le 15 février 2022 - par Cabinet JOURDAN

Louer son appartement ou sa maison, nécessite de se tenir informé de la règlementation en vigueur. Durant l’année 2021, de nombreux éléments ont évolué, du mode de calcul des APL à l’obligation de travaux de rénovation pour les logements qualifiés de « passoires thermiques ».

Quels sont les impacts de ces nouveautés pour un propriétaire bailleur ?

Le Cabinet JOURDAN fait le point sur les dernières mesures.

Les 5 cas où le propriétaire peut augmenter le loyer

La Loi Elan limite les augmentations de loyers entre deux contrats de location.

De manière générale, une fois le bail signé, le loyer défini par le propriétaire et le locataire ne peut pas être revu à la hausse. Il existe toutefois 5 exceptions à cette règle :

• Le logement n’a pas été loué durant les 18 derniers mois
• La révision annuelle du loyer, si celle-ci fait l’objet d’une clause mentionnée dans le contrat de bail. De plus, le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du loyer comme bon lui semble, il doit se baser sur l’IRL qui peut être consulté sur le site de l’Insee Indice de référence des loyers (IRL) Insee. Attention, la loi Alur de mars 2014 énonce que si le propriétaire ne manifeste pas sa volonté de réviser le loyer du logement dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, il perd le bénéfice de la clause d’indexation. Cela s’applique pour les loyers établis à partir du 27 mars 2014. De plus, si la révision n’a pas lieu chaque année, le bailleur en perd le bénéfice.
• Un loyer manifestement sous-évalué. Le propriétaire est en droit d’augmenter le loyer s’il se rend compte qu’il est sous-évalué. Mais pour appliquer cette hausse de loyer il doit soumettre au locataire entre 3 à 6 exemples de loyers supérieurs à celui qui est attribué pour des biens équivalents dans la résidence ou le quartier.
• Une augmentation des charges qui font augmenter le prix du loyer si la consommation d’eau, d’électricité, de gaz est plus importante que l’année écoulée. Le propriétaire peut augmenter également le montant des charges pour l’année à venir.
• La réalisation de travaux améliorant significativement le confort du logement Encore une fois, le loyer pourra être réévalué si et seulement si une clause est prévue dans le bail ou sinon une clause expresse devra être ajoutée au bail.

Quels travaux peuvent générer une augmentation de loyer

Ainsi, si le propriétaire réalise des travaux dans un logement loué, il peut effectivement les impacter sur le prix du loyer. Mais attention, cela ne concerne pas tous les travaux.

Les travaux de rénovations (peinture, électricité, changements d’équipements dans la salle de bains ou la cuisine, vitrification de sols …) comptent comme des travaux d’entretien et non des travaux d’amélioration. Ils ne peuvent donc justifier d’une hausse de loyer, tout comme les travaux de mise aux normes, qui font partie des obligations du propriétaire bailleur.

Seuls les travaux dits de remise en état ou d’amélioration des conditions de vie qu’ils soient réalisés dans les parties communes et/ou privatives du logement peuvent avoir une incidence sur le loyer. Il peut s’agir de :

• L’installation ou le remplacement d’un système de chauffage ;
• L’installation d’une cuisine équipée si le bien en était dépourvu
• Travaux d’isolation thermique ;
• Travaux de rénovation énergétique ;
• L’installation de volets ou fenêtres à double vitrage ;
• Travaux d’amélioration de la sécurité
• etc.

Quelle hausse de loyer est-il possible d’appliquer ?

Pour un bail en cours

Si les travaux d’amélioration et de rénovation énergétique sont à la demande du locataire, il doit le faire valider au propriétaire

Si les travaux sont à la demande du bailleur, il faut que le locataire en soit informé par une clause prévue dans le bail ou par une clause expresse qui devra être ajoutée au bail qui détermine précisément le montant de la majoration applicable après l’achèvement des travaux.

Si les conditions précédentes sont respectées, le propriétaire pourra augmenter le loyer annuel jusqu’à 15% du coût des travaux au moment du renouvellement du bail. Le montant des travaux doit toutefois représenter au moins 50 % d’une année de loyer. Le locataire doit être prévenu de l’augmentation du loyer au minimum six mois avant, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si le locataire refuse ou ne répond pas au propriétaire (ou à l’agence), il devra alors quitter le logement.

Pour un nouveau bail

L’augmentation du loyer annuel est aussi plafonnée, elle ne peut dépasser 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises et le montant des travaux doit aussi représenter au moins 50 % d’une année de loyer. Si toutefois, les travaux d’amélioration ou de rénovation énergétique représentent plus d’une année de loyer dans le cas d’un nouveau bail, alors la fixation du nouveau loyer est libre, comme en dehors de la zone tendue.

Attention à l’encadrement des loyers.

Dans les zones où l’accès au logement est difficile du fait d’une forte densité de population, les prix des loyers et l’insalubrité augmentent. Pour mettre un terme à ce phénomène, le gouvernement a mis en place depuis 2018 la loi Elan. Cette loi inclut un projet d’encadrement des loyers qui est effectif dans les zones dites tendues.

Qu’est- ce qu’une zone tendue ?

Une zone tendue, définie par la Loi Elan, est une ville, commune ou agglomération de plus de 50.000 habitants où il existe un important déséquilibre entre l’importance de la demande et la faiblesse de l’offre de logements. Près de 70% de parc locatif est concerné.

Contrairement à la Loi Alur, la partie sur l’encadrement des loyers de la Loi Elan est optionnelle. Les villes peuvent choisir de l’appliquer ou non. Environ 1150 communes sur 28 agglomérations ont fait ce choix.

Si le logement (meublé ou non) est situé dans une zone tendue, vous êtes concerné par la Loi ELAN et la mesure d’encadrement des loyers.

Si le logement fait office de résidence principale pour le locataire, le montant du loyer ne peut pas être fixé librement. Les propriétaires doivent se baser sur le loyer de référence pour fixer le montant de leur loyer.

Qu’est-ce que le loyer de référence ?

Pour définir leloyer de référence, chaque ville doit procéder à une analyse de son parc locatif. Elle peut alors calculer le prix du mètre carré minimum, le prix maximum et le loyer de référence. Le montant du loyer varie selon certains critères, il y a notamment :

• La localisation du logement,
• Le nombre de pièces,
• Si le logement est vide ou meublé,
• La date de construction du logement.

Augmenter le loyer entre 2 locataires

La loi Elan indique que le loyer doit être le même que celui de l’année précédente. Vous avez toutefois la possibilité d’augmenter le loyer entre le départ de l’ancien locataire et l’arrivée du nouvel occupant du logement mais l’évolution du prix du loyer ne doit pas excéder celle de l’indice de référence des loyers.

Quelles sont les sanctions pour les loyers abusifs ?

Le loyer de référence permet de prévenir les augmentations abusives du prix des logements. Il est conseillé de calquer le loyer de son logement sur le loyer de référence. Les propriétaires ont tout de même une marge de manœuvre qui se situe entre :

• Le loyer minoré qui est30% moins élevé que le loyer de référence ;
• Le loyer majoré qui est 20% plus haut que le loyer de référence.

Les propriétaires qui ne respectent pas le loyer maximal s’exposent à des sanctions financières. La justice peut demander à un propriétaire de diminuer son loyer et de reverser le trop-perçu au locataire. Si jamais le bailleur refuse, il encourt jusqu’à 5000€ d’amende s’il s’agit d’un particulier et jusqu’à 15000€ d’amende s’il s’agit d’une personne morale.

Préavis

Étant donné la forte demande, la Loi Elan permet aussi au locataire de réduire son préavis à un mois pour la résiliation du contrat de bail.