le 15 mars 2024 - par Cabinet JOURDAN

La rénovation énergétique des logements est un enjeu majeur pour réduire notre impact sur l’environnement et améliorer notre confort de vie. Or, lorsqu’il s’agit d’engager des dépenses importantes comme la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans une copropriété, ces travaux peuvent représenter un investissement financier important.

L’éco-PTZ copropriété est un outil précieux pour faciliter le financement de ces travaux de rénovation énergétique en copropriété. Il permet de financer, sans intérêt à rembourser et sans conditions de ressources, certains travaux de rénovation énergétique entrepris sur les parties et équipements communs d’un immeuble en copropriété, ainsi que certains travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives.

Malgré les avantages offerts par l’éco-PTZ jusqu’ici, peu de copropriétés ont eu recours à ce dispositif trop lourd à mettre en place.

L’État a donc procédé à un certain nombre de remaniements pour rebooster ce dispositif en le rendant plus attractif et simplifié et ainsi inciter les copropriétaires à bénéficier de cet emprunt.

Le Cabinet JOURDAN vous révèle les modifications majeures qui pourraient encourager plus de copropriétaires à effectuer des travaux de rénovation énergétique en 2024.

Un Eco-PTZ copropriétés simplifié

L’éco-PTZ sera également simplifié pour faciliter son utilisation par les syndicats de copropriétaires. Jusqu’à aujourd’hui, une copropriété pouvait décider d’engager des travaux de rénovation sans proposer une solution de financement à chaque propriétaire. Dorénavant, pour financer les travaux de rénovation énergétique des copropriétés concernant les parties et équipements communs ou sur les parties privatives en cas de travaux d’intérêt collectif dans la copropriété , le syndicat des copropriétaires, peut souscrire au nom de la copropriété (seul emprunteur) à la majorité absolue (même majorité que celle nécessaire au vote des travaux) un éco-prêt à taux zéro Ainsi, ils pourront obtenir un éco-PTZ avec la majorité des voix des copropriétaires, et non plus à l’unanimité.

Le risque étant mutualisé par l’ensemble des copropriétaires, l’Éco-PTZ copro est susceptible d’être mieux accepté par les banques. Le remboursement du prêt, quant à lui, est inclus dans les charges de copropriétés, donc plus facile à gérer et éviter les défauts de paiement. Ce surcroît de charges dû à ce crédit pourra être en partie compensé par les économies d’énergies réalisées grâce aux travaux de rénovation engagés

Des plafonds de crédit supérieurs

Au-delà de sa simplicité, l’Eco-PTZ copropriété peut permettre d’emprunter plus. Le plafond pourra atteindre 30 000 € par logement si le syndicat des copropriétaires décide de réaliser 3 actions de travaux ou 50 000 € pour des travaux de grande ampleur permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale ((gain énergétique d’au moins 35 %, soit en gagnant plusieurs classes de DPE).

Il est à noter que le projet de loi de finance introduit aussi la possibilité de cumuler cet Éco-PTZ avec le dispositif MaPrimeRénov’ Copropriétés qui peut couvrir jusqu’à 25% du montant des travaux dans la limite d’un plafond de 25.000€, sous réserve d’atteindre au moins 35% de gain de performance énergétique.

Attention, le plafond maximal pour la copropriété dépend du nombre de logements détenus par les copropriétaires participant à l’avance remboursable.

Une prolongation de l’éco-PTZ copro

Pour relancer l’éco-PTZ, le dispositif sera prolongé jusqu’en 2028. Cette prolongation permettra aux copropriétés de bénéficier d’un délai plus long pour prendre des décisions et mettre en œuvre les travaux de rénovation. Les procédures auxquelles sont soumises les copropriétés peuvent prendre plusieurs années avant d’aboutir, il est donc essentiel de leur laisser suffisamment de temps pour mettre en place l’éco-PTZ et de réaliser le couplage avec d’autres primes comme MaPrimeRénov’ copropriétés.

Les conditions d’attribution de l’Éco-PTZ copro

L‘Éco-PTZ copro n’est ouvert que lorsque les conditions suivantes sont respectées :

• Pour les copropriétés achevées depuis plus de deux ans à la date du début d’exécution des travaux,
• Qu’à la condition que les travaux soient réalisés dans un délai de trois ans (hors cas d’exception) à compter de la date de signature par l’emprunteur (syndicat des copropriétaires) du contrat.
• Les travaux éligibles à l’Éco-PTZ copro doivent être réalisés par des entreprises titulaires d’un signe de qualité « Reconnu Garant de l’Environnement » (RGE) sauf dérogation (cf. Travaux éligibles).
• Pour financer les travaux d’économie d’énergie sur les parties et équipements communs ou sur les parties privatives en cas de travaux d’intérêt collectif dans la copropriété.

Rappel des travaux éligibles

Trois types de travaux sont éligibles :

1/ Travaux comportant au moins une action efficace d’amélioration de la performance énergétique du logement, à savoir :

• Isolation thermique de la toiture ;
• Isolation thermique d’au moins la moitié de la surface des murs donnant sur l’extérieur ;
• Isolation thermique d’au moins la moitié des parois vitrées à la condition que les matériaux utilisés viennent en remplacement de parois en simple vitrage et remplacement des portes donnant sur l’extérieur ;
• Installation, régulation ou remplacement de systèmes de chauffage, le cas échéant associés à des systèmes de ventilation économiques et performants, ou de production d’eau chaude sanitaire performants. La dépose d’une cuve à fioul peut être incluse dans cette action depuis le 21 août 2019 ;
• Installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable, la dépose d’une cuve à fioul peut être incluse dans cette action depuis le 21 août 2019 ;
• Installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable ;
• Isolation des planchers bas correspondant à la totalité de la surface de planchers, hormis le cas où l’avance est attribuée à un syndicat de copropriétaires (offres émises depuis le 1^erjuillet 2019).

2/ Travaux permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale du logement, à savoir les travaux qui permettent de justifier :

• D’une consommation conventionnelle annuelle en énergie primaire après travaux, rapportée à la surface habitable de la maison, inférieure à 331 kWh/m² an sur les usages chauffage, refroidissement et production d’eau chaude sanitaire ;
• D’un gain énergétique d’au moins 35 % par rapport à la consommation conventionnelle annuelle en énergie primaire avant travaux pour les trois usages définis ci-dessus.

3/ Travaux de réhabilitation de systèmes d’assainissement non collectif.

Modalités de souscription

• Pour pouvoir obtenir un Éco-PTZ copro, il est impératif d’obtenir l’autorisation d’y souscrire au travers d’un vote lors d’une assemblée générale de la copropriété. L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de solliciter et de souscrire, pour le compte du syndicat des copropriétaires, un Eco-PTZ auprès d’un établissement de crédit aux fins de contribuer au financement des travaux de rénovation énergétique de la copropriété.
• De transmettre à cet organisme toutes les informations et pièces justificatives, signer toute déclaration et faire tout ce qui sera nécessaire à l’envoi, sous réserve d’acceptation du dossier, d’un contrat de prêt collectif au nom du syndicat des copropriétaires.
• D’accepter les conditions définitives de l’emprunt.
• D’accomplir toutes les formalités nécessaires à cet effet, y compris ouvrir, auprès de cet organisme, un compte spécifique travaux au nom du syndicat des copropriétaires, ainsi que tout produit d’épargne garanti en capital à l’effet d’y placer les fonds dans l’attente de leur utilisation.
• Accepter et signer, après expiration des délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le contrat de prêt, et en exécuter toutes les obligations.
• Durée de remboursement du prêt : dans le cas de rénovation globale, la durée maximale de remboursement correspond à 20 ans. Pour les actions seules ou bouquets de travaux, la durée de remboursement est fixée à 15 ans.
• Il est également possible de contracter un second éco-PTZ dans les 5 ans suivant la souscription du premier si la somme des deux n’excède pas les 30 000 € en cas de bouquet de travaux et les 50 000 € en cas de travaux de performance énergétique globale.

Conclusion

La prolongation de sa durée et la simplification de son utilisation pour les syndicats de copropriétaires sont des mesures encourageantes qui devraient permettre de relancer ce dispositif et d’inciter davantage de propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique.​​​​​