le 12 juillet 2023 - par Cabinet JOURDAN

Les ventes dans l’ancien en baisse…

Avec la baisse du pouvoir d’achat, la hausse des taux de crédit, les difficultés d’emprunt, les nouvelles obligations imposées par la transition énergétique, le volume des transactions immobilières recule… 

Le nombre de transactions de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois en France (hors Mayotte) atteint 1 069 000 transactions à fin mars 2023 contre 1 115 000 fin décembre 2022 (Sources : Insee, Notaires de France).

Si une période haussière exceptionnelle de 2 années avait été constatée juste après la crise sanitaire, permettant au marché immobilier de retrouver son niveau avant covid ; depuis août 2021, ce volume de transactions est à nouveau entré dans une phase baissière. La baisse s’est subitement accélérée, après être passé à – 5,5 % depuis l’été 2022, elle atteint désormais -8,1 % sur un an à fin février.

À ce rythme, les notaires de France estiment que le volume de transactions pourrait repasser sous la barre du million à la sortie de l’été, les ventes se faisant principalement au printemps.

Tout d’abord, la problématique du crédit immobilier. Au regard du contexte inflationniste, ils ont augmenté très rapidement. Les taux des crédits immobiliers (source : Observatoire Crédit Logement de mai 2023) sont remontés à 3,15% pour une durée de 15 ans, 3,38% pour 20 ans et 3,52% pour 25 ans (pouvant même aller au-delà de 4 % pour une petite partie des emprunteurs les moins bien dotés en apport personnel). Le taux moyen était de 2,35% en décembre 2022 et à 1.07 % en janvier 2022.

Si le taux d’usure, remonté à 35%, permet de donner un léger souffle d’air, cela ne suffit pas aux acheteurs qui, à mensualités égales, ont donc de moins en moins de budget, alors qu’en face les prix immobiliers ont à peine commencé à reculer.

Il faudrait que les prix de vente des biens immobiliers baissent de 10 à 12 % pour compenser la hausse des taux de ces derniers mois. La baisse est amorcée, elle devrait se poursuivre tout au long de l’année 2023 et ainsi pouvoir compenser cette hausse des taux.

Au premier trimestre 2023, les prix des logements anciens en France (hors Mayotte) baissent pour la première fois depuis le deuxième trimestre 2015 : -0,2 % par rapport au quatrième trimestre 2022. Sur un an, les prix décélèrent nettement : +2,7 % au premier trimestre 2023, après +4,6 % au quatrième trimestre 2022 et +6,4 % au troisième.

À Paris et en Île-de-France, les prix des appartements continuent de baisser

Les prix des logements anciens en Île-de-France baissent pour le deuxième trimestre consécutif : -1,1 % au premier trimestre 2023, après -0,5 % au quatrième trimestre 2022 et +0,5 % au troisième.

Sur un an, les prix des logements anciens en Île-de-France baissent également : -0,6 % au premier trimestre 2023, après +1,3 % au quatrième trimestre 2022 et +1,9 % au troisième trimestre 2022. Cette baisse est portée par le repli des prix des appartements (-1,2 % sur un an, après +0,5 % au quatrième trimestre 2022 et +0,2 % au troisième) tandis que les prix des maisons restent en hausse (+0,9 % sur un an, après +3,3 % et +5,5 %).

À Paris, les prix des appartements baissent sur un trimestre pour le troisième trimestre consécutif : -1,2 % au premier trimestre 2023 après -0,7 % au quatrième trimestre 2022 et -0,1 % au troisième. Sur un an, les prix des appartements parisiens diminuent de 2,0 % au premier trimestre 2023.

Loïc Cantin, président de la Fnaim, une organisation syndicale qui représente les professionnels de l’immobilier estime qu’une poursuite de cette dégradation des prix de l’immobilier devrait se faire dans les semaines et mois à venir. « Sur l’ensemble de l’année 2023, les prix devraient connaître une baisse d’environ 5%… Ce qui représenterait une baisse réelle de presque 10% conjuguée à l’inflation ! »

Et un marché du neuf en plein marasme sans perspective actuelle de redémarrage.

Le pôle habitat de la Fédération française du bâtiment (FFB) dévoilait fin février que, tous secteurs confondus, « 71.000 logements neufs ont été perdus en l’espace d’une année ». Selon l’observatoire FPI de l’immobilier neuf, la chute du marché de l’immobilier neuf serait de 25% au premier trimestre 2023.

Les promoteurs pensent que les investisseurs, figurant parmi les premiers acheteurs en proportion, avant cette crise, boudent désormais ce type d’investissement. La fin du dispositif Pinel (version désormais modifiée Pinel+), la fiscalité sur les revenus fonciers peu attractive, la hausse de la taxe foncière, et le plafonnement des loyers, a fait chuter le rendement net de ce type d’investissement. L’observatoire Clameur constate que les loyers progressent moins rapidement que l’inflation. Ainsi, sur les 5 dernières années, à l’échelle nationale, les loyers ont progressé de 7% alors que l’inflation cumulée sur la période dépasse les 10,5%. En parallèle, les prix à l’achat ont grimpé de près de 30%. Au global, les prix ont tellement monté que Clameur ne peut que constater une baisse de la rentabilité locative moyenne. On est passé de 5,8% de rendement brut (avant charges et impôts) à l’échelle nationale il y a 5 ans à 5% aujourd’hui.

Et enfin, rappelons également que, vient s’ajouter aussi la rénovation énergétique obligatoire des logements dont le financement peut interroger. Les coûts et la complexité des travaux (voir l’incapacité de le faire pour des raisons techniques) comme c’est le cas pour la plupart des bâtiments haussmanniens rebutent les investisseurs.

Le rôle des conseillers immobiliers du Cabinet JOURDAN est alors essentiel pour vous accompagner dans la prise en compte du nouveau contexte du marché immobilier et pour estimer au mieux la valeur verte des biens immobiliers présentés.