Dans une location et selon le bail signé entre les deux parties, le propriétaire bailleur s’engage à mettre son logement à disposition du locataire qui lui, est tenu de payer son loyer et les charges locatives à la date convenue dans le contrat.

Malheureusement, en louant son bien immobilier, le propriétaire s’expose au risque d’impayés. Alors, que faire en cas de loyer impayé ? Quels sont les recours possibles ? Comment obtenir le recouvrement des loyers ? Comment se prémunir contre ce genre d’incidents ?

Un loyer est dit impayé lorsque le locataire ne règle pas la somme dans les délais fixés par le contrat de bail.

Ce manquement aux obligations contractuelles autorise le propriétaire à se retourner contre le locataire. En effet, dès l’échéance dépassée, le propriétaire bailleur est en droit d’agir. Il existe alors plusieurs recours contre les locataires qui ne paient pas leur loyer à la date prévue.

Déjà, il faut savoir qu’un locataire défaillant n’est pas toujours un mauvais payeur. Il peut en effet rencontrer des difficultés économiques passagères, avoir changer de banque, oublier tout simplement… Les incidents de paiement touchent environ 2 à 3 % des locations, et l’issue dépend de la rapidité des actions engagées par l’une ou l’autre partie afin de régler la situation.

Le propriétaire doit procéder par étapes

1^èreétape : trouver un accord à l’amiable

Avant d’entreprendre toute procédure devant les tribunaux, il est préférable de tenter de résoudre la situation à l’amiable.

Dès le premier impayé, et pour garder de bonnes relations avec son locataire, le propriétaire doit contacter ce dernier, de préférence par écrit pour conserver une trace des échanges, afin de connaître les raisons du retard de paiement. En fonction des habitudes d’échanges avec le locataire, le propriétaire peut envoyer un mail ou une lettre par voie postale dans un premier temps. Cette démarche peut aboutir à une solution rapide et convenable pour les deux parties. Si votre locataire rencontre des difficultés financières passagères, vous pouvez lui proposer des solutions comme un délai de paiement ou un échelonnement de la dette en plusieurs mensualités par exemple. Si vous tombez sur un accord, il est indispensable de formaliser ce dernier dans un document daté et signé par les deux parties concernées. Lorsque le locataire rencontre des difficultés à payer son loyer, le locataire et le propriétaire peuvent aussi choisir de faire appel à un conciliateur de justice pour formaliser un accord de paiement (par exemple, pour l’étalement du remboursement de l’impayé).

Sachez que même dans le cas d’une résolution à l’amiable, le propriétaire a le droit de de demander des dommages et intérêts si cela est stipulé dans le contrat de bail.

Si la situation s’éternise, ou que le locataire fait preuve de mauvaise foi, il faut agir.

2^ème étape : Recouvrement des loyers impayés

La procédure de recouvrement débute après la conciliation à l’amiable. Vous devez envoyer une lettre en recommandé avec accusé de réception pour défaut de paiement.

Après un délai de 15 jours, si le locataire ne répond pas, le propriétaire devra alors lui faire parvenir une lettre de mise en demeure de régler sous huitaine. Dans ce courrier, le propriétaire donne un échéancier au locataire pour régler les sommes dues. La mise en demeure est obligatoire avant de passer aux étapes suivantes si elle n’aboutit pas sur un paiement ou un accord.

Dans un délai de 30 jours, si un engagement de caution ou une assurance a été signé à la conclusion du contrat de bail, le propriétaire peut faire jouer l’une de ses garanties et selon, doit informer (pour plus de détails, voir « Les moyens de prévention : assurances et garanties contre les loyers impayés ») :

• L’assurance qui prend en charge le remboursement si le bailleur a souscrit une garantie de loyers impayés (GLI) ;
• Les garants (personne physique ou la banque qui s’est portée caution) du défaut de paiement du locataire. Ces derniers peuvent d’ailleurs être démarchés pour payer la dette locative en raison de la clause de cautionnement solidaire. Cela ne peut se faire que par un courrier recommandé avec accusé de réception.
• Action logement pour le recouvrement si le locataire est bénéficiaire d’une garantie Visale ;
• La CAF dans un délai de 3 mois, si le locataire bénéficie d’une aide au logement.

3^ème étape : L’injonction de payer

Si le locataire n’est pas coopératif et que cela n’aboutit pas, une procédure judiciaire peut être engagée à son encontre.

A ce stade, si vous n’avez pas obtenu les sommes dues :

• Vous pouvez opter pour une procédure simplifiée et envoyer une sommation de payer par voie d’huissier de justice si les créances sont inférieures à 5.000 €
• Ou saisir le tribunal judiciaire ou le tribunal de proximité et engager une procédure d’injonction de payer (pour une créance jusqu’à 10.000 €).

Le locataire dispose, alors, d’un délai de deux mois pour régulariser l’arriéré tout en devant continuer de payer les provisions sur charges et les loyers courants. Le commandement de payer détaille les arriérés de loyer mais aussi de charges mois par mois.

Notez toutefois que l’injonction de payer permet uniquement le recouvrement de la dette sans toutefois mettre fin au bail.

Vérifiez si votre bail mentionne une clause résolutoire, qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas de loyer impayé (article du 29 novembre 2022). Si c’est le cas, et que le locataire manque à l’une de ses obligations contractuelles, le propriétaire a le droit de résilier automatiquement le bail. A ce stade, le locataire peut s’acquitter de sa dette entièrement ou partiellement, mais également demander un délai de paiement.

4^ème étape : procédure d’expulsion du locataire pour impayés de loyer

Si votre locataire est toujours redevable à la fin de ce délai, vous devez assigner votre locataire en justice devant un tribunal d’instance, pour que ce dernier constate la résiliation du bail de location et prononce l’expulsion du locataire. Le juge condamnera le locataire au paiement des sommes dues et pourra lui accorder des délais de paiement, ou ordonnera l’expulsion en résiliant le bail. Si le locataire a obtenu des délais de paiement qu’il ne respecte pas, il sera là encore expulsé.

Un commandement sera alors transmis par voie d’huissier au locataire lui signifiant de quitter les lieux dans un délai de deux mois (sauf durant la trêve hivernale, soit entre le 1er novembre et le 31 mars de l’année suivante).

Toute procédure d’expulsion doit être signalée à la CCAPEX (Commission Départementale de Coordination des Actions de prévention) afin d’alerter les services sociaux.

Les moyens de prévention : assurances et garanties contre les loyers impayés

L’assurance loyers impayés appelée aussi garantie des loyers impayés (GLI).

Même si les loyers impayés ne concernent en réalité que 2 à 3% des locations, ce risque d’impayés est en hausse ces dernières années et représente la principale inquiétude des propriétaires bailleurs.
Pour éviter une procédure longue et coûteuse, il est prudent de souscrire à une telle assurance qui sécurise les revenus locatifs du propriétaire bailleur et le protège contre les difficultés de paiement du locataire (sur le loyer mais aussi sur les charges impayés) et les éventuelles dégradations réalisées dans le logement (dès lors que leurs montants sont supérieurs au dépôt de garantie). Selon la formule choisie, l’assurance peut aussi rembourser les frais de contentieux avec le locataire, les frais de recouvrement par huissier de justice et les frais de serrurier. Aussi, nous vous conseillons de vous assurer auprès de notre courtier.

Le propriétaire peut également demander des garanties à son futur locataire. Selon la situation, ce dernier peut alors présenter un garant, ou, s’il n’en a pas, souscrire une assurance.

La caution personne physique

Le bailleur peut demander une caution solidaire au locataire. Cette procédure de recouvrement est moins complexe et plus facile à activer. Cependant, la loi interdit de cumuler assurance pour loyer impayé et caution solidaire, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Toute personne qui se porte garante pour une location s’engage, en cas d’impayés de loyer, à régler la dette locative. Il existe deux types de cautions :

• la caution simple : dans le cas de l’insolvabilité du locataire, le bailleur doit entamer les différentes procédures de recouvrement d’impayés de loyer avant de réclamer les arriérés à la caution. Pour cela, il lui adressera un courrier recommandé avec accusé de réception lui détaillant l’échec des procédures ;
• la caution solidaire : le bailleur a le droit de s’adresser directement à la caution dès le premier euro de loyer impayé.

Visale, une garantie gratuite pour le locataire

La garantie Visale est un dispositif financé par Action Logement, qui s’adresse aux locataires d’un logement du parc privé n’ayant pas de garant. Mise en place en 2016, Visale couvre les loyers impayés pour une durée de 36 mois maximum durant toute la durée du bail.

Qui peut prétendre à ce dispositif ?

• les jeunes de moins de 30 ans : salariés, étudiants ou chômeurs ;
• après 30 ans : salariés du secteur privé (en période d’essai, CDD, intérim, apprentissage et intermittents) qui entrent dans le logement jusqu’à 6 mois après ma prise de fonction.

Dans tous les cas, le logement doit être la résidence principale du locataire, le contrat de location conforme à la loi du 6 juillet 1989 et le loyer ne doit pas dépasser 1.300 € (ou 1.500 € en Ile-de-France).