L’Île-de-France fait face à une pénurie de logements. Plus de 277 000 ménages sont en attente d’un logement social, tandis que le besoin total est estimé à environ 500 000 logements.

En parallèle, la région dispose d’un parc de bureaux vacants impressionnant, atteignant près de 6 millions de mètres carrés début 2023. La pandémie de Covid-19 et l’essor du télétravail ont accentué cette tendance, laissant de nombreux bureaux inoccupés. Ce chiffre pourrait atteindre entre 7 et 10 millions de m² d’ici 2030.

Un potentiel considérable en Ile de France

La transformation des bureaux en logements représente une opportunité majeure pour répondre à la crise du logement en Île-de-France. Selon une étude récente de l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Île-de-France (ORIE), jusqu’à 150 000 logements pourraient être créés d’ici 2030, offrant ainsi une solution prometteuse pour loger environ 340 000 personnes. Cette initiative s’inscrit dans un contexte où le foncier se raréfie et où les exigences environnementales se renforcent.

Pourquoi autant de bureaux disponibles ?

Plusieurs facteurs expliquent la disponibilité importante des bureaux en Île-de-France. Tout d’abord, une période de construction intense a conduit à une surabondance de bureaux. Ensuite, les bureaux étaient souvent considérés comme plus louables que les logements, incitant les promoteurs à privilégier ce type de construction. Enfin, l’évolution des modes de travail, notamment le télétravail, a libéré de nombreux espaces de bureaux devenus obsolètes. Ces tendances conjuguées ont créé un vivier donc de bureaux vacants, prêts à être transformés en logements.

Des zones denses en bureaux vacants identifiées en Ile de France

L’ORIE a développé un indice de faisabilité pour évaluer le potentiel de transformation des bureaux en logements en Ile de France. Les zones de Clichy/Saint-Ouen, Vélizy-Villacoublay et la zone allant de Vanves à Gentilly se distinguent particulièrement par leur fort potentiel de transformation. D’autres zones prometteuses comprennent Clamart/Le Plessis-Robinson, La Défense et le secteur d’Asnières-sur-Seine à Villeneuve-la-Garenne. Ces territoires, situés en première couronne de Paris, attirent de nombreuses populations alors que la dynamique des bureaux ralentit.

Quels sont les avantages de transformer des bureaux en logements ?

La transformation de bureaux en logements présente plusieurs avantages économiques significatifs :

Coûts d’acquisition attractifs

L’achat de bureaux pour les convertir en logements est généralement plus avantageux financièrement. Le prix au mètre carré des bureaux est souvent inférieur de 20% à 40% par rapport à celui des logements classiques. Cette différence de prix rend l’investissement initial plus accessible et potentiellement plus rentable.

Incitations financières et fiscales

Pour surmonter ces obstacles, des incitations financières et fiscales sont nécessaires. Les pouvoirs publics ont mis en place plusieurs incitations fiscales pour encourager ces conversions. Cependant, leur impact reste limité.

• Exonération de taxe foncière pendant 5 ans à partir de l’année suivant la fin des travaux.
• Possibilité de bénéficier du dispositif Pinel, permettant une réduction d’impôt allant de 12% à 21% du prix du bien.
• Déduction des intérêts du crédit immobilier pour les investisseurs soumis au régime réel d’imposition.
• La loi Elan de 2018 accorde un bonus de constructibilité aux immeubles convertis ou rénovés en logements, ce qui peut augmenter la surface habitable et donc la valeur potentielle du bien.

Réponse à la forte demande de logements en IDF où la pénurie est importante

La transformation de bureaux en logements offre une solution rapide pour augmenter l’offre de logements dans une région où la demande est particulièrement forte et ainsi contribue à l’objectif régional de création de 70 000 logements par an. Cela permet de revitaliser certains quartiers en diversifiant leur usage. Cela redonne un souffle à la région en créant un potentiel de logements plus abordables dans des zones bien desservies, en assurant un taux d’occupation élevé et des revenus locatifs stables.

Optimisation des infrastructures existantes

Cette approche permet de réduire le nombre de bureaux vacants et de valoriser ainsi les bâtiments existants, souvent bien situés et déjà raccordés aux réseaux urbains, réduisant ainsi les coûts d’aménagement par rapport à une construction neuve.

La transformation de bureaux en logements offre un modèle économique attractif, combinant des coûts d’acquisition réduits, des avantages fiscaux significatifs et un potentiel de rentabilité élevé, tout en répondant à des enjeux urbains et environnementaux majeurs.

Intérêt pour les élus locaux

Les élus locaux ont un intérêt certain à soutenir la transformation des bureaux en logements. Bien que les bureaux puissent rapporter plus de taxes foncières à court terme, la création de logements répond à un besoin social urgent et contribue à la vitalité des quartiers. De plus, les logements génèrent une activité économique locale durable, avec des commerces et des services de proximité. Les élus doivent donc trouver un équilibre entre les revenus immédiats et les bénéfices à long terme pour leurs communes.

Répondre aux impératifs écologiques et améliorer la qualité de vie des Franciliens

En recyclant les bureaux obsolètes, en les transformant en logements, on répond également à un impératif écologique croissant. Cette initiative apparaît donc comme une solution évidente pour densifier l’espace urbain sans artificialiser de nouveaux terrains non bâtis. Cette approche contribue à la réduction de l’empreinte carbone (liée à la construction neuve) et à la préservation des espaces naturels. La loi Climat et Résilience impose une réduction significative de l’artificialisation des sols, avec un objectif de diminution de 50 % d’ici 2030 et l’atteinte de zéro artificialisation nette (ZAN) et de Zéro émissions nettes (ZEN) d’ici 2050, favorisant un développement urbain durable. L’avenir du logement en Île-de-France pourrait bien passer par cette transformation audacieuse et nécessaire.

Quels sont les principaux défis liés à la transformation des bureaux en logements

La transformation des bureaux en logements présente plusieurs défis majeurs :

Défis à surmonter

Malgré son potentiel, plusieurs obstacles freinent cette dynamique.

Défis économiques et techniques

1. Coûts de transformation parfois élevés, notamment pour les bâtiments anciens : Les travaux de rénovation pour adapter des immeubles de bureaux aux normes résidentielles sont souvent plus coûteux qu’une construction neuve.
2. Contraintes structurelles, architecturales et enjeux techniques liés à la reconversion : Les bâtiments de bureaux ont généralement des configurations inadaptées au logement (luminosité, agencement, isolation, réseaux …), nécessitant d’importants réaménagements.
3. Rentabilité incertaine pour les propriétaires : Les coûts élevés et les incertitudes sur la rentabilité découragent parfois les investisseurs.

Défis réglementaires, administratifs et contraintes urbanistiques à adapter

Sur le plan réglementaire, les contraintes sont également importantes. Les dispositions des documents d’urbanisme, les zonages et les normes de construction peuvent faire obstacle à ces projets.

1. Complexité des procédures : le changement d’usage nécessite souvent un permis de construire et doit se conformer aux règles du Code de l’urbanisme.
2. Contraintes liées au logement social : Les obligations en matière de création de logements sociaux peuvent compromettre la faisabilité des projets.
3. Décisions des élus locaux : L’autorisation de changement d’usage reste soumise à la volonté des élus, qui peuvent être réticents pour diverses raisons.

Défis fiscaux et financiers

1. Perte de revenus pour les communes : La transformation entraîne la perte de la contribution économique territoriale des entreprises pour les municipalités.
2. Nécessité d’équipements supplémentaires : Les communes doivent prévoir des infrastructures pour répondre aux besoins des nouveaux habitants.

Défis sociaux et urbains

1. Acceptation sociale : Les projets peuvent susciter des réticences de la part des habitants existants, craignant une densification urbaine.
2. Équilibre entre besoins résidentiels et productivité économique : La transformation doit prendre en compte les enjeux de logement tout en préservant la compétitivité des territoires.
3. L’organisation des chantiers dans des zones densément peuplées pose des défis logistiques importants. Les promoteurs devront donc faire preuve d’innovation et de flexibilité pour mener à bien ces projets.

Ces défis expliquent pourquoi la transformation de bureaux en logements, bien que prometteuse, reste encore limitée et nécessite des ajustements réglementaires et des incitations pour se développer à grande échelle.

Vers un changement de paradigme

La transformation des bureaux en logements nécessite un véritable changement de paradigme de la part de tous les acteurs de la production immobilière. Les promoteurs doivent intégrer cette perspective dès la conception des nouveaux bâtiments, en prévoyant des espaces modulables et adaptables. Les pouvoirs publics, quant à eux, doivent faciliter ces transformations par des incitations fiscales et des assouplissements réglementaires. Ce changement de paradigme est essentiel pour répondre aux besoins en logements tout en respectant les objectifs environnementaux.

Conclusion

La transformation des bureaux en logements représente un potentiel considérable pour répondre à la crise du logement et aux impératifs écologiques en Île-de-France. La transformation de bureaux en logements représente une opportunité significative pour l’Île-de-France. Si elle ne résout pas à elle seule la crise du logement, elle constitue néanmoins une piste prometteuse pour diversifier l’offre de logements et optimiser l’utilisation du parc immobilier existant.

Pour concrétiser ce potentiel, il est crucial de surmonter les défis techniques et normatifs et d’adopter une approche collaborative entre tous les acteurs privés et publics concernés : élus, propriétaires, investisseurs et urbanistes. La Foncière de Transformation Immobilière (FTI), par exemple, investit 100 millions d’euros par an pour produire 1 500 logements, dont 70% en Île-de-France. Les pouvoirs publics encouragent également cette démarche à travers des incitations fiscales et des simplifications réglementaires.

Avec des incitations adaptées et une volonté politique forte, l’objectif de créer 150 000 logements d’ici 2030 devrait être atteignable.

L’installation du compteur Linky est obligatoire depuis 2022. Si plus de 37,3 millions de compteurs Linky ont pu être installés depuis 2015, 2,1 millions de foyers français disposent encore d’un compteur ancienne génération.

À partir du 1er août 2025, les foyers français n’ayant pas adopté le compteur Linky devront s’acquitter de frais supplémentaires pour le relevé de leur consommation électrique.

Cette mesure, mise en place par Enedis en accord avec la Commission de régulation de l’énergie (CRE), vise à encourager l’adoption de ces compteurs intelligents, déjà installés dans une grande majorité de foyers en France.

Fin de la période de tolérance

La période de tolérance qui permettait aux réfractaires de s’opposer à l’installation du compteur Linky prendra fin le 1er août 2025.

Depuis 2023, les réfractaires pouvaient éviter des coûts supplémentaires en transmettant leurs relevés de consommation eux-mêmes.

Les clients réfractaires au compteur Linky et ne communiquant pas de relevé de leur compteur sur les 12 derniers mois se voient déjà appliquer un supplément de 9,04 € HT, indique Enedis.

Or, la CRE a décidé de passer à la vitesse supérieure à partir du 1er août 2025, date de l’entrée en vigueur du TURPE 7 (Tarif d’utilisation des réseaux publics d’électricité), la relève de compteur sera payante pour les foyers possédant encore un compteur électrique traditionnel, même s’ils continueront de transmettre leurs index de consommation.

Un surcoût pour ceux qui n’en seront pas équipés

Les clients sans compteur Linky, devront payer pour la gestion spécifique des anciens compteurs, connue sous le nom de « relève résiduelle ». Ce coût (6,48 € bimestriel, soit environ 39 euros par an) vise à compenser les dépenses supplémentaires pour Enedis liés au relevé manuel des compteurs d’ancienne génération (système d’information, relève à pied, contrôle, contact client supplémentaire).

Pour les utilisateurs qui ne communiquent pas leur index ou ne prennent pas de rendez-vous de relève, ce montant sera complété de 4,14 € supplémentaires tous les deux mois, pour couvrir les coûts additionnels dus aux contrôles accrus.

Au total, les réfractaires au compteur Linky pourraient débourser jusqu’à 63 euros de plus par an, une augmentation significative pour le budget des ménages.

La CRE espère donc que l’application de ces frais supplémentaires pourrait convaincre les réfractaires à installer le compteur connecté.

Enedis précise que ces frais sont nécessaires pour couvrir les coûts supplémentaires liés à la nécessité de maintenir deux systèmes informatiques distincts et d’effectuer des interventions manuelles de techniciens pour les compteurs non connectés.Ces opérations engendrent des coûts supplémentaires que l’entreprise souhaite répercuter sur les utilisateurs concernés.

Il est important de noter que certains cas particuliers pourraient être exemptés de ces frais supplémentaires. Les personnes dans l’impossibilité technique de faire installer un compteur Linky du fait d’Enedis, ne devraient pas être concernées par cette mesure.

Quels avantages à installer le compteur Linky ?

Le compteur Linky a quand même quelques avantages non négligeables et simplifie la vie.

Avec lui, fini les relevés manuels, les données sont envoyées automatiquement à Enedis, évitant ainsi les erreurs de facturation.

Vous pouvez également suivre votre consommation en temps réel depuis une application, ce qui permet d’adapter votre utilisation et d’éviter les mauvaises surprises sur la facture. En cas de panne, le diagnostic est aussi fait à distance et votre problème est résolu sans attendre.

Vous avez aussi la possibilité de modifier la puissance de votre abonnement en faisant simplement la demande par téléphone ou mail, la démarche se fait automatiquement sans besoin d’attendre la venue d’un technicien.

Et pour finir, il permet une meilleure intégration des énergies renouvelables en adaptant la distribution d’électricité selon la production et la demande. Bref, il est surtout là pour simplifier et optimiser votre consommation.

Pourquoi certains consommateurs refusent l’installation du compteur Linky ?

Une minorité de consommateurs continue de refuser l’installation de ce compteur intelligent pour les raisons suivantes :

1/ Risques pour la santé : Les anti-Linky craignent que les ondes électromagnétiques émises par le compteur soient dangereuses pour la santé. Certains attribuent des symptômes comme la fatigue, les maux de tête et les troubles cognitifs à ces ondes, bien que ces affirmations ne soient pas scientifiquement prouvées.

2/ Protection des données personnelles : Les opposants s’inquiètent de la collecte et du traitement des données de consommation, considérant le compteur comme un « espion » potentiel. Ils craignent que ces informations puissent être utilisées à des fins commerciales ou de surveillance.

3/ Risques d’incendies : Certains affirment que le compteur Linky pourrait provoquer des incendies dans les logements, bien qu’Enedis ait mis en place des dispositifs de sécurité supplémentaires suite à quelques incidents initiaux.

4/ Interférences avec les appareils domotiques : Des préoccupations existent concernant de possibles dysfonctionnements d’appareils connectés dus aux fréquences émises par le compteur.

5/ Coût et intérêt pour les consommateurs : Des critiques portent sur le manque d’avantages réels pour les usagers et une possible augmentation des factures d’électricité. En effet, Enedis avait promis des économies importantes pour les consommateurs grâce à une meilleure maîtrise de leur consommation. Mais les gains réels en termes d’économies d’énergie ne sont pas à la hauteur envisagée.

6/ Liberté de choix : Certains opposants demandent simplement le droit de refuser l’installation du compteur, considérant son déploiement comme une atteinte à leur liberté de choix.

Ces arguments, bien que largement diffusés, sont souvent contestés par Enedis et les autorités compétentes qui affirment que le compteur Linky est sûr, sécurisé et bénéfique pour les consommateurs et le réseau électrique.

Quelles sont les options pour les consommateurs sceptiques au compteur Linky ? 

Face à cette nouvelle tarification, les consommateurs ont plusieurs options :

1. Accepter l’installation du compteur Linky avant le 1^er août 2025 pour éviter les frais supplémentaires.
2. Payer les frais additionnels et conserver leur compteur actuel.
3. Dans certains cas exceptionnels, demander une dérogation auprès d’Enedis.

Conclusion

Cette mesure marque un tournant dans la politique de déploiement des compteurs Linky. Elle incite fortement les derniers réfractaires à adopter cette technologie. Avec l’introduction des frais de relève résiduelle à partir de 2025, il devient crucial pour les consommateurs français non équipés de considérer sérieusement l’installation de ce compteur intelligent. Cette mesure vise non seulement à rationaliser les opérations de gestion du réseau, mais aussi à optimiser la consommation d’énergie et à réduire l’empreinte carbone.

MaPrimeRénov’, l’aide phare de l’État pour la rénovation énergétique des logements, connaît des évolutions significatives en 2025. Ces évolutions sont rentrés en vigueur en vertu du décret n° 2024-1143 du 4 décembre 2024 modifiant le décret n° 2020-26 du 14 janvier 2020 relatif à la prime de transition énergétique et de l’arrêté du 4 décembre 2024 modifiant l’arrêté du 14 janvier 2020 relatif à la prime de transition énergétique. Voici un tour d’horizon des principaux changements, qui devraient impacter directement les propriétaires et copropriétaires d’Île-de-France souhaitant améliorer la performance énergétique de leur logement.

Rappel du dispositif

MaPrimeRénov’ est une aide financière accessible à tous les propriétaires et à toutes les copropriétés de logements, construites depuis au moins 15 ans en métropole. Elle concerne les logements occupés à titre de résidence principale (par le propriétaire lui-même ou par un locataire) et sert à aider à financer des travaux pour améliorer la performance énergétique d’un logement. Elle se décline en trois volets : le « Parcours par geste » pour des travaux simples, le « Parcours accompagné » pour des rénovations d’ampleur, et la rénovation des copropriétés.

Réduction du budget alloué

Le budget de MaPrimeRénov’ connaît une réduction significative en 2025. Fixé à 2,3 milliards d’euros, il est amputé d’un milliard par rapport à l’année précédente. Cette diminution s’inscrit dans un contexte de restrictions budgétaires et d’adaptation à une baisse des demandes. Malgré cette coupe, le gouvernement assure que l’ambition écologique reste intacte.

Cette diminution entraîne plusieurs ajustements :

Rénovations par geste

Baisse des forfaits pour le chauffage au bois

Les subventions pour les systèmes de chauffage au bois diminuent en moyenne de 30% dans le cadre du parcours par geste.

Évolution des avances 

Les avances MaPrimeRénov’ sont réduites pour certaines catégories de ménages :

• Pour le parcours par geste, l’acompte passe de 70% à 50% pour les ménages très modestes.
• Pour le parcours Accompagné, il diminue de 70% à 30% pour les ménages modestes et très modestes.

L’avance pouvant être versée, en amont de travaux, par l’Anah aux ménages très modestes passe à 50% maximum, contre 70% précédemment.

Cette modification ne change pas le montant final de l’aide, mais elle nécessite un effort financier plus important de la part des ménages pour lancer leurs projets de rénovation.

Modification des taux de financement

Pour les ménages aux revenus élevés réalisant une rénovation d’ampleur, les taux de financement sont revus à la baisse. Ils passent de 30% à 10% pour deux sauts de classe énergétique, et de 35% à 20% pour quatre sauts de classe ou plus.

Maintien de certaines mesures

Malgré ces changements, plusieurs dispositions restent en vigueur :

• Les travaux mono-geste, tels que l’isolation du logement, le remplacement de la ventilation ou le changement de chauffage, restent éligibles à MaPrimeRénov’ sans obligation d’installer simultanément un système décarboné de chauffage ou d’eau chaude sanitaire. Cette flexibilité permet aux ménages de réaliser des travaux de rénovation énergétique de manière progressive, en fonction de leurs moyens et de leurs priorités.

• Le parcours par geste demeure accessible aux passoires thermiques classées « F » et « G » sans obligation de DPE préalable jusqu’au 31 décembre 2025. À partir de 2026, ces logements dits « passoires thermiques » ne pourront plus bénéficier de MaPrimeRénov’ par geste et devront obligatoirement réaliser des travaux de rénovation d’ampleur via le parcours accompagné. Cette prolongation vise à encourager les propriétaires à engager des travaux de rénovation énergétique sans attendre.
• Le report au 1er janvier 2026 de l’obligation de fournir un diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les demandes de prime par geste.
• Les critères d’éligibilité basés sur les revenus restent inchangés. En Île-de-France, un couple avec deux enfants peut bénéficier de la prime bleue avec des revenus jusqu’à 48 447 €, et de la prime rose au-delà de 82 839 €.

Rénovations d’ampleur

Le taux de subvention diminue pour les ménages « aisés » et passe désormais à :

• 10 % du montant HT des travaux pour les projets permettant un gain de deux classes DPE (contre 30% précédemment) :
• 15 % pour les projets permettant un gain de trois classes DPE (contre 35% précédemment) ;
• 20 % pour les projets permettant un gain de quatre classes ou plus (contre 35% précédemment).

Hausse des taux d’écrêtement

Pour compenser la réduction budgétaire, les taux d’écrêtement sont revus à la hausse pour les catégories de ménages n’étant déjà pas à 100%

Les ménages aux revenus intermédiaires et supérieurs bénéficieront d’un taux d’écrêtement plus élevé, ce qui leur permettra de diminuer leur reste à charge lors du cumul de MaPrimeRénov’ avec d’autres aides financières. Concrètement, le plafond du cumul entre MaPrimeRénov’ et les subventions des collectivités locales passe à 90 % pour les travaux de rénovation d’ampleur réalisés par les propriétaires aux revenus modestes, à 80 % pour les revenus intermédiaires, et à 50 % pour les ménages aisés.

Cette augmentation des taux d’écrêtement signifie que les ménages pourront bénéficier d’un financement plus important de leurs projets de rénovation énergétique, réduisant ainsi leur reste à charge.

Ces changements s’appliquent aux demandes de prime déposées à compter du 1er janvier 2025.

Il est important de noter que le taux d’écrêtement ne doit pas être confondu avec le taux de financement, qui détermine le pourcentage du coût des travaux (hors taxes) reversé en prime.

Évolution des plafonds de ressources 

Face à cette nouvelle tarification, les consommateurs ont plusieurs options :

1. Accepter l’installation du compteur Linky avant le 1^er août 2025 pour éviter les frais supplémentaires.
2. Payer les frais additionnels et conserver leur compteur actuel.
3. Dans certains cas exceptionnels, demander une dérogation auprès d’Enedis.

Les plafonds de ressources définissant les catégories de ménages sont revus légèrement à la hausse.

L’aide MaPrimeRénov’ parcours par geste vous est accordée sous conditions de revenus, son montant dépend de votre catégorie de revenus.

Vos revenus et ceux de l’ensemble des personnes qui composent votre ménage sont pris en compte, même si vous avez des avis d’imposition distincts.

Les revenus retenus sont les revenus fiscaux de référence de l’année N-1 (soit ceux de 2024 pour les demandes faites en 2025).

Focus sur les copropriétés 

À partir du 1er janvier 2025, MaPrimeRénov’ Copropriété ne financera plus les projets d’installation de chaudières à gaz, même à très haute performance énergétique.

Conclusion

Bien que le dispositif MaPrimeRénov’ connaisse des ajustements en 2025, il reste un levier important pour la rénovation énergétique des logements franciliens. Les ménages doivent donc anticiper ces changements pour optimiser leurs demandes d’aides et maximiser les financements disponibles. Les propriétaires et copropriétaires sont encouragés à se renseigner auprès des conseillers France Rénov’ pour optimiser leurs projets de rénovation face à ces nouvelles conditions.

Inflation, plafonnement des loyers, interdiction de louer des logements classés G+, montée en puissance de la location saisonnière… Le marché locatif est de plus en plus saturé à Paris et la concurrence pour obtenir un appartement s’avère féroce entre les futurs locataires.

Depuis plusieurs années, le parc locatif parisien ne cesse de diminuer et pourtant 2/3 des parisiens sont locataires. « Il y a en 2024 deux fois moins d’annonces de logements privés à louer qu’en 2019 et ce nombre ne cesse de baisser », affirme ainsi l’adjoint à la mairie de Paris en charge du logement, Jacques Baudrier, sur son compte X, le 3 juin 2024.

En janvier 2024, la plateforme SeLoger constatait déjà une forte baisse des logements disponibles à la location. « Le nombre d’annonces d’appartements à louer a chuté de 74% en 3 ans à Paris ». Le marché locatif parisien favorise largement les petites surfaces, les appartements d’une pièce représentent 48 % des locations réalisées sur les 12 derniers mois, les T2 représentent 27%. Cela s’explique par un taux de rotation plus important des locataires par rapport aux plus grandes surfaces. Les petites surface bénéficient notamment de la demande des étudiants et des jeunes actifs qui sont nombreux à vouloir vivre dans Paris intra-muros. Pourquoi une telle situation ?

Des Parisiens contraints de rester locataires

Même si aujourd’hui les taux sont repartis à la baisse (3,62 % en moyenne en juillet 2024 contre encore 4,2% en décembre 2023 selon les dernières données de l’Observatoire Crédit Logement CSA publiées le 1er août), ils sont encore loin de leur niveau plancher. Le durcissement des conditions de crédit de ces dernières années a fortement impacter les projets d’achat des franciliens, et notamment des jeunes actifs. Contraints de renoncer à leur projet d’achat, de nombreux primo-accédants restent dans leurs locations, ce qui pèse sur le volume de biens à louer.

Et ce recul de l’offre locative face à une demande toujours grandissante entraîne mécaniquement une hausse des loyers même si ceux-ci restent encadrés.

Des problématiques spécifiques à la ville de Paris et aux copropriétés

A Paris, le nombre d’immeubles anciens est majoritaire et 35 % du parc locatif parisien sont des passoires thermiques.

Si les logements classés G+ sont désormais interdits à la location, les logements classés G, F et E sur le diagnostic de performance énergétique seront progressivement interdits à la location à partir de 2025. Face à ces nouvelles interdictions, les bailleurs n’ont pas d’autre choix que de vendre ou rénover leur logement. Beaucoup de propriétaires se sont précipités, ces derniers mois, pour vendre leurs logements à des prix décotés plutôt que d’entreprendre des travaux onéreux pour sortir de la lettre F ou G, faisant encore baisser le nombre de biens à la location.

Il est vrai qu’en raison des contraintes architecturales et des biens en copropriété, la situation est souvent plus complexe pour certains bailleurs qui ne peuvent pas facilement réaliser les travaux permettant de rendre leur logement compatible avec les futures normes énergétiques. En effet, l’accord de l’assemblée générale est nécessaire pour toutes les opérations ayant un impact sur les parties communes du bâtiment ou son aspect extérieur. Or, l’amélioration du DPE passe bien souvent par des travaux de ce type. Les démarches prennent du temps, entre l’ajout de l’idée à l’ordre du jour de la prochaine AG, la validation des travaux (entre les coûts élevés et les propriétaires qui ne sont pas engagés de la même façon), la recherche des entreprises, la mise en œuvre du chantier…Même si le bailleur est désireux d’entreprendre des travaux couteux pour améliorer le DPE de son logement, il n’a pas toutes les cartes en main.

En complément, veuillez trouver le lien vers le guide de l’Anah pour rénover les copropriétés

Une souplesse a donc été accordée par le gouvernement aux propriétaires de certains logements. Ceux-ci pourront être exonérés de l’obligation de respecter les normes énergétiques dans les cas suivants :

• Si les travaux nécessaires à la rénovation énergétique du logement peuvent faire courir un risque au bâti en affectant les structures ou le couvert des bâtiments. Ce risque doit alors être attesté par un écrit argumenté d’un professionnel du bâti.
• Si les travaux nécessaires à la rénovation énergétique du logement concernent des modifications des éléments d’architecture intérieure comme extérieure et de et ont fait l’objet d’un refus d’une autorité administrative (refus de l’urbanisme ou d’un permis de construire/ de modifications).

En l’absence de travaux collectifs votés par la copropriété, chaque copropriétaire peut toutefois réaliser des travaux dans son logement qui permettront d’améliorer la performance énergétique de celui-ci, notamment le chauffage individuel ou l’isolation de ses murs par l’intérieur (lorsque l’immeuble ne peut techniquement pas avoir une isolation par l’extérieur).

Le gouvernement a lancé dernièrement le programme Bail Rénov dont l’objectif est d’améliorer la performance énergétique des logements loués. Ce programme, expérimenté dans 16 départements fin 2023, s’est étendu en février 2024 à autres 11 départements et devrait couvrir le reste du territoire d’ici la fin de l’année 2024. Nous vous développons ce projet dans notre article Qu’est-ce que le dispositif Bail Rénov’.

Un nombre beaucoup trop important de logements vacants

En 2021, 1,1 million de logements étaient vacants en France, parmi lesquels 300 000 se situent en zones tendues. Fin juin 2024, l’Insee note une nouvelle progression du nombre de logements inoccupés. Il y a désormais en France, 3 millions de logements vacants et 3,6 millions de résidences secondaires. Ce nombre augmente de façon continue, la part des logements inhabités n’a jamais autant progressé (près de 18% de l’offre de logements en France). A Paris, le nombre de logements sous-occupés progresse encore plus vite, au rythme de près de 8000 logements supplémentaires par an. En juin 2024, la capitale compte 270 000 logements sous-occupés, 50% sont des résidences secondaires, 50% des logements vacants, soit 20% de l’offre totale de logements.

Devant cette situation alarmante de pénurie de logements, le gouvernement a mis en place, au cours de cette décennie, différentes mesures :

Taxe annuelle sur les logements vacants (TLV)

Afin de lutter contre le nombre de logements inhabités dans certains secteurs géographiques où de nombreuses personnes ont des difficultés à se loger, l’article 51 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 d’orientation relative à la lutte contre les exclusions a institué la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV). Les logements imposables à la TLV sont ceux à usage d’habitation (non meublés) situés en zones tendues et vacants depuis au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition. Le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 actualise et élargit le périmètre d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants.
Pour les logements situés ailleurs qu’en zones tendues, les communes peuvent aussi mettre en place une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Si le logement est inoccupé depuis au moins deux ans au 1er janvier de l’année d’imposition, alors vous pouvez être soumis à la THLV si le bien se trouve dans une commune qui l’a mise en place (et où la TLV ne s’applique pas).

Mise en place d’un plan national de lutte contre les logements vacants

Pour répertorier ces logements vacants, un plan national de lutte contre les logements vacants a démarré en janvier 2020. Ce plan, piloté par le Ministère du Logement et le Réseau national des collectivités mobilisées contre le logement vacant (RNCLV) devait dans un premier temps, permettre d’identifier les logements vacants sur le territoire, puis inciter leurs propriétaires à mettre en location, ou encore réquisitionner les logements dans les zones tendues. Or les collectivités ont été confrontées à différentes difficultés : repérer les logements vacants, contacter les bailleurs et enfin de les convaincre de mettre leur logement en location longue durée.

Auto-déclaration fiscale de vos biens immobiliers

Face aux difficultés de mise en œuvre de ce plan, une autre disposition a été mise en place. Depuis 2023, si vous êtes propriétaire, vous devez indiquer à l’administration fiscale, pour chacun des locaux que vous possédez, à quel titre vous l’occupez (habitation principale ou secondaire) et l’identité des occupants si vous n’habitez pas vous-même dans le logement.

Elargissement du nombre de communes en zone tendues

Le nombre de communes figurant en zones tendues continue d’augmenter. Cette liste des communes a été modifiée par le décret 2023-822 du 25 août 2023 . Par ailleurs, les ministres du Logement et de l’Économie, Guillaume Kasbarian et Bruno Le Maire, l’avait promis en mars, c’est désormais chose faite, l’arrêté du 5 juillet 2024 modifiant l’arrêté du 1er août 2014 pris en application de l’article D. 304-1 du code de la construction et de l’habitation a modifié le zonage des communes. Par cet arrêté, 865 communes sont ainsi reclassées : 675 vers la zone B1, et 142 vers la zone A et 48 vers la zone A bis.

L’impact des JO de Paris 2024

Un autre événement a fortement fait chuter le nombre de biens en location de longue durée sur les 3 premiers trimestres 2024. Beaucoup de propriétaires, devant l’appât du gain des JO, ont préféré mettre leurs biens en location de courte durée. Ces biens devraient toutefois revenir à la location rapidement.

En conclusion, pour permettre de lutter très rapidement contre la crise du logement en région parisienne, Jacques Baudrier préconise, dans son blog, d’augmenter la taxe sur les logements vacants par 3 pour permettre de récupérer 100.000 logements. Cela ne permettrait pas de combler totalement le déficit de logements en Ile-de-France, estimé à 300 000 logements, mais cela y contribuerait de façon très conséquente. Il faut, selon lui, qu’au plus vite un gouvernement propose au Parlement un relèvement des taxes sur la sous-occupation des logements. Par ailleurs, le gouvernement compte sur son nouveau programme d’aide Bail Rénov pour améliorer rapidement la performance énergétique des logements loués.

Qu’est-ce que le dispositif « Bail Rénov »

Bail Rénov’, est né du constat que 1,6 million de logements mis en location au titre de résidence principale sont des passoires thermiques (étiquette F ou G du diagnostic de performance énergétique – DPE) soit plus du tiers de l’ensemble des résidences principales dites très énergivores.

L’ambition de Bail Rénov’ est de contribuer à l’amélioration de l’habitat et par conséquent de réduire la précarité énergétique dans le parc locatif privé sur l’ensemble du territoire national.

L’objectif est notamment d’accélérer la rénovation énergétique afin d’atteindre la neutralité carbone d’ici à 2050, et d’éradiquer les passoires thermiques pour permettre aux français de vivre dans des logements décents.

En effet, en France métropolitaine, la loi Climat et Résilience a mis en place un calendrier d’interdiction de location pour les logements les plus énergivores. À compter du 1^er janvier 2025, les logements étiquette G seront considérés comme non-décents et leur mise en location sera interdite ; au 1er janvier 2028, ce sera au tour des logements étiquette F et au 1^er janvier 2034, des logements étiquette E. Les propriétaires bailleurs et les locataires sont directement concernés par cette loi qui contraint la location des passoires thermiques.

Le programme Bail Rénov’, est un dispositif gratuit, qui vise à sensibiliser, informer et accompagner les propriétaires bailleurs et les locataires sur la rénovation et la sobriété énergétique des logements locatifs privés.

Bail Rénov’ a été expérimenté depuis septembre 2023 dans 16 territoires. En février 2024, l’expérimentation s’est étendue à 11 nouveaux départements dont Paris et le Val d’oise. L’objectif est de couvrir tout le territoire au 31 décembre 2024.

Bail Rénov’ propose :

• Des réunions publiques dans votre quartier
• Des rendez-vous téléphoniques
• Des visites à domicile.

Bail Rénov’ pour les propriétaires bailleur

Bail Rénov’ apporte des réponses de proximité sur les obligations des propriétaires bailleurs, les travaux de rénovation énergétique pour améliorer le DPE de leur logement et les aides financières qu’ils peuvent solliciter.

La raison d’être de ce dispositif ?

En agissant spécifiquement auprès des propriétaires bailleurs concernés par l’interdiction progressive de mise en location des logements, il participe à la politique du logement et à l’atteinte, d’ici 2050, de l’objectif de neutralité carbone voulues par l’État.

Bail Rénov’ est un dispositif d’informations qualifiées et de conseils personnalisés, qui permet aux propriétaires bailleurs d’échanger avec des experts pour se sensibiliser à la rénovation et la sobriété énergétique et imaginer le meilleur parcours de rénovation énergétique personnalisé.

Qu’est-ce que vous apportent, en détails, les experts Bail Rénov’

Des informations générales sur :

• la transition énergétique
• les lois « Énergie et Climat » et « Climat et Résilience », leurs conséquences (droits et obligations) et leurs échéances fortes
• les aides et accompagnement à la rénovation
• les conditions d’éligibilité à ces aides
• le carnet d’information logement (CIL) – un modèle a été publié par le gouvernement : télécharger le modèle.
• les interlocuteurs à connaître

Des conseils pour :

• se poser les bonnes questions, réaliser un pré-diagnostic personnalisé
• esquisser un parcours de travaux possibles et performants faire un premier bilan sur les stratégies de financements possibles en fonction de votre profil
• ouvrir un carnet d’information logement
• mieux gérer les dépenses énergétiques
• rencontrer les accompagnateurs concernés : A l’issue de ces échanges, les propriétaires sont orientés selon leurs besoins vers un Espace conseil France Rénov’ ou vers un Mon Accompagnateur Rénov

Bail Rénov’ pour les locataires

Parce que la performance énergétique d’un logement s’évalue aussi par la façon dont on vit dedans, Bail Rénov’ vise aussi à lutter contre la précarité énergétique en sensibilisant le locataire. Le dispositif propose d’accompagner les locataires en leurs apportant tous les conseils en matière de sobriété énergétique pour qu’ils puissent mieux gérer leurs consommations énergétiques.

Locataires, les experts Bail Rénov’ vous apportent :

Des informations générales sur :

• la transition énergétique
• les lois « Énergie et Climat » et « Climat et Résilience », leurs conséquences (droits et obligations) et leurs échéances fortes
• les aides et leurs conditions d’accès
• le carnet d’information logement
• les interlocuteurs à connaître

Des conseils pour :

• anticiper la réalisation de travaux
• avoir un bon usage de son logement réhabilité
• ouvrir un carnet d’information logement
• mieux gérer les consommations énergétiques

En bref, Bail Rénov a pour objectifs de proposer un parcours vers la rénovation énergétique des logements du parc locatif privé et d’embarquer propriétaires bailleurs et locataires dans la mise en place d’actions « gagnants-gagnants » en matière de sobriété et de rénovation énergétiques de leurs logements.

Lorsque le logement loué est la résidence principale du locataire, la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire d’un logement vide ou meublé avec un bail d’habitation (y compris un bail mobilité) de s’assurer à minima contre les risques locatifs.

Quelle assurance peut contracter le locataire ?

Le locataire doit à minima souscrite une assurance « risques locatifs »

L’assurance doit au minimum couvrir les risques incendie, dégât des eaux, explosion. L’assurance risques locatifs constitue la couverture de base obligatoire pour tous les locataires. La couverture de cette assurance concerne uniquement les dommages causés au logement loué lui-même.
Les dommages qui seraient causés aux voisins ne sont pas couverts par cette assurance. Ils doivent faire l’objet d’une autre garantie, appelée recours des voisins et des tiers, qui est facultative.
L’assurance des risques locatifs ne couvre pas non plus les biens personnels du locataire comme du propriétaire, qui pourraient être endommagés lors d’un sinistre.
Pour une couverture personnalisée et optimale, bien que non obligatoire il est recommandé au locataire de souscrire une assurance multirisque habitation (MRH).

Qu’est-ce que l’assurance « multirisque habitation (MRH) »

Avec ce type de contrat, le locataire dispose en plus des risques locatifs obligatoire, de garanties complémentaires non obligatoires, généralement incluses par défaut dans les contrats d’assurance multirisque habitation comme :

• La responsabilité civile recours des voisins et des tiers ;
• La responsabilité civile vie privée ;
• La garantie catastrophes Naturelles ;
• La garantie catastrophes technologiques ;
• La garantie événements Climatiques ;
• La garantie bris de vitres ;
• L’assistance.

Le locataire peut aussi ajouter un bon nombre d’options afin d’avoir une prise en charge la plus complète possible et des frais moindres en cas de sinistre :

• La garantie dommages électriques ;
• La garantie Protection Juridique ;
• Une protection des objets de valeur ;
• La garantie « panne électroménager » ;
• La garantie « appareils nomades » ;
• Etc…

Quelles conséquences si le locataire n’a pas souscrit une assurance habitation ?

Quels sont les risques pour le propriétaire en cas de sinistre ?

L’assurance habitation n’étant pas obligatoire pour le propriétaire dans le cas d’un logement vide en copropriété et d’une maison meublée, il ne s’expose à aucune conséquence légale ou judiciaire en cas de défaut d’assurance. Les enjeux pour le bailleur sont plutôt financiers. En effet, le propriétaire peut se retrouver à devoir payer tous les frais engendrés par un sinistre s’il n’a pas souscrit lui-même une assurance habitation.

Même si pour le propriétaire bailleur, propriétaire non occupant (PNO) l’assurance habitation n’est pas toujours obligatoire, dans les faits, elle reste un incontournable.

En effet, lorsqu’il choisit de mettre son logement en location, le propriétaire non occupant devrait souscrire sa propre assurance pour garantir une protection adéquate et une indemnisation en cas de problème. Il peut faire face à ses différents cas de figure :

• Le locataire n’a pas souscrit du tout d’assurance habitation.
• Le locataire a souscrit à la seule couverture de base obligatoire, l’assurance risques locatifs. Comme celle-ci ne couvre que les sinistres causés au bien lui-même et uniquement en cas d’incendies, explosions ou dégâts de eaux. Tout autre sinistre ne sont pas couverts, ni les risques causés au voisinage.

Dans ces deux premiers cas, le logement du bailleur n’est pas assuré pour les risques complémentaires comme le vol, le vandalisme,…Même si le propriétaire n’est en aucun cas responsable des objets volés au locataire, s’il n’est pas assuré lui-même, il devra prendre en charge les frais de réparation des dégâts occasionnés à son logement (porte fracturée, fenêtre cassée, tags sur les murs, ….).

• Un sinistre se déclare alors que le logement est vacant. En effet, entre deux locations, si le logement n’est pas assuré par le propriétaire non occupant, il ne bénéficie d’aucune protection en l’absence de locataire.
• Cas d’une location en meublé :
  • Si le logement est en copropriété, le propriétaire devra prendre une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) qui inclut une couverture du mobilier loué avec le logement ;
  • Si le logement n’est pas en copropriété, l’assurance PNO n’est pas obligatoire mais fortement conseillé. En effet, le locataire va assurer le montant de ses biens propres. En cas de sinistre, le mobilier du propriétaire ne sera donc pas couvert.

Les propriétaires ont donc intérêt à souscrire à une assurance PNO pour éviter d’avoir à dépenser des grosses sommes en cas de sinistre.

Quels risques pour le locataire

Sans assurance, en cas de sinistre, le locataire perd ses objets personnels mais il devra lui-même indemniser les personnes ayant subi le sinistre et les dégâts liés. Ainsi, il peut être redevable d’une somme qui peut très vite être colossale.

L’assurance habitation étant obligatoire pour le locataire, il risque gros s’il n’a pas d’assurance habitation. Au-delà des sommes à débourser, s’il subit un sinistre, il s’expose aussi à :

La résiliation de son bail de location

Si le bail de location conclu contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance le propriétaire peut décider de mettre un terme au bail.

La souscription d’une assurance habitation par le propriétaire

Le propriétaire est en droit de souscrire une assurance habitation choisie par ses soins au nom du locataire. Le coût de cette assurance peut alors être plus élevée que si le locataire avait choisi lui-même son contrat d’assurance. Sans compter que le propriétaire peut appliquer une majoration pouvant aller jusqu’à 10% sur le prix de l’assurance habitation, en contrepartie des démarches occasionnées par la faute du locataire. Le locataire devra alors s’acquitter mensuellement de la prime d’assurance auprès du bailleur.

Que doit faire le propriétaire si le locataire ne fournit pas d’attestation ?

La loi impose au locataire de prouver au propriétaire du logement qu’il a souscrit une assurance, au moins, pour les risques locatifs. Cette dernière garantit en effet que le locataire est couvert dans le cadre de l’occupation de son logement loué. Le propriétaire bailleur est donc en droit d’exiger du locataire une attestation d’assurance habitation lors de la remise des clés du logement et chaque année, à date d’anniversaire du contrat de bail.

En tout premier lieu, le propriétaire peut tout simplement échanger avec son locataire et lui rappeler son obligation d’assurance. Il ignore peut-être son obligation ou il a tout simplement pris du retard pour souscrire à une assurance.

Si après cela, le locataire refuse toujours de fournir une attestation d’assurance au propriétaire bailleur, plusieurs options s’offrent à ce dernier.
Selon les clauses indiquées dans le contrat de bail, le propriétaire aura ainsi le choix entre :

Résilier le bail

Le bail peut contenir ou non une clause résolutoire

Cas d’un bail avec clause résolutoire

Si le bail de location contient une clause résolutoire (clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations (loyer ou charges impayés, dépôt de garantie non versé, absence d’assurance des risques locatifs, troubles de voisinage constatés par un juge), le bailleur peut l’invoquer auprès du locataire et rompre le bail. Le propriétaire peut aller plus loin, en incluant dans le bail locatif des clauses prévoyant des pénalités financières en cas de non-respect des obligations du locataire.

Pour résilier le bail, le propriétaire bailleur doit suivre les étapes suivantes :

• Adresser à son locataire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice un commandement lui indiquant de prendre une assurance « risques locatifs » et de lui transmettre la preuve de la souscription d’un contrat d’assurance. Le locataire a alors un mois pour fournir cette attestation d’assurance au bailleur.
• Passé ce délai, le bailleur doit alors porter l’affaire devant le tribunal d’instance dont dépend le logement loué. Le juge prononce la résiliation du bail pour absence d’assurance « risques locatifs » du locataire après constat de la faute du locataire, sans pouvoir apprécier l’importance de cette faute.
• La résiliation du bail de location sera effective lorsque l’audience aura eu lieu ;
• Le propriétaire doit à nouveau adresser à son locataire, par l’intermédiaire d’un huissier de justice, un commandement lui indiquant de quitter les lieux;
• Si le locataire refuse de quitter les lieux, l’expulsion du locataire pourra alors être ordonnée sous la présence d’un huissier de justice.

Cas d’un bail sans clause résolutoire

Le propriétaire peut, dans un premier temps, envoyer au locataire une mise en demeure (adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier) l’obligeant à respecter ses engagements en prenant une assurance « risques locatifs » et en lui transmettant la preuve de la souscription d’un contrat d’assurance, mais rien n’oblige le propriétaire à cette démarche.
Sinon le propriétaire peut directement assigner le locataire, par acte d’huissier, devant le tribunal, pour demander la résiliation du bail et son expulsion.

Prendre l’assurance pour le compte du locataire

La loi prévoit une autre possibilité si le locataire ne remet pas d’attestation d’assurance habitation à son propriétaire.

Le propriétaire doit toujours et en premier lieu mettre en demeure le locataire de fournir l’attestation d’assurance. La mise en demeure doit aussi informer le locataire qu’à défaut de régularisation de sa part, la volonté du propriétaire de souscrire une assurance pour son compte et récupérable auprès de celui-ci.

Passé le délai d’un mois, le propriétaire peut donc lui-même souscrire une assurance habitation de son choix pour le compte du locataire. Le propriétaire doit remettre au locataire une copie du contrat d’assurance lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. Le montant total de la prime d’assurance annuelle est récupérable par le propriétaire par douzième à chaque paiement du loyer auprès du locataire. Le propriétaire peut également majorer la prime d’assurance dans la limite de 10%, pour indemniser ses démarches entreprises. Le montant dû sera alors sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Cela vaut aussi à un renoncement de la mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut d’assurance du locataire.

Si votre locataire quitte les lieux avant le terme, il vous faudra résilier le contrat d’assurance habitation souscrit. Le locataire devra alors vous verser la fraction de prime qui concerne son occupation.

En conclusion et au vu de la balance risques / bénéfices, le locataire comme le propriétaire bailleur ont intérêt à souscrire une assurance habitation. Mieux vaut respecter la loi, payer une petite somme mensuellement et être bien indemnisé en cas de sinistre, plutôt que d’avoir un gros sinistre non couvert et de devoir débourser une grosse somme d’argent ou engager des frais de justice.

Qu’est-ce que l’énergie verte ?

A l’heure où la transition énergétique est devenue un enjeu d’avenir capital, l’énergie verte gagne à être connue ! Mais à quoi correspondent vraiment cette énergie ? L’énergie verte est une énergie propre produite à partir de sources renouvelables et durables.

• Propre: une énergie propre est généralement décarbonée et ne produit qu’une infime quantité de polluants. Ce type d’énergie est la solution dans la quête de la neutralité carbone des pays.
• Renouvelables et durables, c’est-à-dire que la nature renouvelle continuellement ou suffisamment rapidement pour les considérer inépuisables à l’échelle d’une vie humaine.

Cette énergie devrait avoir un bel avenir devant elle. Alors, pour bien comprendre à quoi correspond cette énergie verte, qui représentera peut-être un jour 100 % de notre consommation, faisons le point !

En quoi l’énergie verte est-elle meilleure pour la planète ?

Énergie verte versus énergie fossile

Une énergie fossile (pétrole, gaz naturel, charbon) provient de l’exploitation de gisements, issus de la décomposition d’organismes vivants (notamment des plantes) dans les sols, le tout sur plusieurs centaines de millions d’années.

Or, si la combustion de ces énergies fossiles permet de produire de l’énergie, leurs extractions, leurs transformations et leurs utilisations contribuent en grande partie au réchauffement climatique. D’après Carbone4, 80 % des émissions mondiales de gaz à effet de serre associées à l’utilisation de l’énergie proviennent du CO₂ dégagé dans l’atmosphère par la combustion d’énergies fossiles.

Contrairement aux énergies fossiles, les énergies vertes sont réutilisables à l’infini. Elles se renouvellent presque aussi rapidement qu’elles se consomment.  Leur impact sur l’environnement est lui aussi minime : elles ne produisent pas ou très peu de gaz à effet de serre et de déchets.

Grâce à leurs faibles impacts environnementaux, les énergies vertes s’affirment comme des alternatives crédibles aux énergies fossiles pour le chauffage et l’électricité.

Énergie verte versus énergie nucléaire

L’énergie nucléaire peut être considérée comme “propre” car elle est décarbonée, donc meilleure pour l’environnement que l’énergie fossile. En revanche, elle exploite des matières premières qui ne sont pas renouvelables, comme l’uranium. Par ailleurs, la production d’électricité d’origine nucléaire génère de grosses quantités de déchets (23 000 m³ chaque année). Une partie de ces déchets sont hautement radioactifs et le resteront pendant plusieurs milliers d’années. Ceux sont ces nombreux déchets radioactifs générés par les centrales nucléaires qui induisent une controverse sur le classement ou non de cette énergie comme “propre”.  A cela, il faut ajouter les problématiques de dangerosité : en témoignent les accidents de Tchernobyl, puis de Fukushima.

L’énergie verte se positionne là encore comme la meilleure alternative, puisque ses sources sont inépuisables, ne produisent que très peu de déchets et le risque de catastrophe est incomparable.

Voyons ce que sont ces énergies vertes en détail

L’énergie hydroélectrique

L’eau est sans aucun doute l’un des éléments les plus importants sur terre, puisque notre planète est composée à 70% d’eau. Le mouvement de l’eau crée une force qui est l’énergie hydroélectrique. L’eau et son énergie ont toujours été au centre de nos vies. En se servant de cette énergie, nos ancêtres utilisaient déjà l’eau via les moulins pour moudre des grains.

Les cascades, les courants des fleuves ou de la mer, les vagues,… sont autant de possibilités de produire de l’électricité,…

Le principe est très simple. En utilisant la force de l’eau, c’est-à-dire en utilisant un courant naturel ou en créant un courant d’eau avec assez d’efficacité, on peut faire tourner un système rotatif de grande ampleur. Cette turbine reliée à un alternateur transforme l’énergie hydraulique en hydro-électricité. Le type d’installation (barrages (énergie hydraulique), hydroliens, usines marémotrices,…) varie en fonction du lieu d’implantation. Ensuite, il ne reste plus qu’à déplacer cette énergie à l’aide d’un réseau électrique. Le principe est donc extrêmement simple et permet d’adapter les centrales aux différents mouvements naturels possibles de l’eau.

L’énergie hydroélectrique est réellement verte. Non seulement elle ne rejette aucune pollution dans l’atmosphère, pas de gaz à effet de serre comme le dioxyde de carbone ou le méthane, et en plus, elle ne produit aucun déchet. L’énergie hydroélectrique est la première ressource renouvelable, en termes de quantité, à être exploitée sur notre territoire.

L’énergie solaire

Les photons qui transportent la lumière du soleil sont chargés d’énergie. Celle-ci peut être captée de diverses manières.

Il existe trois types d’énergie solaire : l’énergie photovoltaïque, l’énergie thermique et l’énergie thermodynamique.

L’énergie photovoltaïque

Les panneaux photovoltaïques captent l’énergie du rayonnement solaire et le transforment en électricité.

L’énergie thermique

Les panneaux solaires thermiques permettent quant à eux de récupérer la chaleur des rayons pour le chauffage des habitations et la production d’eau chaude sanitaire.

L’énergie thermodynamique

permet aussi de produire de l’électricité en convertissant l’énergie solaire en chaleur puis en électricité. Elle n’est pas trop présente en France car elle nécessite un très fort ensoleillement.

La particularité de l’énergie solaire, c’est qu’elle est très peu émettrice de gaz à effet de serre, ce qui en fait un allié intéressant de la transition énergétique ! Depuis quelques années, l’énergie solaire a le vent en poupe chez les particuliers, et plus particulièrement l’autoconsommation photovoltaïque : “à fin septembre 2022, la France compte près de 600 000 installations photovoltaïques toutes puissances confondues” d’après Enedis. En France, le solaire représente 3% de l’électricité produite.

L’énergie éolienne

C’est la force du vent, qui fait tourner les pales des éoliennes sur terre ou en mer entraînant un rotor qui convertit ce mouvement en électricité. L’énergie éolienne est à ce jour la troisième source de production d’électricité en France. En 2023, les pâles des éoliennes terrestres et offshores ont produit pas moins de 50,8 TWh d’énergie et 7% de la production d’électricité.

L’énergie éolienne présente de nombreux avantages sur le plan environnemental et social.

L’électricité produite grâce à la force du vent ne dégrade pas la qualité de l’air, ne pollue ni les eaux ni les sols et n’altère pas la biodiversité. L’énergie éolienne s’accorde très bien avec nos besoins. En effet, en hiver en France, lorsque les besoins en électricité sont les plus forts (notamment pour le chauffage électrique), le vent souffle plus et la production éolienne est donc plus importante.

La biomasse

L’énergie verte produits à partir de la biomasse est doublement vertueuse. En effet, cela permet non seulement de profiter d’une énergie renouvelable, mais aussi de participer au recyclage et à la valorisation les matières organiques biodégradables locales comme certains déchets ménagers et d’autres déchets issus de l’industrie agro-alimentaire, de la restauration collective, les boues de station d’épuration, les effluents agricoles (lisiers, déjections animales), le bois, les feuilles, les algues vertes, le carton, ou encore le papier. L’électricité est produite grâce à la chaleur dégagée par la combustion de ces matières organiques, d’origine végétale ou animale. La fermentation (ou méthanisation) de ces déchets va permettre de produire du biogaz qui, après avoir été épuré, devient du biométhane (gaz vert) et peut être utilisé comme du gaz naturel. Les bioénergies représentent moins de 2% de la production d’énergie en France.

Une précision est importante à souligner sur la biomasse. Même si la biomasse, en particulier le bois, est la première source d’énergie renouvelable en France et dans le monde, mais aussi l’une des plus abondantes. Elle permet essentiellement de produire de la chaleur, notamment pour se chauffer. Les poêles et les cheminées sont les installations à biomasse les plus utilisées. Alimentés en bûchettes de bois ou en granulés, ils servent de moyens de chauffage. Mais cette énergie renouvelable n’est pas propre, donc pas une énergie verte : la production de chaleur ou d’électricité basée sur la combustion du bois utilise des matières organiques renouvelables (les arbres) mais n’est pas propre car cette combustion émet du CO2.

La géothermie

Le cœur de la terre est constitué de magma produisant en permanence une forte chaleur du centre vers la surface. En France, les sols sont en moyenne, et ce, tout au long de l’année entre 10°C et 14°C puis, au fur et à mesure que l’on s’enfonce, elle augmente d’environ 3°C tous les 100 mètres. Ainsi, on peut atteindre des températures avoisinant les 140°C à 4 000 mètres de profondeur.

La géothermie désigne le processus qui permet d’extraire la chaleur terrestre pour la transformer en source d’électricité ou de chauffage. La captation de cette chaleur souterraine est possible grâce aux canalisations installées en souterrain dans lesquelles circulent des courants chauds et froids. Il est important de retenir que la géothermie est une source d’énergie renouvelable et illimitée puisqu’elle provient du centre de la terre. La géothermie nous offre une réserve d’énergie inépuisable car disponible en permanence et cela, avec une totale indépendance énergétique.

Pourquoi aller vers ces énergies vertes ? Quels sont les avantages des énergies vertes ?

• Pour l’environnement : lutter contre le dérèglement climatique en réduisant les émissions de gaz à effet de serre.
• Pour notre santé : elles n’émettent pas de particules fines et limitent ainsi la pollution de l’air, responsable, selon les chiffres du ministère de l’Ecologie, de 48 000 décès prématurés en France chaque année.
• Pour une meilleure maîtrise des prix de l’énergie : les rayons du soleil, le vent et l’eau sont accessibles presque partout sur la planète : l’exploitation locale de ces ressources n’est pas affectée par les crises géopolitiques, les flambées des prix ou les perturbations des chaînes d’approvisionnement.
• Pour notre pays :
  • Encourager le développement de la production d’énergie verte sur notre territoire est positif pour notre économie. Elles valorisent les ressources locales et de notre territoire. Selon le ministère, ces énergies locales représenteront, en 2028, 21 milliards d’euros de valeur ajoutée brute en France.
  • Elles permettent la décentralisation de l’énergie et ainsi réduisent la dépendance énergétique de pays comme la France aux pays exportateurs d’énergies fossiles et d’uranium.
  • Et par la même, elles permettent de créer de nouveaux emplois en France : Selon le ministère, ces énergies représenteront, en 2028, 236 000 emplois directs et indirects.

La France a pour objectif d’atteindre 33 % d’énergies renouvelables dans son mix énergétique d’ici 2030, sachant que, en 2022, elle en est à 20,7 % selon les statistiques gouvernementales disponibles à ce jour.

Comment savoir si mon énergie est verte ?

En France, de plus en plus d’acteurs se partagent la fourniture de l’énergie verte, que ce soit pour l’électricité ou le biogaz. Ce marché est strictement encadré afin d’éviter les dérives et notamment les promesses trop alléchantes. Un système européen de traçabilité (selon la directive du règlement européen n°2009/28/CE) a été mis en place pour vous assurer que vous consommez bien de l’énergie verte si vous avez souscrit à un contrat d’énergie verte. Elle a été transposée en droit français dans le code de l’énergie. C’est ce qu’on appelle les certificats de garantie d’origine (GO). Ils sont émis par un seul organisme indépendant mandaté par le Ministère de la Transition Écologique et Solidaire qui vérifie différents éléments, comme la source utilisée pour produire de l’électricité verte, les dates et lieux de production… Pour que ces offres soient certifiées “vertes”, le fournisseur doit être en mesure de garantir à ses clients que pour chaque kWh que vous consommez, l’équivalent en énergie verte est injecté sur le réseau par votre fournisseur. Votre offre doit être accompagnée de ce certificat.
Outre cette certification via les GO, l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME) a mis en place le label VertVolt.

Pourquoi un autre label

Parmi les offres d’électricité « verte », toutes ne garantissent pas en réalité que l’électricité achetée provienne d’énergies renouvelables. En effet, chaque producteur d’énergie verte en Europe est autorisé à émettre des certificats en fonction de la quantité d’énergie verte produite. Il vend ensuite ses certificats à des fournisseurs d’énergie dans son pays ou dans d’autres pays européens.

Toutefois, ce marché des certificats présente deux limites :

• les fournisseurs peuvent acheter des certificats à des producteurs d’énergie verte sans jamais leur acheter d’énergie. L’énergie qu’il vendront à leurs clients peut être achetée à des producteurs qui n’utilisent aucune énergie verte. Un fournisseur peut donc vous proposer une énergie verte mais cela ne veut donc pas dire nécessairement que l’énergie que vous consommez est issue d’énergies vertes ! Elle peut provenir en partie d’une production nucléaire. Il lui suffit d’acheter des « certificats » à des producteurs européens d’énergie verte (en proportion de l’énergie verte qu’il vous vend en France) pour qu’il considère son offre comme étant verte ;
• Le prix actuellement très bas des certificats ne permet pas vraiment de financer le développement de nouvelles installations d’énergies renouvelables.

Pour apporter davantage de transparence aux foyers français et pour leurs simplifier le choix, l’ADEME a élaboré un nouveau label, « VertVolt », permettant d’attester l’engagement des fournisseurs à rémunérer des producteurs d’énergies vertes en France. L’objectif est donc de donner davantage d’informations au consommateur, car les nombreuses offres d’énergie verte disponibles ne se valent pas nécessairement. Le label VertVolt constitue donc une garantie supplémentaire pour le consommateur.

Qu’est-ce que l’électricité verte ?

Cette énergie renouvelable est aujourd’hui davantage accessible pour alimenter nos foyers. L’électricité verte peut être produite à partir de différentes sources.

Aujourd’hui, en France, selon le ministère de la Transition énergétique, l’électricité verte est produite :

49 % est issue de l’énergie hydroélectrique

31% est issue de l’éolien

12% est issues du  solaire photovoltaïque.

L’électricité verte est ensuite injectée et acheminée via le même réseau que l’électricité classique. On ne peut pas vous garantir que l’électricité qui sort de votre prise est une électricité produite par le parc solaire d’à côté puisqu’il n’y a qu’un seul réseau électrique. Néanmoins, les garanties d’origine permettent de tracer l’énergie renouvelable injectée sur le réseau électrique et ainsi de vous proposer une offre d’électricité verte.

Quels sont ses avantages d’une offre d’électricité verte ?

À l’heure actuelle, plusieurs questions se posent face à tant de fournisseurs : qui sont les meilleurs et ceux qui sont moins vertueux que leurs confrères. Un classement a été réalisé par l’ADEME.

Choisir une offre d’électricité verte est une offre qui propose de l’électricité issue de ressources renouvelables comme le solaire, l’éolien, l’hydraulique ou encore la biomasse, la géothermie. Elle n’entraîne que très peu de rejets carbonés et participe ainsi à l’amélioration de la qualité de l’air et donc de la qualité de vie des habitants. Faire le choix l’électricité verte c’est aussi soutenir les énergies renouvelables, agir en faveur de la transition énergétique et contribuer directement à l’essor de cette nouvelle filière. Autre avantage, son prix, qui peut selon les offres être plus bas que celui de l’électricité produite à partir d’énergies fossiles.

Attention, les fournisseurs d’électricité verte doivent certifier leurs énergies par les mécanismes de garanties d’Origine. Une offre de fourniture d’électricité est dite « verte » si le fournisseur peut garantir qu’une quantité d’électricité d’origine renouvelable équivalente à la consommation des clients de cette offre a été injectée sur le réseau électrique. Pour prouver qu’une quantité équivalente d’électricité verte a été injectée sur le réseau, seules les Garanties d’Origine ont valeur de certification. Côté particulier, la certification sera mentionnée sur les factures d’électricité.

Qu’est-ce que le gaz vert ?

Le gaz vert, est un gaz combustible bas carbone produit essentiellement à partir de la fermentation de matières organiques. Elles sont rassemblées dans une cuve fermée puis chauffées et brassées pendant 60 jours entrainant ainsi la formation de gaz, le biogaz et aussi d’engrais. En fonction des matières organiques à partir desquelles il est produit, le biogaz va contenir une quantité plus ou moins importante de biométhane. En moyenne, il en renferme entre 40 à 60 %. C’est donc pour cette raison que le biogaz doit subir un processus d’épuration pour que sa composition finale se rapproche le plus possible de celle du gaz naturel : il est donc totalement miscible avec ce dernier. Cela signifie qu’on peut injecter le biométhane dans le réseau de distribution. Il s’y mélange sans difficultés avec le gaz naturel, d’origine fossile, et peut être utilisé par les consommateurs sans incidence sur leur matériel.

Le biogaz fabriqué par méthanisation contribue aujourd’hui à une gestion intelligente de ces déchets que nous produisons chaque jour. Leur exploitation comme matière première pour la production de biogaz permet de valoriser leur potentiel énergétique. La méthanisation offre aussi une excellente alternative à la combustion et à l’enfouissement des déchets, ce qui contribue à réduire la pollution de l’air et des sols !

Et cela d’autant plus que, grâce aux progrès technologiques en cours, il sera bientôt possible de produire du biogaz à partir de déchets de plus en plus variés, dont certains déchets considérés jusqu’alors comme très polluants et difficiles à valoriser : bois traité, plastiques, pneus, etc…

À terme, l’objectif de la filière est d’atteindre 10 % de gaz vert injecté dans le réseau national à l’horizon 2030, puis 100 % en 2050.

D’autres procédés, même si peu développés encore, peuvent aussi produire du gaz vert, tels que le power-to-gaz ou encore la pyrogazéification.

Qu’est-ce qu’une offre de gaz vert ?

Comme pour l’électricité, pour qu’une offre de gaz soit verte, le fournisseur doit prouver qu’il a produit ou acheté le même volume de gaz vert que celle consommée par son client.

Il est aussi à noter qu’aucuns travaux ne sont nécessaires pour utiliser l’énergie verte, puisque c’est la même énergie qui est livrée à tous les clients raccordés au réseau électrique et gazier français, quels que soient le fournisseur et le type d’offre.

Pour conclure, nous émettons toujours plus de dioxyde de carbone que la planète peut en absorber. Or, selon le dernier rapport du GIEC, pour contenir le réchauffement global à + 1,5 °, cela implique que les émissions de gaz à effet de serre (GES), provenant essentiellement des énergies fossiles et de l’industrie, qui ont continué d’augmenter ces dix dernières années (mais deux fois moins vite que lors de la décennie précédente), atteignent leur plafond en 2025 au plus tard, puis décroissent jusqu’à la neutralité carbone en 2050.. L’objectif est donc que tous les pays signataires de l’accord de l’Union Européenne, devront absorber autant de carbone qu’ils en émettent d’ici plus ou moins 25 ans. Va-t-on réussir à atteindre cet objectif ? En attendant de le savoir, faites un pas vers la transition énergétique !

Dès le mois de mars, les jours allongent et nos envies de nature et d’espaces verts reviennent !

Commençons par les plantes d’intérieur

À l’intérieur, profitez du mois de mars pour rempoter les plantes qui sont à l’étroit dans leur pot.
Les plantes en pot épuisent petit à petit leur terreau, il est important à la fin de l’hiver de se lancer dans le rempotage en augmentant la taille du contenant.
Pour les plantes les plus grosses et dont le rempotage serait difficile on a recours au surfaçage.

Jardin, balcons, terrasses, découvrez tous les bons gestes à suivre !

Pour accueillir le printemps, il faut commencer à préparer les nouvelles plantations afin d’avoir un espace fleuri et accueillant pour les beaux jours.

Dès le mois de mars, si vous avez un jardin, il faut commencer à entreprendre les travaux de nettoyage, élagage, ramassage des feuilles mortes…

C’est aussi le moment de reprendre possession de votre balcon ou votre terrasse !

Après avoir vérifié que toutes vos plantes restées à l’extérieur ont survécu à l’hiver, après avoir retiré les adventices de vos pots, les tiges sèches et la mousse, vient alors la question de choisir de nouvelles plantations.
• Fleurs : agrémentez vos jardinières de primevères, pensées, campanules, anémones, géraniums ou jacinthes et semez vos mélanges de graines pour prairies fleuries ou de graines de plantes mellifères.
• Arbustes : vous pouvez planter dans de grands bacs vos arbustes nains ou des arbustes fruitiers comme le framboisier.
• Potager : vous pouvez également semer, dans des bacs, des graines de carottes, radis, ciboulette, basilic et persil.
• Plantes grimpantes : plantez en grand bac clématite, chèvrefeuille, lierre, etc… Pensez bien à installer un treillage contre le mur.

Mais, pour faire face à l’enjeu crucial de réchauffement des températures urbaines, pourquoi ne pas pensez à verdir ou à végétaliser votre copropriété ?

Quels que soient les scénarios imaginés, le dérèglement du climat entraînera des conséquences graduelles sur le territoire francilien (augmentation de la fréquence et de l’intensité des périodes de sécheresse et de canicule…). Ces modifications pourront entraîner des risques pour la santé et la biodiversité, mais aussi pour l’écosystème urbain dans son ensemble.

C’est pourquoi il est indispensable d’agir dès aujourd’hui pour garantir le bien-être des habitants et adapter nos villes aux conséquences de ces changements.
La Ville de Paris a fait le choix d’accroître la présence de végétation en ville, notamment avec son Plan Arbre dans les espaces publics. Mais qu’en est-il des espaces privés constitués, par exemple, à Paris par 80 % de copropriétés.

Vous rêvez d’une copropriété plus verte et plus éthique ?

Verdir sa copropriété grâce à l’aménagement d’espaces verts est un projet simple qui permet d’améliorer le cadre de vie des copropriétaires, de favorise la détente, la sociabilisation et d’avoir un impact positif sur l’environnement en augmentant la biodiversité.
Aménager des espaces verts dans sa copropriété peut donc prendre plusieurs formes.

Si votre copropriété dispose d’un espace commun extérieur comme une cour ou un jardin, vous pouvez y planter ou installer des arbres, des arbustes ou des fleurs.

Si vous disposez d’espaces conséquents et que certains copropriétaires sont de vrais jardiniers en herbe, vous pouvez envisager l’installation d’un potager collaboratif : une bonne idée pour créer du lien entre les copropriétaires tout en obtenant de délicieux légumes !

Si votre copropriété ne dispose pas d’espace vert mais de cour intérieure sans aucune végétation, il est simple de commencer par mettre en place quelques bacs avec des plantes et pourquoi pas des plantes grimpantes pour égailler les murs intérieures de votre copropriété.

Vous pouvez aller plus loin en condamnant certaines parties bétonnées au bénéfice d’espaces plantés.

Ajouter des fleurs, des arbustes, des buissons ou encore de la pelouse dans une copropriété permet également de l’embellir et de préserver l’intimité des copropriétaires, tout en donnant de la valeur à votre copropriété.

Quels que soient les espaces disponibles dans votre copropriété, il y a toujours une solution adaptée pour ajouter un peu de verdure.

Et s’il n’en existe pas, vous avez encore une solution de végétaliser votre rue devant votre copropriété.

Comment végétaliser votre rue

Pour cela, il vous suffit d’avoir un projet et d’obtenir le permis de végétalisation. Les permis de végétaliser concernent l’espace public, le plus souvent, ce sont des parcelles de trottoirs ou de places. Les permis de végétaliser peuvent consister aussi à fleurir des pieds d’arbres, installer des jardinières au sol, ou bien même jardiner en pleine terre, après retrait du bitume par des équipes de la ville. Les permis sont aussi délivrés pour végétaliser des pieds de façade, des limites de chaussée. Ces derniers sont néanmoins des projets plus contraignants et soumis à des conditions particulières.

Chaque citoyen majeur peut demander à bénéficier d’un permis de végétaliser pour jardiner dans sa rue. Ces demandes peuvent se faire de manière individuelle ou collective Dans certaines villes, les projets doivent obligatoirement être portés par des associations.

Une fois le permis délivré, les villes apportent leur soutien quant à la mise à disposition de l’espace (retrait des grilles en pied d’arbre, coupe de carrés de bitume, apport de terre, fourniture de graines ou de plants), fournissent des appuis techniques pour jardiner (guides, conseils, lieux ressources) et vérifient dans le temps que l’entretien de la parcelle est bien réalisé.

En revanche, le titulaire doit prendre en charge l’aménagement, la plantation, l’entretien, le nettoyage et l’affichage. Pour s’informer, la Maison du jardinage, est ouverte tout au long de l’année et permet à tous d’accéder à de nombreux guides.

Un outil « Sesame » vous permet aussi de proposer une gamme d’essences qui répond à des enjeux d’adaptation spécifiques sur le territoire. Il contribue à l’adaptation des milieux urbains en intégrant les capacités qu’ont les arbres à créer de l’ombre, rafraîchir l’air ambiant par évapotranspiration, créer des refuges pour la biodiversité, absorber les polluants gazeux et fixer les particules fines présents dans l’air, stocker le CO2, et capter les eaux pluviales, tout en prenant en compte les contraintes liées à la ville.

Si vous souhaitez découvrir des exemples de végétalisation en milieu urbain, rendez-vous sur la plateforme Adaptaville qui recense des solutions d’adaptation au changement climatique, et notamment des solutions basées sur la végétalisation ! Vous découvrirez ainsi la solution Asphalte Jungle qui consiste à créer des jardins urbains avec peu d’entretien et du réemploi des matériaux.

Comment mettre en place des espaces verts dans les parties communes de votre copropriété ?

Si votre copropriété dispose d’un grand espace extérieur, l’aménager fait partie des travaux d’amélioration. L’aménagement devra donc être voté par l’ensemble des copropriétaires lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Le vote sera réalisé à la majorité absolue.

Attention, aucun copropriétaire n’a le droit d’y apporter des modifications sans autorisation. S’il le fait, il s’expose à une mise en demeure de la part du syndic.

Le syndicat des copropriétaires peut toutefois faire réaliser (ou réaliser) des petits travaux d’aménagement d’espace vert dans les parties communes à condition que le montant soit inférieur au seuil du montant des menus travaux ne nécessitant pas d’autorisation et précédemment fixé et voté en assemblée générale.

Il est aussi nécessaire de consulter le règlement de copropriété qui peut mentionner des obligations et restrictions liées aux espaces verts comme l’interdiction de certains végétaux à cause de leur enracinement ou de leur toxicité ou encore car considérés comme trop envahissants.

L’entretien des espaces verts dans votre copropriété

Aménager un espace vert dans sa copropriété est une bonne chose, mais demeure la question de son entretien. Cette décision devra être évoquée et votée lors de l’assemblée générale, à la majorité simple, conformément à l’article 24.

Si l’espace vert est petit comme une cour intérieur et que son entretien ne nécessite pas l’utilisation d’outils en particulier, les copropriétaires peuvent faire le choix de l’entretien mutualisé. Ils s’occupent alors eux-mêmes de l’entretien ensemble ou à tour de rôle. Cela peut être un moment convivial et bénéfique à la création de liens sociaux entre copropriétaires.

Si la copropriété dispose d’un gardien, il peut aussi vouloir s’en occuper, à charge de modifier son contrat.

Pour un espace vert de grande taille, il est alors de mise de faire appel à un professionnel.

Qu’est-ce que le droit de préemption du locataire

Le droit de préemption du locataire est un droit légal qui donne au locataire d’un logement la priorité pour l’acheter sur tout autre acquéreur, si le propriétaire décide de le vendre. En d’autres termes, si votre propriétaire veut vendre le logement que vous louez, il doit d’abord vous proposer de l’acheter. Ce n’est pas une obligation d’achat. Vous pouvez refuser l’offre sans conséquence. Cette loi vise à protéger, dans certains cas, les locataires contre l’éventualité d’une expulsion due à la vente du logement.

Le droit de préemption du locataire trouve son origine dans les articles 10 et 10.1 de la loi du 31 décembre 1975, modifié par l’article 5 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 et complété par l’article 15-II de la loi N°89-462 du 06 juillet 1989.

Conditions pour pouvoir profiter du droit de préemption

En général, les propriétaires préfèrent vendre leur bien « libre », car cela leur permet de le vendre à un prix plus important.

Pour un appartement

• Si le propriétaire souhaite vendre son appartement, jusqu’ici loué, libre de toute occupation, il doit le notifier au locataire par une lettre recommandée ou par acte d’huissier ou encore par courrier remis en main propre avec demande d’émargement. C’est le droit de péremption. Si le bien est loué à plusieurs locataires, le congé doit être adressé à chaque titulaire du bail d’habitation.
• Si le logement fait partie d’un immeuble que le propriétaire souhaite vendre en bloc (vente de l’immeuble dans son intégralité suivie d’une revente par lots). Le droit de préemption du locataire n’existe que si la vente porte sur un immeuble à usage d’habitation ou mixte (habitation et professionnel) en son entier, comportant plus de 5 logements et si le nouvel acquéreur ne s’est pas engagé à proroger les baux en cours pour une durée maximum de 6 ans à compter de la signature de l’acte authentique. Le propriétaire doit alors transmettre aux différents locataires une offre de vente qui reprend les conditions de vente, et les biens doivent être conformes à un usage d’habitation.
• Si le logement fait partie d’un immeuble de 10 lots principaux minimum et que le propriétaire souhaite vendre à la découpe, le droit de préemption s’applique. Le propriétaire doit donc informer les locataires qu’il souhaite vendre les logements qu’ils occupent. En revanche, lors d’une vente à la découpe, le locataire n’a pas à libérer les lieuxmême s’il n’achète pas le logement car il ne s’agit pas d’un congé pour vendre. Il peut donc rester locataire du logement qu’il occupe. Il changera simplement de bailleur à la vente de son logement.

Pour un garage ou un parking

Dans le cas d’un garage ou d’un parking loué séparément du logement, le locataire n’a pas de droit de préemption. Cependant, si le garage est vendu en même temps que le logement, le locataire de l’appartement a le droit de préemption.

Pour les locaux commerciaux

Pour les locaux commerciaux, le droit de préemption est d’un mois.

Quand le droit de préemption ne s’applique pas ?

Ce droit de préemption ne s’applique pas à tous les types de logements et dans tous les cas.

Le droit de préemption du locataire n’est pas absolu.

• Si le bail du locataire en place n’est pas arrivé à échéance, le propriétaire peut, tout de même, vendre son bien occupé, le bail de location est alors transféré au nouveau propriétaire. Il se poursuit dans les conditions initialement prévues, ni le loyer ni la durée du bail ne peuvent être modifiés. Le propriétaire n’est pas obligé de tenir le locataire informé de sa démarche. Il ne fait pas parvenir de demande de congé au locataire et donc le locataire n’est pas prioritaire pour le rachat du bien.
• Si le propriétaire souhaite vendre son bien immobilier à un membre de sa famille, parents jusqu’au troisième degré inclus, le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption et ne peut donc se porter acquéreur du bien qui lui est loué. L’achat du bien par un proche est prioritaire.
• Si le logement est vendu à la suite d’une procédure de saisie immobilière ou encore lors d’une vente aux enchères publiques, le locataire ne peut pas prétendre à son droit de préemption.
• Si le logement est situé dans un immeuble en état d’insalubrité ou frappés d’une interdiction d’habiter ou d’un arrêté de péril.
• Par ailleurs, le droit de préemption du locataire s’efface devant le droit de préemption urbaindont bénéficient les communes. Le propriétaire dont le bien se situe dans une zone de préemption urbain doit informer, en priorité, la commune de son intention de vendre. Si la commune active son droit, le locataire n’est plus prioritaire.

Les locations meublées ou saisonnières ne sont pas concernées par cette loi. Il existe cependant des exceptions concernant la location meublée si :

• Le logement fait l’objet d’une première vente à la suite d’une division ou une subdivision de l’immeuble par lots.
• Le logement est mis en vente pendant que le bail de location est en cours.
• Le logement est concerné par une vente en bloc de plus de 10 logements au sein d’un même immeuble.

Cas de vente et droit de préemption : les règles à respecter

Lorsque le propriétaire veut vendre un bien libre de toute occupation, il a pour obligation de transmettre une notification de congé avec une offre de vente, ainsi que la désignation, la description, la surface du logement et de ses éventuelles annexes louées, les conditions d’achat et la transcription des dispositions des cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 06 juillet 1989. Les frais de notaire doivent être inclus dans ce prix. (Modèle de lettre pour donner congé pour vente). A défaut, le congé peut être annulé à la demande du locataire.

Enfin, une notice d’information relative aux obligations du bailleur et voies de recours et d’indemnisation du locataire doit être jointe au congé pour vendre.

Cette notification doit être transmise au moins 6 mois avant l’échéance du bail. Le locataire est prioritaire sur l’achat du bien, il dispose alors de deux mois à compter de la réception de la lettre pour accepter ou refuser l’offre.

Durant ce délai, le locataire doit indiquer s’il souhaite acheter ou non le logement. Si le locataire ne répond pas à la lettre du propriétaire, cela sera considéré comme un refus de sa part. Dans tous les cas, si le locataire ne souhaite pas acheter le bien, il devra quitter les lieux à la fin de son bail pour que le bailleur puisse vendre libre de toute occupation. Le propriétaire sera alors libre de vendre le bien à qui il veut.

Si le locataire accepte la proposition du propriétaire, la réalisation de la vente est ajournée en attendant que le locataire obtienne un accord pour son prêt (si nécessaire). A la suite de cela, le locataire dispose de 4 mois pour réaliser son dossier de prêt et le faire accepter.

Si le locataire paie comptant, la vente doit avoir lieu dans les deux mois qui suivent l’acceptation de la proposition. Cette période peut être allongée si les deux parties décident de prolonger les délais de négociation.

Si par la suite, le propriétaire décide de vendre son bien à un prix inférieur à celui initialement proposé au locataire, ou s’il reçoit une offre à un prix inférieur, il devra alors notifier une nouvelle offre au locataire. Le locataire a alors un délai d’un mois pour décider d’acheter ou non le bien au nouveau prix proposé par le propriétaire. C’est le droit de préemption subsidiaire ou aussi appelé seconde préemption. Elle a pour objectif de protéger le locataire de certaines manœuvres du propriétaire, qui peut volontairement gonfler les prix pour que le locataire ne puisse pas acheter le bien.

Le propriétaire ne peut pas vendre son bien à un prix inférieur sans l’avoir au préalable notifier au locataire. Si le propriétaire ne respecte pas ces obligations d’information et le droit de préemption, la vente en cours peut être annulée.

A noter : Pour les locataires de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC, ils bénéficient d’une protection supplémentaire spécifique en plus du droit de préemption. En cas de vente du logement, le propriétaire doit proposer au locataire un relogement correspondant à ses besoins et capacités. Pour un vieillissement plus serein et sécurisé, c’est une disposition importante qui garantit un toit aux personnes âgées, même face à la vente de leur logement actuel.

Les sanctions en cas de non-respect du droit de préemption du locataire

Le propriétaire s’expose à des sanctions s’il transmet un congé pour vente sans respecter  la norme imposée par la loi Alur. Le montant maximum de l’amende pénale est de 6 000 euros pour une personne physique et de 30 000 euros pour une personne morale. Le locataire peut de plus réclamer la réparation de son préjudice en se constituant partie civile. Tout manquement relatif à la notification et à l’exécution du droit de préemption du locataire entraîne l’annulation de la vente. Seul le locataire concerné est en droit de demander l’invalidation de la transaction.

Jusqu’au 1er janvier 2024

Les informations suivantes sont applicables si le compost reçoit moins de 2 tonnes par jour de déchets (une autre législation entre en vigueur dans l’hypothèse inverse) et si le compost a vocation à situer sur une partie commune : ce qui est le cas de votre copropriété.

Le syndicat est dans un premier temps amené à voter en AG conformément à l’article 25 de la loi de 1965. Il est nécessaire de voter sur l’autorisation du compost dans une première résolution et de faire un second vote sur la place du compost dans la copropriété (sur une partie commune) dans une deuxième résolution.

Jusqu’à la loi du 10 février 2020, il n’existait pas d’encadrement légal spécifique au sujet de la situation du compost dans la copropriété. Il s’agit du libre choix du syndicat. Néanmoins, il est nécessaire de souligner qu’il y a quelques arrêts portant sur des contentieux au sujet de troubles de voisinage sur la situation du compost trop proche des fenêtres de certains occupants.

Également, une fois l’accord de la copropriété sur le compost et sa situation, il est nécessaire avant toute construction, d’obtenir l’autorisation du service de l’urbanisme de la Mairie conformément à l’article R421-1 du code de l’urbanisme.

Exceptions :

• Si la copropriété n’est pas implantée dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques ou dans un site classé ou en instance de classement.
• Si la construction à une emprise au sol inférieur à 5m² il n’y a pas d’autorisation à demander conformément à l’article R421-2 du code de l’urbanisme.

A noter :
1/ De nombreuses collectivités territoriales offrent des aides financières pour ce type de projet et/ou fournissent elles-mêmes le matériel : se renseigner avant d’inscrire les questions à l’ordre du jour.

2/ L’entretien des bacs de compostage et le compost lui-même : cette tâche peut être dévolue au gardien de l’immeuble (attention à l’avenant à faire) et si la copropriété n’en dispose pas, il est important qu’un ou plusieurs copropriétaires soient volontaires pour s’en charger (rédiger un règlement interne à afficher)

A compter du 1er janvier 2024

La loi du 10 février 2020 sur le gaspillage et l’économie circulaire a rendu le compostage obligatoire et a rappelé aux collectivités territoriales la responsabilité de mettre en œuvre la collecte des biodéchets.

Plusieurs solutions peuvent être proposées par les communes

• La distribution de boisseaux pour collecter les déchets alimentaires à domicile avant de les jeter dans les composteurs.
• L’installation de composteurs collectifs ou individuels.
• L’utilisation de bennes à ordures spécifiques.

Les raisons qui motivent l’adoption de cette obligation

Le Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires espère que cette nouvelle obligation entraînera des répercussions positives sur notre environnement. Le but ultime de l’organisme est de réduire l’émission de gaz à effet de serre de 800 000 tonnes par an sur le long terme.

Cette loi rend donc le compostage des déchets théoriquement obligatoire en copropriété mais l’obligation repose plus sur la collectivité qui doit proposer des solutions collectives (qui se situent généralement en dehors de la copropriété).
Il est donc impératif d’interroger la municipalité afin de connaitre les dispositifs prévus pour les copropriétés : dépôt en extérieur, sur partie commune avec bac gratuit ou payant mais avec un financement de tout ou partie.

Attention les particuliers sont en droit d’installer un composteur dans leur jardin (il s’agira de voir si cela cause des troubles de voisinage et s’il s’agit d’une partie commune à jouissance privative, une demande d’autorisation en AG parait nécessaire) ou des lombricomposteurs dans leur cuisine.
Si des points de collectes sont mis en place par la mairie, nous vous conseillons d’inciter les copropriétaires à les utiliser car l’installation de bacs dans les copropriétaires risque de générer un tas de contentieux pour les nuisances….

Résolution type : cela dépend des modalités arrêtées par les municipalités (fourniture gratuite des bacs, financement partiel, points de collecte collectifs…).

« Décision à prendre pour installer un (ou plusieurs) composteurs à déchets – modalités de financement » art 25
 

Les décisions et les rappels à mettre en place

• Situation précise du ou des composteurs;
• Rappel sur les déchets concernés;
• Dispositions prises par les mairies;
• Financement : sur devis, si la mairie ne les donne pas;
• Charge de l’entretien (remuer, mettre un produit spécifique pour empêcher les rats de venir se régaler …) : Conseil Syndical, société de ménage ou gardien…Il faudra prévoir éventuellement une rémunération supplémentaire sous forme de prime exceptionnelle par exemple.

Les déchets à mettre dans le composteur

Le composteur est conçu pour accueillir tous les déchets biodégradables qui représentent un tiers des poubelles de français. Les déchets ciblés sont ceux de cuisine et de table et les déchets verts issus de l’entretien des espaces verts.

Les déchets humides (verts)

• Épluchures (même les agrumes)
• Feuilles
• Fleurs coupées, fanées
• Gazon
• Mauvaise herbe sans graine
• Restes de repas : de légumes et de fruits
• Sachets de thé sans agrafes
• Tailles de haie

Les déchets secs (bruns)

• Marc de café
• Cartons non imprimés coupés en petits morceaux
• Coquilles d’œufs
• Coquilles de fruits secs
• Écorces d’arbres
• Paille, foin
• Sciure et copeaux de bois

Les déchets à ne pas mettre dans le composteur

• Bois de menuiserie
• Charbon de barbecue, de bois
• Fer, métaux
• Feuilles vernissées (lierre, laurier…)
• Gros bois
• Liserons et plantes rampantes
• Litières de chat et de chien
• Matières synthétiques
• Mégots de cigarette
• Pierres
• Plantes et végétaux traités
• Poussière d’aspirateur
• Résineux (thuyas, cupressus, aiguilles de pin…)
• Terre et sable