le 15 mars 2025 - par Cabinet JOURDAN

La loi de finances 2025, promulguée le 14 février, introduit des changements significatifs dans le paysage immobilier français. Au cœur de ces modifications se trouve l’augmentation potentielle des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), communément appelés « frais de notaire ». Cette mesure, qui suscite déjà de vives réactions parmi les professionnels et les acquéreurs, pourrait entraîner des répercussions importantes sur les transactions immobilières.

Une hausse temporaire mais conséquente

À partir du 1er avril 2025 et jusqu’au 31 mars 2028, l’article 116 de la loi de finances 2025 prévoit la possibilité pour chaque département d’augmenter de 0,5 point la fraction des DMTO les concernant, à savoir la taxe départementale de publicité foncière (TPF) et droits d’enregistrement départementaux, les portant ainsi de 4,5% à 5%. Chaque département est libre de voter cette hausse ou non. Le budget 2025 ayant opéré à une coupe de 2,2 milliards d’euros dans les finances des collectivités territoriales, il est fort probable que la majorité des départements adopte cette possibilité offerte d’augmenter les DMTO de 0.5%. Cette hausse, bien que temporaire (3 ans maximum annoncé), des frais de notaire représente un moyen de renflouer leurs caisses. Cette mesure vise à compenser les efforts budgétaires demandés aux collectivités locales et devrait leurs rapporter 1 milliard d’euros.

Cette augmentation représente une hausse significative des frais de notaire et un surcoût non négligeable pour les acheteurs. Par exemple, pour un bien d’une valeur de 250 000 euros, cela se traduirait par une hausse de 1 250 euros des frais de notaire.

Les primo-accédants épargnés

Dans un effort pour soutenir l’accession à la propriété, le gouvernement a expressément exclu les primo-accédants de cette augmentation. Cette décision vise à préserver la capacité d’achat des ménages qui acquièrent leur première résidence principale. Les conseils départementaux ont même la possibilité d’aller plus loin en adoptant des mesures de réduction, voire d’exonération, des droits de mutation pour cette catégorie d’acheteurs.

Un calendrier d’application variable

L’application de cette hausse dépendra des décisions prises par chaque conseil départemental. La date d’entrée en vigueur de l’augmentation des DTMO variera selon le moment où la délibération sera notifiée aux services fiscaux. Par exemple, si la notification est faite avant le 1er mars 2025, l’augmentation s’appliquera dès le 1er avril 2025. En revanche, si elle est votée entre le 1er et le 15 avril 2025, elle prendra effet le 1er juin 2025

Des inquiétudes pour le marché immobilier

Cette mesure soulève des préoccupations au sein du secteur immobilier. Certains professionnels craignent que cette hausse ne vienne freiner la fragile reprise du marché, déjà confronté à des défis tels que la hausse des taux d’intérêt et l’inflation.

La hausse des DMTO est prévue pour une durée de trois ans, du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Cependant, certains observateurs craignent que cette mesure, initialement temporaire, ne devienne permanente. Les collectivités locales, confrontées à des besoins de financement croissants, pourraient être tentées de maintenir cette hausse au-delà de 2028. Cette incertitude pourrait peser sur les décisions des acquéreurs et des investisseurs, qui pourraient adopter une attitude attentiste en attendant des clarifications sur la pérennité de la mesure.

Un équilibre délicat à trouver

Alors que cette augmentation des DMTO vise à renforcer les finances des départements, elle pose la question de l’équilibre entre les besoins budgétaires des collectivités et la nécessité de maintenir un marché immobilier dynamique et accessible. Les prochains mois seront cruciaux pour évaluer l’impact réel de cette mesure sur le comportement des acheteurs et sur l’évolution du marché immobilier français.