le 1 juillet 2024 - par Cabinet JOURDAN

L’acquéreur d’un bien immobilier découvre, en entrant dans son bien après son achat, un parquet détérioré masqué lors des visites par un tapis, ou la construction, quelques mois après la vente, d’une route à grande circulation à 50 m du bien immobilier acheté. Les mauvaises surprises ne sont malheureusement pas rares, même si les diagnostics sont aujourd’hui un atout considérable pour les éviter. Que faire dans ces cas ? Peut-on demander l’annulation de la transaction, un remboursement d’une partie du prix ou des dommages et intérêts au vendeur ?

Le vendeur, quant à lui, a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

Il est, d’abord, essentiel de savoir si l’on parle de vice caché ou de dol immobilier. Les conséquences juridiques n’étant pas du tout les mêmes.

Vice caché ou dol immobilier : quelle est la différence ?

En l’occurrence, un point extrêmement important, c’est l’intention du vendeur. S’il avait des informations qu’il a volontairement cachées à l’acquéreur, le problème n’est plus tout à fait le même et les conséquences non plus…

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Malgré plusieurs visites attentives et des diagnostics impeccables, le bien peut révéler, après la signature de l’acte de vente, des défauts importants : fissures non apparentes, infiltrations masquées, fondations défectueuses, carrières souterraines, nuisances acoustiques, instabilité du terrain, etc… qui impactent fortement le quotidien et qu’on appelle vices cachés.

Le vendeur est tenu à la garantie des vices cachés lorsque les conditions cumulatives suivantes sont réunies :

• Le vice en question doit être antérieur à la vente.
• Le vice n’est pas apparent lors de la vente. En effet, selon l’Article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas responsable des défauts qui étaient apparents. Cela signifie donc que si dans les documents qu’il a reçus ou lors des visites qu’il a effectuées, l’acquéreur avait les moyens de se rendre compte du défaut, on ne pourra pas parler, alors, de vice caché. A titre d’exemple, si lors des visites, des traces d’humidité sont parfaitement visibles sur les murs, l’acquéreur ne pourra pas bénéficier de la garantie de vices cachés. De la même manière, si des diagnostics sont fournis lors de la vente et attestent que le bien est en zone inondable.
• La définition même du vice caché. Selon l’Art 1641 du code civil, relève d’un vice caché, un défaut du bien immobilier qui était caché au moment de la vente et qui rend le bien immobilier impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou en tout cas, à moindre prix s’il en avait eu connaissance.

En matière immobilière, l’acte de vente contient fréquemment une clause aux termes de laquelle, le vendeur ne peut être tenu qu’à la garantie des vices cachés dont il avait connaissance préalablement à la vente. Cette clause est valable (Article 1643 du code civil).

Ainsi, le défaut doit affecter l’usage que l’on fait de la chose. Il doit en outre revêtir une gravité suffisante, les défauts mineurs n’ouvrant pas l’action en garantie des vices cachés.

Pour établir le vice caché, l’acquéreur devra, dans la plupart des cas, avoir recours à une expertise judiciaire afin de faire constater l’étendue et la gravité du désordre ainsi que l’antériorité et le caractère caché du vice.

Qu’est-ce qu’un vice pour dol ?

Le dol est une tromperie. Il y a dol lorsque le vendeur obtient la vente et le consentent de l’acheteur grâce à des manœuvres, des mensonges ou en cachant une information (Article 1137 du code civil).

A la différence du vice caché, le vice de dol sous-entend une connaissance du vice par le vendeur au moment de la vente. Dès lors que le vendeur a été de mauvaise foi, qu’il a cherché à cacher le défaut, alors il y a tromperie et l’on parle de dol. En d’autres termes, une simple information dissimulée par le vendeur, qu’elle soit significative ou anodine, peut constituer un dol si l’information était déterminante dans le choix d’acheter le bien immobilier.

Exemples de vice de dol sur le bien immobilier

• Une fenêtre doit être rebouchée pour défaut de demande d’autorisation au service de l’urbanisme par le vendeur.
• Des pièces ont été créées sans demande de permis d’agrandissement à la mairie par le vendeur.
• Un copropriétaire voisin du bien vendu est en procédure avec la copropriété pour des nuisances diverses et répétées.

Attention l’environnement du bien est également concerné par le dol. En effet, la responsabilité du vendeur peut aller au-delà de son seul bien immobilier.

Exemples de vices de dol sur l’environnement du bien immobilier

• Si le vendeur a connaissance de constructions de nouveaux biens immobiliers qui vont entraver la vue du bien immobilier pour laquelle il a été achetée.
• Une route à grande circulation va être construite après la transaction et le vendeur l’a sciemment cachée lors de la vente.
• L’acquéreur n’a pas été informé de l’existence d’un projet de ligne à haute tension à proximité du bien vendu.

Vice caché ou dol, quelles sont les conséquences ?

Les garanties pour l’acquéreur en cas de vice caché

Pour établir le vice caché, l’acquéreur devra, dans la plupart des cas, avoir recours à une expertise judiciaire afin de faire constater l’étendue et la gravité du désordre ainsi que l’antériorité et le caractère caché du vice.

Si le vice caché est avéré, un accord amiable peut être trouvé entre l’acquéreur et le vendeur. A défaut, l’acquéreur devra engager une action en justice contre le vendeur devant le tribunal judiciaire du lieu du bien immobilier en question.

L’acquéreur peut alors, au choix, demander l’annulation de la vente ou une diminution de son prix (pour financer les travaux de remise en état) selon les articles (article 1644  et 1646 du Code civil.

• S’il choisit l’annulation de la vente, le vendeur devra alors rembourser à l’acquéreur, le prix d’acquisition ainsi que les frais de notaire.
• S’il choisit une réduction du prix, le calcul de la baisse de prix sera alors déterminé par voie d’expertise.

Les garanties pour l’acquéreur en cas de vice de dol

Dès lors que le vice pour dol est avéré, le vendeur de mauvaise foi pourra en plus de l’annulation de la vente, être condamné à verser des dommages et intérêts (article 1645 du code civil).

Vice caché ou dol, pendant combien de temps peut-on y avoir recours ?

Selon Article 1648 du code civil, l’acquéreur va pouvoir faire jouer la garantie pour vice caché et engager une action dans les 2 ans qui suivent la découverte du vice caché et au plus tard 5 ans après la signature de l’acte authentique de vente. En revanche, si la vente est intervenue postérieurement au 19 juin 2008 (date d’entrée en vigueur de la réforme de la prescription à la suite d’une jurisprudence), la Cour de Cassation ajoute un délai dit « butoir » pouvant aller jusqu’à 20 ans selon les chambres.

Le délai pour engager une action en matière de dol est de cinq ans à compter du jour où l’acquéreur a eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance du vice de dol (Article 2224 du code civil).

Parfois, il sera possible de démontrer à la fois l’existence d’un vice caché et d’un dol. Tel sera le cas lorsque le vendeur avait connaissance d’un vice affectant le bien vendu et l’a caché au vendeur. Il pourra s’avérer plus intéressant de se fonder sur le dol afin de bénéficier d’un délai de prescription plus long.

Le vendeur peut-il s’exonérer de sa responsabilité ?

Cas du vice caché

En matière immobilière, le vendeur peut en effet s’exonérer de sa responsabilité en intégrant dans l’acte de vente, une clause indiquant qu’il ne sera pas tenu de garantir l’acquéreur en cas de vice caché.

Ces clauses, présentes dans la majorité des actes notariés, ne sont valables que si le vendeur est un non professionnel et qu’il est de bonne foi (Article 1643 du code civil). Le vendeur professionnel est présumé connaitre les vices affectant le bien vendu et ne peut pas se prévaloir d’une clause excluant par avance la garantie des vices cachés.

Cas du vice de dol

Le dol ne rentre évidemment pas dans le champ de ces clauses d’exonération de responsabilité.