le 15 mars 2024 - par Cabinet JOURDAN

Qu’est-ce que le droit de préemption du locataire

Le droit de préemption du locataire est un droit légal qui donne au locataire d’un logement la priorité pour l’acheter sur tout autre acquéreur, si le propriétaire décide de le vendre. En d’autres termes, si votre propriétaire veut vendre le logement que vous louez, il doit d’abord vous proposer de l’acheter. Ce n’est pas une obligation d’achat. Vous pouvez refuser l’offre sans conséquence. Cette loi vise à protéger, dans certains cas, les locataires contre l’éventualité d’une expulsion due à la vente du logement.

Le droit de préemption du locataire trouve son origine dans les articles 10 et 10.1 de la loi du 31 décembre 1975, modifié par l’article 5 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 et complété par l’article 15-II de la loi N°89-462 du 06 juillet 1989.

Conditions pour pouvoir profiter du droit de préemption

En général, les propriétaires préfèrent vendre leur bien « libre », car cela leur permet de le vendre à un prix plus important.

Pour un appartement

• Si le propriétaire souhaite vendre son appartement, jusqu’ici loué, libre de toute occupation, il doit le notifier au locataire par une lettre recommandée ou par acte d’huissier ou encore par courrier remis en main propre avec demande d’émargement. C’est le droit de péremption. Si le bien est loué à plusieurs locataires, le congé doit être adressé à chaque titulaire du bail d’habitation.
• Si le logement fait partie d’un immeuble que le propriétaire souhaite vendre en bloc (vente de l’immeuble dans son intégralité suivie d’une revente par lots). Le droit de préemption du locataire n’existe que si la vente porte sur un immeuble à usage d’habitation ou mixte (habitation et professionnel) en son entier, comportant plus de 5 logements et si le nouvel acquéreur ne s’est pas engagé à proroger les baux en cours pour une durée maximum de 6 ans à compter de la signature de l’acte authentique. Le propriétaire doit alors transmettre aux différents locataires une offre de vente qui reprend les conditions de vente, et les biens doivent être conformes à un usage d’habitation.
• Si le logement fait partie d’un immeuble de 10 lots principaux minimum et que le propriétaire souhaite vendre à la découpe, le droit de préemption s’applique. Le propriétaire doit donc informer les locataires qu’il souhaite vendre les logements qu’ils occupent. En revanche, lors d’une vente à la découpe, le locataire n’a pas à libérer les lieuxmême s’il n’achète pas le logement car il ne s’agit pas d’un congé pour vendre. Il peut donc rester locataire du logement qu’il occupe. Il changera simplement de bailleur à la vente de son logement.

Pour un garage ou un parking

Dans le cas d’un garage ou d’un parking loué séparément du logement, le locataire n’a pas de droit de préemption. Cependant, si le garage est vendu en même temps que le logement, le locataire de l’appartement a le droit de préemption.

Pour les locaux commerciaux

Pour les locaux commerciaux, le droit de préemption est d’un mois.

Quand le droit de préemption ne s’applique pas ?

Ce droit de préemption ne s’applique pas à tous les types de logements et dans tous les cas.

Le droit de préemption du locataire n’est pas absolu.

• Si le bail du locataire en place n’est pas arrivé à échéance, le propriétaire peut, tout de même, vendre son bien occupé, le bail de location est alors transféré au nouveau propriétaire. Il se poursuit dans les conditions initialement prévues, ni le loyer ni la durée du bail ne peuvent être modifiés. Le propriétaire n’est pas obligé de tenir le locataire informé de sa démarche. Il ne fait pas parvenir de demande de congé au locataire et donc le locataire n’est pas prioritaire pour le rachat du bien.
• Si le propriétaire souhaite vendre son bien immobilier à un membre de sa famille, parents jusqu’au troisième degré inclus, le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption et ne peut donc se porter acquéreur du bien qui lui est loué. L’achat du bien par un proche est prioritaire.
• Si le logement est vendu à la suite d’une procédure de saisie immobilière ou encore lors d’une vente aux enchères publiques, le locataire ne peut pas prétendre à son droit de préemption.
• Si le logement est situé dans un immeuble en état d’insalubrité ou frappés d’une interdiction d’habiter ou d’un arrêté de péril.
• Par ailleurs, le droit de préemption du locataire s’efface devant le droit de préemption urbaindont bénéficient les communes. Le propriétaire dont le bien se situe dans une zone de préemption urbain doit informer, en priorité, la commune de son intention de vendre. Si la commune active son droit, le locataire n’est plus prioritaire.

Les locations meublées ou saisonnières ne sont pas concernées par cette loi. Il existe cependant des exceptions concernant la location meublée si :

• Le logement fait l’objet d’une première vente à la suite d’une division ou une subdivision de l’immeuble par lots.
• Le logement est mis en vente pendant que le bail de location est en cours.
• Le logement est concerné par une vente en bloc de plus de 10 logements au sein d’un même immeuble.

Cas de vente et droit de préemption : les règles à respecter

Lorsque le propriétaire veut vendre un bien libre de toute occupation, il a pour obligation de transmettre une notification de congé avec une offre de vente, ainsi que la désignation, la description, la surface du logement et de ses éventuelles annexes louées, les conditions d’achat et la transcription des dispositions des cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 06 juillet 1989. Les frais de notaire doivent être inclus dans ce prix. (Modèle de lettre pour donner congé pour vente). A défaut, le congé peut être annulé à la demande du locataire.

Enfin, une notice d’information relative aux obligations du bailleur et voies de recours et d’indemnisation du locataire doit être jointe au congé pour vendre.

Cette notification doit être transmise au moins 6 mois avant l’échéance du bail. Le locataire est prioritaire sur l’achat du bien, il dispose alors de deux mois à compter de la réception de la lettre pour accepter ou refuser l’offre.

Durant ce délai, le locataire doit indiquer s’il souhaite acheter ou non le logement. Si le locataire ne répond pas à la lettre du propriétaire, cela sera considéré comme un refus de sa part. Dans tous les cas, si le locataire ne souhaite pas acheter le bien, il devra quitter les lieux à la fin de son bail pour que le bailleur puisse vendre libre de toute occupation. Le propriétaire sera alors libre de vendre le bien à qui il veut.

Si le locataire accepte la proposition du propriétaire, la réalisation de la vente est ajournée en attendant que le locataire obtienne un accord pour son prêt (si nécessaire). A la suite de cela, le locataire dispose de 4 mois pour réaliser son dossier de prêt et le faire accepter.

Si le locataire paie comptant, la vente doit avoir lieu dans les deux mois qui suivent l’acceptation de la proposition. Cette période peut être allongée si les deux parties décident de prolonger les délais de négociation.

Si par la suite, le propriétaire décide de vendre son bien à un prix inférieur à celui initialement proposé au locataire, ou s’il reçoit une offre à un prix inférieur, il devra alors notifier une nouvelle offre au locataire. Le locataire a alors un délai d’un mois pour décider d’acheter ou non le bien au nouveau prix proposé par le propriétaire. C’est le droit de préemption subsidiaire ou aussi appelé seconde préemption. Elle a pour objectif de protéger le locataire de certaines manœuvres du propriétaire, qui peut volontairement gonfler les prix pour que le locataire ne puisse pas acheter le bien.

Le propriétaire ne peut pas vendre son bien à un prix inférieur sans l’avoir au préalable notifier au locataire. Si le propriétaire ne respecte pas ces obligations d’information et le droit de préemption, la vente en cours peut être annulée.

A noter : Pour les locataires de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC, ils bénéficient d’une protection supplémentaire spécifique en plus du droit de préemption. En cas de vente du logement, le propriétaire doit proposer au locataire un relogement correspondant à ses besoins et capacités. Pour un vieillissement plus serein et sécurisé, c’est une disposition importante qui garantit un toit aux personnes âgées, même face à la vente de leur logement actuel.

Les sanctions en cas de non-respect du droit de préemption du locataire

Le propriétaire s’expose à des sanctions s’il transmet un congé pour vente sans respecter  la norme imposée par la loi Alur. Le montant maximum de l’amende pénale est de 6 000 euros pour une personne physique et de 30 000 euros pour une personne morale. Le locataire peut de plus réclamer la réparation de son préjudice en se constituant partie civile. Tout manquement relatif à la notification et à l’exécution du droit de préemption du locataire entraîne l’annulation de la vente. Seul le locataire concerné est en droit de demander l’invalidation de la transaction.