le 1 juillet 2024 - par Cabinet JOURDAN

Lorsque le logement loué est la résidence principale du locataire, la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire d’un logement vide ou meublé avec un bail d’habitation (y compris un bail mobilité) de s’assurer à minima contre les risques locatifs.

Quelle assurance peut contracter le locataire ?

Le locataire doit à minima souscrite une assurance « risques locatifs »

L’assurance doit au minimum couvrir les risques incendie, dégât des eaux, explosion. L’assurance risques locatifs constitue la couverture de base obligatoire pour tous les locataires. La couverture de cette assurance concerne uniquement les dommages causés au logement loué lui-même.
Les dommages qui seraient causés aux voisins ne sont pas couverts par cette assurance. Ils doivent faire l’objet d’une autre garantie, appelée recours des voisins et des tiers, qui est facultative.
L’assurance des risques locatifs ne couvre pas non plus les biens personnels du locataire comme du propriétaire, qui pourraient être endommagés lors d’un sinistre.
Pour une couverture personnalisée et optimale, bien que non obligatoire il est recommandé au locataire de souscrire une assurance multirisque habitation (MRH).

Qu’est-ce que l’assurance « multirisque habitation (MRH) »

Avec ce type de contrat, le locataire dispose en plus des risques locatifs obligatoire, de garanties complémentaires non obligatoires, généralement incluses par défaut dans les contrats d’assurance multirisque habitation comme :

• La responsabilité civile recours des voisins et des tiers ;
• La responsabilité civile vie privée ;
• La garantie catastrophes Naturelles ;
• La garantie catastrophes technologiques ;
• La garantie événements Climatiques ;
• La garantie bris de vitres ;
• L’assistance.

Le locataire peut aussi ajouter un bon nombre d’options afin d’avoir une prise en charge la plus complète possible et des frais moindres en cas de sinistre :

• La garantie dommages électriques ;
• La garantie Protection Juridique ;
• Une protection des objets de valeur ;
• La garantie « panne électroménager » ;
• La garantie « appareils nomades » ;
• Etc…

Quelles conséquences si le locataire n’a pas souscrit une assurance habitation ?

Quels sont les risques pour le propriétaire en cas de sinistre ?

L’assurance habitation n’étant pas obligatoire pour le propriétaire dans le cas d’un logement vide en copropriété et d’une maison meublée, il ne s’expose à aucune conséquence légale ou judiciaire en cas de défaut d’assurance. Les enjeux pour le bailleur sont plutôt financiers. En effet, le propriétaire peut se retrouver à devoir payer tous les frais engendrés par un sinistre s’il n’a pas souscrit lui-même une assurance habitation.

Même si pour le propriétaire bailleur, propriétaire non occupant (PNO) l’assurance habitation n’est pas toujours obligatoire, dans les faits, elle reste un incontournable.

En effet, lorsqu’il choisit de mettre son logement en location, le propriétaire non occupant devrait souscrire sa propre assurance pour garantir une protection adéquate et une indemnisation en cas de problème. Il peut faire face à ses différents cas de figure :

• Le locataire n’a pas souscrit du tout d’assurance habitation.
• Le locataire a souscrit à la seule couverture de base obligatoire, l’assurance risques locatifs. Comme celle-ci ne couvre que les sinistres causés au bien lui-même et uniquement en cas d’incendies, explosions ou dégâts de eaux. Tout autre sinistre ne sont pas couverts, ni les risques causés au voisinage.

Dans ces deux premiers cas, le logement du bailleur n’est pas assuré pour les risques complémentaires comme le vol, le vandalisme,…Même si le propriétaire n’est en aucun cas responsable des objets volés au locataire, s’il n’est pas assuré lui-même, il devra prendre en charge les frais de réparation des dégâts occasionnés à son logement (porte fracturée, fenêtre cassée, tags sur les murs, ….).

• Un sinistre se déclare alors que le logement est vacant. En effet, entre deux locations, si le logement n’est pas assuré par le propriétaire non occupant, il ne bénéficie d’aucune protection en l’absence de locataire.
• Cas d’une location en meublé :
  • Si le logement est en copropriété, le propriétaire devra prendre une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) qui inclut une couverture du mobilier loué avec le logement ;
  • Si le logement n’est pas en copropriété, l’assurance PNO n’est pas obligatoire mais fortement conseillé. En effet, le locataire va assurer le montant de ses biens propres. En cas de sinistre, le mobilier du propriétaire ne sera donc pas couvert.

Les propriétaires ont donc intérêt à souscrire à une assurance PNO pour éviter d’avoir à dépenser des grosses sommes en cas de sinistre.

Quels risques pour le locataire

Sans assurance, en cas de sinistre, le locataire perd ses objets personnels mais il devra lui-même indemniser les personnes ayant subi le sinistre et les dégâts liés. Ainsi, il peut être redevable d’une somme qui peut très vite être colossale.

L’assurance habitation étant obligatoire pour le locataire, il risque gros s’il n’a pas d’assurance habitation. Au-delà des sommes à débourser, s’il subit un sinistre, il s’expose aussi à :

La résiliation de son bail de location

Si le bail de location conclu contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance le propriétaire peut décider de mettre un terme au bail.

La souscription d’une assurance habitation par le propriétaire

Le propriétaire est en droit de souscrire une assurance habitation choisie par ses soins au nom du locataire. Le coût de cette assurance peut alors être plus élevée que si le locataire avait choisi lui-même son contrat d’assurance. Sans compter que le propriétaire peut appliquer une majoration pouvant aller jusqu’à 10% sur le prix de l’assurance habitation, en contrepartie des démarches occasionnées par la faute du locataire. Le locataire devra alors s’acquitter mensuellement de la prime d’assurance auprès du bailleur.

Que doit faire le propriétaire si le locataire ne fournit pas d’attestation ?

La loi impose au locataire de prouver au propriétaire du logement qu’il a souscrit une assurance, au moins, pour les risques locatifs. Cette dernière garantit en effet que le locataire est couvert dans le cadre de l’occupation de son logement loué. Le propriétaire bailleur est donc en droit d’exiger du locataire une attestation d’assurance habitation lors de la remise des clés du logement et chaque année, à date d’anniversaire du contrat de bail.

En tout premier lieu, le propriétaire peut tout simplement échanger avec son locataire et lui rappeler son obligation d’assurance. Il ignore peut-être son obligation ou il a tout simplement pris du retard pour souscrire à une assurance.

Si après cela, le locataire refuse toujours de fournir une attestation d’assurance au propriétaire bailleur, plusieurs options s’offrent à ce dernier.
Selon les clauses indiquées dans le contrat de bail, le propriétaire aura ainsi le choix entre :

Résilier le bail

Le bail peut contenir ou non une clause résolutoire

Cas d’un bail avec clause résolutoire

Si le bail de location contient une clause résolutoire (clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations (loyer ou charges impayés, dépôt de garantie non versé, absence d’assurance des risques locatifs, troubles de voisinage constatés par un juge), le bailleur peut l’invoquer auprès du locataire et rompre le bail. Le propriétaire peut aller plus loin, en incluant dans le bail locatif des clauses prévoyant des pénalités financières en cas de non-respect des obligations du locataire.

Pour résilier le bail, le propriétaire bailleur doit suivre les étapes suivantes :

• Adresser à son locataire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice un commandement lui indiquant de prendre une assurance « risques locatifs » et de lui transmettre la preuve de la souscription d’un contrat d’assurance. Le locataire a alors un mois pour fournir cette attestation d’assurance au bailleur.
• Passé ce délai, le bailleur doit alors porter l’affaire devant le tribunal d’instance dont dépend le logement loué. Le juge prononce la résiliation du bail pour absence d’assurance « risques locatifs » du locataire après constat de la faute du locataire, sans pouvoir apprécier l’importance de cette faute.
• La résiliation du bail de location sera effective lorsque l’audience aura eu lieu ;
• Le propriétaire doit à nouveau adresser à son locataire, par l’intermédiaire d’un huissier de justice, un commandement lui indiquant de quitter les lieux;
• Si le locataire refuse de quitter les lieux, l’expulsion du locataire pourra alors être ordonnée sous la présence d’un huissier de justice.

Cas d’un bail sans clause résolutoire

Le propriétaire peut, dans un premier temps, envoyer au locataire une mise en demeure (adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier) l’obligeant à respecter ses engagements en prenant une assurance « risques locatifs » et en lui transmettant la preuve de la souscription d’un contrat d’assurance, mais rien n’oblige le propriétaire à cette démarche.
Sinon le propriétaire peut directement assigner le locataire, par acte d’huissier, devant le tribunal, pour demander la résiliation du bail et son expulsion.

Prendre l’assurance pour le compte du locataire

La loi prévoit une autre possibilité si le locataire ne remet pas d’attestation d’assurance habitation à son propriétaire.

Le propriétaire doit toujours et en premier lieu mettre en demeure le locataire de fournir l’attestation d’assurance. La mise en demeure doit aussi informer le locataire qu’à défaut de régularisation de sa part, la volonté du propriétaire de souscrire une assurance pour son compte et récupérable auprès de celui-ci.

Passé le délai d’un mois, le propriétaire peut donc lui-même souscrire une assurance habitation de son choix pour le compte du locataire. Le propriétaire doit remettre au locataire une copie du contrat d’assurance lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. Le montant total de la prime d’assurance annuelle est récupérable par le propriétaire par douzième à chaque paiement du loyer auprès du locataire. Le propriétaire peut également majorer la prime d’assurance dans la limite de 10%, pour indemniser ses démarches entreprises. Le montant dû sera alors sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Cela vaut aussi à un renoncement de la mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut d’assurance du locataire.

Si votre locataire quitte les lieux avant le terme, il vous faudra résilier le contrat d’assurance habitation souscrit. Le locataire devra alors vous verser la fraction de prime qui concerne son occupation.

En conclusion et au vu de la balance risques / bénéfices, le locataire comme le propriétaire bailleur ont intérêt à souscrire une assurance habitation. Mieux vaut respecter la loi, payer une petite somme mensuellement et être bien indemnisé en cas de sinistre, plutôt que d’avoir un gros sinistre non couvert et de devoir débourser une grosse somme d’argent ou engager des frais de justice.