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actu Guide Bailleur

Comment résilier le bail de mon locataire ?

À son échéance, le bailleur peut résilier le bail pour motif légitime et sérieux.

QU’EST-CE QU’UN MOTIF LÉGITIME ET SÉRIEUX ?

En l’absence de définition légale, la jurisprudence a progressivement éclairé cette notion.

Les motifs liés au locataire

Ils sanctionnent l’inexécution d’obligations par le locataire. Par exemple :

  • Le retard dans le paiement du loyer : assez fréquemment invoqué comme cause de résiliation du bail, il doit toutefois être répété dans le temps pour constituer un motif valable. L’absence totale de versement du loyer est également un motif légitime et sérieux pour résilier le bail;
  • Les troubles du voisinage : le tapage diurne ou nocturne avéré, c’est-à-dire un usage non paisible du logement,
  • Le non-respect de la destination des lieux : si le bail n’autorise pas, par exemple, l’exercice d’une activité professionnelle dans le logement et que le locataire ne respecte pas cette restriction,
  • Le défaut d’assurance : le locataire doit obligatoirement assurer son logement. S’il ne transmet pas l’attestation à son propriétaire après mise en demeure, alors celui-ci dispose d’un motif sérieux pour résilier le contrat de bail;
  • La sous-location non autorisée par le propriétaire…

Les motifs liés au propriétaire

Le propriétaire peut résilier le bail sur la base d’un motif légitime et sérieux qui lui est propre.
Par exemple :

  • Lorsque le bailleur souhaite entreprendre de lourds travaux de réhabilitation dans le logement, qui nécessitent le départ de l’occupant;
  • Le non-renouvellement du cautionnement du locataire;
  • L’expropriation pour cause d’utilité publique…

LES CONDITIONS DE RÉSILIATION DU BAIL POUR MOTIF RÉEL ET SÉRIEUX

Le propriétaire doit donner congé à son locataire dans la forme et les délais prescrits par la loi.
Pour être valable, la notification de la résiliation doit soit :

  • Être faite par lettre recommandée avec accusé de réception;
  • Remise en mains propres;
  • Réalisée par acte d’huissier.

La lettre de résiliation doit expressément mentionner le motif de résiliation du bail par le propriétaire.
Si plusieurs occupants ont signé le bail, ou si les locataires sont mariés ou pacsés, chacun d’entre eux doit recevoir un exemplaire de la notification de résiliation.

Attention, le congé pour motif légitime et sérieux ne peut prendre effet qu’à l’échéance du bail, sauf dans le cas où ce motif peut justifier une expulsion.

La demande de congés doit être envoyée au locataire au minimum 6 mois avant l’expiration du bail en location vide, et 3 mois avant en meublé. Si elle est faite plus tôt, elle est valable, mais ne prend effet qu’à la fin du contrat.

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