le 1 juillet 2024 - par Cabinet JOURDAN

Les obligations de la banque avant l’émission d’une offre de prêt immobilier vont se durcir.

Vous êtes sur le point de concrétiser un projet important de votre vie : l’achat d’un bien immobilier. Mais avant cela, il n’est pas rare d’avoir recours à un prêt immobilier.

Que vérifient les banques avant d’accorder un prêt immobilier ?

Ce que tous les établissement font déjà

En France, notre droit interne fait du prêt immobilier un prêt personnel, accordé sur des considérations relatives à l’emprunteur.

Pour verser les fonds nécessaires à son client, les banques estiment, en effet, que la maîtrise du risque, pour elles et pour les ménages, passe par un examen de la situation des emprunteurs et de leurs solvabilités.

Pour cela, avant d’émettre l’offre de prêt, l’établissement financier doit s’assurer que la situation financière de l’emprunteur est compatible avec le montant emprunté.

Dès lors que l’on emprunte, on s’engage à rembourser le crédit, en plusieurs mensualités, sur une durée convenue lors de la souscription. Il faut donc que l’établissement bancaire s’assure que l’emprunteur soit en mesure, financièrement parlant, de faire face à ces remboursements.

La banque commencera donc par examiner le taux d’endettement de l’emprunteur.

Elle consultera aussi la situation financière et l’historique bancaire de l’emprunteur (capacité à épargner, découverts de comptes, possession de produits financiers,…). Elle vérifiera aussi si l’emprunteur est fiché pour des incidents de paiement. La loi oblige l’établissement prêteur à consulter le fichier national des incidents de remboursement des particuliers (FICP) avant d’accorder un crédit qu’il soit immobilier ou à la consommation. Cette consultation permet de connaitre les personnes qui ont un incident de paiement de crédit non résolu ou qui ont un dossier de surendettement en cours (dans la limite des délais légaux).

L’inscription au FICP n’interdit pas, cependant, à l’établissement financier de consentir un crédit. Mais le plus fréquemment, la banque refusera d’accorder un nouveau crédit, quel qu’il soit. Une telle décision protège aussi l’emprunteur, lui évitant d’accroître son endettement et ses éventuelles difficultés financières.

L’établissement bancaire calculera ensuite la mensualité qu’il est possible d’ajouter aux charges actuelles de l’emprunteur sans dépasser le seuil maximal d’endettement autorisé par la loi. On ne peut pas, en effet, consacrer plus de 35 % de ses revenus au paiement des échéances diverses (crédits consommation, prêts immobiliers, loyer, pensions).

À partir de cette mensualité, la banque effectuera une simulation de crédit pour évaluer votre capacité d’emprunt.

La stabilité professionnelle ainsi que la situation personnelle seront aussi des facteurs qui entreront en compte dans le coût du crédit immobilier ou dans l’assurance.

Ce qui va changer ?

Si pendant plus d’une décennie, l’accès aux prêts était chose aisée avec une politique de distribution généreuse, des taux d’intérêt très bas, des durées longues, des quotités de crédit importantes, prenant même en compte les frais d’acquisition, cela est dorénavant révolue.

Les banques estimaient jusqu’à peu, que la maîtrise du risque, pour elles et pour les ménages, passait par le seul examen de la situation des emprunteurs et de leurs solvabilités, sans trop avoir un regard sur le bien immobilier, objet du crédit, la banque centrale européenne ouvre un nouveau débat.

En effet, la banque centrale européenne (BCE) vient de rendre public le constat que 40% des prêts émis récemment par les banques européennes n’étaient pas associés à des évaluations à part entière des biens financés. La France est particulièrement visée par la BCE car dans la pratique, l’octroi des prêts ne tient pas compte, ou de façon très exceptionnelle, à l’évaluations des biens immobiliers. La banque centrale européenne demande désormais aux établissements de crédit, français en tête, de tenir compte de la valeur du bien financé pour accorder un prêt.

La pertinence du projet immobilier

Après que la banque a estimé et validé la capacité d’emprunt de l’emprunteur, elle pore déjà un certain regard sur le bien immobilier. Elle va vérifier qu’elle s’accorde avec le projet immobilier de l’emprunteur : à savoir si le prix du bien immobilier est cohérent avec les possibilités financières de l’emprunteur, ses objectifs (accession à la propriété / investissement pour revendre dans un futur proche / investissement pour réaliser des revenus fonciers : dans ce dernier cas, si la zone où se situe le bien immobilier est une zone à forte demande locative et dorénavant sa performance énergétique,…).

Il est vrai qu’une mauvaise performance énergétique peut plus facilement compromettre le remboursement du crédit, notamment si l’emprunteur est bailleur et qu’il encourt une interdiction de louer pour cause de mauvaise étiquette. On parle là davantage de la fragilité sur la durée de la destination du bien, que d’évaluation du bien.

Cette nouvelle contrainte de la BCE trouve son origine dans une ordonnance du 1er juillet 2016, prise pour transposer une directive européenne du 4 février 2014. Ce texte communautaire, ayant pour objet de garantir que les consommateurs bénéficient d’un niveau élevé de protection -sic-, crée pour les banques une obligation de fournir une évaluation des biens immobiliers donnant lieu à un crédit de plus de 75 000 euros et non garantis par une hypothèque, acquis par des particuliers. L’ordonnance, quant à elle, précise les règles de l’évaluation : elle pourra se faire en interne ou en externe par un expert.

Fort est de constater que les banques traînent encore les pieds à respecter cette loi. L’inflation des taux d’intérêt, un marché immobilier en recul donc moins d’emprunts, cette exigence d’évaluation du bien immobilier, comme le conçoit la BCE, qu’elle soit réalisée en interne ou en externe, augmente encore le coût du crédit pour l’emprunteur. En effet, l’évaluateur doit être rémunéré et enchérit de ce fait le coût du crédit.

Par ailleurs, apprécier la vraie valeur d’un logement, surtout quand le marché devient baissier, relève d’un exercice fin.  Pour estimer un bien immobilier, l’évaluateur devra justifier d’une compétence professionnelle, attestée par un diplôme spécialisé et une expérience, ou par une expérience seule d’une durée de sept années, et indépendant du processus d’octroi du prêt. Les banques s’interrogent sur le fait de savoir si les simples exigences de compétences constituent des garanties suffisantes quand on sait qu’en France, le titre d’expert n’est pas protégé et n’importe qui peut s’intituler expert immobilier.

La BCE entend protéger le système bancaire en faisant estimer les biens immobiliers dans ce marché immobilier baissier où la crainte de dévalorisations des actifs est réelle. En cas de défaut de remboursement de l’emprunteur, la crainte que la banque récupère par saisie un actif à la valeur inférieure à la créance obsède les autorités prudentielles.

Les objectifs sont de taille et les banques françaises devront obtempérer et respecter les obligations réglementaires européennes mais ne risquent elles pas d’être trop prudentes et de refuser des prêts. Il faut savoir qu’en France, les banques ne sont pas obligées d’accorder le crédit, elles ont toujours le droit de refuser d’accorder un crédit sans avoir à motiver leurs décisions de refus.