans votre copropriété. Etudiez bien leurs propositions (voir les points suivants). A l’issue de ces rencontres, vous pourrez sélectionner les 2 ou 3 contrats les plus intéressants qui seront présentés lors de l’assemblée. La loi oblige le syndic à envoyer la convocation au moins 21 jours avant la date de l’AG. Vous devez donc demander l’inscription de ce point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale et faire parvenir les contrats sélectionnés au moins 2 mois avant l’AG afin qu’ils puissent être annexés. Attention, cette demande d’inscription à l’ordre du jour devra être adressée au syndic actuel par l’intermédiaire d’un courrier recommandé avec accusé de réception sur lequel devra être libellé le projet de résolution.
La décision de changer de syndic sera prise lors de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (la majorité des voix de tous les copropriétaires).
Depuis le 2 juillet 2015, les syndics concluant ou renouvelant leur mandat doivent respecter un contrat type, défini par le décret n°2015-342 du 26 mars 2015.
Le contrat type de syndic impose que la quasi-totalité des prestations soit forfaitisée. Seules une vingtaine de tâches, exhaustivement listées, peuvent être facturées séparément. Reste que le périmètre de prestations comprises dans le forfait varie sensiblement d’un cabinet à l’autre. Malheureusement, de nombreux professionnels s’en affranchissent encore : beaucoup encore facturent à part des prestations qui devraient être comprises dans le forfait de base, tandis que d’autres ajoutent des prestations particulières qui ne figurent pas dans le contrat type.
Regardez de près le forfait de base et négociez certains points selon les besoins de votre copropriété. La durée de l’assemblée générale et ses honoraires font partie des points à regarder de près.
Le nombre de visites annuelles est aussi un poste à regarder.
Un syndic doit disposer de deux garanties : une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP) qui couvre les dommages liés à son activité, et une garantie financière qui indemnise les copropriétaires en cas de faillite. Réclamez les attestations et les montants garantis. « Plus ils sont élevés, mieux c’est ! Pour la garantie financière, il faut, dans la mesure du possible, privilégier les syndics couverts par un des garants historiques de l’immobilier plutôt que par une compagnie d’assurances. Vérifiez aussi la validité de la carte professionnelle de vos interlocuteurs. Depuis la réforme intervenue le 1er juillet 2015, le syndic doit avoir une carte S « syndic de copropriété » datant de moins de 3 ans. Les anciennes cartes G (pour gestion immobilière) ne sont plus valables depuis le 30 juin 2018.
Demandez à ce que le cabinet se présente, posez-lui des questions ouvertes pour qu’il vous explique ses méthodes de travail, par exemple. Évitez de poser des questions fermées, qui pourront orienter le syndic sur ce que vous attendez de lui et auxquelles il répondra par l’affirmative. Vous pouvez demander par exemple, le nombre de copropriétés ou le nombre de lots gérés par chaque collaborateur pour vous assurer de la qualité du service. D’autres éléments doivent également être pris en compte : la durée d’ancienneté des collaborateurs, l’expérience du gestionnaire, l’organisation du cabinet, les services internes dont il dispose. Enfin, n’hésitez pas à demander une démonstration de l’extranet qu’il a mis en place : depuis le 1er janvier 2015, ce service est obligatoirement proposé aux copropriétaires, mais tous ne sont pas de bonne qualité. Or cet espace client est un lien précieux entre le syndic et les copropriétaires : il faut qu’il soit le plus complet possible, avec des espaces dédiés aux copropriétaires et au conseil syndical, et la mise en ligne d’un maximum de documents : devis, ordres de service, factures…
Un syndic n’a aucune obligation mais s’il accepte de vous communiquer des références de copropriétaires : vous pourrez alors discuter avec eux afin de vous assurer que leur mode de gestion est adapté à votre copropriété.
Aguerris à la préparation des ordres du jour, aux calendriers à respecter, aux étapes à ne pas manquer, nos équipes sauront vous conseiller sur le meilleur moyen de réussir votre changement.
La taille moyenne des immeubles gérés par le Cabinet JOURDAN est de 35 logements.
Tout en se développant ces dernières décennies, Le cabinet Jourdan a su préserver les qualités d’une entreprise familiale à taille humaine, souple, efficace et implantée au plus proche de ses clients avec les avantages et les outils d’un grand groupe, avec des services spécifiques intégrés et des agences en réseau pour une meilleure circulation de l’information.
Les gestionnaires d’immeubles sont épaulés par des équipes spécialisées dans différents domaines : un service dédié à la gestion du personnel des immeubles, un pôle travaux pour préparer et suivre les travaux de maintenance nécessaires, une équipe juridique dédiée au contentieux de recouvrement, un département courtage et suivi des sinistres assurances…
Notre extranet allie fonctionnalités et facilité d’utilisation. Votre espace client vous permet d’accéder à l’ensemble des informations et documents de votre copropriété, à tout moment et en toute transparence. Vous pouvez faire toutes vos demandes d’interventions et les suivre en temps réel. Les conseils syndicaux ont par ailleurs un accès plus important et peuvent consulter l’ensemble des demandes de devis, bons de commandes, factures de la copropriété. Le contrôle des comptes peut se faire en ligne ou en agence. La transparence fait partie des valeurs du groupe depuis sa création.
Notre contrat a été élaboré en tenant compte des prescriptions de la loi ALUR et du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 fixant le modèle de contrat de syndic, ainsi que les prestations qu’il doit contenir.
Nos propositions de mandat de gestion ne sont formulées qu’après un entretien avec les représentants des copropriétaires qui nous consultent, pour apprécier le niveau de prestation attendu (nombre de visites, présence aux réunions de conseils syndicaux, service d’astreinte 24/24, etc.). Chaque proposition est adaptée au niveau d’exigence et d’attentes des copropriétaires. Chaque immeuble est unique. Il mérite une proposition qui lui corresponde.
Entreprise familiale et indépendante, le Cabinet JOURDAN est membre de l’Union des Syndicats de l’Immobilier (UNIS) qui est la première organisation de professionnels de l’immobilier.
Les fonds de nos mandants sont couverts par la Compagnie Européenne de Garantie et de Caution (CEGC), anciennement SOCAMAB, qui est l’un des principaux acteurs européens
dans le secteur des cautions et garanties financières. GENERALI couvre la responsabilité civile professionnelle de notre activité de gestion immobilière, en conformité avec la loi n°70.9 du 2 janvier 1970, dite HOGUET, et à l’arrêté du 1er septembre 1972. Les comptes du Cabinet Jourdan sont publiés chaque année au Tribunal de Commerce de Nanterre et donc accessibles à tous.
Nous gérons près de 1.300 copropriétés de tout type et implantées dans toute la région parisienne. Nous pouvons vous communiquer des références qui correspondent à votre projet.
Des clients satisfaits : voyez les avis de nos clients sur nos pages.
La gestion immobilière est une activité exigeante : elle demande du temps, de l’énergie et surtout des compétences.
C’est pourquoi, au Cabinet JOURDAN, nous concevons notre métier autour de l’excellence.
En 40 ans d’existence, notre entreprise familiale a su s’adapter aux transformations de la société, réglementaires, digitales, comme à celles des métiers de l’immobilier.
Votre satisfaction garantie
Au Cabinet JOURDAN, nous considérons que plus que le respect d’un cahier des charges ou d’un contrat, ce qui importe c’est votre satisfaction et votre sérénité à court comme à long terme.
Nous vous apportons les compétences et l‘écoute nécessaires pour maîtriser un environnement technologique et réglementaire complexe et qui évolue sans cesse.
Tous nos conseils et nos actions sont réfléchis et engagés de manière à vous offrir tranquillité et satisfaction.
Nous vous accompagnons au plus près pour prendre en charge et anticiper les multiples sujets et projets liés à votre bien.
Vous satisfaire, c’est aussi être transparent sur notre gestion et respecter l’éthique professionnelle et la probité en toutes circonstances. Ce n’est qu’à ces conditions que nous vous offrirons tranquillité et satisfaction.
À votre écoute pour mieux vous conseiller
Nous sommes avant tout une entreprise de services.
Notre métier est fondé sur une écoute attentive et sur le dialogue.
Conscients des enjeux financiers, mais aussi personnels que vous avez mis dans l’achat de votre bien immobilier, nous attachons une importance toute particulière à la relation qui nous lie à vous.
Votre logement, votre résidence, vos projets et investissements immobiliers vous reflètent et font partie de vous. Nous prenons tout le temps de vous connaître afin de comprendre vos intérêts et vos enjeux personnels comme patrimoniaux et vous proposer un accompagnement et des solutions taillées sur mesure.
Nos agences sont proches de vos immeubles.
Nos équipes sont proches de vos préoccupations.
S’engager à vos côtés
La gestion immobilière est une activité exigeante : elle demande du temps, de l’énergie et surtout des compétences.
C’est pourquoi, au Cabinet JOURDAN, nous concevons notre métier autour de l’engagement / de l’excellence.
En 50 ans d’existence, notre entreprise familiale a su se remettre maintes fois en question pour s’adapter aux transformations de la société comme à celles des métiers de l’immobilier.
Aujourd’hui, nous conjuguons les meilleurs outils numériques avec des méthodes éprouvées dans nos métiers. En recherche constante d’excellence, nous travaillons constamment à l’amélioration de nos process et à leur adaptation à l’incontournable digitalisation de l’immobilier.
S’engager, c’est vous accompagner sur la durée, à chaque étape de vos projets, en mettant toutes nos compétences et notre dynamisme pour leur bonne réalisation.
L’engagement, c’est aussi l’exigence et la rigueur au service de nos clients, avec un investissement sans faille de nos équipes expérimentées.
S’engager, c’est également respecter l’éthique professionnelle et la probité en toute circonstance.
Vous accompagner et vous guider dans la durée
La gestion immobilière est par essence un métier de conseil et d’accompagnement. Elle exige des compétences et des expertises nombreuses. Afin de prendre les meilleures décisions concernant votre projet, il est essentiel d’en maîtriser tous les aspects architecturaux, logistiques, légaux, fiscaux, et d’anticiper les nouvelles solutions qui arrivent sur le marché. C’est pourquoi nous avons toutes les flèches à notre arc d’Expert pour vous offrir les prestations que vous méritez : nous sommes un des rares cabinets à disposer en interne d’une équipe d’experts juridiques et d’une équipe en Relations Humaines.
Le conseil est davantage que la somme de compétences techniques ou managériales, c’est une approche basée sur l’écoute et le dialogue, qui nous permet de vous conseiller durablement et de vous proposer des solutions adaptées et optimisées.
Pour être les plus pertinents, nos équipes dédiées s’appuient sur une connaissance fine de votre bien immobilier, de votre copropriété et de son environnement. C’est pourquoi nous cultivons notre ancrage local avec 7 agences sur l’Ouest parisien et pouvons ainsi vous conseiller à 360°.