le 12 juillet 2023 - par Cabinet JOURDAN

La Cour de cassation a tranché :  le locataire non respectueux du bien loué devra payer plus que la remise en état du lieu.

Dans le but de protéger aussi bien le locataire que le propriétaire, et d’améliorer les rapports locatifs, l’article 3.2 de la loi du 6 juillet 1989 a rendu l’établissement d’un document d’état des lieux obligatoire et en a déterminé les modalités de réalisation.

L’état des lieux, à joindre au contrat de location, permet de comparer le logement au début et à la fin de la location, de déterminer les éventuelles réparations à réaliser et de les répartir justement entre propriétaire et locataire.

L’état des lieux doit être réaliser avec soin. Il est important d’être précis et attentif !

Modalités :

Un état des lieux d’entrée doit être réalisé lors de la remise des clés au locataire (en pratique, le jour de la signature du bail). Ce document décrit l’état du logement et de ses équipements à l’entrée dans les lieux du locataire.

Lorsque le locataire voudra restituer la location, un nouvel état des lieux (de sortie) sera fait lorsque le locataire quittera réellement le logement et rendra les clés.

De plus, chaque état des lieux doit obligatoirement être signé par les deux parties pour être valable.

Pour pouvoir comparer plus aisément l’état des lieux à l’entrée et à la sortie, il est conseillé d’établir l’état des lieux :

• Soit sur un document unique, comportant pour chaque pièce du logement une colonne « à l’entrée du locataire » et une colonne « à la sortie du locataire »
• Soit sur des documents distincts ayant une présentation similaire.

La comparaison de ces 2 documents permet ainsi d’établir les responsabilités de chaque partie.

Lors de l’état des lieux de sortie, les différences constatées par rapport à l’état des lieux d’entrée qui sont dues à la vétusté du logement ou à la vétusté des équipements ne peuvent pas entraîner de retenue sur le dépôt de garantie. L’état des lieux est alors conforme et le propriétaire a un mois à compter de cette date pour restituer le dépôt de garantie

Pour distinguer vétusté et détérioration, le locataire et le bailleur peuvent avoir convenu, lors de la signature du bail, de l’application d’une grille de vétusté. Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, elle se révèle utile tant pour le propriétaire que le locataire et établit une relation de confiance entre les parties.

La grille de vétusté est un document qui définit l’usure naturelle des différents éléments qui composent le logement par l’application d’un pourcentage affectant chaque année l’état du bien. Il est ainsi plus aisé de déterminer si les dégradations affectant chaque partie du bien résulte d’une usure normale (vétusté), d’une usure rapide liée au mauvais entretien du logement ou d’une dégradation du locataire.

Si l’état des lieux fait apparaître des dégradations, le locataire peut être amené à payer plus que les dégâts commis.

C’est ce qu’a jugé la Cour de cassation dans sa décision du 8 mars 2023. Cette affaire concernait un litige sur un état des lieux d’un bail commercial, mais les juges se sont appuyés sur une disposition tout à fait générale du Code civil. Son article 1732 dispose en effet que le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

En signant son contrat de location, le locataire s’est engagé à entretenir le logement loué jusqu’à la fin du bail. Il doit donc, lors de son départ, remettre le logement dans son état initial. Sans ça, le locataire qui rend le bien immobilier en mauvais état s’expose à payer plus que la simple remise en état.

La Cour de cassation a décidé qu’un propriétaire pouvait désormais réclamer au locataire un montant supérieur aux frais de remise en état des dégâts constatés. La Cour de cassation estime, en effet, que, même si l’ancien locataire paye la remise en état des lieux dégradés, un second préjudice demeure.

Il est vrai que le locataire ne répare pas le manque à gagner pour le propriétaire qui a :

• soit reloué son bien à des conditions défavorables pour compenser le mauvais état des lieux ;
• soit dû attendre de faire les réparations nécessaires et n’a donc pas perçu de loyer pendant une période donnée.

Attention, cependant, le locataire a l’obligation d’entretenir le bien mais il ne doit pas pour autant remettre le logement à neuf, à moins qu’une clause du bail le précise. Si le locataire doit réparer ce qu’il a cassé, détérioré (trous dans le mur, papier-peint arraché, porte enfoncée, moquette brûlée, parquet abîmé …) ou remplacer ce qui a disparu, pas question pour lui de remettre le bien à neuf. Le locataire ne doit pas les réparations dues à la vétusté du bien et de ses équipements (peintures murales ternies, revêtements de sols usés …). La Cour de cassation juge que la vétusté antérieure doit être déduite des sommes dues par le locataire.

Il est donc recommandé au locataire de rendre le bien dans le meilleur état possible au risque de perdre à minima une partie de son dépôt de garantie.

Que vous soyez propriétaire bailleur ou locataire, le Cabinet JORDAN est à votre disposition pour vous conseiller.