le 22 octobre 2024 - par Cabinet JOURDAN

Inflation, plafonnement des loyers, interdiction de louer des logements classés G+, montée en puissance de la location saisonnière… Le marché locatif est de plus en plus saturé à Paris et la concurrence pour obtenir un appartement s’avère féroce entre les futurs locataires.

Depuis plusieurs années, le parc locatif parisien ne cesse de diminuer et pourtant 2/3 des parisiens sont locataires. « Il y a en 2024 deux fois moins d’annonces de logements privés à louer qu’en 2019 et ce nombre ne cesse de baisser », affirme ainsi l’adjoint à la mairie de Paris en charge du logement, Jacques Baudrier, sur son compte X, le 3 juin 2024.

En janvier 2024, la plateforme SeLoger constatait déjà une forte baisse des logements disponibles à la location. « Le nombre d’annonces d’appartements à louer a chuté de 74% en 3 ans à Paris ». Le marché locatif parisien favorise largement les petites surfaces, les appartements d’une pièce représentent 48 % des locations réalisées sur les 12 derniers mois, les T2 représentent 27%. Cela s’explique par un taux de rotation plus important des locataires par rapport aux plus grandes surfaces. Les petites surface bénéficient notamment de la demande des étudiants et des jeunes actifs qui sont nombreux à vouloir vivre dans Paris intra-muros. Pourquoi une telle situation ?

Des Parisiens contraints de rester locataires

Même si aujourd’hui les taux sont repartis à la baisse (3,62 % en moyenne en juillet 2024 contre encore 4,2% en décembre 2023 selon les dernières données de l’Observatoire Crédit Logement CSA publiées le 1er août), ils sont encore loin de leur niveau plancher. Le durcissement des conditions de crédit de ces dernières années a fortement impacter les projets d’achat des franciliens, et notamment des jeunes actifs. Contraints de renoncer à leur projet d’achat, de nombreux primo-accédants restent dans leurs locations, ce qui pèse sur le volume de biens à louer.

Et ce recul de l’offre locative face à une demande toujours grandissante entraîne mécaniquement une hausse des loyers même si ceux-ci restent encadrés.

Des problématiques spécifiques à la ville de Paris et aux copropriétés

A Paris, le nombre d’immeubles anciens est majoritaire et 35 % du parc locatif parisien sont des passoires thermiques.

Si les logements classés G+ sont désormais interdits à la location, les logements classés G, F et E sur le diagnostic de performance énergétique seront progressivement interdits à la location à partir de 2025. Face à ces nouvelles interdictions, les bailleurs n’ont pas d’autre choix que de vendre ou rénover leur logement. Beaucoup de propriétaires se sont précipités, ces derniers mois, pour vendre leurs logements à des prix décotés plutôt que d’entreprendre des travaux onéreux pour sortir de la lettre F ou G, faisant encore baisser le nombre de biens à la location.

Il est vrai qu’en raison des contraintes architecturales et des biens en copropriété, la situation est souvent plus complexe pour certains bailleurs qui ne peuvent pas facilement réaliser les travaux permettant de rendre leur logement compatible avec les futures normes énergétiques. En effet, l’accord de l’assemblée générale est nécessaire pour toutes les opérations ayant un impact sur les parties communes du bâtiment ou son aspect extérieur. Or, l’amélioration du DPE passe bien souvent par des travaux de ce type. Les démarches prennent du temps, entre l’ajout de l’idée à l’ordre du jour de la prochaine AG, la validation des travaux (entre les coûts élevés et les propriétaires qui ne sont pas engagés de la même façon), la recherche des entreprises, la mise en œuvre du chantier…Même si le bailleur est désireux d’entreprendre des travaux couteux pour améliorer le DPE de son logement, il n’a pas toutes les cartes en main.

En complément, veuillez trouver le lien vers le guide de l’Anah pour rénover les copropriétés

Une souplesse a donc été accordée par le gouvernement aux propriétaires de certains logements. Ceux-ci pourront être exonérés de l’obligation de respecter les normes énergétiques dans les cas suivants :

• Si les travaux nécessaires à la rénovation énergétique du logement peuvent faire courir un risque au bâti en affectant les structures ou le couvert des bâtiments. Ce risque doit alors être attesté par un écrit argumenté d’un professionnel du bâti.
• Si les travaux nécessaires à la rénovation énergétique du logement concernent des modifications des éléments d’architecture intérieure comme extérieure et de et ont fait l’objet d’un refus d’une autorité administrative (refus de l’urbanisme ou d’un permis de construire/ de modifications).

En l’absence de travaux collectifs votés par la copropriété, chaque copropriétaire peut toutefois réaliser des travaux dans son logement qui permettront d’améliorer la performance énergétique de celui-ci, notamment le chauffage individuel ou l’isolation de ses murs par l’intérieur (lorsque l’immeuble ne peut techniquement pas avoir une isolation par l’extérieur).

Le gouvernement a lancé dernièrement le programme Bail Rénov dont l’objectif est d’améliorer la performance énergétique des logements loués. Ce programme, expérimenté dans 16 départements fin 2023, s’est étendu en février 2024 à autres 11 départements et devrait couvrir le reste du territoire d’ici la fin de l’année 2024. Nous vous développons ce projet dans notre article Qu’est-ce que le dispositif Bail Rénov’.

Un nombre beaucoup trop important de logements vacants

En 2021, 1,1 million de logements étaient vacants en France, parmi lesquels 300 000 se situent en zones tendues. Fin juin 2024, l’Insee note une nouvelle progression du nombre de logements inoccupés. Il y a désormais en France, 3 millions de logements vacants et 3,6 millions de résidences secondaires. Ce nombre augmente de façon continue, la part des logements inhabités n’a jamais autant progressé (près de 18% de l’offre de logements en France). A Paris, le nombre de logements sous-occupés progresse encore plus vite, au rythme de près de 8000 logements supplémentaires par an. En juin 2024, la capitale compte 270 000 logements sous-occupés, 50% sont des résidences secondaires, 50% des logements vacants, soit 20% de l’offre totale de logements.

Devant cette situation alarmante de pénurie de logements, le gouvernement a mis en place, au cours de cette décennie, différentes mesures :

Taxe annuelle sur les logements vacants (TLV)

Afin de lutter contre le nombre de logements inhabités dans certains secteurs géographiques où de nombreuses personnes ont des difficultés à se loger, l’article 51 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 d’orientation relative à la lutte contre les exclusions a institué la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV). Les logements imposables à la TLV sont ceux à usage d’habitation (non meublés) situés en zones tendues et vacants depuis au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition. Le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 actualise et élargit le périmètre d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants.
Pour les logements situés ailleurs qu’en zones tendues, les communes peuvent aussi mettre en place une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Si le logement est inoccupé depuis au moins deux ans au 1er janvier de l’année d’imposition, alors vous pouvez être soumis à la THLV si le bien se trouve dans une commune qui l’a mise en place (et où la TLV ne s’applique pas).

Mise en place d’un plan national de lutte contre les logements vacants

Pour répertorier ces logements vacants, un plan national de lutte contre les logements vacants a démarré en janvier 2020. Ce plan, piloté par le Ministère du Logement et le Réseau national des collectivités mobilisées contre le logement vacant (RNCLV) devait dans un premier temps, permettre d’identifier les logements vacants sur le territoire, puis inciter leurs propriétaires à mettre en location, ou encore réquisitionner les logements dans les zones tendues. Or les collectivités ont été confrontées à différentes difficultés : repérer les logements vacants, contacter les bailleurs et enfin de les convaincre de mettre leur logement en location longue durée.

Auto-déclaration fiscale de vos biens immobiliers

Face aux difficultés de mise en œuvre de ce plan, une autre disposition a été mise en place. Depuis 2023, si vous êtes propriétaire, vous devez indiquer à l’administration fiscale, pour chacun des locaux que vous possédez, à quel titre vous l’occupez (habitation principale ou secondaire) et l’identité des occupants si vous n’habitez pas vous-même dans le logement.

Elargissement du nombre de communes en zone tendues

Le nombre de communes figurant en zones tendues continue d’augmenter. Cette liste des communes a été modifiée par le décret 2023-822 du 25 août 2023 . Par ailleurs, les ministres du Logement et de l’Économie, Guillaume Kasbarian et Bruno Le Maire, l’avait promis en mars, c’est désormais chose faite, l’arrêté du 5 juillet 2024 modifiant l’arrêté du 1er août 2014 pris en application de l’article D. 304-1 du code de la construction et de l’habitation a modifié le zonage des communes. Par cet arrêté, 865 communes sont ainsi reclassées : 675 vers la zone B1, et 142 vers la zone A et 48 vers la zone A bis.

L’impact des JO de Paris 2024

Un autre événement a fortement fait chuter le nombre de biens en location de longue durée sur les 3 premiers trimestres 2024. Beaucoup de propriétaires, devant l’appât du gain des JO, ont préféré mettre leurs biens en location de courte durée. Ces biens devraient toutefois revenir à la location rapidement.

En conclusion, pour permettre de lutter très rapidement contre la crise du logement en région parisienne, Jacques Baudrier préconise, dans son blog, d’augmenter la taxe sur les logements vacants par 3 pour permettre de récupérer 100.000 logements. Cela ne permettrait pas de combler totalement le déficit de logements en Ile-de-France, estimé à 300 000 logements, mais cela y contribuerait de façon très conséquente. Il faut, selon lui, qu’au plus vite un gouvernement propose au Parlement un relèvement des taxes sur la sous-occupation des logements. Par ailleurs, le gouvernement compte sur son nouveau programme d’aide Bail Rénov pour améliorer rapidement la performance énergétique des logements loués.