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Les diagnostics obligatoires avant la vente

Les diagnostics immobiliers obligatoires avant la vente

Lorsque vous vendez votre bien immobilier, vous devez impérativement fournir à votre acquéreur le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Celui-ci doit lui être remis dès le compromis de vente, puis à l’acte authentique de vente. Ce dossier regroupe l’ensemble des diagnostics techniques qui garantissent à l’acquéreur la bonne connaissance du bien dont il devient propriétaire. Le nombre de diagnostics techniques varient selon le type de votre bien immobilier à vendre, sa date de construction et sa localisation.

Pour garantir votre sérénité et vous éviter des litiges après la vente de votre bien, le Cabinet JOURDAN vous guide afin de vous assurer que tous vos diagnostics obligatoires sont présents et conformes.

Quels sont les diagnostics techniques immobiliers et quand sont-ils obligatoires ?

1/ Diagnostic de performance énergétique ou DPE

Le DPE informe sur la consommation énergétique annuelle (électricité, fioul, gaz, bois, etc.) et les émissions de gaz à effet de serre d’un bien immobilier. Il a été rendu obligatoire depuis le 1er janvier 2011 pour les ventes et les locations. Il affiche un descriptif de l’isolation thermique du logement ainsi que des équipements de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire. Il mentionne la classe énergie du logement et informe sur le montant des charges prévisionnelles de chauffage. Son dernier objectif est de vouloir inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique.

Le DPE a fait l’objet d’une réforme importante issue de la loi « Climat et Résilience » publiée le 24 août 2021. Le texte rend notamment obligatoire, au 1er janvier 2022, la réalisation d’un audit énergétique lors de la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété considéré comme une passoire énergétique, c’est-à-dire dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est de classe F ou G.
L’audit sera obligatoire au 1er janvier 2025 pour les logements de classe E et au 1er janvier 2034 pour les logements de classe D (article L 126-28-1 du CCH).

Durée de validité :  le DPE est valable 10 ans (sauf si réalisés avant le 1er juillet 2021). Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valables jusqu’au 31 décembre 2022.

Il existe cependant une exception. En cas de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), le diagnostic performance énergétique (DPE) n’est en effet pas nécessaire.

2/ Etat des Risques et Pollutions (ERP)

Ce document est obligatoirement remis lors de la vente de votre bien immobilier. Il indique si le logement se situe dans une zone où existent des aléas naturels, miniers ou technologiques, si le risque sismique est présent et si le sol est pollué. Enfin, ce diagnostic précise si des travaux sont prescrits et si ceux-ci ont été réalisés.

Durée de validité : ce diagnostic a une validité assez courte, de seulement 6 mois avant la promesse de vente ou le compromis de vente.

3/ Diagnostic Plomb

Ce diagnostic n’est obligatoire que si votre logement a été construit avant 1949. Comme son nom l’indique, il permet de mesurer la concentration en plomb des revêtements du logement, essentiellement la peinture et son état de conservation. Il doit être accompagné d’une notice d’information résumant les effets du plomb sur la santé (saturnisme) et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb.

Durée de validité :  Il a une validité de 1 an si l’on trouve une présence de plomb au-dessus de certains seuils. S’il est négatif, sa validité est illimitée.

4/ Diagnostic Amiante

Le diagnostic est obligatoire pour tous les biens construits avant le 1er juillet 1997. Tous les bâtiments sont concernés, habitation ou commerce, logements individuels ou immeubles collectifs, et aussi bien les parties privatives que les parties communes.

Durée de validité :  3 ans si présence d’amiante dans les matériaux et produits, sinon si le résultat est négatif alors il n’y a pas de renouvellement nécessaire.

Si le diagnostic a été réalisé avant le 1er avril 2013, il doit être renouvelé en cas de vente du logement, même en l’absence d’amiante.

5/ Diagnostic Électricité

Ce diagnostic fait le bilan de l’état des installations électriques. Il concerne plus particulièrement les immeubles d’habitations où l’installation électrique a été réalisée il y a plus 15 ans. Il porte sur les logements et leurs dépendances éventuelles, mais pas sur les parties communes des immeubles en copropriété.

Depuis le 1er janvier 2018, le diagnostic Électricité est obligatoire pour tous les contrats de location d’un bien disposant d’installations électriques de plus de 15 ans.

Durée de validité :  l’état de l’installation intérieure d’électricité doit avoir été établie depuis moins de trois ans à la date du compromis

6/ Diagnostic Gaz

Ce diagnostic concerne les maisons ou les appartements qui comportent une installation intérieure de gaz (naturel ou non) de plus de 15 ans. Visant à assurer la sécurité des occupants, il consiste à examiner la tuyauterie fixe, du raccordement en gaz des appareils, de la ventilation des locaux, et de la combustion.

Depuis le 1er janvier 2018, le diagnostic de Gaz est aussi obligatoire pour tous les contrats de location d’un bien dont les installations de gaz datent de plus de 15 ans.

Durée de validité : il doit avoir été établi depuis moins de trois ans à la date du compromis.

7/ Diagnostic Termites

Le diagnostic termites concerne tous les immeubles bâtis (maison, appartement, local d’activité) dès lors qu’ils sont situés dans certaines zones considérées comme à risques, par arrêtés préfectoraux. En copropriété, seules les parties privatives sont concernées.

Durée de validité :  ce diagnostic a une validité assez courte, un maximum de 6 mois. Et il sera à refaire en cas de nouvel arrêté municipal déclarant une zone nouvelle d’infestation.

Vous trouverez ici la carte de France des zones infestées par les termites.

8/ Le diagnostic Mérules et Champignons

Ce diagnostic immobilier n’est pas forcément obligatoire, il permet de recevoir un document informatif présentant les risques des mérules. A ce jour, il prend seulement la forme d’une information écrite sur la présence d’un foyer de mérules, un champignon mangeur de bois qui s’attaque aux bâtiments, dans la zone géographique où se situe le bien. Les zones sont définies par arrêtés préfectoraux.

Durée de validité :  ce diagnostic a une validité 6 mois.

9/ La loi Carrez

Ce n’est pas à proprement dit un diagnostic immobilier mais pour la vente de votre bien d’habitation en copropriété ou à usage commercial vous serez obligé d’établir un métrage Loi Carrez. La loi Carrez ne s’applique que pour les lots principaux de copropriété dont la superficie est supérieure à 8m². Elle ne concerne donc pas les lots secondaires tels que les caves, garages, loggia, balcons, terrasses et parkings. Il s’agit d’une manière de mesurer la surface privative habitable, comprenant la surface de plancher située sous une hauteur de plafond supérieure ou égale à 1,80 mètres, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, gaines, …
La superficie du bien doit figurer dès l’avant-contrat (compromis de vente, promesse unilatérale de vente ou d’achat), puis dans l’acte notarié.

Durée de validité :  le métrage reste illimité si pas de modification.

10/ Diagnostic assainissement non collectif

Ce diagnostic immobilier ne sera pas toujours obligatoire, il cible les biens d’habitation non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées. Un contrôle de l’état de leur installation d’assainissement doit être réalisé avant leur mise en vente.

Durée de validité : il reste valide pendant une durée de 3 ans.

11/ Diagnostic Nuisances sonores aériennes

Enfin, les vendeurs doivent remplir un formulaire indiquant les éventuelles nuisances sonores aériennes affectant leurs biens si ces derniers sont situés dans une zone d’exposition au bruit des aéroports, prévue à l’article L 112-6 du Code de l’urbanisme. Lorsque le bien est situé dans l’une des zones de bruit définies, un document comportant l’indication claire et précise de cette zone, l’adresse du service d’information en ligne permettant de consulter le plan d’exposition au bruit ainsi que la mention de la possibilité de consulter le plan d’exposition au bruit à la mairie de la commune doit être intégré au dossier de diagnostic technique.

Contrairement aux autres diagnostics immobiliers, l’intervention d’un diagnostiqueur n’est pas nécessaire pour le diagnostic relatif aux nuisances aériennes. Le propriétaire peut effectuer lui-même les constatations.

12/ Diagnostic Chauffage à bois

Nouveauté : partant du constat que les cheminées à foyer ouvert sont à l’origine d’importantes émissions de dioxyde de carbone non compensées par la plantation de nouvelles forêts et d’une pollution aux particules fines, la loi Climat et résilience du 22 août 2021 (art. 158) a créé un nouveau diagnostic à inclure au DDT (art. L271-4, I, 11° du CCH).
Lorsque le bien est situé dans le périmètre d’un plan de protection de l’atmosphère prévu à l’article L. 222-4 du Code de l’environnement, le vendeur doit joindre au dossier de diagnostic technique (DDT) un certificat attestant la conformité de l’appareil de chauffage au bois aux règles d’installation et d’émission fixées par le préfet du département.

13/ Diagnostic technique de l’immeuble en copropriété

Depuis le 1er janvier 2017, le diagnostic technique global (DTG) est devenu obligatoire, d’une part, pour tous les immeubles (à destination partielle ou totale d’habitation) de plus de 10 ans qui font l’objet d’une mise en copropriété et, d’autre part, pour tous les immeubles (à destination partielle ou totale d’habitation) soumis à une procédure d’insalubrité et pour lesquels l’administration demande au syndic de lui produire un DTG.

Pour les autres copropriétés, la réalisation de ce DTG a pu être voté en assemblée générale, puisqu’il a vocation à présenter l’état de l’immeuble et à fixer les éventuels travaux nécessaires à sa conservation et à son entretien sur les dix années à venir.

Dès lors qu’il existe, le diagnostic technique global (DTG) doit être fourni en cas de vente d’un lot de copropriété ou de toute la copropriété.

Comment faire établir les diagnostics techniques ?

Réaliser tous vos diagnostics en une seule fois.

Seul le DPE est obligatoire lors de la mise en vente, mais tous les autres diagnostics techniques obligatoires doivent être inclus dans le DDT annexé au compromis de vente. Si aucun avant-contrat n’est signé entre le vendeur et l’acheteur, ces documents devront impérativement être joints à l’acte de vente authentique conclu devant le notaire.

Dans tous les cas, il est préférable d’obtenir l’ensemble de ces documents avant la mise en vente du bien. Si vous réalisez vos diagnostics en une seule fois, vous ferez des économies sur les frais de déplacement de votre diagnostiqueur.

Choisissez un diagnostiqueur certifié et assuré

Depuis le 1er novembre 2007, votre diagnostiqueur doit être impérativement certifié par l’organisme d’accréditation COFRAC. Dans le cas contraire, vos diagnostics seront caducs.

Afin d’être certains que vos diagnostics sont valides, vérifiez également que votre diagnostiqueur dispose d’une assurance responsabilité civile comme la loi l’exige. Cette attestation d’assurance doit vous être remise avec les rapports des diagnostics immobiliers.

Pourquoi faut-il remettre un DDT lors de la vente ?

Fournir le dossier de diagnostics techniques est une obligation. Sans lui, votre notaire ne laissera pas la vente se réaliser.
Sans ces diagnostics obligatoires, vous ne pouvez garantir l’absence de vices cachés à votre acquéreur. En cas d’absence de diagnostics techniques ou d’informations erronées, l’acheteur peut engager une action en responsabilité à l’encontre du vendeur, s’il découvre, par exemple, après la vente, la présence de plomb, d’amiante, de termites ou si l’installation de gaz ou d’électricité est dangereuse… L’acheteur est en droit de demander une baisse du prix d’achat, des dommages et intérêts, voire aller jusqu’à l’annulation du contrat de vente.

A noter :  les diagnostics immobiliers constituent une simple obligation d’information. Quel que soit le résultat du diagnostic, celui-ci ne vous oblige pas à réaliser les travaux ni à les financer. En revanche et selon les conclusions des différents diagnostics opérés, il pourra être plus judicieux de réaliser des travaux sinon votre acheteur aura plus de latitudes pour négocier votre prix de vente.

Pour garantir votre sérénité et vous éviter des litiges après la vente de votre bien, le Cabinet JOURDAN vous guide afin de vous assurer que tous vos diagnostics obligatoires sont présents et conformes dans votre Dossier de Diagnostic Technique (DDT).

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La gestion immobilière est une activité exigeante : elle demande du temps, de l’énergie et surtout des compétences.

C’est pourquoi, au Cabinet JOURDAN, nous concevons notre métier autour de l’excellence.

En 40 ans d’existence, notre entreprise familiale a su s’adapter aux transformations de la société, réglementaires, digitales, comme à celles des métiers de l’immobilier.